飓风后的休斯顿——永不停歇的活力城市 | 美国

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八月份飓风哈维吹袭休斯顿,导致短期销售下滑,但休斯顿的住房市场在9月份迅速反弹。根据休斯顿房地产经纪人协会的统计显示,2017年8月份独栋别墅销售量比去年同期上升3.4%,总销售量达8,150。截至2017年9月底的12个月,房地产销售总数达93,386套。土地及房屋吸收持续强劲。

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年轻而充满活力的国际城市——持续吸引企业进驻

休斯顿是全美第4大城市,而休斯顿地区则是全美第5大的大都会统计区(Metropolitan Statistical Area, MSA)。2016年的州生产总值为$4,780亿美元,全美排名第2,全球则排名第25位。休斯顿机场系统提供198个国内及国际航点,而休斯顿港则是全美排名第1及墨西哥湾最大的集装箱港口。2006年至2016年十年间,休斯顿的人口增加了超过123万人,相等于平均每日增加超过330人。休斯顿亦是美国最年轻的主要大都会地区之一,年龄中位数为34.0岁,而全美的年龄中位数为37.7岁。

10月上旬,坐拥$35,000亿资产的全球最大银行中国工商银行,在休斯顿开办了第一个办事处。中国工商银行于纽约、旧金山、洛杉矶和西雅图亦设有办事处。大休斯顿合伙公司总裁兼首席执行官鲍勃·哈维(Bob Harvey)在一份声明中表示:“这项宣布使休斯顿与中国的合作伙伴关系得以持续,包括中国人在当地的重要投资。”

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中国工商银行于2017年10月9日开设其第一个位于休斯顿的办事处

何以休斯顿持续吸引大量人口?

休斯顿是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市场的贸易门户。休斯顿邻近美国中西部地区的主要大都市中心,其地理优势令企业的供应链成本减少,为城市带来重要行业优势,使其成为设立企业的理想地方。

休斯顿是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市场的贸易门户
休斯顿是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市场的贸易门户

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先进制造业

休斯顿在2014年被《福布斯》评为全美最佳制造业城市第一名。该地区拥有6,300家制造业公司,每年生产$800亿美元的产品。

先进科技行业

休斯顿充满活力的科技产业以能源、医药、航空航天等优势为中心。美国航空航天局、得克萨斯医疗中心(世界最大医疗机构)、三家一流大学包括莱斯大学、休斯顿大学及德州农工大学为当地提供创新技术,超过175,850名高科技专业人才以休斯顿为家。

能源业

命名为“世界能源之都”,休斯顿大都会区拥有超过4,800个能源相关机构,拥有全国近三分之一的石油和天然气开采职位。

休斯顿大都会区拥有全国近三分之一的石油和天然气开采职位
休斯顿大都会区拥有全国近三分之一的石油和天然气开采职位

企业总部及商业服务

专业服务及商业服务业在休斯顿地区蓬勃发展,聘请接近460,000名休斯顿人,占该地区所有就业职位的15.4%。

生命科学

休斯顿是纳米技术的发源地,是世界最大的医疗中心——得克萨斯医疗中心的所在地。休斯顿拥有190多家生命科学和生物技术公司,以及学术合作伙伴机构; 设有132家顶尖医院和保健诊所,以及全国最顶级的研究设施。

房地产市场最新动向

休斯顿房价实惠,可负担性高,持续吸引房地产投资者进入市场。住房销售和租赁需求保持强劲。据《休斯顿商业》杂志于2017年10月12日的报导指,休斯顿的房屋销售反弹,而且租赁活动非常强劲。独栋别墅销售同比增长4.2%,9月份共售出6,913套,这也比8月份的5,917套销售量增加了约17%。上个月的房地产销售总额达到8,150套,比2016年9月份上涨了3.4%,房地产销售总金额同比增长10.2%至$22.8亿美元。土地吸收持续且需求强大,寻求可发展土地变得越来越困难。5月份公布的人口普查数据显示,休斯顿是美国增长速度第二快的美国城市,现在拥有230万居民。休斯顿地区的急速增长导致周边近郊土地处于紧张局势,现有约420万人生活在这些周边县市。

休斯顿是美国人口增长速度第二快的城市
休斯顿是美国人口增长速度第二快的城市

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和顿国际黄晓珠Taylor专栏全集

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美国版“逃离北上广”:纽约居民2/3收入献给房子 | 美国

同一个世界,同一个话题。在每年春天跳槽季度开始的时候,人们便开始纠结新一轮 “逃离北上广”的老话题;与此同时,大洋彼岸美国人也在讨论新一轮“逃离大城市”。(上海纽约房价比较

纽约邮报》统计发现,自2010年以来,纽约市都会区的国内移民数下降了90多万人。这意味着,7年以来,离开纽约去往美国其他地方的人比从美国其他都市区来纽约的人数高出近100万,从纽约逃离的人数也是全美最高。

美国版的逃离北上广是什麽样的呢?

