Tag: 奥克维尔

由于近期工作繁忙，6月和7月的奥克维尔市场报告合并在一篇文章中。

平均成交价格：7月的平均价格为99万4千，比去年同期增长20%，但比今年六月的102万4千下降了2.9%。回想起今年1月的平均价格还在90万以下，但从2月开始突然上跳到100万的价格台阶之后，基本处于逐月攀升的态势，直到今年6月到达102万4千的高位，7月开始略微下降。虽然从数据上看，7月比6月有所下降，但从我们在市场上的直观感受却是有些冷热不均，对于那些没有明显亮点的房子，成交的难度稍有增加，但对于那些装修或地块有明显亮点，还有一些相对被低估的地区，价格却仍然处于持续上升的过程中。

成交数量：7月为332套，比六月的472套大幅减少30%，但于去年同期持平。

新上市房源数量：7月为446，6月为612，两个月份相比去年同期都仅有2%的上升。

在售房源数量：7月为408套，比去年同期减少33%；6月为447套，比去年同期减少35%。纵观今年市场，除了3月略微超过500套，其它各个月份都在500套以下，而且从3月开始的在售房源数量一直呈现不断减少的趋势。

平均成交天数：7月为19天，比去年同期减少35%；6月为15天，比去年同期减少30%。

Brittney专业点评

7月下旬，温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策，对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动，很多客户纷纷询问我们对这个政策的看法。看到这个政策我首先感觉是似曾相识，如同国内政府的所作所为，政府首先做的不是增加供给，而是增加税收，治标不治本，看样子到了哪里都不能指望政府出手降房价呀。

温哥华出台这样的政策，我认为有一定的合理性。因为长期以来，加拿大对于外籍人士的购房完全不加辨别，在购房政策上的支持甚至好于本国人士。外籍购房人士的购房贷款和新移民享受同样政策，只要满足35%的首付，基本不看贷款人的收入情况，就可以无条件给予贷款；在利率上也和本国人士享受同等的待遇；外籍人士在房屋卖出时的税收，基本也等同于本国人投资房的税收。但是对于加拿大公民和永久居民，只要不是新移民，就要看贷款人实际的家庭收入情况，根据其家庭年收入给予大约5倍的贷款总额。所以对于平均家庭收入10-15万的家庭，基本买不了100万以上的房子。因此大部分的温哥华和多伦多本地居民，并没有在本轮的房价大涨中获得很好的投资收益。这一点和国内的北上广深有很大的不同，十多年前，北、上、广、深的本地居民，往往通过多套房产的投资，实现了家庭财富的巨大增值。所以我觉得温哥华出台这样的政策，方向上是对的，因为在房价快速上升的城市，本地居民理应获得同等待遇，并给予外来投资者增加一定的购房壁垒，但问题是，这个政策出台的太晚了，当前温哥华的房价早已一骑绝尘，绝大部分本地人已经难以望其项背了。现在出台这样的政策，主要的作用是给本地居民一些情绪上的安抚。

相比温哥华不到250万人口规模，多伦多600万人口的城市体量则要大很多，多伦多独立屋的平均价格和历史涨幅也低于温哥华，所以我认为多伦多未来几年出台同样政策的意愿要小很多，除非明年又连续出现了今年这样的大涨的情形，那么不排除多伦多也将出台同样的政策。

总体来看，奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象，一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号，另一方面也是由于前期涨幅过大，市场本身也需要做适当回调。考虑到目前可销售房源的持续减少，而8月又是国人的传统登陆高峰，所以8月的楼市价格不容乐观。有些客户经常询问我们关于购房时机的选择，我们的建议如下：如果您是新移民在加拿大的首次置业，那么不建议等待时间过长，看到心仪的还是要下手，因为这是刚需，一旦踏空后被楼市一路逼空，那是非常痛苦的。但如果您是以投资为目的，属于在加拿大的二次置业，那完全可以选择等待时机，至少可以到9、10月份上市房源多些的时候再行出手。

八月中大多地区共有9,813起交易，同比增长23.5%。截至至八月，本年度的销售量累计已比去年多出13%，房地产交易火爆程度一听便知。总结现阶段的房地产形势，概括来说就是“求大于供”。这四个字已经贯穿在我们今年一整年的报告中，相信接下来的几个月也会是依旧如此。【阅读原文】

