加拿大房价 – Page 18

CMHC：原油若持续35美元一桶则加拿大房价跌26%

加拿大房贷及房屋公司(CMHC)CEO西达尔(Evan Siddall)本周在纽约一个私人演讲会议上称，根据压力测试，油价若持续5年保持35美元/桶的低价，加拿大的房价会暴跌26%。

CMHC：原油若持续35美元一桶则加拿大房价跌26%

据《金融邮报》报导，西达尔所说的压力测试，是指金融影响压力，包括5种模式，其中一个为“油价震荡”，油价震荡影响下，失业率相应升至12.5% 巅峰。其中对照的基本模式是失业率最高达到6.6%情况下，房价涨9.1%。纽约周一当天下午原油交易价格每桶41.60美元，由于供应充足，油价此次是连续第4个月低于50美元。

其中，第3种模式是“美式房价调整”，即房价暴跌30%，失业率高达12%。最糟模式是“全球通缩”情况下，房价暴跌44%，这一模式下，失业率升至16%。

加拿大地产协会(CREA)最新数据显示，今年10月全国平均房价去年同比涨8.3%至452,552元，其中温哥华平均房价涨16%，多伦多房价涨7.4%，涨幅引领全国。西达尔还称，自2008年来，加拿大房价涨幅远远超过美国、澳洲和英国。

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（据加拿大家园网）

负利率要来了?加拿大房价又要疯长了

本周二(12月8日)，加拿大央行行长Stephen Poloz破天荒地表示，加拿大在理论上是有可能将银行利率降至零以下，以刺激国内的经济。今年以来，央行在1月和7月两次调低了基准利率，目前加拿大的基准利率已经降至历史最低值0.5%。目前，加币已经跌破了74美分，与人民币的汇率也已降至4.72，石油价格也已降至96.9美分。

负利率要来了?加国房价又要疯长了

今日在多伦多的帝国俱乐部里，Poloz称将银行利率降至负数，是央行可能采取的货币政策之一。这是破天荒的，因为在2009年加拿大央行曾经称理论上银行利率最多可以降至0.25%，因为如果再降将会导致货币政策与部分金融市场的不统一，例如货币市场基金。

Poloz在此次讲话中表示：“央行有信心，加拿大金融市场可以在负利率的环境下正常地运转。”但同时Poloz也表示，目前加拿大不需要采取如此激进的货币政策，不过央行会为所有的可能性都做好准备。

什么是负利率?

所谓负利率是指通货膨胀率高过银行存款利率。这种情形下，如果只把钱存在银行里，会发现财富不但没有增加，反而随着物价的上涨缩水了。

从整个金融市场的角度，负利率意味着央行要向在其账上的银行隔夜存款收取额外的利息，这会直接导致银行减少在央行的存款，从而将更多的资金投入到市场中去，以刺激国内的消费和投资。

但这并不意味着加拿大人的抵押贷款会出现负利率。Poloz表示，尽管央行将基准利率降至负数，但是贷款利率不会为负。消费者从存款中获得利息将减少，但同时商业贷款所需要支付的利息也会降低。

市场对负利率是什么态度?

这是一个未知的领域。因为没几个国家实施过负利率，所以市场不少人持谨慎的态度。国际清算银行(BIS)行长卡Jaime Caruana日前就曾提到，整个金融市场的构架是基于正利率，这是常态，采取负利率的后果无从知晓。而且，益处也并不明显。

“如果银行业在央行的存款利率为负，我不认为银行就会增加放贷，他们可能只会决定缩减资产负债规模。”持这种观点的人不在少数，他们认为负利率迫使银行增加信贷供给，却未必能创造信贷需求，这种方式会适得其反，带来难以预料的后果。

在最近数月，瑞士、瑞典、丹麦和欧洲央行都将基准利率降至了零以下。瑞士的央行利率目前是负0.75%。

负利率对经济将带来什么影响?

