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怎样在美国建新房？美国新房建筑商运作流程详解

一、在美国买房，为何要选择建造新房？

在绝大部分房源都是二手房的美国房市中，想要购买新房有2个途径：购买市中心的新建公寓项目，或者选择由美国新房建筑商开发、建造的新房。市区新公寓数量较少，为此，购买美国新房建筑商开发建造的新房是个很好的选择。

个人能在美国买地、建房，但这样对个人资金、专业水平要求太高，并不适合大多数买家选择。而选择新房建筑商，既能满足按照个人意愿去设计，也能建造全新住宅，因此成为在美国建造新房的最佳选择。延伸：美国新房建筑商与国内房产开发商的区别

 

中国人买房时，喜欢购买新房，即使在海外买房时也同样如此。事实上，购买新房确实拥有比二手房更多的优点。为此，在国内买家最喜欢的买房目的地——美国，很多中国买家都在问，到哪才能买到新房？<详细>

有人说自己建筑应该从设计到施工各个环节全部自己来过，才算自己建筑；有人觉得选定自己满意的设计，其余花钱执行下去，也是自己建筑，深浅程度差异很大。在海外建新房也是同样一个过程，只是涉及资金和流程比普通建筑规模更大一些，建设周期倒是不一定更长。<详细>

 

二、怎样在美国建造新房？

如上面所言，在美国建造新房，大多是通过新房建筑商来实现的，而并非大家理解的“个人买地建房”。下面就为国内买家介绍通过新房建筑商获得新房，这种美国最常见的建造新房方式是如何实现的。

经验法则往往告诉购买者：从建筑商手中购买新房的价格，可能比购买原有社区同等规模的二手房要贵出15%到30%。事实也如此，全美住宅建筑商协会（NAHB）在2014年9月报告中就指出，新屋价格中值为25.9万美元，而现有二手房的价格中值是21.3万美元。 <详细>

据美国人口普查局2014年施工调查显示（目前可获得的最新数据），独栋房屋平均完建成时间大约是七个月。需要注意诸如项目的复杂性——在建房屋所在地块、所在区域和房屋平面图的复杂性等因素将会影响建筑所需时间。<详细>

在美国，如果你是总承包商、自己盖房或是和定制建筑商合作盖房，新建筑贷款可能会对你有用。大多数新屋建筑贷款提供短期资金，旨在帮助你度过项目的建筑阶段（6至12个月），然后转换为30年或15年的长期贷款。居外网特别提醒，大家在美国办理新建筑贷款时需要注意的一些事项<详细>

建造自己的美国新家是激动人心的！尤其是当你了解在美国建造新房的整体流程是如何运作的时候。下面，居外网为大家汇总了美国新房建筑商在房屋建设过程中通常采取的步骤，将帮助你了解每个关键阶段会发生的事情。<详细>

建造新房需要一支训练有素、专注客户需求的专业队伍。一起来了解一下在美国建造新房过程中各成员的角色分工。通常，建筑团队的核心成员之间、成员与业主之间均需紧密协作来完成各个工序的施工建设。<详细>

 

