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“今年第二季度，我们向土耳其的购房者卖了75套，而去年这个时候，我们卖了109套”，土耳其房产中介商Property Turkey的创办人以及总经理德金·卡梅隆（Deggin Cameron）向《每日经济新闻》记者说道。

上周五（8月10日）土耳其货币里拉崩盘，盘中刷新历史低点至6.6，日内跌幅一度达到20%。尽管这周里拉有了小幅回升，但是自今年以来，里拉兑美元已经暴跌了54%。伴随着里拉的大跌，一向被视作土耳其支柱产业的房地产近几个月也遇上了淡市。

“由于土耳其经济显著的美元化和进口驱动，美元和欧元的快速上涨通常会对土耳其家庭的消费以及投资行为产生心理影响，这些家庭宁愿延迟大笔的支出。他们更愿意考虑硬通货存款账户，黄金等高收益投资代替房地产，”伊斯坦布尔大学金融学院教授阿里·赫普森（Ali Hepsen）向《每日经济新闻》记者解释称。

里拉贬值利率高企 爱买房的土耳其人静观其变

“在过去的两个月里，土耳其的房价平均已经下降30%。今年以来，房价已经降了近60%”，德金·卡梅隆告诉《每日经济新闻》记者，他创办的Property Turkey已经从事土耳其房产业有14年的时间。

房地产早已成为土耳其的支柱产业。“当比较建筑业和国内生产总值（GDP）的增长率时，可以观察到在2018年第一季度，建筑业的增长率为6.9%，非常接近7.4%的GDP增长率”，赫普森教授称。

当记者向赫普森教授以及卡梅隆问起土耳其人是更愿意买房还是租房时，他们一致表达了土耳其人对于买房的青睐。另一家总部位于英国的土耳其房产中介商Armaya International的发言人更是向《每日经济新闻》记者表示，“对于土耳其人来说，投资房产是他们的第一选择，其中主要买家是中等收入者。”

记者查阅土耳其统计局数据发现，在今年2月~4月，房屋销量较去年同期都有所下滑。其中，3月降幅最大，房屋销量同比下滑14%，共计售出110905套。

除了Property Turkey外，房产中介Armaya International同样遇到了销量下滑的情况。“2018年第二季度，我们向土耳其人卖了60套房屋，低于去年同期，”Armaya International告诉《每日经济新闻》记者。

那么，一向爱买房的土耳其人，近段时间为何购房意愿不再那么强烈了？

“随着土耳其里拉的贬值，抵押贷款利率的上升，这可能会对他们购买房产的愿望产生负面影响。如果抵押贷款利率仍维持在现有水平，那未来几年可能租房比买房更有优势，”赫普森教授向记者解释道。

今年6月，面对不断贬值的里拉，土耳其央行为了稳住里拉下滑的趋势，维持国内物价的稳定，曾宣布将其政策利率上调125个基点，目前达到了17.75%。

另一方面，卡梅隆向记者表示，土耳其人此时的观望态度还透露出他们的另一担忧，“如果整体经济放缓，房价回升可能会缓慢，这意味着资本增长缓慢”。但他也提及，土耳其人正在等待货币稳定，一旦货币稳定，他们将重返市场。

趁里拉大贬值 外国人加快购房步伐

就在土耳其人对购房持观望态度之际，海外投资者却加快了他们的步伐。

“土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。另外，与其他国家的市场相比，土耳其的房价仍然处于较低水平，”赫普森教授向《每日经济新闻》记者表示。

“土耳其的房价平均在30万里拉一套（约合人民币34万元），但是在土耳其最大的城市伊斯坦布尔，平均房价大约在60万里拉一套（约合人民币70万元）”，奥尔汉·瓦坦达斯（Orhan Vatandas）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，瓦坦达斯是土耳其房地产大数据提供商REIDIN数据部的主管。

今年以来，美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%，这意味着一套价值60万里拉的房屋，在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买，而在现在，只需要约10万美元就能购买。“目前，美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉，这为出口以及购买房产创造了良机。因为这一点，意向购买土耳其房产的问询也增多了，用里拉标价的房子，用美元支付可能收获甚至高达40%的收益，”Armaya International的发言人向《每日经济新闻》记者说道。

