Tag: 奥克维尔

由於近期工作繁忙，6月和7月的奧克維爾市場報告合並在一篇文章中。

平均成交價格：7月的平均價格為99萬4千，比去年同期增長20%，但比今年六月的102萬4千下降了2.9%。回想起今年1月的平均價格還在90萬以下，但從2月開始突然上跳到100萬的價格台階之後，基本處於逐月攀升的態勢，直到今年6月到達102萬4千的高位，7月開始略微下降。雖然從數據上看，7月比6月有所下降，但從我們在市場上的直觀感受卻是有些冷熱不均，對於那些沒有明顯亮點的房子，成交的難度稍有增加，但對於那些裝修或地塊有明顯亮點，還有一些相對被低估的地區，價格卻仍然處於持續上升的過程中。

成交數量：7月為332套，比六月的472套大幅減少30%，但於去年同期持平。

新上市房源數量：7月為446，6月為612，兩個月份相比去年同期都僅有2%的上升。

在售房源數量：7月為408套，比去年同期減少33%；6月為447套，比去年同期減少35%。縱觀今年市場，除了3月略微超過500套，其它各個月份都在500套以下，而且從3月開始的在售房源數量一直呈現不斷減少的趨勢。

平均成交天數：7月為19天，比去年同期減少35%；6月為15天，比去年同期減少30%。

Brittney專業點評

7月下旬，溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策，對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動，很多客戶紛紛詢問我們對這個政策的看法。看到這個政策我首先感覺是似曾相識，如同國內政府的所作所為，政府首先做的不是增加供給，而是增加稅收，治標不治本，看樣子到了哪裡都不能指望政府出手降房價呀。

溫哥華出台這樣的政策，我認為有一定的合理性。因為長期以來，加拿大對於外籍人士的購房完全不加辨別，在購房政策上的支持甚至好於本國人士。外籍購房人士的購房貸款和新移民享受同樣政策，只要滿足35%的首付，基本不看貸款人的收入情況，就可以無條件給予貸款；在利率上也和本國人士享受同等的待遇；外籍人士在房屋賣出時的稅收，基本也等同於本國人投資房的稅收。但是對於加拿大公民和永久居民，只要不是新移民，就要看貸款人實際的家庭收入情況，根據其家庭年收入給予大約5倍的貸款總額。所以對於平均家庭收入10-15萬的家庭，基本買不了100萬以上的房子。因此大部分的溫哥華和多倫多本地居民，並沒有在本輪的房價大漲中獲得很好的投資收益。這一點和國內的北上廣深有很大的不同，十多年前，北、上、廣、深的本地居民，往往通過多套房產的投資，實現了家庭財富的巨大增值。所以我覺得溫哥華出台這樣的政策，方向上是對的，因為在房價快速上升的城市，本地居民理應獲得同等待遇，並給予外來投資者增加一定的購房壁壘，但問題是，這個政策出台的太晚了，當前溫哥華的房價早已一騎絕塵，絕大部分本地人已經難以望其項背了。現在出台這樣的政策，主要的作用是給本地居民一些情緒上的安撫。

相比溫哥華不到250萬人口規模，多倫多600萬人口的城市體量則要大很多，多倫多獨立屋的平均價格和歷史漲幅也低於溫哥華，所以我認為多倫多未來幾年出台同樣政策的意願要小很多，除非明年又連續出現了今年這樣的大漲的情形，那麼不排除多倫多也將出台同樣的政策。

總體來看，奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像，一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號，另一方面也是由於前期漲幅過大，市場本身也需要做適當回調。考慮到目前可銷售房源的持續減少，而8月又是國人的傳統登陸高峰，所以8月的樓市價格不容樂觀。有些客戶經常詢問我們關於購房時機的選擇，我們的建議如下：如果您是新移民在加拿大的首次置業，那麼不建議等待時間過長，看到心儀的還是要下手，因為這是剛需，一旦踏空後被樓市一路逼空，那是非常痛苦的。但如果您是以投資為目的，屬於在加拿大的二次置業，那完全可以選擇等待時機，至少可以到9、10月份上市房源多些的時候再行出手。

八月中大多地區共有9,813起交易，同比增長23.5%。截至至八月，本年度的銷售量累計已比去年多出13%，房地產交易火爆程度一聽便知。總結現階段的房地產形勢，概括來說就是“求大於供”。這四個字已經貫穿在我們今年一整年的報告中，相信接下來的幾個月也會是依舊如此。【閱讀原文】