美国新房社区赏析 ：佛罗里达州水滨社区MiraLago at Parkland（Lennar）（一） 美国新房社区赏析 ：佛罗里达州水滨社区MiraLago at Parkland（Lennar）（二） 美国新房社区赏析 ：佛罗里达州水滨社区MiraLago at Parkland（Lennar） 美国新房社区赏析6：加州利弗莫尔（Livermore）全新社区联排别墅 （KB Home） 美国新房社区赏析6：加州利弗莫尔（Livermore）全新社区联排别墅 （KB Home） 美国新房社区赏析6：加州利弗莫尔（Livermore）全新社区联排别墅 （KB Home） 美国新房社区赏析5：佛罗里达州冬季花园（Winter Garden）（Beazer Homes） 美国新房社区赏析5：佛罗里达州冬季花园（Winter Garden）（Beazer Homes） 美国新房社区赏析5：佛罗里达州冬季花园（Winter Garden）（Beazer Homes） 美国新房社区赏析4：奥兰多诺娜湖全新社区——桂冠公园（Laureate Park）（David Weekley Homes）10 美国新房社区赏析4：奥兰多诺娜湖全新社区——桂冠公园（Laureate Park）（David Weekley Homes） 美国新房社区赏析4：奥兰多诺娜湖全新社区——桂冠公园（Laureate Park）（David Weekley Homes） 美国新房社区赏析3：加州圣拉蒙（San Ramon）联排别墅社区（Taylor Morrison） 美国新房社区赏析3：加州圣拉蒙（San Ramon）联排别墅社区（Taylor Morrison） 美国新房社区赏析3：加州圣拉蒙（San Ramon）联排别墅社区（Taylor Morrison） 美国新房社区赏析2：加州约巴林达市Yorba Linda独栋豪华别墅社区 （Toll Brother） 美国新房社区赏析2：加州约巴林达市Yorba Linda独栋豪华别墅社区 （Toll Brother） 美国新房社区赏析2：加州约巴林达市Yorba Linda独栋豪华别墅社区 （Toll Brother）

 

三、怎样选择一个合适的美国新房建筑商

通过上面的介绍，大家都了解在美国建造新房所需的时间、费用和流程等相关内容，那么，接下来就到了最关键的一步——选个合适的新房建筑商，为你建造理想的美国新房。

当你在美国选购或打算建造新房时，会有一个特别重要的决定，就是根据你的需求和喜欢的房屋类型来选择正确的新房建筑商。幸运的是，这里有一些行之有效的方法来加快这个调研和选择的过程，并确保帮助你找到一个适合你的、优秀的新房建筑商来建造你的房屋。以下是居外网为大家总结的10个步骤。 <详细>

业主计划在美国新建住房时，首先需要考虑的是哪种类型的建筑商更适合自己，是小规模定制化新房建筑商还是大型建筑商（也称作批量化建筑商）？两种类型的建筑商都会是不错的选择，均可为业主打造出精品住宅。如何抉择主要取决于施工过程中业主打算拥有多少选择权以及淮备投入多少自己的设计理念。<详细>

延伸：美国定制化建筑商的运营模式

延伸：美国批量化建筑商的运营模式

 

四、美国知名新房建筑商介绍

在美国，除了二手房市场外，由新房建筑商开发、建造的新房也是美国人、特别是中产阶级买房的重要方式。为此，涌现出一大批美国知名的新房建筑商，他们通常在知名热门城市（如加州洛杉矶、尔湾、休斯顿）市郊的优越位置，开发、建造新房社区，由此形成众多规模庞大、配套设施齐全的新房社区，成为当地高端人群以及海外买家购买新房的首选。以下是美国较为知名的新房建筑商：

莱纳公司（Lennar）成立于1954年，并于纽约上市（股票代码LEN），总部位于美国迈阿密。至今为止，莱纳已在美国多个一线城市建造了80多万套房屋，是全美规模最大、最权威的建筑商和房地产公司之一，项目遍布美国18个州的50多个城市。无论是度假型房产、投资型房产还是多代同堂的家庭住宅，莱纳建造的房屋能满足购房者的任何需求。<查看>

 

 

Toll Brothers，美国豪宅建筑商®，已成功在美国19个州超过50个房产市场的最佳地段建造了众多豪华楼盘。无论您计划购入首套房、度假住宅、越冬住宅抑或是美国学区房，本公司开发的住宅都将是一项非凡的投资。本公司已赢得了无数奖项，包括《财富》杂志颁发的“2016年全球最受赞誉的公司调查奖”（2016 Survey of The World’s Most Admired Companies®）<查看房源>

 

房地产投资者是我们的灵感来源，住宅施工则是我们的历史优势，而关系和信任是我们成功的基石。正是这种信任，使Taylor Morrison成为公认的美国最值得信赖的新房建筑商。Taylor Morrison拥有100多年的经验，为投资者建造的住宅将为其终生创造快乐的回忆；投资者完全可放心，我们会为其建造出适当的住宅。<查看>

