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科可兰房市报告 | 2016年Q2纽约曼哈顿房地产报告——上东区(Upper East side)

前言：曼哈顿房价，2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。让我们来逐一看看科可兰所提供的曼哈顿各个区域的最新房市情况，本期介绍的是上东区。

以下内容由美国高端房产专家科可兰集团（CORCORAN）独家提供。

曼哈顿方位图

2016 年第二季度,东区的销量在曼哈顿排名第二,交房量为 760

2016 年第二季度,东区的销售结单笔数为 760,较一年前下降 10%。存量也有所下降,同比下降 5% 至 1,408 个单位。由于销量相比存量大幅减少,供应月数较去年增长 25% 至 7.0 个月。从挂牌到出售的平均时间跨度较去年增加 12%,本季度待售天数为109天。

相比 2015 年第二季度,转售合作公寓市场的定价增幅最大。转售合作公寓的中位数价格增长 12% 至 $938K,而转售合作公寓每平方英尺均价同比增长 35% 至 $1,550。另一方面,转售产权公寓市场几乎全美國 | 2016年第二季度曼哈頓房地產報告——東區公寓的均价下降 18% 至 $1.674M。

转售合作公寓的中位数价格增长 12% 至 $938K 转售产权公寓中位数价格同比下降 4% 至 $1.438M 新开发项目的中位数价格同比下降 72% 至 $1.791M,均价下降 9%

东区转售合作公寓均价增长 20% 至 $1.899M

新开发项目的中位数价格同比下降 72% 至 $1.791M,均价下降 9% 至 $5.198M。导致这些同比下降的原因是交房中的开发项目类型发生变化,包括几个本季度定价更适中的开发项目。位于 200 East 94th Street 的卡内基公园 (Carnegie Park) 等物业占所有交房量的半数。然而,相比 2016 年第一季度,新开发项目中位数价格增长 1%,均价增长 69%。

相关链接：科可兰房市报告 | 2016年Q2曼哈顿各区域最新房地产报告

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科可兰房市报告 | 2016年Q2纽约曼哈顿房地产报告——中心区（Downtown）

前言：曼哈顿房价。2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。让我们来逐一看看科可兰提供的曼哈顿各个区域的最新房市情况，本期介绍的是中心区。

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曼哈顿分布图

第二季度中心区在所有主要区域中销售结单笔数最高

2016 年第二季度,中心区销售结单 笔数较去年增长 3% 至 1,087,是 唯一录得同比销量增长的主要区 域。与此同时,存量同比增长 22% ,挂牌量为 1,830,导致供应月数 增加 28% 至 5.5 个月。平均待售天数减少 1 天至 83 天,暗示着这一主要区域出售的房产需求持续强劲。

2016 年第二季度,转售合作公寓中位数价格增长 10% 至 $858K, 所有卧室类型的价格均录得增长。三卧以上公寓增幅最大,同比增长 24%。转售产权公寓的定价本季度出现下降,中位数价格下降 7% 至 $1.850M,均价下降 2% 至 $2.583M。

转售合作公寓中位数价格增长 10% 至 $858K 转售产权公寓的定价本季度出现下降,中位数价格下降 7％至$1850M 新开发项目定价本季度也录得下降,中位数价格下降 34% 至 $3098M

转售合作公寓的中位数价格增长 10% 至 $858K

新开发项目定价本季度也录得下降,中位数价格下降 34% 至 $3.098M,均价下降 18% 至 $4.251M。新开发项目四种卧室类型中的三种均出现中位数价格下降,仅三卧以上公寓的中位数价格较去年有所增长。这是因为定价更高的大面积单位开发项目(例如 The Greenwich Lane)在本季度进行交房。

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科可兰房市报告 | 2016年Q2纽约曼哈顿房地产报告——上西区(Upper West side)

前言：2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。让我们来逐一看看曼哈顿各个区域的最新房市情况，本期介绍的是上西区。

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曼哈顿方位图

本季度,西区的中位数价格是曼哈顿第二高,为 $1.165M

2016 年第二季度西区销量同比下降 34%,交房量为 538。存量自 2015 年第二季度增长 7% 至 915 个单位。销量下降,加上存量增加,导致供应月数相比 2015年第二季度激增 18%,达至4.3个月。尽管供应月数增加,西区仍供应不足,因为供需条件依然低于六到九个月的平衡范围。平均待售天数自 2015 年第二季度起增加 11%, 达至 93 天。

