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Tag: 房市行情
(简体中文) 【视频】复苏还是通胀？话2021加拿大房地产｜居外专栏
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(简体中文) 美国房价暴涨：买房得靠“抢”，卖房要“防骗”
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(简体中文) 市场报告｜新加坡4月私宅销量惊人 促使更多项目推出
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(简体中文) 加拿大多伦多房价飙涨33％，为何还说“房市走缓”？
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美國房市再創歷史新高 呈現“六大亮點”
從多項最新的數據指標可以看出，美國樓市的瘋狂勢頭還在繼續。
根據美國房地產商協會（National Association of Realtors，簡稱NAR）發布的報告，踏入春季房市旺季，美國房地產市場再度取得創紀錄的驕人成績。
今年3月，二手房價格中值為329,100美元，同比增幅高達17.2%，創下NAR自1999年開始公布這項報告以來最高水平。但由於住房供應短缺，房屋銷售已開始放緩。
房地產網站Redfin.com最新的月度報告也大致與以上脗合。數據顯示，4月份美國樓市的成交速度正創下歷史新高，近一半的房屋在一周內就能脫手。
我們一起聚焦了解近期美國房市的“六大亮點”。
1、價格同比大漲18%
Redfin數據顯示，4月房屋出售中位數同比增長18%至344,625美元，創下歷史新高；要價也大漲19%達到了356,175美元，也是歷史最高水平。
2、掛牌天數創下21天新低
在此期間，房屋的待售時間中位數為21天，為2012年以來最短，比2020年同期要縮短16天。
3、近半房屋高於要價出售
此外，45%的房屋以高於掛牌價出售，為歷史最高，比去年同期高出18個百分點。
4、平均房屋售價超出掛牌價
除了最直觀的房屋售價和待售時間之外，另外的各種數據也都顯示美國樓市日常火爆。
比如平均的售價-掛牌價比率（sale-to-list price ratio），這一數值較去年同期上升了2.3個百分點，至歷史新高的101%，這意味著平均房屋出售價格要比掛牌價高出1%。
5、46%的房源在一周內簽約
58%已簽合同的房屋（under contract）是在上市頭兩周內就得到了可接受的報價，這是Redfin從2012年開始統計該項數據以來的最高比例。
6、買家需求同比激增130%
供應處於歷史新低的同時，買家的需求卻在井噴。Redfin買家需求指數較2020年激增130%，較2019年上升了58%。
在目前的房地產市場上，多個買家競購一處房產的現像相當普遍，房源短缺持續將房價推升至歷史最高水平。經濟學家認為，由於全美木材供應鏈也出現問題，建築商正在努力建造新房。沒有更多的掛牌，買家就會爭搶市場上有限的房源，從而繼續推動房價上漲。
來源：Redfin、黃金頭條
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【疫情一周年】 紐約房市何去何從？請回答｜居外專欄
整整一年前，由於突發性的新冠疫情的衝擊，全美第一大都市紐約和其房地產市場遭受重創，人們開始對這個城市未來產生了許多不確定感，對紐約是否能夠重新站起來缺乏信心，這使得很多人離開紐約，曼哈頓呈現從未有過的蕭條，公寓空置率達到了歷史新高。前文參考：【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？｜居外專欄
現在一年過去，新冠疫情被有效控制，四分之一的紐約人接種了疫苗，我們開始看到正常生活浮出水面。我的很多客戶和觀眾希望了解現在房地產市場的真實狀況，目前是進場的時機嗎？房價是繼續下跌還是止跌回漲？未來房市的走向如何？我結合在市場的具體實踐，來回答觀眾最近給我提出的六個問題。
1. 為什麼現在是時候購買了？
就把握市場脈搏和趨勢而言，普通消費者可能比地產從業者滯後3到4個月。用簡單的話來總結現在紐約房地產的真實狀況，首先預約看房的買家不斷增加，願意出價（make offer）的數量也在增加，因此合同簽約數在第一季度創了8年來的新高。一些優質稀缺房源，出現了競價現像，這類房源不僅很快簽約，甚至被全價購買，其他房源的打折力度也在縮小。但目前，房價沒有上漲到疫情前的水平，仍然處於價格低點，只是看房活動像滾雪球一樣，每個星期都在增加，地產經紀普遍表示，很久沒有這麼忙碌了。
