房市行情 – Page 4

在美國買房也要“搶”：都是通脹惹的禍？

“聽親戚說國內許多大城市的房價上漲，買新房打新也難，沒想到我在美國也搶不到房子。”在美國舊金山生活的華人張興（化名）最近也在為房子煩惱。

在他看來，最近美國主要城市的房地產市場已經是典型的“賣方市場”。“我之前已經看了6套房子，而且也出了價，但基本每套房有10到20個投標是常態，最終的成交價都會比業主叫價高出10%以上。”張興說，“我之前在伯克利看，結果那邊的房子太搶手了，現在改去聖何塞看。”

張興對記者展示了一套自己曾相中的房子，業主開價98.8萬美元，他已經叫價120萬美元，結果最高出價者叫到135萬美元並最終成交。

“2020年的詢盤數據表明泰國依然是中國買家最心儀的海外購房目的地，而美國房產在2020年一舉回升至第2位。去年美國雖疫情嚴重，但美國樓市的反常旺盛特別是歷史上最低的貸款利率確實吸引到了買家的關注。”居外IQI集團執行董事長喬治奇米爾說。

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官方數據顯示，今年2月公布的去年12月美國標普/凱斯席勒（S&P/CS）全國房價指數同比上漲10.4%，為2014年1月以來的最快同比增速。此外，占美國住房銷售量九成的二手房房價也在上漲。Redfin首席經濟學家Daryl Fairweathe表示，“由於疫情，人們不想搬家使得庫存無法釋放，導致供給更少，買房變得更加困難。”更有消息指出，美國房地產市場的火熱行情導致當地木材價格同比飆漲超1倍，全美住宅建築商協會呼吁拜登政府免除進口木材關稅，降低建築成本穩房價。

而在張興看來，強勁的需求加上低利率環境，成為美國一些地區房價上漲的“主因”。現在，利率攀升的預期更進一步刺激人們買房的情緒，特別是大城市的房子。

疫情之下多國為抗擊疫情，大量的寬松措施以提振經濟，隨著新冠疫苗的推出和經濟復蘇，通脹預期一路升高。最近，全球股市震蕩加劇，美債收益率上升成為市場關注的焦點。美債收益率上升的背後，最受關注的就是通脹預期以及美聯儲態度。就在當地時間17日，美聯儲重申寬松立場和保持當前QE購債直到經濟有明顯進展的承諾，美聯儲主席鮑威爾繼續淡化近期美債收益率上升的影響，否認要考慮加息。

“美股起起伏伏，房價也節節高，但可惜的是我的收入還是那樣。”張興的一句調侃，似乎映射出了疫情給全球經濟帶來的一大“後遺症”——多國紛紛采取經濟刺激政策，持續攀升的房價引起各方關注。的確，最近關於海外多國房價上漲的消息不絕於耳。澳大利亞統計局公布的數據顯示，去年四季度州府城市平均房價上漲3%，其中墨爾本房價上漲3.4%。近日，澳大利亞央行對房價飆升表達了“不安”，但同時表示暫時不會干預。

“對於買房，這幾年還從沒碰到過像現在這樣的情況，”張興還是感到一絲無奈。

更多相關資訊：

原文：證券時報網

美國房市行情緊俏，何不讓居外IQI在購房流程上助您一把？

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2020東京房價漲不停日本房市繼續向好︱居外專欄

在大阪、京都等6府縣於2月提前宣布解除緊急事態後，日本政府最新表示，鑒於病床使用率等醫療體系的改善，擬對首都圈1都3縣解除作為緊急事態宣言的21天期限。

在經濟有序復蘇之時，數據顯示，日本房地產市場在疫情衝擊下，依然表現了其良好的投資價值。東京2020年現有公寓的平均價格比2019年上漲了6.05％，漲幅高於前一年度的3.91％；而東京新建公寓，2020年的平均價格也比2019年上漲0.95％，明顯好於2019年的負增長（較上一年度下降3.43％）。

東京房屋價格指數走勢圖（通脹調整後）

在房屋銷售方面則漲跌互見，日本土地協會的數據顯示，2020年東京現有公寓的銷售量較2019年下降5.9％；而同期，現有獨立式住宅的銷售量則比上一年度同期增長3.7％。2020年日本的住宅開工量還是受到了新冠疫情的較大影響，和2019年的開工量相比，出現10%左右的下降。

最近市場呈現出較為樂觀的氛圍，日本政府正積極推動疫苗接種，據悉至少有30個道府縣計劃在縣政府所在地實施接種，其中包括東京、大阪、神奈川、秋田、愛知、衝繩等地。我們有理由相信，疫情將在疫苗接種後獲得控制，經濟復蘇會隨之提速。而房地產受到去年開工量等因素影響，今年市場的供應量可能減少，在投資/購買需求出現釋放和上升的情況下，房地產價格有望進一步走強。