 

1976年David Weekley Homes公司建于德克萨斯州休斯敦市。此后，公司大幅拓展。目前，公司的分布遍布于亚特兰大市、乔治亚州、希尔顿黑德岛、查尔斯顿、南加利福利亚、夏洛特市、罗利市、北加利福利亚、杰克逊维尔、奥兰多市、坦帕市、巴拿马城海滩、佛罗里达州、科罗拉多州、丹佛市、达拉斯 – 沃斯堡都会区，奥斯汀市，圣安东尼奥，德克萨斯州。<查看>

 

Beazer Homes又叫贝哲，简称BZH。是一个财富500强的美国房地产开发公司总部设在乔治亚州亚特兰大市。在美国建筑业已经有35年的历史，是在美国的十大建筑商之一。公司最早是一位名叫Georgem Beazer的英国人，在17世纪开创的Beazer品牌。9代后，Beazer家族世代延续著以先祖建立的Beazer的公司名字，并以高品质家居建材、精湛的工艺和创新著称。<查看>

 

成立于1957年, 总部位于美国加州洛杉矶的KB Home公司，是全美排名第五的住宅建造开发商。现拥有员工6700名，总资产为77亿美元，总收入为94.4亿美元。其建设项目广泛地分布在美国4个区域（美国西部、西南部、中部、东南部）的15个州和法国。自创立起，KB Home公司一直把首次置业者为主要目标市场，提出的口号是“提供从东海岸到西海岸的住宅解决方案”。<查看>

 

 

 

五、想要在美国建造新房，你还需要了解

 

 

2015年美国二手房在售量骤降6.5%

根据7月30日美国房地产挂牌以及分析公司Zillow的数据显示，6月美国房地产市场房源数量相比去年同期下降了6.5%，这或许意味着美国房地产市场可能在近期经历再一次价格上升的波动。

美国房地产市场房源环比下降6.5%,房主倾向等待涨价

并且在美国各城市的数据中，城市规模越大，房源稀少的情况也相对更严重。在美国最大的19个大都会中区，房源下降现象尤为严重，低价位的房源更是异常稀少，这使许多本来就资金紧张的初次购房者犹豫不决。

Zillow首席经济学家表示，“找到房源是那些存够首付款的买主住进自己房子的最后一道障碍。但目前情况看来，低落的房源使跨越这最后一道坎显得异常艰难。在很多市场中，实际供买主挑选的房源非常有限。”

而导致房源稀少的原因有很多。一方面，建筑商们目前新建房屋的速度处在历史低点，美国建商们正面临工人短缺；另一方面，虽然美国房地产价格高涨，但新屋需求就并不是很高。

与此同时，房屋价格的下滑也使房地产市场受到一定影响。数据显示，上百万美国房屋拥有者购房贷款的数额要高出房屋现在的价格，这使房屋拥有者更倾向等待房价升高，而不是赔本将房屋挂牌卖出。

不可避免地，目前房源供给稀少的情况已经开始推高美国房地产价格。但近期这种趋势开始变得不明显。而另一些房价高涨的市场，反倒刺激房源出现下降。 比如美国华盛顿特区的情况，房屋价格已经自一年前开始走平。而房源在增加19%之后涨势开始消散。而在达拉斯，房价仍然在上涨，但是房源则已经开始出现下 滑的趋势。

这很大程度上源于房主们更希望继续等待房价上升，并在房价最高的时候卖出，房主们认为这样才能最大化自己的利益。

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还是买不起！春季美国房市房源紧张价更高

今年春天，本该是属于美国房市的销售旺季。但房源紧张，房价上涨，购房对于越来越多的家庭而言都变得遥不可及。一季度数据显示，今春美国新业主数量不会显著增长。

在美国，房屋供不应求现象普遍存在。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的信息表明，3月开始，只需要不到5个月，全美的二手房就可全部出售。在买卖双方更加平衡的市场，也只需要6个月左右。