從數據來看2021年2月和3月的簽訂合同量比以往任何同一時期都多，交易量超過了疫情之前的水平，但房價仍沒有完全恢復。
有幾個因素促進了買家選擇在這個時候進場，首先疫情控制和疫苗施打讓人們對紐約經濟的恢復有了信心，加上歷史低利率，以及之前被壓制的需求，這段時間成為買家進入紐約房市的黃金時機。而經過前幾月的市場磨合，買家和賣家在價格上也容易達成一致。
2. 未來幾個月房地產市場將是什麼樣？
夏季通常不是購房最繁忙的季節，但之前幾乎一年被壓抑的需求可能意味著今年夏季將有所不同。另外，還有其他外部因素會促使房市繼續回溫，比如紐約的失業率正在減少，意味著更多人回到工作崗位。紐約政府已經相繼公布了各行各業恢復正常運行的時間表，基本上紐約將在秋季全面或部分開放，屆時將有80%的員工回到辦公室上班，各大學也通知秋季全面恢復實體上學，而且紐約的疫苗接種速度也快於全美平均水平，這些都會促使買家在未來一段時間采取行動，為上學和上班後的居住生活做准備。
我建議已經准備好的買家在預期的夏季高峰期之前進入市場。現在我們仍處於春季市場中，還有充沛的房源供應量，賣家也願意繼續進行價格談判，但市場正從買方市場向賣方市場的轉變。現在市場上需求量超過新房源上市量，當市場出現供應短缺，就會導致房價上漲。紐約房價出現真正上揚可能要到年底，現在買家最好在有利時機消失前，把握機會。
3. 豪宅市場是什麼情況？
在我之前的節目中，我特別提到，疫情對剛需低端市場的衝擊不大，事實證明，疫情最嚴重的2020年夏季，大多數交易都發生在200萬美元以下的房產交易中。而受疫情衝擊最嚴重的則是400萬以上的高端市場，原因是許多豪宅買家是那些有能力在疫情高峰時離開城市的一群人，以及海外投資人的缺席。
現在高端市場開始迎頭趕上。與1月相比，2月簽訂的500萬到1000萬美元的房屋合同增加了66％，比2020年2月增加了33％。
根據曼哈頓第一季度新樓盤市場報告，超過500萬美元的房屋庫存份額為24.9％，交易份額為10.9％。價格在300萬到500萬美元之間的房屋平均折價率為16％，這意味著豪宅市場正迎來更多的潛在買家。
我剛剛收到紐約豪華公寓中央公園一號（Central Park Tower）的銷售總監來信，他們非常興奮的宣布，中央公園一號在第一季度的銷售額達到2.6億美元，簽訂了15個合約，這個公寓的最低售價是600萬美元。
4. 買家可以關注哪個社區？
曼哈頓永遠是紐約的房產焦點，如果之前搬出城市的人們最終返回工作崗位，他們會決定購買或租用位於中心位置的較小地方居住，而不是在其他社區租用更大的家庭住宅。因此曼哈頓中城將是一個值得關注的社區，它也是之前房價下跌最多的地方。
皇後區的長島市，在疫情期間公寓銷售在全市範圍內仍算表現良好，作為一個上升的新興社區，有更多的新房源選擇。其中由華人開發商新帝國集團開發的Neighborly可謂異軍突起，以優良價格、15年地稅減免，上佳品質，成為疫情期間簽約最好的樓盤之一。
另外布魯克林的一些新興社區也非常值得關注，像大家比較熟悉的威廉斯堡和綠點，其第一季度的交易量是前一年同期的兩倍，也被選入Streeteasy2021年最值得關注的社區。另外一些新興社區像Prospect Park South，Ditmas Park也非常值得關注，最近我帶客戶考察這些區域的新公寓，一些品質好維持費低的新公寓值得入手。
5. 曾經離開的人還會回來嗎？
我之前有期視頻提到，疫情期間有超過20萬紐約人搬離紐約，這其中有很多人永久離開了紐約市，而一些公司也轉向永久性的遠程工作，這也是為何紐約房市不像全美其他城市在疫情期間逆勢上漲的原因之一，因為有很多賣家或投資人離開了城市，將自己的房屋掛牌上市，導致紐約在售房源數激增。
不過這裡面有些人或家庭是臨時離開的，他們只是在疫情期間到父母家或郊外度假屋暫避疫情，我最近便接待了一些買家是之前離開紐約，現在又准備回來，並從租客轉為買家的例子。
一旦大部分公司恢復在辦公室全職工作的能力，並且學生們全部返校上學，個人和家庭將需要在紐約重新尋找住所。屆時，無論買房和租房都會進一步活躍。
還需要注意的是，搬離城市並不是紐約獨有的現像，全美不少一線大城市都有人流向農村遷移、向人口稀少的地區遷移的趨勢。但紐約作為全球經濟文化商業娛樂的中心地位，不會改變。
6. 紐約未來有哪些不確定政策會影響房市？
疫情使得紐約財政遭到重創，其中房地產稅收就損失了13億美元。紐約又是高度依賴富人的城市。根據紐約市獨立預算辦公室的數據， 2018年，收入最高的1%的人占紐約市征收的總所得稅的42.5％，將近50億美元收入。