土耳其统计局数据显示，今年以来，土耳其房地产对外国人的房屋销量同比都有所上升，其中7月同比涨幅最大，增长了65.6%，共售出2858套。其中，外国人在土耳其购置房产首选伊斯坦布尔，销量排名第一，共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其购买了584套房屋，其次是伊朗321套，沙特阿拉伯211套，俄罗斯173套，科威特171套。

卡梅隆向记者表示，由于里拉的贬值，未来几个月土耳其的房价可能会出现上涨。“由于高达50%的建筑成本是以美元计价，这意味着他们的成本已经上升，开发商无法承受长时间将价格保持在当前的水平，已经面临着提价的压力”。

“事实上，现在是投资土耳其里拉的黄金时间，里拉下降了，开发商还没有提高以里拉计算的房屋价格，他们可能很快就会开始涨价，”卡梅隆向《每日经济新闻》记者说道。

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来源：每经网(上海)
责编：Zoe Chan

里斯本房地产海外吸引力剧增,开发商受益于住房改革

二十年前，里斯本的房地产市场还是一潭死水。里斯本当地中介巨头何塞-萨拉萨-罗德里格斯认为，长期以来是里斯本的“租房管理制度”使得房东无法自由涨租，也很难令信用低下的房客搬走，这样一来房东没有动力在房子上花钱。放眼望去，里斯本满城尽带破烂甲：掉落的油漆、斑驳的石制墙体内包裹着衰败葡萄牙首都城区。而城市规划则陷入了行政上的“繁文缛节”：6年等待期，对于开发商来说，已是获批建造新楼的最低时间成本。

2007年的选举中，葡萄牙社会主义党安东尼奥-科斯塔当选里斯本市长。他开启了一系列“去监管”进程：严苛的租房管制更加松动，而原本充斥着“官僚主义”的开发土地审批程序变得精简。与此同时，“新的税收政策开始实施，”当地CMS Rui Pena & Arnaut律所的税务师帕特里克-德沃比说：“其中包括降低销售税以及大幅缩减新楼房的增值税。”

科斯塔现在已是葡萄牙的首相了，他和他的左派政府十分欢迎外国投资者进入房地产市场。2012年出台的“黄金签证”政策也意味着海外投资者愈加青睐葡萄牙房地产市场。该政策授予任何在葡房地产市场投资至少50万欧元的投资者公民身份。投资人拿到身份后第一年只需在葡逗留7天，之后每两年待满两周即可,这种短期“移民监”令生活在葡萄牙安置第二个家获得葡萄牙身份变得非常容易。

葡政府的数据表明，2016年葡萄牙房地产市场通过“黄金签证”获得收入至少有10亿欧元，而2012年起这一数字总共有近30亿欧元。外来资金刺激了里斯本房价：第一太平戴维斯数据显示，里斯本楼市今年4月平均交易价较过去一年同比上升6%，较三年前同比增长16%。尽管涨势惊人，但里斯本市中心房价的可负担性仍然吸引买家，目前的住宅均价为1350欧每平米，之所以价格低廉的另一原因是里斯本市中心高密度的老建筑。葡萄牙城市建设规划部门要求，老建筑翻新必须从上至下、由里而外的全面整修， 使得翻新成本过高。

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过去几年葡萄牙房产市场主要以中国买家为主，官方数据称约80%的黄金签证发放给了中国人。2013至2015年间的疯涨房价也应证了这点，罗德里格斯称说，“中国买家会为只值一半价钱的房子花50万欧元。”一位中介查尔斯-罗伯茨称，如今的最大的需求量来自土耳其，目前的黄金签证申请者中有三分之二来自土耳其人，土耳其动荡的政局和恐袭的威胁促使更多土耳其有钱人拖家带口举家移民。

“税收减免”政策与“黄金签证”相辅相成。葡萄牙的“候鸟居民”如果每年在葡萄牙停留超过半年（183天）的话，可享受可观的税务减免，其中包括，在前十年中免缴一切来源于海外的养老、红利、工资所得税。那也就是说，许多来自海外的企业家、退休人员是基本不用缴所得税。

买房指南：

• 中介称，外国买家一般能在当地借得大约房产估值50% 的按揭贷款
• 购买成本包括：销售税、土地注册费、印花税等，共约7%。每年还应缴房子估价3%的持有税。
• 从北京到里斯本  直航 13小时20分钟。

原载：金融时报 June 21, 2017 Hugo Cox

编译：居外网常元臻 8-3-17

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