Tag: 房贷利率

尽管法国人在经济不景气中迎来了新的一年，法国的富裕阶层仍在为投资生财而发愁：2015年究竟该把钱投向何处？是人奉保险、国债还是股票或是楼市？《费加罗报画报》决定为投资者指点迷津，认为投资法国房地产正当时，理由是房价下跌、贷款利率降至历史最低水平，因此，2015年是投资房产的好年份。

推荐房屋：法国7卧6卫历史建筑改造的房产

从目前情况来看，10年期国债（OAT）的收益率只有0.6%，人寿保险的收益率介于2.5%和3%之间。与这些投资产品相比，房地产是“风险收益比”最佳的投资产品。目前的房贷利率在2.5%上下，可以购置质量不错的房地产。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部贷款利息，甚至还可以还点本。另一个好消息是利率近期不仅不会上调，反而会降。

行家指出，以欧洲央行现在实行的政策，利率会一直很低，可能还会再降。今后数月可能会降到2%以下。

另一个有利投资的因素是房价在下跌。外省大多数城市都跌了。法国房地产联合会（Fnaim）主席布埃指出，房价已回落到2007年的水平。

谨慎投资方能成功

尽管形势有利，但投资人还得谨慎：

• 若投资套房，得偏重靠近交通、学校和商店等有利因素；

• 若选择市中心，宁愿购置大学生和年轻夫妇青睐的小面积套房；

• 若是郊区住宅区，得偏重适宜家庭居住的大面积套房或独立房屋；

• 若投资商铺，位置是成功投资的关键。市口好，店铺就不会空很久。同时也要核实客源区质量。

新房出租有新优惠

2014年9月1日生效的皮内尔法（Pinel）与杜弗洛法（Duflot）相比吸引力显然更大。因为尽管主要条件相似，但更加灵活。例如，出租承诺可以是6年、9年或12年，享受的减税幅度也与此成正比：相当于投资额的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减税优惠）。专家建议投资人最大化享受法律的灵活性，先承诺出租6年，然后视情况，再作出3年承诺。

皮内尔法的另一个特点是投资人可以将房屋出租给直系尊亲属或直系卑亲属，同样可以享受减税优惠。皮内尔法重新调整了区域划分。一些大城市，如里尔、里昂、马赛，从B1区晋升为A区，这样房租从原先的每平米10欧元提高到12.42欧元，与市场水平相符。

投资服务型寓所

享受服务型住宅的优惠，但又不致遭遇风险（如经营者倒闭），投资“二手”寓所（旅游、学生、老年人等公寓），可以做到这点。虽然您享受不到减税优惠，但购买价可享受20%到30%的减价，并可享受带家具出租者的税务优惠。再者不会有不利的意外。不过，买之前要弄清寓所的建筑年代和状况，因为可能会有工程。

翻修旧房合理避税

2014年，一套新房的均价约每平米5000欧元，旧房是3500欧元。旧房投资平均收益率是税前4%到6%。

翻修旧房可以减税。这个优惠不在避税优惠上限范围（每年一万欧元）内。因为在出租型旧房里施工可以给您产生“地产赤字”（déficit foncier）。您可以在施工当年从您的总收入中刨除，金额最多可减1.07万欧元，余下的赤字可在接下来的10年里从地产收入中减去。

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在经济持续不景气的形势下，法国的旧房价格日渐缩水。曾长期顶住经济危机的巴黎房市终于扛不住了。（法国房价多少钱）？

曾长期顶住经济危机的巴黎房市终于扛不住了

据《世界报》报道，最新数据显示，2014年末季度，巴黎旧房平米均价跌破8000欧元（56912人民币），至7960欧元（约56627.44人民币元）。2012年6、7月，这个参照数曾攀升至8440欧元。

行家预计，巴黎房价还有下行空间，2015年4月会续跌至7840欧元。

从全国来讲，2014年底同一时期旧套房价同比下降了2.2%。

巴黎的降幅是2.1%，30个月累计降了6%。尽管如此，巴黎房市的首次购房者还是十分稀少。

地产信贷银行的偿还能力表（Capacim）显示，截至2013年第2季度，只有10%的非房主巴黎家庭有财力购买一套家庭住房。

须知2004年以来，巴黎房价翻了一倍，今天的降幅只能是微不足道的慰藉。

跌幅最高达两位数

巴黎传统的平民区的抗跌能力最强，这些区进行了重大改造，“城市绅士化”已初见端倪。

自2012年房价冲到峰巅以来，巴黎第10区只下跌了4.3%，18区跌了3.1%，19区跌了2.5%，20区跌了3.2%，都是小意思。

近30个月的跌价更多地冲击的是富人区，即16区（-6.6%）和7区（-9.9%），以及最贵的6区（13.4%）。

远郊近郊跟着跌

步首都之后尘，巴黎近郊三省房价微跌了1.1%。但各市差异很大。像马恩河谷省（Val-de-Marne）的克雷代伊（Créteil）和 Saint-Maur-des-Fossés，或上塞纳省（Hauts-de-Seine）的Levallois-Perret，降幅高达6%。

