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Tag: 房产投资
(简体中文) 后疫情时代，中国买家对澳洲房地产的需求将反弹
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(简体中文) 日本速报：二季度酒店交易 日本登亚太区首位
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(简体中文) 中国对澳大利亚房地产的投资激增了16%
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海外買家對日本房地產熱情不減 2020年投資大增24％！︱居外專欄
在日本全面解除緊急事態宣言之際，據悉，國際貨幣基金組織（IMF）於4月發布的最新《世界經濟展望》將上調日本2021年的增長率，此次IMF的預測上調將基於其經濟的有序復蘇、出口的持續增長，以及新冠疫苗的普及對疫情的控制等因素的考量。
2020年在新冠疫情的衝擊下，全球經濟受到重創，日本也受到了較為嚴重的影響，但海外投資者對日本房地產的投資熱情卻未減弱。盡管新冠疫情導致邊境政策的限制，日本政府持續的寬松貨幣政策下，低利率帶來了低成本資金；良好的經濟基礎積累、以及全球地緣政治風險加劇中處於相對穩定地位等因素，日本房地產的投資價值無疑是極具吸引力的。
日本房地產投資（按類別計）
2020年，海外投資者對日本房地產的投資總額超過117億美元，同比增長24％；其中，來自北美投資額達到70億美元，同比增長126％；來自歐洲的投資額為22億美元，同比增長29％。具有防御性特徵的住宅類投資最受海外投資的歡迎，其中不少是來自於房地產和保險基金的交易；寫字樓為第二受歡迎的資產類別，總投資額約為30億美元，同比增長12％。
據調研數據顯示，超過60％的海外投資者表示日本房地產具有投資吸引力，在未來的幾年中，有意願增加投資。
風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。
資深金融專家陳柏軒
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居外IQI報告：過去10年中國對澳房產投資強度是對美6倍以上
亞洲最大的房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）和墨爾本經紀公司Kay & Burton 2月25日發布的一份報告顯示，過去10年間，澳大利亞房地產市場吸引的來自中國的投資強度，經GDP調整後，是中國買家對美國房產投資的六倍以上。
這份報告稱，如果按照美國和澳大利亞的相對GDP進行調整，每1美元澳大利亞GDP可吸引來自中國買家的房地產投資為6.5美分，而每1美元美國GDP只吸引了1美分中國買家的房產投資。
報告統計認為，美國的經濟規模約為澳大利亞的23倍。然而，過去10年，美國吸引的來自中國的房地產投資額僅為中國對澳大利亞房產投資的2.4倍。
除中國內地外，新加坡、馬來西亞和日本也是澳大利亞住宅房地產的主要外國投資者。過去10年，中國內地投資者購買了1132億澳元的房地產資產，新加坡投資者購買了371億澳元的房地產資產，馬來西亞人買了181億澳元，來自日本和中國香港的買家購買均超過120億澳元。
報告認為，這一數據顯示，澳大利亞是世界上最受中國人歡迎的房產投資目的地之一，也是所有亞洲房地產買家的投資目的地。
Kay & Burton合伙人、國際業務部總監米捷（Jamie Mi）說：“我們對此報告的結論並不驚訝，美國房產市場深具吸引力，但其市場近來受政治波動的影響不小。我們高興地看到澳大利亞政府的重大投資移民項目的流程近來有加快之勢，這對澳大利亞經濟是個好消息。”米捷相信，明年和後年會有大批海外買家湧入，他們來自中國、美國、英國以及在海外工作回澳定居的人。
