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加拿大房贷利率起起伏伏的变化，真的不会牵动购房者的神经吗？未必！

加拿大房贷利率微涨 房市要冷 房奴睡不着

加拿大几大银行近期陆续上调房贷浮动利率的动作，在本地盆友圈也引起热烈讨论。

银行等贷款机构已从9月时的低利率基础上逐渐提升房贷的利率。随着加拿大政府债券殖利率上升，在过去两个月内，最受欢迎的五年期固定房贷( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可变房贷(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年来首次持续上涨。

虽然加拿大房贷利率最近开始小幅度上涨，这却是一种房贷利率由逐渐下降转变为逐渐上升的趋势，这样的趋势有可能令房地产市场冷却。

多伦多道明银行(TD Bank)的经济师推测，由于广泛预期美国联准会将于12月升息，加拿大的固定房贷利率有可能随之上升0.6~0.7%。

如果真的这样，或许导致加拿大的成屋销售量在今后六个月内下降10~15%。经济师认为利率上涨对火热了数年的多伦多和温哥华房市影响最大，因此冷却程度也较高。

央行会否加息？

据加通社报道，许多经济学家预期，如果加拿大经济复苏步入正轨，央行下一步将提升隔夜利率，道致贷款浮动利率升高。目前浮动利率提升并非意味著央行将加 息，他认为只是大银行为了增加利润而已。银行不会将利率长期保持在2%甚至2%以下的水平，当央行降低基准利率P时，银行必然要调整降低折扣率。因此每当 央行降息时，借贷者就要赶紧争取到最大的折扣。如果仍在观望，还是趁现在利率比较低及早行动。

浮动还是固定？

尽管加拿大中央银行在今后很长一段时间内无力加息，但这不妨碍固定房贷利率上涨，因为固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定，况且加美债券市场殖利率自9月以来就开始回升。

比较出人意料的是与央行基准利率紧密相连的浮动利率，最近也在缓慢上升。

世界日报采访intelliMortgage的房贷规画专家麦克利斯特，他感到惊讶：这是浮动利率房贷市场的巨大转变，一个很少人预料到的变化。

他分析，这可能源于争夺储蓄款的竞争及政府一些政策，导致银行等房贷业者融资成本升高，迫使他们通过提升浮动利率方式收回成本。

但RateHub.ca的创办人理查德认为，一些推动利率上升的因素是暂时的，例如年底时一些贷款机构已经达成全年营业目标，无意再以优惠利率招徕顾客， 以及房市随着冬季来临而不再那么热络。她分析，一些银行在11、12月提升利率，以准备来年春季与对手竞争时，能够有更大幅度的削减利率空间。

在上涨的利率预期明年令房市冷却的同时，由于一些买家会抢在利率显著上涨之前入市，这也可能在短期内推动房市在冬季冲刺。麦克利斯特告诫潜在的买家，最好谋定而后动，因为他觉得加拿大经济表现欠佳，即使明年房贷利率上升，今后数年还是会回落。

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（据加西网）

本周三(11月25日)，多伦多地产局发布的最新报告称，多伦多地区的房屋需求仍然强劲，但是低层房屋的供应量剧减，创了历史新低。这意味着价格竞争仍然非常激烈，低层房屋价格仍有较大上升空间。

加拿大多伦多独立屋供应剧降 需求强劲价格竞争仍激烈

在今年前10月，GTA地区房屋销售量累积为12万4,123。由RealNet Canada公司统计的新房交易量与过去十年的平均值持平，但新 房的类型以及售价则出现了显著的变化。GTA地区总的房屋供应量维持在正常范围内的2万6,388间，但81%都是高层公寓房。

相反的，低层房屋的供应量则明显下降，达到了历史新低。在今年10月底，在售的独立屋、半独立屋以及镇屋数量约为1万，而在2005年同期，在售的 新低层房屋数量约为1.6万，二手低层房屋数量则约为1.3万，所以总的在售低层房屋数量为2.9万，低层房屋储量是今年的约3倍。