负利率给经济带来的影响也是多方面。首先，负利率最为直观的影响就是加拿大人放在银行里的存款会越存越缩水。既然把钱放在银行里并不保险，钱还会白白地蒸发掉，那么把钱拿出来就是最好的办法。然而，有相当部分银行存款是取不出来的，那就是中低收入者的“强制性储蓄”，它们不能也不敢消费，更不能、也不敢转化为投资，当然，他们的那点钱也根本不够去投资。尤其是低收入人群，因为这些钱是为养老、保命所攒，或是随时应急所需，不到万不得已不能动用。所以，从某种意义上讲，负利率作为一种财富再分配工具，它会进一步掠夺社会弱势群体原本可怜的一点财富。其次，物价也将被推高。在出现负利率之后，有钱人们当然不会就看着自己的钱放在银行当中一点点蒸发，所以他们一定会努力寻求投资。富人们大多将目光投向股市、楼市还有期货市场。所以一般都认为，负利率是高房价的幕后真凶。

负利率也有可能会导致资产泡沫化。当利率下降至0以下之后，能贷到款的个人和企业几乎是零成本拿到钱。低利率诱发巨大信贷需求和资金需求，廉价货币政策释放出了巨大的流动性，当游资、热钱横行之时，投机肯定会更疯狂、更猖獗。这时，投机暴利远远超过投资回报，实业资本受到威胁。这其中的典型代表就是房地产行业。

此外，Poloz还表示负利率仅是央行目前可能采取的非常规措施之一，另一种非常规的措施是“信用支助”。这意味着具有经济重要性的部分行业在信用不够时也可以获得贷款。这也是2009年加拿大抵押贷款及房产公司所做的，取消加拿大重要银行的贷款，使它们能够有足够的资金借贷给消费者。

Poloz称，在经济危机出现的时候，财政政策的力量比货币政策更为强大。Poloz重申了他对加拿大经济的信心，并表示加拿大经济的未来是乐观的。尽管目前石油的价格仍然在下降，但是非能源部门正在变得更加的强大。

最后，Poloz表示：“我们将会继续观察这些货币政策将会对经济产生怎样的影响，并进行调整。简单地说，如果有需要，我们都准备好了。”

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（据加西网）

加拿大楼市：加拿大财长考虑收紧按揭首付10%

据本国英文媒体《国家邮报》从消息来源处获悉，新任联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）正不断面临来自下属的压力，要求他再度收紧按揭条例，目前5%的最低首付额上调为10%，以冷却那日益炙热、却越来越令人担忧的温哥华和多伦多房市。

加拿大楼市：加拿大财长考虑收紧按揭首付10%

其实，在保守党当政的时代，业内和政府内部就已有再度提高最低首付，以冷却温、多房市的声音。全球经合组织于曾于上月促请政府采取措施，减低家庭负债及楼价对现时财政体系带来的风险，而一些财政部的官员也曾提出过收紧按揭条例的建议。不过在今年年初的时候，时任保守党联邦财长奥利弗已经明确表示不会采纳。

在今年10月底联邦大选结束后不久，新任财长莫奈（Bill Morneau）召开部门会议，一些官员联同业界再度提出此建议。莫奈称会考虑这一建议，并表示首要任务是做好财政预算案，而地产是其中一个需要处理的问题。部长还强调，既然本国各省份及地区的楼市各异，当局会持谨慎态度，使用最好方法处理。

然而，收紧按揭条例、提高最低首付额是一把双刃剑。自本国经济从09年衰退中复苏以来，全国房地产市场就存在着非常严重的不平衡：除了异常火热的温哥华、多伦多等地之外，全国其他大中小城市的房地产热度都在渐渐降温。在去年全球油价大跌重创阿省经济、令卡尔加里房市大跳水之后，大温哥华、大多伦多就更成为仅存的“硕果”了。在此情况下，收紧按揭条例固然可能冷却温、多房市，但是也会对本国其他地区活力不足的房市造成致命影响。

对此，财政部官员的解决方法是：仅对高价房屋实施提高最低首付额的政策。经过连年的暴涨，温哥华独立屋的平均价格接近160万元，多伦多超过100 万元，这是其他城市同类房房价格的两倍，甚至三倍。因此，财政部官员提议，仅对高于50万元的房屋收紧按揭条例，这样就能免除该政策对中小城市房地产市场带来震荡。