紐約州州長庫莫今年1月提議提高富人的稅收，並削減州一級的醫療補助和學校支出。如果這項政策實施的話，向富人征收更高的稅會導致富有的納稅人離開紐約，而公共服務經費的減少也會對紐約市產生長期影響。
紐約市是否能繼續保持活力和吸引力，這對未來房地產市場的走向也是至關重要。
【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi
市場報告｜新加坡豪宅興趣回升 3月新房銷量倍增！
由於預計今年經濟復蘇將更加強勁，房價將上漲，全球房地產需求大幅上升。許多自住業主利用低利率來升級他們的住宅，而超級富豪們則在世界各地搶購豪宅。
新加坡市區重建局（URA）的銷售調查結果顯示，新房銷量從2月份的645套上升至3月份的1,296套，增幅達100.9%。包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量環比增長了81.6%，達到1,373套。與前一年同期相比，新房銷量（不包括執行共管公寓）增長了96.4%。
橙易產業（OrangeTee & Tie）
研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：
隨著上個月黃金地段的新房銷量強勁反彈，投資者似乎對豪宅市場表現出新的興趣。在高端住宅市場，上個月核心中區（CCR）共成交546套豪宅，遠高於上個月的58套。3月份的銷量也達到了2013年11月以來的最高水平（668套）。
核心中區強勁的房屋銷售主要得益於名彙庭苑（Midtown Modern）豪華綜合發展項目（共有558套住宅單元）的推出，該項目共售出368套住宅，占整個項目的65.9%。其他高端住宅項目，如RV Altitude項目（77套住宅單元）、The M項目（29套住宅單元）、富雅軒（Fourth Avenue Residences，13套住宅單元）、綠墩雅苑（Leedon Green，12套住宅單元）、鈕頓銅源（Kopar At Newton，7套住宅單元）和瑪庭豪苑（Martin Modern，7套住宅單元），上個月還在繼續銷售。擁有120套住宅單元的藝雅軒（Atelier）項目也於3月推出。
由於名彙庭苑項目推出，上個月新房銷量（不包括執行共管公寓）中，核心中區（CCR）占了大部分（42.1%），其次是其余的中區（RCR，29.9%）和中心區以外（OCR，27.9%）。最暢銷的項目包括名彙庭苑、聚寶園（Treasure at Tampines）、RV Altitude、琥珀公園（Amber Park）、翠寧苑（Ki Residences at Brookvale）和鑫悅府（Normanton Park）。
發展商月度銷售概況
在高端市場中，2021年3月有16套新房成交價超過500萬新元，其中兩套售價超過1000萬新元。其中一套是名彙庭苑項目中面積為327平方米的住宅單元，成交價為1480萬新元（4213新元/平方尺）。另一套是Meyerhouse項目中面積為526平方米的住宅單元，成交價為1390萬新元（2450新元/平方尺）。
根據市區重建局Realis提供的數據，外國買家（非永久居民）購買的不含土地住宅數量從2021年2月的33套上升到3月的55套，增幅為66.7%。同期，永久居民購買非有地住宅的數量也由87套上升到173套，增幅為98.9%。這一數據略低於2021年1月的182套。
新加坡將繼續成為富裕投資者和海外買家最青睞的豪宅購買市場之一。在房價進一步上漲和租賃環境改善的前景下，預計國外需求將逐步回升。未來幾個月，隨著更多高端住宅項目的推出，更多豪宅將會售出。本月，全新的雋峰（Irwell Hill Residences）項目受到了廣泛關注。周末這一項目正式面市的時候，買家搶購了整個項目50%以上的住宅單元。太古地產則以2.93億新元的價格向一位買家出售已完工的超豪華公寓項目Eden，該項目共包含20套住宅單元。
發展商按市場劃分的每月銷售額
新加坡每月新房市場數據
2021年3月最高每平方英尺單價（新加坡元）
2021年3月最暢銷項目（含執行共管公寓）
延伸資訊：
東京住宅入住率回升，這種戶型需求激活｜居外專欄
東京的住宅類租金在連續三個季度下滑之後，出現微妙的表現分化現像，23區（23W）的租金目前為4,046日元/每平方米，較上一個季度環比增長1.2％；中端市場公寓租金指數平均入住率提高了0.2個百分點，達到96.1％。中心五區（C5W）的中端市場平均租金為連續第四個季度下降，目前為4,749日元/每平方米，較上個季度下降0.6％；而該區域的入住率開始出現回升，較上一個季度環比增長0.9個百分點，達到95.1％。
中端市場公寓租金指數