蔣蓓專欄全集

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奧克維爾（Oakville）南鄰安大略湖，是位於多倫多西部的一個風景優美的小城。由於距離多倫多市中心只有30多公裡的路程，在多倫多上班的人士，可經QEW或者403高速直接驅車前往，也可以坐Go Train的輕軌列車來回，大約半小時就能到達，因此歷來受到當地白領階層和富裕人士的喜愛。

近年來，隨著多倫多華人移民的逐步增加，原先大部分華人新移民的定居點，諸如世嘉堡、北約克和列治文山等地區的族裔結構正迅速改變，房價也在經歷了多年的快速攀升後，讓有些朋友們覺得心有不甘了。相比起來，奧克維爾由於其出色的基礎教育和相對較低的房價，正日益受到華人朋友們的青睞。奧克維爾在今年MoneySense雜志公布的加拿大最佳居住城市中，排名第六，在加拿大最佳養育孩子城市和加拿大最富裕城市中都排名第四，是大多倫多地區的一顆璀璨明珠。接下來，就讓我把奧克維爾的兩大優勢細細道來。

優秀的公立中學

18萬人口的奧克維爾，基礎教育非常發達，整個地區擁有9所私立小學、3所私立中學、和兩所12年一貫制私校。其中既有名聲在外的百年老校Appleby College，也有不被我們所熟悉的好私校，譬如St. Mildred’s-Lightbourn 女校和MacLachlan College。

奧克維爾的公立學校共30所，其中小學24所，中學6所，六所公立中學都很出色，這也是許多華人朋友搬來奧克維爾的一個重要原因。

6所公校中最年輕的當屬Garth Webb中學，成立於2012年，雖然建校時間短，但在今年的菲莎排名中還是取得了72的好成績。去年奧克維爾排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成績也很理想，排名第9。不管是最新排名還是過去5年的平均排名，全部六所公校都進入前80，體現了本地一貫優秀的教育水准。

下圖按過去5年的排名順序做了彙總，從結果看，非常有趣的是，這個排序嚴格地吻合每所學校所對應的家庭收入排序。

溫和的房價

奧克維爾的房價和多倫多其它區域類似，呈現著穩步上升的趨勢，總體漲幅還是比較合理的，為新進入者提供了比較好的購入機會。

這裡以獨立屋在各區域的價格變化來觀察各區域價格走勢，參照多倫多地產局（MLS）的獨立屋Benchmark價格（基准價格），此數據比平均價格更能說明各區域間相對價格差異。

從數據上看，從2012年至今的三年多時間裡，漲幅最大的是列治文山和萬錦的獨立屋，分別達到32.9%和31.4%，其次是多倫多的C14區、密西沙加和C13區，為24.8%、23.7%和23.2%，奧克維爾漲幅最小為20.1%。

2012年以來大多倫多各區的獨立屋價格漲幅 2012年以來大多倫多各區的獨立屋基准價格變化趨勢

上圖是各區域的獨立屋價格走勢圖，紅色線條代表奧克維爾。總體來看，多倫多C14、C13區的獨立屋價格依舊遠遠領先，密西沙加的獨立屋基准價雖然最低，但漲幅超過C13區，奧克維爾和萬錦則互換了位置。在2012年，列治文山、萬錦的獨立屋價格和奧克維爾還相差不大，但從2014年開始，漲幅則明顯超過奧克維爾，以同樣的獨立屋基准價格衡量，目前列治文山高出奧克維爾約14%，萬錦高出奧克維爾約6%。

當然，各位可能會從以上數據得出不同看法，打算買房的朋友覺得開心，而已經置業的朋友又可能覺得升值不快、心有不甘。但換個角度思考，恰恰因為如此，富裕而教育資源發達的奧克維爾才具備了良好的抗風險能力，隨著華人朋友的不斷遷入，未來的升值空間還是非常值得期待的。

筆者心得

我本人也曾居住在北約克，後來搬到奧克維爾的主要原因也是被其合理的房價和優秀的學校所吸引。另外，整個城市所散發出來的那種寧靜、友好和優雅的氣質，特別打動我。每到夏天傍晚，夕陽西下，踩著灑落在林蔭小徑上的落日余暉，一路漫步來到美麗、靜謐的安大略湖邊，那是一件多麼愜意的事啊！

（學校排名數據來自於安省菲莎排名報告，由於本年度菲莎報告未公布家庭收入數據，本文采用了上一年報告中的數據；房產數據來自於多倫多地產局MLS）

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