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

資深金融專家陳柏軒
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加拿大房市“疫”勢增長，房價升到多少錢一平？

盡管新冠疫情帶來不少的經濟影響，但加拿大的房市繼續強勁上漲。2020年期間，全國11個主要城市的房價上漲了8.57%，而上一年則下降了0.29%。按季度來看，2020年第四季度房價上漲2.43%。

銷售量強勁上升，建築活動勢頭良好

根據加拿大房地產協會（CREA）的數據，2020年12月的需求迅速回升，銷量較上年同期激增47.2%，創下11年來最大的同比增長。2020年全年，房屋銷量接近55.2萬套，創下新紀錄，同比增長12.6%，比2016年創下的上一個峰值高出2.3%。

2020年房屋開工量按年增長4.4%至217802套，同期竣工量增長6.1%至19836套。

每月房屋銷售量 vs 10年每月移動平均數

住宅價格走勢

MLS®房價指數（按房型分類）

截至2021年1月，房價高於和低於加拿大平均水平的地區

為了減少投機性購買，央行近年來屢屢采取行動——提高房貸首付要求，縮短攤銷期等。這導致2018年和2019年的房價增速大幅放緩。但隨著這些抑制措施的影響逐漸減弱，樓市在大勢所趨的情況下還是出現了反彈。

租金收益率適中，介乎4%至6%之間

多倫多公寓房價約為每平方米9409加元，而蒙特利爾的公寓房價則為2905加元一平米。

多倫多市中心8 Wellesley樓盤，位於央街的優越地段，可步行到地鐵站，靠近世界級購物中心、世界一流學府及商業中心。1臥1衛約售¥268萬。點擊了解更多

低利率環境下，經濟有望化負為正

2020年加拿大經濟萎縮了約5.1%，因為新冠肺炎大流行，消費者支出和商業活動幾乎陷入停滯。

近日，國際貨幣基金組織（IMF）在感染率激增導致的新抑制措施下，將加拿大2021年的增長預測從最初預測的5.2%下調至3.6%，增幅不大。但加拿大央行（BoC）仍持樂觀態度，預計2021年全年增長約4%，2022年接近5%。

2021年1月，加拿大央行在2020年3月三次降息（累計降息150個基點）後，維持關鍵利率在0.25%不變。

延伸資訊：

資料來源：全球房地產指南（Global Property Guide）

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疫情嚴峻、經濟衰退，美國樓市憑什麼大漲？

2020年至今，美國已有近3000萬人感染新冠肺炎，近50萬人因此死亡；美國國內生產總值（GDP）在2020年萎縮了3.5%，創下近74年以來的最大跌幅；同年5月，宇宙網紅兼花花公子、現實版鋼鐵俠埃隆·馬斯克（Elon Musk）決定清空他在美國總價值上億美元的房產，但這一切都沒能阻止美國樓市進入自2007年次級房貸危機之後最強勁的牛市。

美國房地產經紀人協會（NAR）的最近數據顯示，今年1月，美國在售房屋價格中位數為303900美元，同比上漲14.1%。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，2020年美國樓市共售出564萬套房屋，較2019年增長5.6%，是大蕭條時期以來的最高水平，銷售額同比增長22.2%；同時在售住宅存量則跌至104萬套，同比下降25.7%，為有統計以來之最。

從美國房地產中介機構Redfin今年2月初的最新研究報告中，也能看出樓市的異常火爆。

Redfin的報告稱，2021年1月底，美國房屋銷售價格中位數已升至318750美元，同比增長15%；新上市房屋地產要價達334770美元，創歷史新高，同比增長10%；房屋銷量同比增長29%；新掛牌量同比下降11%；房屋交易的平均周期僅為34天，同比減少了22天，其中52%的房屋在兩周內就達成了最終的報價。

Redfin首席經濟學家費爾威瑟（Daryl Fairweather）稱：“現在市場上新掛牌的房源十分緊缺，盡管價格很高，但房東普遍惜售。”因為一旦售出，除非搬到一個更便宜的地區，不然很難用同樣的價錢買到類似品質的房屋。