该报告指出，虽然低层房屋的数量出现了明显的下降，但是对低层房屋的需求仍然非常的强劲，这也意味着价格竞争更为的激烈，低层房屋价格仍有较大的上升空间。截止今年10月31日，新低层房屋的平均价格约为80万2,376元，比2005年高出1倍以上。

独立屋是这10年间价格上升最快的房屋类型。今年10月，GTA地区的新独立屋平均价格约为96万2,312元。建筑行业和土地开发协会会长 Steve Deveaux称：“对于购房者来说，如果预付20%的首期款，那么需要年收入达到17万4,855元才能负担得起剩下的贷款。如果首期款更 低，那么年收入则需要更高。根据加拿大统计局的数据，多伦多家庭在2013年的平均收入仅为10.7万。”

GTA地区在售的新公寓数量在过去十年则出现了显著增加。在今年10月，新公寓的供应量约为2万1,408间，而2005年的新公寓供应量仅为1.3万。新公寓的平均价格为44万，而2005年的平均价格为28.8万。

不过，多伦多地产局在报告中指出，虽然新公寓的完工量和待售数量都在增加，但是大部分新增公寓都已经被市场所消化。所以新公寓的储量不增反减，而且价格也出现了上升。此外，新公寓的平均面积也在过去十年间从908平方尺缩小到767平方尺。

多伦多地产局长Mark MacLean表示，整个房地产行业对于目前的政府相关政策与房屋负担过重之间存在着矛盾十分担忧，比如说安省政府计划允 许市政府向市民收取土地转让税，这就导致购房者需要缴纳双重的土地转让税，购房者的负担将会显著增加。有研究证实，增收市级土地转让税对于安省的房地产行 业将会有非常消极的影响。

根据建筑行业和土地开发协会2013年的研究报告显示，政府所征收的税费几乎占GTA购房者总支出的20%。

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（据加拿大家园网）

加拿大房贷利率最近开始小幅度上涨，这样的趋势有可能令房地产市场冷却。

加拿大房贷利率小幅上涨 楼市真的要冷却了吗？

银行等贷款机构已从9月时的低利率基础上逐渐提升房贷的利率。随着加拿大政府债券殖利率上升，在过去两个月内，最受欢迎的五年期固定房贷( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可变房贷(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年来首次持续上涨。

虽然涨幅微小，这却是一种房贷利率由逐渐下降转变为逐渐上升的趋势。多伦多道明银行(TD Bank)的经济师帕翠蜜拉推测，由于广泛预期美国联准会将于12月升息，加拿大的固定房贷利率有可能随之上升0.6~0.7%。如果真的这样，或许导致 加拿大的成屋销售量在今后六个月内下降10~15%。 她认为，利率上涨对火热了数年的多伦多和温哥华房市影响最大，因此冷却程度也较高。

加拿大房贷利率最近出现的上涨趋势，可能令房明年地产市场冷却。(本报资料照片)

尽管加拿大中央银行在今后很长一段时间内无力加息，但这不妨碍固定房贷利率上涨，因为固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定，况且加美债券市场殖利率自9月以来就开始回升。

比较出人意料的是与央行基准利率紧密相连的浮动利率，最近也在缓慢上升。 intelliMortgage的房贷规画专家麦克利斯特感到惊讶：“这是浮动利率房贷市场的巨大转变，一个很少人预料到的变化。”

他分析，这可能源于争夺储蓄款的竞争及政府一些政策，导致银行等房贷业者融资成本升高，迫使他们通过提升浮动利率方式收回成本。

但RateHub.ca的创办人理查德认为，一些推动利率上升的因素是暂时的，例如年底时一些贷款机构已经达成全年营业目标，无意再以优惠利率招徕 顾客，以及房市随着冬季来临而不再那么热络。她分析，一些银行在11、12月提升利率，以准备来年春季与对手竞争时，能够有更大幅度的削减利率空间。