居外IQI集團聯合創始人、執行董事會主席喬治•奇米爾（Georg Chmiel）認為，澳大利亞樓市海外買家市場的復蘇將取決於國際旅行的再啟動、公共衛生顧慮的消除和國際學生及商業人士的返回。預計今年下半年，亞洲買家在澳洲房產購買有望回到疫情前的水平。
延伸資訊：
來源：中國新聞網
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居外IQI看點：疫情如何影響中國人對亞洲房地產的投資？
在過去的15年裡，中國投資者在海外投資和建設中投入了超過2萬億美元！下面，亞洲最大房產科技集團——居外IQI聯合創始人兼執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）先生將探討新冠疫情對中國人在海外投資的影響，尤其是在住宅地產方面。
全球最大房地產投資國
居外IQI從行業和政府渠道獲得的獨家數據顯示，從2015年到2020年，中國投資者購買的海外住宅地產超過2028億美元。美國智庫數據顯示，2005年至2020年期間，中國跨境商業地產投資總額不低於1048億美元。商業地產建設貸款和交易屬於單獨的一類。這家智庫的報告顯示，同期的商業地產建設成本總計873億美元。
因此，奇米爾先生估計，2005年至2020年，中國海外住宅地產投資、商業地產投資、商業地產建設總額不低於3939億美元。由於我們無法完全跟蹤每一筆投資，真實的總量可能遠高於此。
奇米爾先生又指出，中國是目前全球最大的跨境住宅物業投資者來源國，中國投資者已經重塑了各大洲的市場和房地產開發模式。
新冠疫情帶來的影響
2020年中國跨境住宅投資大幅下降，但並不像許多人擔心的那樣。奇米爾先生滿懷信心，隨著疫情的消退和中國經濟創富的引擎繼續從2020年初的低迷中反彈，投資應該會大幅回升。
中國住宅房地產收購量在2020年上半年的下降幅度最大，因為原定的交易因疫情的不確定性而被取消或推遲。與此同時，在許多中國人看來，疫情在國內肆虐的這段時間，海外目的地顯得更有吸引力，中國買家的詢盤量隨之飆升。
“出人意料的是，過去一年來，由於兩個因素，整體投資的恢復速度比預期的要快。首先，隨著中國經濟的復蘇，人們也開始習慣於在疫情下生活的現實，消費情緒上升。此外，房地產行業對旅游禁令作出了迅速的反應，像居外IQI這樣的企業成功部署了技術，使買家能夠研究、考察、議價、購買和管理海外房產——完全在網上進行，”奇米爾先生說。
中國商務部和國家外彙管理局的最新數據支持投資下降遠低於預期的結論。可以肯定的是，他們的數據追蹤的是所有行業的對外投資，而非僅僅是住宅房地產的收購。盡管如此，商務部的數據顯示，2020年前7個月，中國對外直接投資額為4509.9億元人民幣（641.7億美元），同比僅下降3.3%。奇米爾先生認為，鑒於年內全球經濟部分地區近乎癱瘓的狀況，降幅可以說是極為輕微。
“一帶一路”國家有望最快恢復
在2020年整體投資降低的環境下，流向“一帶一路”倡議國家的資金占據了剩余的較大份額。雖然“一帶一路”的定義廣泛，但中國政府確定了143個成員，其中許多成員在過去幾年中迅速上升，受到國內的海外住宅房地產買家歡迎。奇米爾先生強調，“一帶一路”倡議的參與國往往更容易接受中國的投資，也更依賴中國的投資。“一帶一路”倡議下的國家同時也是中國住宅地產收購的傳統目的地，在疫情過後，這些國家很可能是恢復最快的國家之一。
奇米爾先生又帶出幾個著名的西方發達國家，在本世紀仍然是中國人最主要的住宅物業投資目的地之一，但地位正被動搖。美國、英國、加拿大和澳大利亞並不能算作“一帶一路”倡議國家。雖然從中國投資總額來看，它們仍然是領先者，但自2015年以來，相對於越南、馬來西亞、泰國和日本等越來越受歡迎的亞洲國家，它們的地位已經下降。
根據居外IQI的查詢數據，2020年最受中國人歡迎的五個住宅物業購買國家是泰國、美國、澳大利亞、加拿大和日本；緊接的分別是英國、馬來西亞、希腊、德國和越南。
東盟將迎來中國房地產投資的快速反彈