一些房地产业内人士则对上调最低首付额的政策不以为然。加拿大皇家地产公司CEO索珀说，推高温、多两地房市的本质原因是缺乏房屋，有关问题可以自行调整。加拿大房屋建设协会行政总监李格芬说，收紧规定对本国的首次置业者很不公平。因为在两地房市很大程度上都是被外资推动的，收紧按揭条例对他们根本不起影响。

目前，联邦方面对温、多两地房市中有多少外资还没有一个清晰的认识。CMHC最近发表的一组数据显示，温、多公寓房市场中的海外投资人的比例分别为 3.5%和3.3%，相对去年分别是2.3%及2.4%。然而，这仅仅是字面上的数据而已，就连CMHC自己都承认，他们缺少关于外国买家的准备和可靠数据，因为很多业主不会上报真实情况。

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（据加拿大家园网）

加拿大房市：温哥华独立屋飙20% 温西破300万温东大涨30%

年增近20% 大温独立屋房价续涨后势看旺

根据大温地产局统计，目前温西独立屋的中间卖价已经突破300万元。

根据加拿大温哥华地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的最新统计，加拿大温哥华独立屋的价格在过去1年当中成长近20%，其中温西独立屋中间卖价(medial selling price)自去年11月份的264万8000元，上涨到310万元，温东独立屋更是从去年的96万500元，上扬到今年的131万元，涨幅更突破三成。部分民众十分怀疑，未来这样的涨价现象是否还会继续?

加拿大房市：温哥华独立屋飙20% 温西破300万温东大涨30%

根据市场人士分析，主要造成独立屋价格上涨的原因不外乎为买方需求量高、低利率以及海外买家对本地地产有高度兴趣所导致，而这些影响房市的因素在未来几年，依然非常可能持续下去。

加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济分析师泰尔(Benjamin Tal)认为，虽然在温哥华买房的海外买家确实越来越多，这类投资者偏好价格昂贵的豪宅，但此类物件之销售状况，与价格70万元的普通独立屋间，关联性可能不大。

即便如此，亦有分析师指出，豪宅与普通独立屋的价格之间依然具有连动性，因为传统上价格较低的温东独立屋，过去一年间的涨势也相当惊人，还有研究发现温哥华市的“百万元房价分水岭”，正逐渐从西向东移动。

有地产业者曾对“世界日报”记者表示，温哥华房价所以会在今年不断上扬，可能与全球经济环境有关，因为大温地区与许多其他地区相比，投资环境更为稳定，所以许多具有中国背景的投资人，纷纷将本地的地产市场视为一个“避风港”(safe haven)。

有业界人士指出，加元今年持续走软也是造成本地房价不断上攀的因素之一，因为低汇率等同让持人民币或其他外币在大温买房的民众，得到至少30%之优惠。

在银行利率方面，虽然有人预测美国联准会可能会在月中调高利息，可能间接造成本地房市冷却，但也有市场人士相信，调息对房价造成的影响可能有限，因为有些投资者并不需要贷款。

中央第一信贷联盟(Central 1 Credit Union)经济分析师派斯崔克(Helmut Pastrick)认为，房价攀升的主要原因来自需求量不足，他相信在温哥华未来三年间经济成长率可能超过3%的状况下，房价下滑的可能性并不大。

11月菲沙谷房屋销量创同月份次高

根据菲沙地产局(Fraser Valley Real Estate Board)2日公布之最新统计，11月份透过MLS系统成交的房屋总数有1766个单位，为史上同月份次高，该地区销售纪录为1989年11月份所创下，当时同月份销量达到2154个单位。

菲沙地产局指出，上个月销量若与去年同期相比，成长率更达55%。

菲沙地产局主席梅西(Jorda Maisey)说，今年11月份当地市场销售状况相当火热，现象与过往不同，目前尚未见到买方需求量出现下降，他同时提到，如果民众想趁高价卖出名下物业获利，现在应该是一个非常恰当的时机点。