住在新泽西的“纽漂”白领

回国度假的Lily向接待她的北京同学提出一个要求,她很想去通州和燕郊看一看。

“我在网上经常看到关於北漂一大早上班难的报导,其实我们也一样呀。我们是住在新泽西的’纽漂’。”Lily笑着调侃自己。

Lily教育背景非常好,在美国已经十几年,目前在纽约华尔街从事金融工作,她的收入是在美国的同学中最高的。

可是,她却不在纽约居住。三年前,她就从曼哈顿的小公寓搬走,在曼哈顿岛对岸的新泽西霍博肯买了一个两室一厅的临河高级公寓,站在窗口,就能看见河对岸的新双子座。

Lily告诉《中国经济周刊》记者,从霍博肯到曼哈顿只需20分钟的车程,所以很多在纽约上班的白领居住在霍博肯。

“纽约的房租比北京还高,我以前在曼哈顿房租是2400美元一个月,而霍博肯以前是整个纽约的价格洼地。”霍博肯沿哈德逊河以高档大型公寓楼为主,随着2014年曼哈顿房地产市场平均售价创历史新高,霍博肯也水涨船高,近几年房地产交易兴旺,成交量和价格都迅猛增长。“过去一年,霍博肯市房价上涨7.5%!我自己感觉这里很像北京的通州或者附近的燕郊。”Lily说。

根据《纽约城市负担能力报告》,2016年纽约居民的房租支出将占到家庭总收入的65.2%,比2015年的59.7%又增加了不少。换句话说,纽约的房价仍在不停涨,而纽约居民收入的三分之二,贡献给了房子。据调查显示,2016年1月纽约市一室一厅的平均租金是3280美元,仅排在旧金山之後,位列全美第二名。

由於高房价丶养老难丶环境差等种种原因,让人们开始对这个着名的“大苹果城”爱恨交加,市民“大逃离”也在悄然上演,很多人不得不选择搬离市区,以缓解各方面压力。

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得州13年间人口净流入100万人
得州13年间人口净流入100万人

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大城市离开后,搬去哪里呢?

在中国,一些人会选择阳光灿烂的三亚或者四季如春的丽江;而在美国,则流行着“到得州去!”

在美国文化中,“到得克萨斯去”曾是赌徒丶逃犯和欠债者的无奈选择。因此,美国早期的西部片都把得克萨斯州描述成淘金者的聚集之地。

其实,早在2008年金融危机重创美国经济以前,移民得州的浪潮就已经开始。

美国人口普查局2013年的数据显示,自2000年至2013年期间,全美迁居至此的人比搬离此地的人多出100万人,其中大多是“逃离”纽约丶洛杉矶旧金山等繁华大都市的年轻人。

从旧金山搬到得克萨斯州的Jack告诉《中国经济周刊》记者,生活成本低,尤其房价低廉,是得州“击败”众多大都市丶吸引美国内移民的主要原因。此外,较少的生活开销丶更多的就业机会等也促成得州变为美国人心目中的“阳光地带”。

“我觉得最重要的一点是美国的城市资源不像中国那麽集中,大城市集中了大部分医疗和教育等资源。我是学艺术的,还有学生贷款没有还完,在旧金山和三个人分租一套公寓,那里虽然艺术气息很好,但是蜗居的生活,没有空间创作。现在是互联网时代,通过电脑就可以获得很多讯息,搬到现在的房子里更加有利於我个人发展。”Jack说。

加利福尼亚大学洛杉矶分校公共政策和城市规划专业的教授斯托尔(Michael Stoll)认为,是飙升的房价迫使纽约丶洛杉矶丶旧金山当地居民离开,同时也吓跑了那些希望搬到这里来的本国居民。

斯托尔表示,近几十年来,美国人口正在从制造中心向南部阳光地带和太平洋西北部转移。这也解释了为什麽佛罗里达州和得克萨斯州的大都会城市,以及波特兰等西海岸城市有大量人口涌入。此外,得克萨斯州的厄尔巴索曾是居民流失最快的城市,但由於离墨西哥较近,也吸引了一小部分外国人定居。

经济学家与政府忧心忡忡

长期以来,大城市是美国民众眼中的香饽饽,那里意味着前途光明的职业丶多元开放的文化丶富有情调的餐厅酒店和更高品质的生活。年轻人渴望在大城市谋求更好发展,空巢老人则喜欢都市内形形色色的博物馆和别具风味的餐饮。

“旧金山原是座包容的城市。没有工作的诗人丶寻求认同的怪咖丶放荡不羁的艺人,都可以在这里立足。他们和我们一同搭建庞大的社会结构,但现在他们都被赶走了。”美国东北大学公共政策和城市事务专业教授巴里·布卢斯通表示。

他研究发现,以波士顿为例,普通家庭住房面积按1600平方英尺(约148平方米)计算,当地建筑成本约为43.8万美元。这麽高的价钱意味着2010年至2014年间,整个大波士顿地区虽然增加了6.7万户家庭,但新增住房仅有1.5万套。

布卢斯通说,在贫富分化的背景下,富人有钱买房置业,穷人则有条件等待政府补贴,“苦的是夹在中间的人”。眼下不断攀升的房价又进一步加剧这种分化,结果会损伤城市的多元化,“只剩下富人和穷人的城市不是我想住的城市”。

而美国政府也已意识到这个问题,纽约市市长比尔·德布拉西奥正在推动政府通过规划,计划在未来10年建设20万套能让中产者住得起的家庭住房,其中涉及修改城市区域规划丶委托企业为中低收入家庭盖楼丶放宽对住宅建设密度和高度要求等。虽然《纽约杂志》周刊对这一计划持怀疑态度,称其“不完美”,但不少工会组织和商贸团体均对这项规划表示支持。

无独有偶。波士顿市市长马蒂·沃尔什也将为工薪阶层增加住宅列为本届政府要务。按照他的设想,到2030年,全市将为中低收入人群增加5.3万套住房。

但是,美国经济学家和学者认为此举成效甚微,他们对年轻人逃离大城市表示担心。

美国前财政部长劳伦斯·萨默斯公开表示,助学贷款债务正在剥夺复苏的住房市场的生命力;而诺贝尔桂冠得主约瑟夫·斯蒂格利茨称这种日益增长的债务为“一场教育危机”,这种情况将“影响未来的潜在经济增长”。

(据北京新浪网)