此外，美國新一屆政府在對外來移民和外國人持有美國資產的態度上較為開放，這也激勵著海外買家的迅速回歸。

亞洲最大房產集團居外IQI（Juwai IQI）為第一財經記者最近提供的買家詢盤數據顯示，2020年美國房產的咨詢量總量高居第二，較2019年的第四位明顯上升。

第一財經記者從幾位美國房產經紀人處了解到，近來咨詢美國房產的中國（包括海外華人）客戶明顯增加，其中部分客戶頗為焦急，因為他們著急入場，卻發現市場上無房可買。

那麼撐起美國房地產此輪大牛市的理由是什麼？疫情給樓市帶來了什麼變化？潛在的風險又有哪些？

哪些因素導致美國樓市空前火爆？

此次美國樓市空前火爆，並非單純由於資金炒作，而是多種因素共同作用的結果。

從人口角度看，作為全球第一大移民目的國，美國是發達經濟體中少數幾個人口保持長期穩定增長的國家。2020年4月，美國普查局最新的統計結果顯示，該國人口在過去十年中增長了約8%，平均每年新增200多萬，總人口已超過3.32億。盡管增速較以往有所放緩，但仍足以讓德國、日本等陷入人口衰減危機的發達國家羨慕不已。

此外，美國人口年齡中位數為38.5歲，雖然高於2010年時的37.2歲，但依舊是G7國家中人口結構最年輕，且唯一一個中位數低於40歲的國家。

從貨幣供應量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美國的廣義貨幣供應量（M2）平均每年增長6.8%，同期美國國內生產總值（GDP）年均增幅為3.1%；而2020年美國GDP萎縮了3.5%，M2卻同比暴增了25.8%，增發的貨幣有部分流入樓市並不足為奇。

從抵押貸款利率看，在新冠肺炎疫情全面暴發之前，當時美國30年期的抵押貸款利率為3.7%左右，而2020年最低時只有2.7%上下。1%的利率差意味著，一套價值30萬美元的房產，如今購買所需支付的所有成本將比之前節省約6萬美元。

美國社會最大的群體——千禧一代（通常指1981~1996年出生的人）之中有不少首購族，對他們而言這顯然是一個不能錯過的機會。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）數據顯示，2020年11月，首套房貸申請的數量同比猛增了27.1%。

從市場供需看，美國房地產資訊網站Realtor最近發布的數據顯示，今年1月美國50大城市的房屋庫存總量同比下降了41.8%，大於去年12月的同比下降38.6%；美國所有地區的新掛牌房屋數量均出現大跌，其中傳統的陽光度假帶——南部地區減少的幅度最大，為24%，中西部也下跌了22.6%，房價較高，且大城市較多的東北部和西岸情況稍好，但也分別下跌了14.4%和6.6%。

按城市看，新掛牌數量同比下降最大的是克利夫蘭（-37.1%）、傑克遜維爾（-36.9%）和孟菲斯（-32.6%），均處於南部地區；只有三個城市的新掛牌數量逆勢上揚，分別是聖荷西（24.8%）、舊金山（14.4%）和丹佛（1.8%）。

亞洲最大房產科技集團居外IQI聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，疫情雖然讓美國暫時陷入了經濟衰退，但同時創紀錄的低利率大大刺激了購房需求，加上高薪家庭居家辦公帶來的置換需求，共同將美國房價推到了過去10年未見的高峰。而在供應方面，對經濟及工作前景不確定性的擔憂又使得不少房東不願意掛牌出售，此外美國的住宅建設分區（zoning）政策又偏向有產者，也使得建設中低端住宅變得困難重重。

最受熱捧房源：性價比高、陽光充足

美國房地產咨詢公司Zillow最近一項針對經濟學家、投資策略師和房地產專家的調查顯示，84%的被調查者認為，德克薩斯州首府奧斯汀（Austin）有望成為2021年房價漲幅最快的城市，其次是菲尼克斯（59%）、納什維爾（67%）、坦帕（60%）和丹佛（56%），而排在榜末的則是東岸的紐約及西岸的舊金山、洛杉磯。

與昂貴的東西岸相比，榜首的五座城市均處於美國的中部或南部地區，性價比相對更高，平均而言只要花30萬美元左右即可買到一套獨立房屋。

另外有趣的是，根據美國國家航空航天局（NASA）的數據，這五座城市之中有四座的均日照量居美國各大城市前列，只有納什維爾略低於均線。

事實上，根據Zillow的數據，截至2020年12月，奧斯汀的房屋價格中位數已經同比上漲了23.6%之多。

居外IQI上海公司經紀人Lona對第一財經記者透露，自己目前有幾位客戶正在尋找奧斯汀合適的房產進行投資，但有些當地開發商直接表明現在不賣給投資客，另外一些則表示，前面已有數百位客戶排隊，需要耐心等待新樓盤上市。她還稱，當前即使是中資在美國開發的樓盤，大部分也能被當地市場消化，不用再像以往那樣拿到中國國內來銷售。

Lona表示，由於疫情帶來的旅行封鎖並未結束，因此海外買家去當地看房十分不便，這促使了海外投資者只能考慮購買新房，而不是情況較為復雜的二手房。她說：“以前只見過買加（利福尼亞）州的學區房需要排隊，沒有想到有一天在德（克薩斯）州買新房也得先到先得。”