更重要的是，对于低价位房屋的大量需求，意味着这些房屋的价格上涨更快。根据美国房屋市场研究机构CoreLogic的数据，今年2月，售价在13.5万美元以下的房屋，房价较去年同期上涨9%，而售价在22.68万美元以上的房屋，房价则较去年同期上涨5%。

目前，房价上涨速度已经超过平均时薪涨速的一倍以上。对于购买者来说，寻求资金支付首期款变得越发艰难。

千禧年前后背负的助学贷款以及储蓄耗尽，也令很多年轻人失去了获得抵押贷款资格的能力。直至收入有实质上升之前，他们将被迫继续努力，延迟购房梦想。

Bankrate首席金融分析师Greg McBride指出，“人们在投身于购房之前，需要获得更高的收入。”

除了支付更多的首期款，一些购房者愿意放弃房屋检查（home inspection）或者在房屋买卖成交后，给予卖方几周的时间搬出。

另外一个阻止更多房屋进入市场的因素是，许多业主欠下的抵押贷款大于他们的房屋价值，这称之为负资产状态。CoreLogic数据显示，截至 2014年第四季度，通过抵押贷款购房的业主中约有10.8%仍处于负资产状态。其中以内华达州最为严重，近四分之一的贷款购房业主为负资产状态。

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移民加拿大新房二手房大pk

加拿大有很多想要买房的人面临的第一个问题就是：买新建房屋还是重售房屋?

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新房(New Home)包括预售新房，是指已经建成或者正在建设，但是还没有销售出去、还没有人拥有过的房屋。新房是由建筑商或发展商进行销售，买房的人是第一个业主。

重售房(Resale Home)即二手房，是指已经有人拥有过，重新投入市场进行售卖的房屋。重售房是由房屋业主进行售卖，买房的人不是第一个业主。 重售房按建成时间分为0-5年、6-15年、16-30年、31-50年等等，所以重售房也可能是很新的，不过数量较少。

二者的不同点不仅在于价格，还有生活方式上的不同。有的人喜欢现代化的室内布局，有的人则更偏爱旧式的建筑风格，购买什么样的房屋，还是要综合考虑。

房屋地点

重售房：

重售房的存在时间比较长，周围的小区环境一般已经发展成型，交通方便，公共设施完善，步行距离就能到达周围的便利店、学校、小区中心等。

新房：

新房所在区域的道路和小区都可能比较新，多数的新房所在区域都是距离市中心有一段距离的近郊，到市中心的距离在1小时以内。但是现在很多开发商也会购买城市中心地段的土地，将旧建筑推倒后重建公寓，选择开始变多。但是新房所在小区一般不是很完善，可能需要开车去往周围的商店、小区中心等。

购买价格

重售房：

以每平方英尺的价格来衡量，重售房的价格要更便宜。而且如果没有出现价格战的话，房子还有讨价还价的余地。

新房：

和重售屋的价格相比，新房的价格要更高。而且通常新房的价格是由开发商指定的，所以基本没有什么议价空间。但是有些新的公寓楼盘也会推出一些优惠，比如赠送家具或优惠券等等。

后续成本

重售房：

因为重售屋被使用的年限已经比较多，容易出现年久失修的问题，也就意味着买家要做好维护的准备，预留出维修经费。

如果买家对房子现有的格局不满意想要改造的话，需要花费大量的建筑成本。比如，如果你想为房子加盖一层，那么你必须改动房子里现有的所有电线道路。

如果你想对老房子进行重新规划，但又不想破坏房子的现有特征的话，可能需要购买与房子建筑时相同的材料，因为时间较久，有可能现在这种材料既昂贵又难以获得。

新房：

对于新建房屋来说，如果有超过建筑规定规范的部分，仍然需要额外的费用。

购买新房的业主需要以最终售价为基础支付GST/HST，不同省份的税率不同。比如一个新房的最终价格是45万，BC省的税率是12%，那么你就需要额外支付5万4000元的税款，安河的税率是13%，你就需要额外支付的税款就是5万8500元的税款。在2015年4月1日后，BC省新屋税将变回简单的GST，在4月1日后的购房者只需缴纳5%的新房税。