梅西还说，菲沙河谷的待售屋目前创下2006年春天以来的新低，不过民众对房屋的需求则因物件种类而异，目前买方对独立屋及城市屋的需求较高，销售状况较快，公寓单位销售动力则相对较低。

在房屋指标价格(Benchmark Price)方面，当地独立屋的售价比去年同期增加14.7%至65万9700元;城市屋价格达31万8800元，与去年同比提高6.7%;公寓之指标价格亦较去年增长9.3%，来到20万7100元。

若以待售屋数量分析，11月份当地新增1854个待售物业，比10月份减少14%，整体待售屋数量为5761个，比去年同期大幅减少31%。

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（据加拿大家园网）

2015年10月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房价继续上涨。加拿大房地产协会公布的价格指数显示10月份加拿大房价较上月增长 0.22%，同比上涨6.7%。另一方面，市场销售活动经历了9月的下滑过后在10月份有所反弹，与去年同期基本持平。

10月加拿大房价地图

除蒙特利尔与魁北克市出现1.4%跌幅，加拿大各大区域2015年10月销售均价与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为维多利亚。10月均价最高的区域仍为温哥华与多伦多地区。

10月加拿大重点区域房价

大温哥华地区10月最高均价出现在温哥华市西部与西温市，无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付高于250至280万加币的均价，公寓均价也在57至72万加币左右。

大多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了80万加币，公寓均价也在34到36万加币左右。

查看2015年加拿大每月房价报告

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加拿大温哥华商业地产Q3两位数增长,创5年新高

加拿大温哥华地产局（REBGV）上周四发布2015年第3季度（Q3）报告，由于土地，办公室和零售物业需求增加，加拿大温哥华商业地产在Q3得550单销售，比上年同期的471单增长16.8%。

加拿大温哥华商业地产Q3两位数增长,创5年新高

在总成交金额上，大温Q3 成交19亿加元，比上年同期增加33.6%。

加拿大温哥华地产局总裁Darcy McLeod说，我们看到整个2015年，加拿大温哥华地区对商业地产的需求持续稳定增长。商业地产行为受益于大温经济的蓬勃发展，全年均优于加拿大其他地区。

商业地产细分市场：

土地： BC省土地产权和测量局（Land Title and Survey Authority of BC, LTSA）录得192单成交，比上年同期增长28.9%，价值8.39亿元，增长47.5%。
办公室和零售业：录得215单成交，增长16.8%，金额5.12亿元，增长6.2%
工业类：录得112单成交，增长为零，但金额为2.42亿元，增长49.1%
多户家庭：录得31单成交，增长19.2%，金额为2.83亿元，增长123%

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（据加西网）

美联储局下月利息走向将影响加拿大楼市

加拿大房屋按揭利率於今年1月及7月因央行两次调低隔夜拆息率而降至历史新低，但随着5年固定按揭利率於两月前逆转上升20个基点後，加上外界估计美国联邦储备局下月会加息，令加拿大房屋按揭加息的压力增加，届时可能令全国二手楼买卖向下调。

士嘉堡一间道明加拿大信托分行内昨日摆出的息率。

多伦多道明银行经经济师Diana Petramala估计，若美国联储局加息，本国按揭利率或再升60至70个基点，而以目前加拿大人对按揭付款的敏感度来看，届时全国二手楼在未来半年的成交量可能因此下降10%至15%。

她续指，本国一些楼房市道最炽热、楼房价格最贵的地方如多伦多及温哥华，对房屋按揭利率变动更加敏感，若利率升高，楼房买卖所受影响便更大。

由於加拿大经济一直受美国经济影响，美加政府债券更是互为紧扣，而加拿大固定按揭利率又与加拿大政府债券息息相关;因此，即使加拿大央行维持隔夜拆息在历史新低，但因为外界预测美国联储局将於下月宣布加息，带动了加拿大固定按揭利率早在今年9月便开始逆转上升。