德州奧斯汀全新期房項目Natiivo Austin，提供精裝開間公寓、一臥+書房和兩臥公寓，售價約¥ 330萬。點圖了解詳情

另一位身處奧斯汀的當地華人也表示，目前市場十分狂熱，上周一套樓盤出來不到48小時就有十多個買家競價，最後成交價遠遠超過了放盤時的價格。

新冠肺炎疫情迫使人們將更多時間花在家裡，大大增加了對居家空間的需求，這不僅改變了人們對房屋的傳統定義，也改變了對優先居住地區的選擇方式，從而徹底改變了美國樓市以往的供需關系。

即使疫情順利過去，樓市的趨勢也不太可能重回疫情之前，芝加哥大學的一項研究表明，至少37%的工作崗位都可以完全在家辦公，而不用去公司，並且這些崗位以高薪為主，而高收入群體正是市場購房的絕對主力。

高房價風險：社會不平等加劇

值得注意的是，盡管美國樓市看上去十分火爆，但美國普查局數據顯示，2020年第四季度的房屋自有率（季調後）為65.8%，僅比一年之前的65.1%增加了0.7個百分點，離次貸危機之前69%的高峰仍有不少差距。這意味著，疫情期間真正買得起房子的無房一族並不多，更多房產其實是被有房的中高收入群體買走。

Redfin的數據也證明了這點，2021年1月，美國第二套房產的抵押貸款申請量同比去年1月激增84%，並且已是連續第八個月同比增長在80%以上，而同期首套房產抵押貸款的申請量同比僅增加了36%。

由於高薪階層普遍可以遠程辦公，疫情對其收入的影響有限，因此不少美國富裕人群可以選擇保留大城市的房產以備不時之需，然後去購買陽光地帶的度假屋來滿足平時生活。

Redfin的經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，今年1月份，市場上購買第二套房屋的人數是一年之前的兩倍，這意味購買度假屋正成為一種常態。

馬爾稱：“許多美國人已經意識到遠程工作將繼續存在，對於一些幸運的人來說，他們可以無限期地在湖邊小屋或滑雪公寓裡上班。但對於低收入的無房群體而言，隨著價格上漲，買房將越來越遙遠。”

另據MBA美國住房研究所的數據，2020年12月，有7.9%的租客（262萬戶）拖欠了租金，而5.0%（238萬房主）沒有支付按揭貸款。一旦美國政府不再延長對違約者的寬限期，也不再發放免費支票，部分無法正常支付貸款的房屋將被銀行沒收，從而給樓市帶來波動風險。

從樓市的趨勢中可以明顯看到美國經濟復蘇的不平等，許多低收入的美國人繼續遭受財務困擾，而許多高收入者卻從不斷飆升的房價和良好的股票投資組合中受益。

奇米爾表示，美國住房不平等的情況正越來越嚴重，這是美國政府亟須解決的難題。

原文：第一財經

阿聯酋房市復蘇跡像頻現這類住宅最吃香

根據第一太平戴維斯於2月15日發布的一份報告，阿聯酋房地產市場在經歷疫情期間的銷售暴跌和由此引發的經濟停擺之後，多種跡像都表明，反彈時機已經來臨。

第一太平戴維斯在報告中稱，“一旦隔離封鎖解除，央行推出的經濟刺激方案能夠助房市‘一臂之力’。我們觀察到需求逐步增長，尤其是在2020年下半年，住宅市場整體上行。”

報告稱，阿聯酋首都阿布扎比原本在2020年擁有一個良好開局，因為政府決定向外國投資者開放市場，允許其在15個指定區域內購置房產。但隨著油價下跌和經濟停擺，第二季度房產交易幾近中斷。第一太平戴維斯注意到，買家活動在第三季度有所增加，高端別墅和聯排住宅的需求均出現穩步增長。

報告中寫道，“去年，這類物業一躍成為最受青睞的細分市場，其他酋長國也出現了類似趨勢。主要驅動力在於人們對更多戶外生活空間的渴求，加上持續走高的貸款價值比和史上最低的利率水平提升了購房者的可負擔能力。”

更多資訊：阿聯酋阿布扎比允許外國人擁有永久房地產權

居外推薦 Saadiyat Reserve 阿布扎比文化島豪華別墅 + 地塊

薩迪亞特島又被稱為“幸福島”，是阿布扎比的文化中心，彙集了“盧浮宮”等數所世界知名設計師打造的博物館，還有五星級酒店、高爾夫球場、野生動物園、大自然保護區等設施，自然風光一流，定位為世界級的居住地。“Saadiyat Reserve”為定制豪華別墅項目，提供306席別墅地塊，面積596-1423㎡，用於定制各種風格豪華別墅。售價為182.5萬迪拉姆起，首付僅需10%！預計2022年初完工。點擊了解詳情