蒋蓓专栏全集

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奥克维尔（Oakville）南邻安大略湖，是位于多伦多西部的一个风景优美的小城。由于距离多伦多市中心只有30多公里的路程，在多伦多上班的人士，可经QEW或者403高速直接驱车前往，也可以坐Go Train的轻轨列车来回，大约半小时就能到达，因此历来受到当地白领阶层和富裕人士的喜爱。

近年来，随着多伦多华人移民的逐步增加，原先大部分华人新移民的定居点，诸如世嘉堡、北约克和列治文山等地区的族裔结构正迅速改变，房价也在经历了多年的快速攀升后，让有些朋友们觉得心有不甘了。相比起来，奥克维尔由于其出色的基础教育和相对较低的房价，正日益受到华人朋友们的青睐。奥克维尔在今年MoneySense杂志公布的加拿大最佳居住城市中，排名第六，在加拿大最佳养育孩子城市和加拿大最富裕城市中都排名第四，是大多伦多地区的一颗璀璨明珠。接下来，就让我把奥克维尔的两大优势细细道来。

优秀的公立中学

18万人口的奥克维尔，基础教育非常发达，整个地区拥有9所私立小学、3所私立中学、和两所12年一贯制私校。其中既有名声在外的百年老校Appleby College，也有不被我们所熟悉的好私校，譬如St. Mildred’s-Lightbourn 女校和MacLachlan College。

奥克维尔的公立学校共30所，其中小学24所，中学6所，六所公立中学都很出色，这也是许多华人朋友搬来奥克维尔的一个重要原因。

6所公校中最年轻的当属Garth Webb中学，成立于2012年，虽然建校时间短，但在今年的菲莎排名中还是取得了72的好成绩。去年奥克维尔排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成绩也很理想，排名第9。不管是最新排名还是过去5年的平均排名，全部六所公校都进入前80，体现了本地一贯优秀的教育水准。

下图按过去5年的排名顺序做了汇总，从结果看，非常有趣的是，这个排序严格地吻合每所学校所对应的家庭收入排序。

温和的房价

奥克维尔的房价和多伦多其它区域类似，呈现着稳步上升的趋势，总体涨幅还是比较合理的，为新进入者提供了比较好的购入机会。

这里以独立屋在各区域的价格变化来观察各区域价格走势，参照多伦多地产局（MLS）的独立屋Benchmark价格（基准价格），此数据比平均价格更能说明各区域间相对价格差异。

从数据上看，从2012年至今的三年多时间里，涨幅最大的是列治文山和万锦的独立屋，分别达到32.9%和31.4%，其次是多伦多的C14区、密西沙加和C13区，为24.8%、23.7%和23.2%，奥克维尔涨幅最小为20.1%。

2012年以来大多伦多各区的独立屋价格涨幅 2012年以来大多伦多各区的独立屋基准价格变化趋势

上图是各区域的独立屋价格走势图，红色线条代表奥克维尔。总体来看，多伦多C14、C13区的独立屋价格依旧远远领先，密西沙加的独立屋基准价虽然最低，但涨幅超过C13区，奥克维尔和万锦则互换了位置。在2012年，列治文山、万锦的独立屋价格和奥克维尔还相差不大，但从2014年开始，涨幅则明显超过奥克维尔，以同样的独立屋基准价格衡量，目前列治文山高出奥克维尔约14%，万锦高出奥克维尔约6%。

当然，各位可能会从以上数据得出不同看法，打算买房的朋友觉得开心，而已经置业的朋友又可能觉得升值不快、心有不甘。但换个角度思考，恰恰因为如此，富裕而教育资源发达的奥克维尔才具备了良好的抗风险能力，随着华人朋友的不断迁入，未来的升值空间还是非常值得期待的。

笔者心得

我本人也曾居住在北约克，后来搬到奥克维尔的主要原因也是被其合理的房价和优秀的学校所吸引。另外，整个城市所散发出来的那种宁静、友好和优雅的气质，特别打动我。每到夏天傍晚，夕阳西下，踩着洒落在林荫小径上的落日余晖，一路漫步来到美丽、静谧的安大略湖边，那是一件多么惬意的事啊！

（学校排名数据来自于安省菲莎排名报告，由于本年度菲莎报告未公布家庭收入数据，本文采用了上一年报告中的数据；房产数据来自于多伦多地产局MLS）

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