Tag: 康特拉科斯塔

导言：第三季度，旧金山湾区房价继续温和上涨，大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾，其价格比2015年第三季度上涨了约10％；硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产（Pacific Union）将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县（Contra Costa County）。

旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在康特拉科斯塔县的房地产市场包括下列地区：阿拉莫、布莱克霍克、丹维尔、迪亚布罗、拉斐特、莫拉加、奥林达、普莱森特山、圣拉蒙以及核桃溪。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

• 房价自2015年第三季度上涨6.8%

康特拉科斯塔县房价一年趋势

• 房产储量自2015年第三季度下降3.0%

康特拉科斯塔县房产储量一年趋势

• 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为28天

康特拉科斯塔县房产挂牌天数一年趋势

• 房产售价与要价的百分比为100.60%

康特拉科斯塔县房产售价与要价的百分比一年趋势

• 线下交易的房源百分比为51.61%

康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

2016年第三季度，康特拉科斯塔县的房产活动启动较为迟缓，但到该季度末期的表现则非常引人注意。与2015年7月相比，今年七月份的销售活动稍有逊色，但到了八九月份，情况有所回转，与去年的水平持平。同时，房产储量经过前两个季度的健康增长，可出售房产的数量稳定在去年夏末的同一水平上——但仍然较低。

紧张的房产供应是阻碍销量增长的主要因素，供应不足也导致房价持续上涨。买家更加谨慎，对价格战感到厌倦，因此房产出售迟缓。与去年同期相比，房产很难以高于要价的价格出售，溢价较少。

其他待售房产均位于高端市场——售价在200万美元以上——从今年早些时候开始到夏末，市场呈现平稳状态，将售价定得过高的卖家重新调整了期望值以便房产能够顺利售出。

市场统计数据

虽然低于旧金山湾的整体水平，但售价高于要价的房产比例与去年秋天基本一致。但是豪华房产——定价高于200万美元——的降幅最大。

康特拉科斯塔县售价高于要价的房产比例；旧金山湾区售价高于要价的房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在康特拉科斯塔县/三谷地区销售的最接近房价中位数1,142,500美元的一套房产：

524 Verona Avenue, Danville, CA 94526-2414

• 加利福尼亚州94526-2414，丹维尔，Verona大道524号
• 3室/2浴/2,094平方英尺
• 售价1,140,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在康特拉科斯塔县/三谷地区出售的售价最高的房产：

1155 Camino Vallecito, Lafayette, CA 94549

• 加利福尼亚州94549，拉斐特，Camino Vallecito 1155号
• 4室/5浴/3,741平方英尺
• 售价：3,150,000美元

前景预期

近几年，秋季是销售最活跃的几个月，但去年秋天的销售活动较为低迷，与去年不同，随着年尾临近，我们预计今年秋季的市场活动将与八九月份的水平一致。购房者将有更多的选择余地，买卖双方的平衡将趋于更加健康的水平。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日）

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或浏览太平洋联合国际的居外网专页。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县。

旧金山湾区地区分布

在2016年第二季度，康特拉科斯塔县的购房者有更多房产可供选择，房产储量较上一年有了较大增长。过去几个季度购房者的热情有所减退，可能是厌倦了反复的价格战，抑或是由于房产供应情况有所改善。销售速度体现了市场状况的正常化；六月初，房产待出售的时间较该季度初期时有所延长。

在高端市场中，200万美元以上的待售房产数量过剩——这在康特拉科斯塔县非常少见。自六月中旬起，只有五分之一的高端房产签订了合同，定价过高的房产卖家不得不降低售价以及时吸引购房者。

康特拉科斯塔县房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔县月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔县房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔县房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年与2016年第二季度康特拉科斯塔县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

前景预期

我们预计第三季度会出现典型的季节模式——七月和八月相对平静，九月学校开学后会迎来一个跳跃。购房者可能有更多选择余地，卖家需要特别谨慎地制定价格策略，从而保证快速交易。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县。

旧金山湾区地区分布

 

一、了解康特拉科斯塔县

尽管圣拉蒙、伯克利、康科德与里士满等地是当地主要的就业中心，但康特拉科斯塔县主要是通勤者房地产市场。新旧金山湾区捷运系统（BART）的铁路线将给加州4号公路沿边的房地产投资带来极大的影响，当地很多买家都在尽力求购一处房产。