2020年，迪拜的住宅交易量較前一年減少15%。但得益於政府的積極舉措，2019年的買家活動比2018年增加25%，去年第一季度仍保持喜人的增長態勢，同比增幅達14%。

考慮到大型基建項目的完工和原定於去年10月開幕的迪拜世博會帶來的普遍樂觀情緒，假如沒有疫情，這種勢頭很可能會持續一整年。這項為期六個月的盛會已被推遲至2021年10月舉行，如今重燃起人們的樂觀情緒。

高端別墅和聯排住宅也深受迪拜本地買家的歡迎。2020年，這類物業的交易量同比飆升32%。報告指出，2020年出現的一個關鍵趨勢是，現房需求四年來首次超越期房。

更多資訊：居外說第七期 – 2020迪拜世博會除了土豪還看什麼

展望未來，第一太平戴維斯預測，政府的舉措將繼續刺激市場復蘇：“在建基礎設施項目的完工以及政府在去年為振興經濟出台的各類扶持措施將繼續對房地產市場產生積極影響。”

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市場報告｜降溫措施相關猜測推高新加坡新房銷量

剛踏入2021年，由於人們推測政府或將出台房地產限購政策，眾多買家爭相搶購物業，新住宅的銷售量也隨之激增。1月份這波銷售量強勁上漲恰逢發展商推出了數個包含多套住宅的大型項目。

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：

市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，2021年1月，新房銷量月度環比上升了32.2%，達到了1,609套。這是自2013年1月（當時的成交量為2,028套）以來一月單月的最高銷量紀錄。1月包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量環比增長了65.8%。與前一年同期相比，剔除執行共管公寓的銷量增長了159.5%。這也是自2013年以來的1月單月的最高銷量紀錄（含執行共管公寓公寓，共售出2,284套）。

新加坡每月新房市場數據

數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部

新加坡政府部長們近期發表的言論引發了新降溫措施或將迅速出台的傳言。這些猜測促使那些本在觀望的買家采取了行動，因為他們擔心自己的購房資格或借貸限額可能會受到新降溫措施的影響。一些長期投資者也聞風而動，因為他們預計政府實施新降溫措施後，購置第二或第三套房產的難度可能會相應提高。

一些買家則希望避免歷史重演。政府上一次於2018年7月出台房地產限購措施之前，許多買家爭先恐後地湧入公寓樣板房中，進行最後的搶購。某些買家失望而去，而另一些買家則因未抽中簽而痛失購房資格。

相關報導：新私宅銷量創兩年新高新加坡要出台新一輪降溫措施了嗎？

即使政府不實施降溫措施，買家仍可能爭取盡早達成交易，因為今年全球經濟已呈現復蘇跡像，房價可能會進一步隨之上漲。

上個月，發展商推出幾個重要項目後，銷售量出現了強勁的增長。最暢銷的項目是包含1,862套住宅的鑫悅府（Normanton Park），共售出了625套。緊隨其後的包含700套住宅的淡濱尼執行共管公寓項目Parc Central Residences（共售出417套）以及由429套住宅組成的The Reef at King’s Dock項目（共售出221套）。此外，其他表現亮眼的項目還有翠寧苑（Ki Residences at Brookvale）、聚寶園（Treasure at Tampines）、順福軒（Jadescape）、錦泰門第（Parc Clematis）和嘉和馨苑（The Garden Residences）。這些項目也陸續售出了多套新房，而且銷量均名列前茅。

鑫悅府是規模最大的城市郊區住宅項目，其實惠的價格吸引了眾多買家。由於多年來港畔區一直沒有新項目動工，The Reef at King’s Dock項目也取得了強勁的銷售表現。考慮到南部濱城發展計劃（Greater Southern Waterfront development）帶來的潛力，某些人購入了這些地區的房產。新執行共管公寓供不應求的現像也促使許多買家選擇了Parc Central Residences項目。

2021年1月最暢銷項目（含執行共管公寓）

新加坡公民將繼續購買大多數無地新住宅。上個月，新加坡公民購買了83.4%的無地新住宅（不包含執行共管公寓），而新加坡永久居民的購買量占比僅為11%。上個月，外籍人士（非永久居民）的購買量占比從上上月的3.2%反彈至5.6%。這也是自2020年1月以來，外籍買家創下的最高單月新公寓銷售量比例，而當時的占比為10.8%。

