Tag: 入住率

泰國因為距離近，旅遊業發展迅速，環境優美，成為了投資者的新目標。曼谷作為泰國的首都，每年迎接3000多萬的遊客，旅遊業的蓬勃發展帶動了曼谷的經濟和房產市場，投資客將曼谷黃金地段、優質項目幾乎搶購一空。無論是泰國清邁購房還是曼谷公寓投資都十分火熱，曼谷公寓對於外籍人僅有的49%份額，開盤幾天就售罄的比比皆是。

那麼究竟是什麼原因造成曼谷的超高房價呢，下面就從以下幾個方面來對其進行分析。

1、土地供應

房價的源頭是土地供應，根據數據顯示曼谷新樓盤開發在2016年達到頂峰後將逐漸減少，市中心和城郊的新盤數量下降明顯。主要是由於可開發的土地少，土地資源稀缺。

在一個開發強度已經如此之高、土地極度匱乏的地區，還想要有大量的土地供應幾乎是不可能的。那麼我們都知道物以稀為貴，土地供應的緊張必然會導致土地價格的上漲。

在2016年底，17個公寓項目實際價格都超過了30萬泰銖/平米，雖然這不能代表曼谷的房屋均價，但是也明顯的反映了曼谷最核心區域房屋價格的上漲趨勢。除了土地稀缺之外，對於泰國這麼傳統的國家，土地是不能隨便開發的，就算是拆遷重建也要經過100%的居民同意才可以，所以因為土地資源的稀缺加上重建的困難，使得泰國房產越來越吃香。

2、市場需求

在市場經濟條件下，任何商品都是由供需影響其價格的，房價也不例外。在土地供應量十分有限，而需求量又龐大的條件下，就勢必會造成房價上漲的現象。

輕鬆辦理泰國養老簽證，吸引了大量的養老群體。泰國法律規定，50歲或以上的外國人可輕鬆獲得長期居留養老退休簽證。再加上世界一流的醫療設施、以及優質的服務，令泰國成為越來越熱門的退休目的地。同時也可以常年居住，或者是作為避寒的選擇。每年都有從歐美、亞洲其他國家到泰國久居的養老人群，去年到曼谷的外籍人士增長了2.9%。

平均入住率保持強勁83.7%。除了到泰國定居的群體，泰國的遊客總數在暴增，2016年達到了3200萬，增長了9%，增加了市場的整體佔有率。Sukhumvit地區一直是曼谷最受外籍人士歡迎的區域，主要是因為這裡有便捷的軌道交通BTS輕軌，素坤逸區有大量的商店和餐館。

曼谷由於其經濟發達，加上世界500強的外資公司基本都在曼谷設有分公司，這些外派人員是曼谷房產市場的主要租客，華為就在曼谷設立公司，5000員工入住曼谷，必然給曼谷房屋出租率貢獻力量。尤其是依託於軌道交通線的公寓項目，由於交通便利，成為了租賃的剛需。

開發商在曼谷市中心建設了60%的小戶型(一臥或更小單位)公寓來滿足租賃人士的需求。而這些項目有35%-40%賣給了外籍的投資者；為了進行競爭，開發商紛紛將公寓樓進行精裝修，吸引了超過90%的高入住率。曼谷的公寓除了需求旺盛之外，租金回報較高，普遍在6%-8%之間，這也是吸引了很多投資者的主要原因。

3、房價上漲意料之中

泰國現在處於高速的發展中，政府在大力修建基礎建設，改善交通狀況，從而促進了房產市場的發展。從當前的泰國房價、租金回報率的增長，我們可以看出泰國房產已經進入了“黃金十年”。在過去5年中，人民幣兌換泰銖的匯率增長了19%，使得泰國房產在中國投資者眼中更具吸引力。

隨著一帶一路的落實，一旦中泰鐵路通車了，也許很多人將會選擇陸路游東南亞，深度自由行將會火熱起來，而高鐵過路的城市地區，必將是旅遊大火之地。目前，曼谷以外的旅遊冷門的外省，一部分泰國投資人已經開始對高鐵經過的城市地區，慢慢的囤地了，所以無論在哪個國家，可以說投資不動產，依然會是投資的主旋律之一。

同時，大家也知道就業率是丈量一個國家經濟實力的標準之一，而泰國就是整個亞洲失業率最低的的國家，全國失業率0.9%，曼谷更是低至0.6%，充沛的就業機會導致大部分人口湧入曼谷，使得曼谷的房屋入住率皆維持在90%左右，無大量房屋空置，無明顯的泡沫風險。

有越來越多的外企將東南亞總部從新加坡搬到曼谷，包括華為今年剛設立的東南亞區域總部，就設立在曼谷市中心。每年有大量外地人進入曼谷，人口為淨增長。所以曼谷市區的均價10年來已增長1倍，平均每年的漲幅到8%-12%，出租回報率4%-8%，曼谷房地產基本可以達到每年兩位數的投資回報率，非常具有投資價值。

（據ReMax瑞麥地產）