区域界定

我们在康特科斯拉县的房地产市场包括下列地区：阿拉莫、布莱克霍克、丹维尔、迪亚布罗、拉斐特、莫拉加、奥林达、普莱森特山、圣拉蒙以及核桃溪。

经济状况

• 稳固的就业增长：2014年康特拉科斯塔县的就业人口接近344,000，到年底计划新增7,900人。即2015年就业人口稳健增长约2.3%。尽管就业势头良好，但我们预计到2018年增长会有所减缓。
• 部门发展：在过去的一年里，教育与卫生服务和专业与商业服务部门的就业增长最大。
• 稳固的就业：康特拉科斯塔县失业率为4.4%，低于全国平均失业率5.1%。
• 高收入：2014年康特拉科斯塔县中等家庭收入接近82,000美元，收入数据相对较高，远远高于国家基准5.2万美元。去年收入增长迅猛，预计在未来几年都将保持强劲态势。

康特拉科斯塔县就业和平均收入趋势预测

 

人口统计数据

• 增长稳定：近年来，康特拉科斯塔县的人口增长率稳定在1.2%到1.5%。这意味着过去五年中，每年新增居民约14,700人。但是，预计人口增长趋势在2018年以前将有所减缓。
• 住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底，将有23,000户新增住户。

康特拉科斯塔县最引人注目的自然地标迪亚布罗山（Mount Diablo）

二、康特拉科斯塔房产市场最新概况

1、康特拉科斯塔房市

房价水平：康特拉科斯塔县的新房定价中位数为601,250美元，比2014年提高了17%；

支付能力：尽管低按揭利率使康特拉科斯塔县的支付能力维持在历史正常水平，但相对较高的房价仍然略显昂贵。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费43%的收入。

房价走势：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管增幅较大，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。

2、2016年不利影响因素

雪弗龙裁减7,000工作岗位：十月份，位于圣拉蒙的雪弗龙公司宣布将裁减7,000个工作岗位。自2015年8月起，雪弗龙在旧金山湾区共有员工6,500人，3,200人位于圣拉蒙总部。尽管尚未确定这些失业人口中有多少位于旧金山湾区，但公司已经在2015年初裁减了该地的600名员工。

3、2015年康特拉科斯塔房市三大发展趋势

2015年转售量呈上升趋势：2013年与2014年康特拉科斯塔县的房产转售量平均每年下降约7%，但最近又同比上升了 7.4%。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%

投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升 高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。

发展向东部推进：4号州际公路从匹兹堡延伸至布伦特伍德，这里已成为新房产建筑商的主要焦点，建筑商希望以实惠的价格提供适合家庭居住的独栋住房。大多数开发机遇位于这一次级市场以西，因此奥克利东部可能成为下 一个新建房产关键地点。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已经在奥克利东部的Emerson Ranch开始进行 销售筹备。随着这567套房产趋于尾声，Emerson Ranch以东广阔的东奥克利特别计划区可能会成为下一个开发地。 该地区有大量的土地所有者，但有可能会形成一个具有凝聚力的广阔蓝图，新建上千套房产。东奥克利地区以北的德尔塔湾最终将出售邻水的高档新房产，大部分在码头有自己的停泊水域。

伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区

 

康特拉科斯塔县里士满（Richmond）的航拍照片

三、2015年Q4康特拉科斯塔县/三谷地区房市数据分析

太平洋联合公司2015年第四季度在康特拉科斯塔县/三谷地区的市场活跃程度降低，销量与挂牌出售的房地产数量都较上一季度有明显下降。2015年第二季度的活跃程度最高，第三季度有所缓和，到第四季度进一步下滑。主要原因是市场的房地产储量紧张。潜在的卖家都非常谨慎——受不断上升的房价诱惑，准备将他们的房地产投向市场，但又不确定自己也成为买家后的前景。

买家也更加谨慎。经过最近几年的疯狂节奏，购房者普遍要花更长的时间在第四季度作出购房决策。他们会在报价前更加反复地检查房产，也不大可能报出高价。但是受到旧金山湾区强劲的经济势头与极低的利率的吸引，新的买家仍在陆续进入市场。

下方图表中的销售数据包括社区内的独栋住宅。

康特拉科斯塔县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

康特拉科斯塔县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度康特拉科斯塔县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

即将到来的选举年与未来利率增长的不确定性可能会使2016年第一季度的销售活跃程度降低，但是旧金山湾区的经济基础仍然非常稳固。我们可以充分预计，买卖双方在即将到来的春季将会活跃起来。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，关注微信【Pacificunionchina】，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。