转售产权公寓中位数价格增长 11% 至 $1.521M

转售合作公寓均价同比下降 13%, 中位数价格下降 8%。转售产权公寓中位数价格同比增长 11%,而均价下降 10%。

转售合作公寓均价同比下降 13%, 中位数价格下降 8% 转售产权公寓中位数价格同比增长 11%,而均价下降 10%。本季度新开发项目均价和每平方英尺均价均同比显著下降。

本季度,新开发项目均价和每平方英尺均价均同比显著下降。西区主要区域包括中央公园南 (Central Park South) 到 57 街之间的街区,其中有部分本市价格最高的新开发项目,且几项超高价的交房量推动 2015 年第二季度均价增长。不易受此影响的中位数价格数据也全部上涨。

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科可兰房市报告 | 2016年Q2纽约曼哈顿房地产报告——中城区（Midtown）

前言：曼哈顿房价，2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。让我们来逐一看看由科可兰曼哈顿各个区域的最新房市情况，本期介绍的是中城。

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曼哈顿方位图

中城销量较上季度下降 21%，但定价较 2016 年第二季度有所增长

2016 年第一季度,中城的销售结单笔数为 607,同比下降 21%。存量较去年增长 29%, 挂牌量为 1,396,供应月数也增加 18% 至 6.3 个月。这使得中城保持在六到九个月的供需平衡范围内。平均待售天数较去年有所增加,从挂牌到出售的平均时间跨度增长 5% 至 100 天。

第一季度,定价因房产类型而有所差异,转售合作公寓均价较去年增长 8% 至$667K。转售产权公寓的均价下降 16% 至 $1.234M。几乎所有卧室类型的转售合作公寓的定价都有所上涨,而所有卧室类型的转售产权公寓都录得下降。转售产权公寓的最大降幅是三卧以上公寓,同比下降 6%。

转售合作公寓均价较去年增长 8% 至 $667K 转售产权公寓的均价下降 16% 至 $1234M 新开发项目的中位数价格同比增长 86%至 $2.687M

新开发项目中位数价格增长 86% 至 $2.687M

2016 年第二季度,新开发项目的中位数价格同比增长 86% 至 $2.687M,部分原因是 432 Park Avenue 交房。均价也较去年显著增长 40% 至 $3.704M。本季度交房数量较多的其他新开发项目包括 135 West 52nd Street 和 301 East 50th Street。

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科可兰房市报告 | 2016年Q2纽约曼哈顿房地产报告——曼哈顿上城区（Uptown）

前言：2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。让我们来逐一看看曼哈顿各个区域的最新房市情况，本期介绍的是曼哈顿上城区。

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曼哈顿方位图

曼哈顿上城销量较去年出现下降,也是存量同比下降的主要区域

曼哈顿上城的销量与 2016 年第一季度持平,但交房量同比下降 11% 至 302。存量较一年前小幅减少,较去年仅减少 1%。存量水平持平,加上销量小幅下降, 致使供应月数增加 22% 至 4.2 个月。即使出现这一增长,但该主要区域仍低于六到九个月的供需平衡范围,供应月数在所有曼哈顿主要区域为最低。

转售产权公寓的均价较去年增长 34%

定价因产品类型而大相径庭。转售合作公寓中位数价格下降 13%,而大多数合作公寓卧室类型的中位数价格在 2016 年第二季度均出现下降。另一方面,转售产权公寓的所有价格指标均出现增长, 其中中位数价格增长 3% 至 $777K,而均价大幅增长 34% 至 $1.140M。

转售合作公寓中位数价格下降 13% 转售产权公寓的所有价格指标均出现增长, 中位数价格增长 3% 新开发项目的中位数价格同比增长 2% 至 $523K

新开发项目的中位数价格同比增长 2% 至 $523K,均价也增长 2% 至 $729M。与此同时,每平方英尺的中位数价格和均价实现同比两位数增长,所有新开发项目卧室类型的中位数价格也录得两位数增长。

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曼哈顿买房Tips：一分钟了解曼哈顿常见的合作公寓（Co-operative Apartments）

合作公寓（Co-operative Apartments）是纽约较流行的房产形式，购买时通常会要求买家在美国持有实质性的境内资产，有广泛的当地人际关系，并在美国拥有较长久的纳税记录。简而言之，对买家有一定限制，并非想买就能买。此外，业主往往不许将他们的合作公寓用作第二住址，也很少被允许出租。与之相对的，则是产权公寓，即市场上常见的公寓形式(Condominiums)。