受鑫悅府上市影響，在上個月的新房交易中，其余的中區（RCR）貢獻了最高的銷售量（68.9%）。請見下圖。

已售新住宅占比（有地+無地，不包括執行共管公寓）

橙易產業預期，今後發展商可能會推出更多豪華住宅項目。在未來幾個月內，核心中區（CCR）出售的房產比例可能會有所提升。即將在這片黃金區域推出的大型項目包括時代豪苑（Midtown Modern）、禧盈峰（Cairnhill 16）、The Atelier、Park Nova（前Park House）、Klimt Cairnhill（原經禧樓的重建）、前盛捷良苑（Liang Court）、以及爾衛民路（Irwell Bank Road）的住宅建設項目。

延伸資訊：

本報告由居外IQI與合作伙伴橙易產業（OrangeTee & Tie）共同發布，欲獲取更多新加坡市場信息可與橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士聯系（Christine.sun#orangetee.com）

新私宅銷量創兩年新高新加坡要出台新一輪降溫措施了嗎？

新加坡市區重建局昨天（2月15日）發布的新私宅銷售預估數據顯示，不包括執行共管公寓（EC）在內，今年1月份有1609個新私宅單位售出，環比增加32.2％，是兩年多來的新高。1月新登場的單位數量環比增92.7％至2600個。

銷量最好的是中檔私宅的其他中央區（RCR），共賣出1108個單位，環比激增375.5％。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）售出83個單位，環比增加38.3％。代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）地區的公寓，售出的單位則下滑54.8％至418個。

新一輪樓市降溫措施即將出台？

據《聯合早報》1月18日報導，新加坡政府正密切關注本地樓市走勢，確保房地產市場的表現不會超越經濟基本面。受訪房地產分析師認為，這番話暗示著政府下來可能推出降溫措施。除了調高額外買方印花稅（ABSD）和收緊房貸比率外，政府或許會推出新措施如資本利得稅（capital gain tax）和私宅交易消費稅等。

盡管新加坡經濟受疫情衝擊去年全年萎縮5.8％，本地私宅市場卻逆勢而上。市區重建局的預估數據顯示，私宅價格去年第四季環比上揚2.1％，全年屋價上升2.2％。去年預計賣出1萬零24個新私宅單位，同比增加1.1％。分析師普遍認為，今年私宅價格可增長2％至4％。

政府上一次是在2018年7月推出降溫措施，當時私宅價格四個季度累積上漲9.1％。

延伸閱讀：新加坡2020年的平均房價是多少？

合登（Huttons）房產集團研究主管李思德認為，近期私宅價格走高和一些項目大賣，與經濟走勢背道而馳，或許引起政府關注。此外，本地就業市場持續疲弱，也讓人擔心一旦雇佣補貼計劃（Job Support Scheme）等援助措施撤除，許多家庭會面對房貸問題。他說：“去年私宅價格雖上揚2.2％，增幅仍低於2019年的2.7％。發展商標地時都顯得謹慎，反映樓市還未達到過熱地步，現在推出降溫措施有點為時過早。”

談到政府可能推出的措施，李思德猜測，除了可能調高ABSD和降低貸款與估值比率（loan-to-value，簡稱LTV），還可能推出資本利得稅和7％私宅交易消費稅等新措施。目前新加坡政府不征收資本利得稅，但不少國會議員曾建議政府推出這項稅項，以拓展稅收來源，但同時也會削弱新加坡作為投資和居住地的吸引力。

世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫則猜測，政府最直接做法是繼續調高ABSD。他建議政府可從供應著手，推出更多地皮滿足市場需求，以達到供需平衡，讓私宅價格趨向平穩。從宏觀角度來看，沈振倫指出，全球利率處於超低水平，市場有著大量流動性所致，房價走高是全球許多城市面對的問題。

延伸閱讀：新加坡房產稅如何征收？【2021最新】

整理自《聯合早報》報導

有意進入新加坡房市的投資者，不妨趕在降溫措施推出前買房；而買家加速行動亦可能導致私宅市場更火熱！

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小陽春提前到港持久能否看疫情｜居外專欄

本文發布時，剛好是農歷年三十了。牛年轉眼又到，筆者提早向各位讀者拜個早年：祝願牛年疫情早退，各位都身體健康，生活重回正軌，投資得心應手。

回說上星期筆者提到股市出現“散戶大戰巨人”的Gamestop大挾倉事件。再過了一星期， Gamestop上周五收市價已經跌至63.77美元，比最高峰483美元只餘下13.2%。在高位即跌了86.8%，不少評論也懷疑今次實情是大戶對撼，只是不少大戶化身為散戶，令事件更浪漫，也吸引了不少散戶參與，結果一旦收手不及，相信不少散戶也已招致損失！

至於樓市，似乎並沒有受到股市的大上大落所影響。往年一旦踏入春節假期前後，一方面大批港人出外渡假，同時，留港人士也要准備過年的聚會、購買年貨、布置家居等等因素影響，所以看房活動難免受到影響。