对于新房来说，各项设施都还很新，所以维护费用要少得多。如果在新家中发现一些需要修缮的瑕疵之处，也可以先查看家庭保险条款中是否有该项保护，如果有的话可以向保险公司提出索赔。

占地面积：

重售房：

由于过去的标准比较宽松，重售屋的占地面积一般都较大，每套房屋的前后都有宽大的草地花园。

新房：

相比之下，现在的土地越来越少，管理规范也更加严格，对土地利用的限制则越多，新建住宅的庭院面积也越来越小。

建筑风格

重售房：

老房子一般都有时代的建筑特征，外观上可能有独特的特点，或者位于树木成排的内街上。内部的建筑细节也可能有不同，比如拱形天花板和内置的大橱柜等。

新房：

新房的客厅通常是开放式的，设计也更现代化。如果想要升级现有的建筑风格，比如较高的天花板，需要支付额外的费用。还有很多新房虽然落成了，但是周围的小区还没有形成，仍有很多房子在建筑中，如果搬进这样的新房，你要做好生活在建筑区的准备。

搬迁日期

重售房：

一般来说，重售屋对于迁入时间比较灵活，没有什么特殊要求，买家甚至可以用这一点来和卖家讨价还价，允许卖家有充足的时间迁出。

很多中国买家对迁入日期有一定的讲究，想要在某一特定日期迁入，那么重售屋应该更加方便。

新房：

虽然新房有一个确定的交房日期，但建筑商未必能在该日期完成工程，所以购买新房的业主要做好延迟迁入的准备。

周围邻居

重售房：

二手房的小区历史较久，周围邻居的类型也可能多种多样，可能是退休的老人、年轻家庭或者是租房居住的人。

新房：

开发商在兴建新的楼盘前，可能会有特殊针对的购买人群，也许是精英人士、首次购房者或者单身的年轻人等，开发商在建筑细节和市场营销方面，都会针对这一人群采取相应的策略。

实际上，买新房还是买重售房，并没有绝对的答案。新房和重售屋都各有特点，适合不同家庭，每个家庭都可以根据自己的喜好和财务情况，选择最适合自己需要的房屋。

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8万美元住上600平米房屋 只在巴拿马

2008年的金融危机所诱发的降价潮，使巴拿马奇里基省的房产在前不久成为海外购房者“抄底”的对象。在此之前，很多北美和欧洲人曾在这郁郁葱葱的山谷中置业，危机期间，由于缺乏资金而不得不折价出售。不过，并不是集体抛售，买家需反复观察市场，找到一个积极的卖家才能有成还价的可能。

现今，奇里基省已成为巴拿马最受欢迎的退休地之一。在该省的博克特（Boquete）市附近的山庄和峡谷中，居住着大约有1.2万名外籍人士。因为这里的山景房不仅非常宽敞，还折价出售，降幅高达50%。

降价的原因是，首先，那些想出售豪宅的业主，如今在定价上变得更加可信；其次，巴拿马本地人开始购房。开发商们意识到，应该将目标着眼于正逐渐增长的本土中产阶级市场，供应小块土地和小户型房产。

虽然巴拿马经济发展良好，最低工资标准也位居拉丁美洲首位，当地政府也鼓励买房，所有买家（包括外国人），在购买低于12万美元的新房时能获得较低的抵押贷款利率。但相比之下，奇里基省有更好的基础设施，尤其是David-Boquete高速公路的改善，使交通变得更为便利，所以市民不必非得住在他们工作的地方。