美国 | 2016年第二季度曼哈顿房地产报告概览

前言：曼哈顿房价，2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。

曼哈顿方位图

2016年第2季度曼哈顿中位数价格增长 18%

2016 年第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1.150M,追平上个季度的价格。这些中位数价格比去年增长 18%。平均售价下跌至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增长 16%。所有卧室类型公寓的中位数价格同比均有所增长。每平方英尺均价同比显著增长,每平方英尺增长 11% 至 $1,797。

第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1150M,追平上个季度价格

销量

尽管新开发项目交房量巨大, 但转售市场销量减少导致同比下降。总销量3434个单位较 2015 年第2季度减少14%。签约数同比下降 20%。但新开发项目交房量较 2015年第3卧以上公寓2季度显著增长，这主要是由于受更大开发项目的强劲销售所推动，如Greenwich Lane、卡内基公园 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,这些项目于 2013 年和 2014 年上市,且最近已开始交房。预计新开发项目交房量将继续构成未来几年整体交房量中的增加份额。

总销量3434个单位较上年第2季度减少14%，签约数同比下降 20%

代售天数

2016年第2季度,整个曼哈顿的平均待售天数为97天,较去年的平均天数92天增加5%。这是一年来待售天数实现年度增加的首个季度。存量的增加,加之与去年相比的销量下降,使得从挂牌到出售的平均时间有所增加。

与 2015 年第 2 季度相比,除统舱公寓外所有卧室类型公寓的待售天数都有所增加。一卧公寓录得最小增幅,显然是最便宜的房产类型之一。相比去年,一卧公寓的待售天数增加 3%,而三卧以上公寓的增幅为8%。两卧公寓的待售天数较上年度的增幅最大,增加了 10 天,达至 97 天。

存量

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%,较上一季度大幅增长 20%。

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%

统舱公寓是 2016 年第二季度唯一录得存量下滑的卧室类型, 跌幅为 24%。两卧房产拥有最大增幅,同比增长 27%,而一卧和三卧以上公寓分别增长 12% 和 11%。

供应月数

整个曼哈顿目前供应不足,供应月数为 5.3 个月。这较一年前增长了 14%,原因是本季度的存量增加及销量减少。转售产权公寓是唯一处于平衡范围内的房产类型,而转售合作公寓和新开发项目本季度均供应不足。

本季度,四种卧室类型中有三种供应不足,其中统舱公寓的供应月数为 3.6 个月,一卧公寓为 4.5 个月,两卧公寓为 5.5 个月。三卧以上公寓单位是唯一超出平衡范围的类型,供应月数为 9.6 个月,较上年度增加 1%。

价格

相比去年,2016 年第二季度的所有价格指标都有所上涨。然而, 与上季度相比,变化不大。曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%,达至上季度的最高点。平均售价也较上年度出现增长,增幅为16%,达至 $1.994M,但较上季度下降6%。每平方英尺的中位数价格同比增长 7% 至 $1,368,与上季度的新高持平。每平方英尺均价较去年增长11%,达$1,797,但较上一季度下降 3%。这一数据相比 2009 年第一季度的每平方英尺均价大幅增长 42%。

曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%

2016 年第二季度,所有卧室类型的公寓定价相比去年都有所增加,但相比上季度,结果喜忧参半,其中两卧和三卧以上公寓录得跌幅。三卧以上房产同比增幅最大,中位数价格增长 15% 至$3.900M,原因是本季度较低价位的房产销量减少。统舱公寓录得第二大增幅,增长10%至$544K。

市场份额

对比活跃挂牌量和销量的市场份额,会产生显著差异,影响买家的搜索和卖家的销售力度,因为供应和需求未必吻合。我们在这里采用各种测量标准，对销量和存量的市场份额进行比较。

价位

按价位划分,市场份额年度变化最大的是价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%。低价单位的活跃挂牌量降幅更为明显,因为仅7% 的可售单位位于这一价格区间内。

价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%

卧室数量

按卧室类型划分的销量份额同比保持相对一致。活跃挂牌量与两个类型的最近销量明显不同:1 卧单位占本季度销量的38%,但仅占活跃挂牌量的 30%,而3卧以上单位占销量的17%，但活跃挂牌量的市场份额要高的多，为30%。

1 卧单位占本季度销量的38%,而3卧以上单位占销量的17%

物业类型

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%。转售合作公寓的市场份额较去年显著下降，2015年第二季度占销量的58%，而本季度仅为48%。

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%

主要区域

中心区的销售份额年度变化最为明显, 从去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反，西区销量的市场份额从去年的21%降至本季度的16%。

中心区的销售份额从去年的 26% 增加到本季度的 31%

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