加拿大皇家银行一名按揭专家表示，假设一名按揭申请人向银行借款10万元，分25年摊还，每月供款，以折扣利率2.94厘计算，便要月供470.18元。

但若按揭利率上升60基点，其他条件不变下，利率便为3.54厘，月供便是501.39元，即申请人每月要多供31.21元。

但满地可银行高级经济师陈蔚纯表示，按揭利率是根据10年期国债利率厘定，後者可带动前者上升。

满银预计，明年央行将不会加息，但明年底的10年国债利率估计会由目前的1.7厘增至2.05厘;不过，这亦只是重回2014年的水平，相对於历史水平，10年国债利率仍处於低点。她估计，这对楼房市场仍不会有太大影响。

陈觉得，2017年下半年至2018年，按揭利率才有上升压力，届时央行加息比较明显，并带动10年国债利率上扬，在连锁反应下亦令按揭利率上升。

然而，明年楼房市场走势除受利率影响外，亦视乎其他外围因素，如加拿大经济情况及油价，若两者有所改善，都有利地产市场;又如目前楼房市场炽热主要仍靠亚洲的买家，万一中国政府继续收紧外汇管制，令中国资金不能外流，便可能影响加拿大楼房市道，但这一情况仍尚待观察。

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（据加拿大家园网）

加拿大高房价：使40%加拿大人去年至少1次为钱抓瞎

加拿大人的财务状况可谓捉襟见肘，债台高筑，宏利银行(Manulife Bank)每半年进行一次的调查显示，有接近40%的加拿大人，在过去一年里至少出现过一次为支付家庭开支而“挣扎”的情况。

加拿大高房价：使40%加拿大人去年至少1次为钱抓瞎

很多人生活在财务“悬崖”上

加拿大广播公司的Alexandra Posadzk报道说，有2372人接受了这一网上调查，他们的年纪在20-59岁，家庭年收入在5万加元以上。

在受访者中，38% 回答在过去一年里，至少有过一次为钱“抓瞎”，为了支付日常生活账单而不得不从信用贷款里提钱、依靠信用卡、动用紧急储蓄或退休储蓄、甚至去跟亲戚借钱。

在这38%的人中，4% 说过去一年里几乎月月缺钱，10%说一年中出现过几次财务紧张，24%说有过一次或两次这样的情况。

国民邮报报道说，加拿大宏利银行的总裁兼首席执行官Rick Lunny对此表示，看上去似乎有很多人生活在(财务)的边缘，若是一旦利率上涨，可能会有更多的人不得不采取更绝望的措施，这令人感到担心。

高房价是一大“罪魁祸首”

Rick Lunny说，这种情况，某种程度上要怪罪加拿大的高房价，抵押贷款吃掉了家庭收入的一大块，从而使人们没有多少钱可用于储蓄。

根据宏利银行的调查，加拿大房主们的抵押贷款额平均为 $175,000加元，在BC省和阿尔伯塔省更高，平均超过$200,000加元。

加拿大抵押贷款和住房公司说，人们的住房成本不应超过收入的30%，但加拿大统计局的数据表明，在2011年的时候，已经有超过1/4的加拿大家庭用于住房的开支超过了这一上限，而且自从2011年以来，加拿大房价已经再度上窜。

加拿大房价增长全球最快之一

最近来自丰业银行(Scotiabank)的一份报告说，2015年的第二季度，加拿大的平均房价比去年同期上涨8.2%，为世界上房价涨幅第4高的国家，在此期间房价涨幅最高的是爱尔兰 (13.3%)，其次是瑞典(10.5%)，澳大利亚第三(8.3%)，略高于加拿大的8.2%。

多伦多地区房价可用“暴涨”这个词来形容，多伦多星报的 Susan Pigg 本周三(11月25日)报道说，2005年大多伦多新建低层住宅的均价为38万7369加元/栋，2015年均价高达80万2376加元/栋。

房价飙升加重了人们的房贷负担，低利率也在推高加拿大人的其他债务，加拿大统计局今年9月报告说，人们的债务/可支配收入比已经达到164.6%，十五年前的这个比例为不到110%。