但今年明顯不同，疫情令絕大部份港人留港消費，看房活動及成交宗數也沒有減緩下來。據報道，上周末十大成交屋苑二手成交也達20宗左右。

連一手發展商也極少在春節時開售新盤，今年卻又破例，差不多每個周末都有新盤開售。上周末更有四個盤同時發售。周日華懋集團在觀塘安達臣道全新項目 – 安峯，以呎價港幣2.03萬元開價，並預計在20號（年初九）進行首輪銷售。筆者估計其他發展商也會提早開售新盤或重售貨尾，爭取春節的旺期，樓市在一手及二手都熱鬧的情況下，小陽春已經提早來臨，可謂所言非虛。問題是此情況，會否長期延續，甚至會否達至價量齊升？施永青先生揚言料今年樓價升幅15%。

筆者傾向比較保守。在疫情下，不少行業生意受到嚴重打擊，失業率也會繼續上升。只要疫情一天不去，全球經濟仍在困難之中。而且，中國香港的物業銷情仍只集中在1,000 萬或以下的物業。樓價一旦超過1,500萬，銷售絕不容易。加上，移民人數肯定上升，當中又有不少會沽售物業套現，承接力很關鍵。所以，筆者不敢看樓市看到太好。15%升幅，似乎過份樂觀。

如果疫苗能順利接種及有效，經濟在下年會有望復蘇，樓價升5%，可能是較務實的估計！

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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市場報告｜12月新加坡新房銷量達八年來最高

12月通常是房地產市場上銷量最低迷的月份之一。然而，一些特殊的情況使得去年12月成為了發展商和房地產賣家眼中的絕佳時機。由於有關部門建議新加坡公民把所有出行計劃推遲到全球新冠肺炎疫情得到控制之後，許多當地人選擇在假期參觀樣板房來消磨時間。可能正是在這一趨勢的幫助下，發展商於上個月售出了更多的住宅。此外，受疫情過後的經濟復蘇影響，人們預計今年房價將進一步上漲，因此那些一直持觀望態度的人目前正打算進入市場。

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，去年12月，新房銷量月度環比上升了57.2%，達到了1,217套。包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量增長了53.9%。與前一年同期相比，不包括執行共管公寓在內的銷量增長了126.2%。

2020年12月，在強勁的購買勢頭推動下，全新私人住宅的銷售量創下了新紀錄，飆升至近8年來的最高水平。此前的最高記錄是在2012年12月創下的，當時的新房交易量為1,410套。

新加坡每月新房市場數據

上個月上市的兩個關鍵項目——包含640套住宅單元的悅文薈（Clavon，現已售出473套）和包含660套住宅單元的翠寧苑（Ki Residences at Brookvale，現已售出172套）對新住宅銷售量起到了主要的推動作用。其他暢銷項目包括錦泰門第（Parc Clematis）、聚寶園（Treasure at Tampines）、順福軒（Jadescape）和星水嘉園（Piermont Grand）。包含74套住宅單元的鳳凰城（Phoenix Residences）項目也已經在去年12月正式推出。

發展商月度銷售概況

備注：新上市住宅是指特定項目在當月上市出售的住宅單元；現有住宅是指特定項目在此前數月上市出售的住宅單元。數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部

因此，中央區以外（OCR）的新房銷量占全國總銷量（不包括執行共管公寓）的75.9%左右。19.1%的銷量來自其他中央區（RCR），4.9%來自核心中央區（CCR）。

發展商按市場劃分的每月銷售額

雖然政府實施的低抵押貸款利率政策和大規模刺激計劃所帶來的充足流動性使住房需求保持在高位，但今年供應量可能會開始下降。在疫情期間，發展商不斷出售多個已有項目的住宅單元，從而清理了積壓的庫存。由於在過去3年內，發展商已啟動多個大型項目，今年計劃開建的項目數量可能會減少。自上一個集體購買周期結束以來，郊區和城市邊緣地區的新土地供應量已大幅下降。在過去幾年內，政府出售土地的數量也有所減少。

供需不平衡可能會使房價保持穩定。在一些新供應有限的熱門地區，房價甚至會上漲。盡管疫情影響和宏觀經濟不確定性尚未消退，許多近期上市的住宅項目價格較去年已有所提升。橙易產業（OrangeTee & Tie）預計，今年新房價格將出現上漲，漲幅可能在2%至5%之間。

根據簡略估算的結果，2020年新房總銷售量（不包括執行共管公寓）約為10,024套。從新加坡市建局發布的2020年第四季度房地產最終統計數據來看，如果把中止建設的住宅單元計算在內，最後的真實數值可能會更低。因此，2020年的新房總銷售量可能與2019年（9912套）持平，但高於2018年（8795套）。2021年可能售出約9,000至10,000套新住宅（不包括執行共管公寓）。