東盟國家有可能在2021年和2022年經歷中國房地產投資最快速的復蘇。各方對近期簽署的《區域全面經濟伙伴關系協定》（簡稱“RCEP”）的熱情將給東盟國家帶來巨大的經濟效益。雖然該公約沒有對房地產投資進行監管，但其積極影響將延伸至該行業。預測顯示，RCEP將在2030年使全球收入每年增加1860億美元，並將成員國之間的貿易額擴大到4280億美元。更緊密的商業聯系將帶來更多的區域內旅行和旅游，並使中國的房地產投資在最具吸引力的市場上蓬勃發展。
另一邊廂，非成員國卻可能需要付上代價。奇米爾先生提到，RCEP將導致非成員國之間的貿易額縮減480億美元。到2030年，參與該伙伴關系的國家將創造全球經濟產出的一半。在當前內向型本位主義和邊境封閉的時期，RCEP顯得更加重要。貿易協定的簽署儀式轉為虛擬進行，這像征著當前的困難。
RCEP所帶來的利益承諾已經在重申開放型經濟、跨境聯系和國際投資的價值方面發揮了舉足輕重的作用，這對共同的經濟增長和共同繁榮至關重要。一個開放的、創新的、更深層次地實現一體化的亞太地區將因此而變得更加富裕。奇米爾先生總結，房地產是一個重要的行業，有助於加速經濟日益一體化的趨勢。中國的房地產投資將通過支持就業、建設、政府收入和整體經濟活動，幫助東盟國家從新冠疲情中復蘇。
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居外說第十八期：奧運在即，對日本房市有何影響？2021東京房產走勢分析
2020年日本這兩類房地產投資幾乎翻倍！｜居外專欄
2020年可謂是極不尋常的一年，日本政府為了應對新冠疫情的蔓延出台了一系列政策，包括出台“緊急狀態”而暫停了廣泛的經濟活動，推出史上最強的刺激計劃，總規模超過200萬億日元（相當於GDP的40％），並8月開始實施“GO TO運動”（Go Toキャンペーン），投入約1.7萬億日元，來支持因為疫情而遭受巨挫的旅游業。
日本經濟從第二季度末開始有序復蘇，在出口和私人消費的推動下，第三季度GDP總值環比增長21.4％；第四季度的進出口貿易連續順差。根據世界銀行最新發布的《全球經濟展望》報告，對日本的經濟，2020年預估為-5.3%的負增長，而2021年可實現2.5%的增長率。
日本投資交易額
日本的房地產投資交易量，在2020年卻並未受到新冠疫情的太大影響。據世邦魏理仕（CBRE）的數據，2020年的房地產投資的總交易量與2019年基本持平；其中，在物流類和住宅類的投資驅動下，2020年前三個季度的累計交易量，同比增長3％，達到2.6萬億日元。而因電子商務的迅猛發展被追捧的物流類投資，以及被市場長期看好的住宅類投資，在持續資金流入的推動下，上述同期，累計交易量達到1.2萬億日元，同比增長高達95％。
當然，新冠疫情還是促成了投資的選擇偏好，如寫字樓類的投資，在目前遠程辦公被廣泛采用的情況下，投資策略正在被審視；而受入境游客急劇下降的影響，導致零售和酒店類投資受到冷落。
基於日本政府持續的寬松貨幣政策，低利率所帶來的低成本資金，估計會繼續選擇相對於其他資產更高收益，且更穩定的房地產投資，因此，2021年日本房地產投資的總交易量應不會遜於上一年度；且若疫苗可以有效控制疫情，經濟可以盡快恢復的話，投資者對於房地產的熱情將更加強烈。
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展望2021年海外房產投資的八大趨勢
2020年，這個動蕩不安的年份經已結束。新冠疫情造成了巨大的經濟衰退，以前賺大錢的企業由於無法適應新的需求而裁員倒閉。這種情況也影響了投資者，促使他們重新檢視自己的投資組合，增加一些低風險的持有，減少高風險的持有。房地產不易受到急劇變化的影響，因而被認為是比較安全的行業之一。所以它當人們追求穩定的時候，房地產投資自然會顯得很有吸引力。
高力國際在其最新的市場展望報告中透露，在近期疫苗發展和政府持續刺激政策的帶動下，人們對房地產市場的信心不斷上升，預計將使投資活動增加50%。隨著大多數投資者准備重新進入市場，彌補失去的時間，高力國際發現，全球地區98%的投資者的目標是在今年增加他們的投資組合，23%的投資者更打算加碼20%以上。