利率上涨的危险

在如此高的债务负担下，利率上升的时候人们怎么还债就成了让人不得不担心的问题。

宏利银行的首席执行官Rick Lunny 在一份声明中说，许多加拿大人所面临的挑战是，他们每个月的收入是相对不变的，但支出可以突然有大幅增加。

他说，在一旦缺钱的时候，动用自己的紧急储蓄或低利息的信用贷款还可以，若是在高利息的信用卡上积累债务，或者向家庭成员借钱，这就是在给自己的财务状况增加压力，在给亲戚们增加压力。

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（据加拿大家园网）

难以承受的加拿大房价温哥华房租水平达危机程度

根据BC租房指数（BC Rental Housing Index）最新发布的结果，温哥华有25%的人一半的工资都被用作房租。

难以承受的加拿大房价温哥华房租水平达危机程度

几乎所有人都能感觉到温哥华租金的高昂。“租金在涨，但是收入并没有同步增长。”BC非营利住房联盟（BC Non-Profit Housing Association）主任说。

“我认为，人们普遍觉得租房的人是服务员，某种程度上这是正确的。然而，如今我们发现，还有其他人：医疗健康工作者、社会工作者和建筑从业人员。”

在全国范围内，温哥华的房租也是最不能承受的。温哥华的房租水平已经达到了“危机”程度。高房租阻碍了人们住在温哥华，影响了劳动力的供应。

放眼加拿大温哥华地区，周边城市也没有好多少。本拿比、素里、列治文全都是重灾区。

专家呼吁政府对此问题引起重视，多建造一些可负担的出租房屋。

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（据加西网）

用数据说话：加拿大阿省房市多糟房价暴跌20%

全球油价持续疲软，加拿大阿尔伯塔省（简称阿省）经济疲软，而房市也到达了崩溃的边缘。据近日公布的数据，在上个月阿省多个城市的房屋成交量和平均房价的跌幅达到了百分之几十。不过，由于加拿大其他地区的经济还算稳定，所以阿省的房市萧条不会蔓延到那里。

用数据说话：加拿大阿省房市多糟房价暴跌20%

加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)的最新数据指出，在今年10月份阿省西部成交量跌幅也高达52%，而中南部地区则回落了31.6%。

值得一提的是，阿省的中小城市是房市萧条的重灾区，而且规模越小收缩的幅度越大，这说明由于石油业不景气，人们正在逃离就业更加困难的小城市。

例如在该省北部的麦克默里堡(Fort McMurray)，上月的平均房价为46.82万元，比去年同期大幅下滑了跌幅高达20%，或11.7万元，成交量则急挫41%（从144宗下降至85 宗）。在规模更小的莱敏斯特(Lloydminster)，成交量下跌幅度更大，高至54.3%。

在该省的经济重镇卡尔加里，房价的收缩较为温和。10月份平均房价为44.45万元，年同比下跌4.4%，但是成交量却大幅下挫了36.4%至1810宗。

阿省房市萧条不会影响多伦多

虽然阿省房市大跳水，但是本国绝大部分业内专家都相信，萧条不会蔓延到其他地区，因为该地区是受到了全球油价价大幅回落至40美元的影响，而多伦多的经济还算稳定，所以不会受到影响。

例如在今年的11月上旬（最近一期数据），大多伦多地区的房屋成交量达到了3616间，比去年11月同期大增9.4%，而整个地区各类房屋平均价格为63.5万元，与去年同期相比增加了9.5%。

数字还显示，房屋挂牌的数量比去年同期亦有增长，但增幅不及销量，表示供应量仍趋紧张，特别是独立、半独立及镇屋等低层单一家庭住宅类型的情况更严重。多伦多市内独立屋，在所有地区各类型房屋中供应最紧张，令一些买家不得不转移到半独立屋市场，令该类房屋的价格录得最大增幅。

虽然国际经济学界不断在新出台的报告中对多伦多的房市提出警告，但是大多数本国专家不以为然。他们相信，多伦多房市回落的唯一诱因应该是遭遇严重的经济衰退，而且即便是遭遇调整，也将是软着陆，而不会出现阿省那样的大跳水。

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（据加西网）