在23區（23W）第一季度的租金和入住率較上季度明顯提高之際，中心五區（C5W）代表大多數掛牌量的15-30平方米的物業單位的平均租金基本保持穩定，而較大的單位則出現小幅度的調整。值得一提的是，盡管市場之前出現過遠離中心地區的現像，但有數據顯示這種趨勢已經逆轉，且在中心地區出現微妙變化，特別是在優質物業資產方面。
春季是日本搬遷的熱門時節，公司通常會隨著新的財政年度於2021年4月開始後，招收更多新員工；各個大學也在期待中歡迎學生們回到校園，這將在一定程度上支持小戶型公寓的需求上升。點擊查看東京小型公寓房源
目前日本新冠疫苗的接種速度仍較緩慢，日本各地方政府在4月12日啟動了面向65歲以上老年人的疫苗接種，總數約為3600萬人，可達到人口的近30%；中央政府已在2月17日起為醫務人員率先進行了接種，在此次的老年人接種後，64歲以下且患有慢性心髒病等基礎疾病的人，以及老年人相關的從業人員也將可依次進行接種。當新冠疫情得到有效控制後，住房需求和市場走勢將會更清晰顯示。
風險披露：
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資深金融專家陳柏軒
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香港樓價首季拉鋸：成交大升 有望向好｜居外專欄
2021年首季剛過去，反映住宅樓價的城市領先指數報180.33點，比去年底的176.22點，上升2.3%，上升幅度並不明顯，但成交的宗數卻大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由於成交量大升，也帶動佣金的上升，中原地產及筆者公司所獲的首季佣金，也同時破了歷史新高！
過去兩年，中國香港的樓價都是窄幅上落，在170至180點之間運行。今季上升至180.33 點，已經算是一個突破。這種形勢與全球放水，及各國大城市樓價都大幅上升的背景下，香港住宅樓價無疑是太弱勢！也令不少人懷疑：香港住宅樓價是否已經見頂？
最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市（意即崩盤）因素》的貼文，七大因素包括：一，人口減少；二，信心危機；三，港人大量外移；四，內地買樓客源大減；五，貨幣供應；六，住宅供應大增；七，承受力已達極限。
文中提及的一些因素，無疑是真實的寫照，也反映中國香港樓市的困境，但大部份因素都只有短暫的影響，並不具長遠的影響力。例如：死亡人口4.98萬，比出生人口的4.31萬，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港從來都是移民城市，自然人口減少已經存在很久。另一個因素，結婚人數大跌36%，相信只是疫情關系，令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關，數字就會回復正常。
筆者留意到移民外地人數增加，才是令樓價表現欠佳的重要影響因素！根據筆者觀察，今次移民以BNO去英國為主流，尤其是30至40歲的年輕人。他們一腔熱誠，未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷，中國香港華人在英國的發展機會有限，隨著現實生活細節越來越多報導，筆者大膽預計，移民去英國的人數只會越來越少。五年後，更加不少會回流香港，對香港樓市的衝擊只是短暫的。
相反，根據一國際測量師行的報告指出，截至2021年3月24日，中國香港一手住宅1,000萬以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000萬有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000萬以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。
由於“林鄭Plan”只惠及1,000萬以下的物業，1,000萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起，反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對中國香港樓市投下信心一票！他們的動態及取向，令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好，上升10%應該是一個合理的估計。
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