去年，全球大部分市場都被前所未有的事件所改變，包括新冠病毒疫情、英國脫歐貿易協議和高度分裂的美國大選結果。跟隨居外IQI來一睹2021年八個海外房地產投資的關鍵趨勢。
1. 一線城市辦公樓仍為頂級資產
與認為疫情帶來了“辦公樓末日”相反，寫字樓仍然是全球首選的主要資產。像悉尼、倫敦和紐約這樣的主要商業中心，其寫字樓板塊繼續提供規模和流動性，最終能吸引那些准備好進行交易並實施“核心、核心+增值戰略”的投資者。重新定位寫字樓資產，以滿足健康、可持續性和技術基准，長期提供價值，是投資者明確的優先事項。
2. 房產類型的需求轉變
全球各地的緊急封鎖表明，大多數企業可以遠程辦公，而且包括辦公室租金在內的員工維護成本的降低，可能會發生巨大的變化，減少商業租賃物業的需求。同時，由於我們在家的時間越來越多，家庭辦公成為趨勢，我們會優先選擇獨棟別墅和更寬敞的公寓。
3. 郊區開發項目值得關注
疫情促使郊區房產人氣急升，因為它可以在封鎖期間提供更大的靈活性。考慮到郊區的租金成本往往較低，加上遠程工作，人們會尋求搬離大城市到更遠的地方。由於小城鎮的基礎設施通常不是那麼發達，投資者應該關注這些機會。
4. 住宅物業的價格變動
在英國，房地產價格持續以不正常的速度增長（根據Nationwide的數據，增長5%至平均22.6萬英鎊）。在美國，情況也是如此，全國房地產經紀人協會（NAR）報告新房的價格增長超過6%。
為了支持經濟，英國等國政府推出了印花稅假期，減少了購買第二套房產的稅費，並降低抵押貸款利率以刺激房市。對於投資者來說，今年計劃購房便有機會節省稅費成本。
在租房方面，大城市的定價在下降，比如紐約下降4%，倫敦跌幅至3%。由於房地產的變化一般比其他行業慢，這些趨勢將在未來幾年內保持。
5. 物流和生活行業將蓬勃發展
人口結構的變化和生活方式的改變，加上人們對經濟適用房的關注，以及亞太地區快速的城市化進程，為生活領域創造了新的投資機會。簡單來說，這就是人們在人生不同階段安家的房地產，包括出租和出售的多戶型住宅、學生住房和養老房產等物業類型，還包括特殊的子類型，如微型公寓。這些新興的生活領域是傳統住宅單元不斷擴充的有利投資選擇，為投資組合增添了穩定性和增長的潛力。
根據高力國際的研究，物流和生活行業是所有地區投資者的首選。對這些資產的旺盛需求，有限的供應以及未來幾年的預期升值，將要求投資者拓寬其地理焦點，並通過發展戰略平台和利基地方伙伴關系來建立投資組合。
6. 從零售業和酒店業“撿便宜”
盡管受到全球疫情的重創，零售和酒店業卻為投資者提供了一個難得的機會，他們希望以相對較低的成本收購核心資產和不良資產進行再利用，從而迅速擴大規模。高力國際預計，這些行業的折扣高達20%，大部分機會將在2021年下半年湧現，大部分交易將通過虧損企業頭寸和不良貸款間接產生。
7. 替代品、平台和伙伴關系
為了實現潛在收益最大化，投資策略最好采用流動應用程式APP。未來，對經得起時間考驗的另類資產的需求將繼續上升。這些資產包括數據中心——它反映了對防御性和數字化資產的需求上升；以及建房出租、養老生活和由生命科學支持的資產——它們反映了基於人口老齡化的廣泛結構性轉變，並因疫情而加劇。獨特的監管和市場動態將進一步推動投資者尋求專門的地方聯盟、平台和伙伴關系以獲得新的機會。
8. 氣候變化
隨著洪水、火災、台風等與氣候變化有關的自然災害的發生頻率不斷上升，投資者在編制投資組合時應嘗試將這些風險考慮在內，從而進行戰略投資，采取減災措施，並與當地政府合作，保護瀕危地區的房地產。此外，像可再生能源和可持續建築材料這樣的新技術，幾年來一直在改變這個行業，並將繼續發展。
2021年，讓我們一起擁抱變革，在機遇與挑戰中砥礪前行。
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