这一切，不仅大幅刺激了新房地产开发，还提振一个健康的二手房市场。事实上，买家也可以在一些旧小区内买房，价格更具弹性，因为当地人偏爱新屋。

巴拿马奇里基省的房产在前不久成为海外购房者“抄底”的对象

海外投资者如何在巴拿马买房？

  • 财产权

巴拿马的外籍人士享有与本地人同样的购买和拥有财产权，主要包括海滨物业，但没有人（不管是巴拿马人还是其他）能拥有海滩。因为该国法律规定，涨潮线内22米的土地属于公共海滩。

另外，外国人不可以拥有巴拿马与哥斯达黎加、哥伦比亚交界10公里内的房产。由于奇里基省西部与哥斯达黎加接壤，所以看房时这一点很重要。

  • 房产公司和经纪人

寻找一家成熟、信誉度高的房地产公司合作也非常重要。在巴拿马，房地产经纪人必须获得官方许可才能正式从业，大多数房地产经纪人还管理出租物业。

另外，巴拿马没有北美的MLS系统。在大多数拉美国家，每一个房地产经纪人都有自己的房源。经纪人之间的合作都是个人、非正式层面上的，而不是通过一个有组织的系统。

在那里，不是所有的房产都 “名正言顺”，所以一定要让房地产经纪人（代表你，而非卖方）和律师一起确认你的目标房产有清晰的公共注册记录。应该避免那些“有权占有”（Right of Possession）类房产，因为日后想将此类房产注册登记非常困难，有时候几乎不可能。“租借地”(concessions)类地产多为政府所有，或是企业出租，它们并不适合买来当住宅。

  • 特殊单词

西班牙语中，Se Vende意为“出售”，Se Alquila意为“出租”。当你在找房时，多看看这些标记会有所帮助。杂货店的公告牌也是寻找房源的好地方，人们会在上面发布房屋出租和出售的告示。

另外，“unfurnished”在巴拿马意为空的。通常来说，“unfurnished”地产没有家电或其它东西。但相对的“furnished”的房子可能也不包含你预期的配置，所以一定要确认到底包含哪些东西。

  • 贷款

外国人购房首付30%，抵押贷款利率在3.25%至6%之间。有70或75岁最高年龄限制，安规定，相关人士必须提供收入和居住状况证明。一般来说，申请人会被要求提供人寿保险和住房保险。 

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西班牙房价6年来首次整体上涨0.5%

回升幅度甚微的西班牙房市终于在2014年迎来较明显的改善，七个城市的房价同比去年有所增长。这也是西班牙房价六年来首次回涨。

西班牙房价整体上涨了0.5%

西班牙经济发展部门25日公布的数据显示，西班牙房价整体上涨了0.5%，其中，二手房交易量占总交易量的三分之二。本次房价上涨主要由于二手房房价上涨，2014年最后一个季度的房价比上一季度上升0.2%，而新房房价仍有微小的下滑（0.1%）。

西班牙房市的回暖也体现在新居民用房证明的签发量上。2014年，西班牙政府总共为34.873所居民房签发了新居民用房证明，与2013年的 34.288套相比增加了1.7%。西班牙2014年最后一个季度的平均房价为1.463,1€/平方米，比上个季度上升了0.5%，但仍比2013年减 少了0.3%。

根据全球房价指数归纳了12个城市的房价情况——Cantabria (+3.6%), Baleares (+2,3%), Canarias (+0,5%), Valenciana 大区(+0,5%), Madrid 大区(+0,4%) ，Andalucía (+0,1%)，Asturias (-5,2%), Castilla y León (-3,6%) y Castilla-La Mancha (-3,2%)。

全国房价最贵的城市仍然是San Sebastian，平均一平方米为3.117€，接下来是Getxo (2.696,4€), Calvià (2.526€), Alcobendas (2.477,2€), Pozuelo de Alarcón (2.471,6€), Barcelona (2.416,3€) ，Majadahonda (2.399,7欧元)。

据悉，西班牙房价的下滑是从2008年开始，2012年房价触底，下滑幅度达到9.8%。根据官方数据，西班牙房价在经济危机期间下降了31%（若忽略通货膨胀，该数据为37%）。

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