她指出：“我们看到银行的优惠利率(prime rate)下跌，浮动利率却上升，这表明发挥作用的不是经济因素，而是贷款机构出于其它原因作出的决定。”

在上涨的利率预期明年令房市冷却的同时，由于一些买家会抢在利率显著上涨之前入市，这也可能在短期内推动房市在冬季冲刺。麦克利斯特告诫潜在的买家，最好谋定而后动，因为他觉得加拿大经济表现欠佳，即使明年房贷利率上升，今后数年还是会回落。

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（据加拿大家园网）

最新BC省非盈利住房协会（BC Non-Profit Housing Association, BCNPHA）数据显示，大温地区单亲母亲，老年人和原住民的过半收入用于住房类支出，主要是支付房租。

最新数据显示：很多大温居民过半收入用于房租

这个机构多年来一直收集人口数据，为BC省人口最密集的地区制定“租房指数”(Rental Housing Index).

该协会主席汤尼(Tony Roy)说，住房可承受能力应该指住房类支出不超过收入的30%。 但当我们从加拿大统计局（StatsCan）拿到人口和收入数据后，我们简直不敢相信我们的眼睛。

在大温地区，超过73500户家庭花费过半收入用于房租，这其中绝大多数家庭年收入不超过21000元。他们很多人从事食品加工，餐馆和服务业。

居住在出租单位的很多人是单亲母亲，35%的单亲妈妈把过半收入用于房租。 也有不少年轻人，老年人和原住民是这样的支出结构。

政府对这些数据很感兴趣，他们可以用于制定相关人群的收入补贴和租赁补贴计划。但汤尼认为，该数据对多人同时租用一套住宅的情况统计有瑕疵。比如5个最低收入的人分享一套出租房，数据上看该“家庭（Household）年收入为10万元， 似乎很不错。

目前，整个低陆平原市场短缺63000套卧房。 汤尼希望政府能看到，每个出租单位能放多少张床位才能让所以人住下来。

大温地区现有891335户家庭，有304270户出租，出租率34%。

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（据加西网）

《经济学人》杂志最近针对全球26个国家展开房屋市场调查，结果显示，相对于租房价格，加拿大的房价最高。

加拿大房价10年涨4成 房价被高估世界第1

英国和爱尔兰一直以低房租领先各国，但加拿大在2008年全球金融危机后超越了这两国，并保持第一的位置至今。

据调查，加拿大、英国和澳洲房价被明显高估，溢价达30%。用房价对比租金以及居民的税后收入，加拿大在这份表格中名列前茅，紧跟其后的是澳洲、瑞典和英国。

加拿大的房价从2005年至今已经上涨了42%，涨幅仅被以色列和瑞典超越。而其中温哥华、多伦多的涨幅又更惊人。

《经济学人》调查显示，加拿大的房价被高估。

纪录显示，从2005年起，温哥华东区的所有类型的住宅物业，价格上涨了99%，温西的涨幅则为82%。从大温来看，仅去年一年，公寓及城市屋等价格就上涨了10%，独立房价则上涨了20%。

然而，尽管有关加国房价被高估的警告不断，却丝毫没有让买家觉得犹豫，尤其是温哥华和多伦多更吸引房市投资人的关注。

土地有限，人口稳增不断推动房价上涨。不只是移民，更多加拿大人也从亚省和安省等其他省份搬到卑省居住，卑省2015年第二季增加的外省人口就高达4000人。

在温哥华，抢房大战显示不是所有人都认为房价是被高估，出高价的买家显然认为房子的价值比卖家的叫价更高。低利率也是关键因素，如果利率上涨，或许温哥华和加拿大的房市会有所改变。

调查还发现，加拿大不是面临住房挑战的唯一国家，全球地产价格都呈上升趋势，被调查的26个国家中有21个如此，年上涨率为4.7%。房价下跌的仅有中国、新加坡、法国、希腊和意大利。

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（据加拿大家园网）