每月最高每平方英尺單價（新加坡元）

2020年12月暢銷私宅項目的關鍵數據

延伸資訊：

市場報告｜經濟復蘇有望加快，新加坡住宅銷售回暖

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢主管孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：

“眾多買家似乎不再關注這場疫情，而是寄希望於經濟復蘇。新加坡將於2020年12月28日進入解封第三階段，更多商業和社會活動有望恢復。受疫苗樂觀情緒帶動，投資者信心不斷增強。幾種疫苗顯示出可喜的結果，給人們帶來了希望，認為這場全球衛生危機可能會很快得到控制。許多國家都啟動了大規模疫苗接種計劃，包括新加坡。該國宣布，計劃盡快為醫護人員、一線工作者和虛弱患者接種疫苗。

“市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，11月新房銷量月度環比回升了18.9%，達到767套，包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量增長了19%。然而，不包括執行共管公寓在內的銷量相比去年下降了34.2%。

新加坡每月新房市場數據。數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部

“兩個城市邊緣項目——有120套住宅單元的The Linq@Beauty World和396套住宅單元的鼎瑞軒（The Landmark）——於上個月上市。上個月，這兩個樓盤項目一共售出了227套新房。因此，其他中央區（RCR）的新房銷量占全國總銷量（不包括執行共管公寓）的58.3%左右；30.8%的銷量來自中央區以外（OCR），11%來自核心中央區（CCR）。最暢銷的項目是The Linq@Beauty World、鼎瑞軒（The Landmark）、嘉和馨苑（The Garden Residences）以及聚寶園（Treasure at Tampines）。

11月售出的單位數量。數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部

“11月份的可觀銷量表明，仍有一些細分市場未受到重新授予購買選擇權（OTP）這一新限制政策的影響。許多誠心置業的買家不用申請購買選擇權（OTP）延期就能買得起私人住宅。根據新的規定，發展商不得在到期後繼續重授購買選擇權（OTP），否則將面臨經濟處罰。此次限制措施引發了市場的下意識反應，導致10月份銷量暫時回落。受此影響，一些買家安排先出售手上持有的物業，以避免繳付額外買家印花稅（ABSD），接著再購置新宅。

“手頭闊綽的買家基本上沒有受到重授購買選擇權（OTP）的新限制政策的影響，因為從上個月來看，購房者對高價住宅的需求仍然很大。售價在每平方尺2,000新元以上的新房的銷量達到9個月以來的高點，從3月份的53套增至今年11月份的393套。上個月，有30套新私人住宅的售價超過了300萬新元，是今年1月以來的最高紀錄。其中，500萬新元以上的超豪華住宅成交了9套，當中有兩套是位於鉑瑞雅居（Boulevard 88）的低層單元，轉手價超過1,000萬新元。其中一套面積為258平方米，售價1,023萬新元（每平方尺3,684新元）；另一套面積為256平方米，售價1,015萬新元（每平方尺3,683新元）。

“截至今年11月，已售出8,791套新房（不包括執行共管公寓）。由於新項目——由華業集團（UOL Group）開發的悅文薈（Clavon）——在12月份一經推出就售出了440多套，我們估計12月份該樓盤項目總銷量約為650至750套。因此，2020年全年的新房銷量將達到9,400至9,600套。考慮到任何銷售交易中止的情況而進行調整，2020年的最終銷量仍將略低於2019年的9,912套。

“與前幾年相比，預計明年推出的新項目數量將會減少。我們估計，明年上半年可能會推出約20個新發展項目。相比之下，上一個集體銷售周期（2018年和2019年）取得了驚人的業績，每半年都有25至35個左右的住宅項目推出。鑒於明年將推出的新樓盤較少，我們估計2021年的新住宅總銷量可能保持與今年持平，或略降至8,500至9,500套左右（不包括執行共管公寓）。”

請點擊此處了解市區重建局（URA）未處理的數據。

中國買家激增：詢價次數達歷史之最

居外IQI集團聯合創始人兼執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel ）表示：

“從11月起，中國買家似乎又再次將目光投向新加坡。對疫苗的期待和旅游業務的重啟，使得中國人對某些受青睞的海外房地產市場的興趣再度重燃。新加坡成為最熱門的海外置業目的地之一。

“中國買家的詢價比一年前增加了2.5倍，詢價數量達到了歷史最高點。這意味著有大量被壓抑的需求。將所有這些詢價轉化為購買力可能還為時過早，但怎麼高估中國的中上階層和高淨值客戶群體對新加坡住宅地產的興趣都不為過。”

延伸資訊：