反之相对贫困的有些城市继续在涨，Rosny-sous-Bois（年升1.7%）或塞纳-圣德尼省（Seine-Saint-Denis）的蒙特勒伊（Montreuil，+2.8%）。

远郊四省，单元套房下跌3%，独立房屋下跌1%。但有些城市跌幅达两位数，如南郊埃松省（Essonne）的Palaiseau和西北郊瓦兹河谷省（Val-d’Oise）的Cergy-Pontoise，跌幅都达11%。

外省的跌幅加速，一年下降2.3%。

2015年房市展望

业内人士估计，2015年房价还要下跌，幅度介于0%和3%。公证人甚至预测巴黎和大巴黎地区跌幅可能超过5%。

行家预测交易量在74万笔左右，虽稍好于2014年（71.7万笔），但比起2005年（83万笔）则相差甚远。

行家指出，巴黎和法国大多数大城市现在买主与卖主的比例是一对一，只要这种情况不变，房价就会下跌。如今造访房地产经纪公司的法国人依然不少，与房屋相关的计划不少，但真正落实的没几个。关键是信心已不复存在。公证人证实，买家犹豫不决，促使卖主在价格上让步。

另一个趋势是，房贷利率虽然很低，但银行放贷条件并不宽松，往往要求贷款人有15%到20%的首付，而且不希望还贷期超过20年。

法国房市商机无限，这一点外国人看得很准，特别是美国人和英国人。因汇率关系，他们的购买力提高了很多。今年元月伦敦的“法兰西房地产秀”，法国公证人的展台给挤得水泄不通。美元与欧元相比，购买力提高了30%到35%，促使美国人对法国的房地产兴趣大增。2014年，外国人在法国购置的房产数创下纪录。也许，巴黎的楼市要靠外国人来挽救。

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尽管法国人在经济不景气中迎来了新的一年，法国的富裕阶层仍在为投资生财而发愁：2015年究竟该把钱投向何处？是人寿保险、国债还是股票或是楼市？《费加罗报画报》决定为投资者指点迷津，认为投资法国房产市场正当时，理由是房价下跌、贷款利率降至历史最低水平，因此2015年是投资不动产的好年份。

从目前情况来看，10年期国债（OAT）的收益率只有0.6%，人寿保险的收益率介于2.5%和3%之间。与这些投资产品相比，房地产是“风险收益比”最佳的投资产品。目前的房贷利率在2.5%上下，可以购置质量不错的房地产。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部贷款利息，甚至还可以还点本。另一个好消息是利率近期不仅不会上调，反而会降。

行家指出，以欧洲央行现在实行的政策，利率会一直很低，可能还会再降。今后数月可能会降到2%以下。

另一个有利投资的因素是房价在下跌。外省大多数城市都跌了。法国房地产联合会（Fnaim）主席布埃指出，房价已回落到2007年的水平。

谨慎投资方能成功

尽管形势有利，但投资人还得谨慎。若要投资套房，您得偏重靠近交通、学校和商店等有利因素。若选择市中心，宁愿购置大学生和年轻夫妇青睐的小面积套房。如是郊区住宅区，您就得偏重适宜家庭居住的大面积套房或独立房屋。

若是投资商铺，位置是成功投资的关键。市口好，店铺就不会空很久。同时也要核实客源区质量。

新房出租有新优惠

2014年9月1日生效的皮内尔法（Pinel）与杜弗洛法（Duflot）相比吸引力显然更大。因为尽管主要条件相似，但更加灵活。例如，出租承诺可以是6年、9年或12年，享受的减税幅度也与此成正比：相当于投资额的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减税优惠）。专家建议投资人最大化享受法律的灵活性，先承诺出租6年，然后视情况，再做出3年承诺。

皮内尔法的另一个特点是投资人可以将房屋出租给直系尊亲属或直系卑亲属，同样可以享受减税优惠。皮内尔法重新调整了区域划分。一些大城市，如里尔、里昂、马赛，从B1区晋升为A区，这样房租从原先的每平米10欧元提高到12.42欧元，与市场水平相符。

投资服务型寓所

享受服务型住宅的优惠，但又不致遭遇风险（如经营者倒闭），投资“二手”寓所（旅游、学生、老年人等公寓），可以做到这点。虽然您享受不到减税优惠，但购买价可享受20%—30%的减价，并可享受带家具出租者的税务优惠。再者不会有不利的意外。不过，买之前要弄清寓所的建筑年代和状况，因为可能会有工程。

翻修旧房合理避税

2014年，一套新房的均价约每平米5000欧元，旧房是3500欧元。旧房投资平均收益率是税前4%到6%。

翻修旧房可以减税。这个优惠不在避税优惠上限范围（每年一万欧元）内。因为在出租型旧房里施工可以给您产生“地产赤字”（déficit foncier）。您可以在施工当年从您的总收入中刨除，金额最多可减1.07万欧元，余下的赤字可在接下来的10年里从地产收入中减去。

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欧洲央行23日亮出了货币政策的大炮：量化宽松（QE），向欧元区经济起码注资1.14万亿欧元。此举对老百姓的钱袋会有哪些具体影响呢？

对购买力的冲击较小

法新社报道，欧洲央行赎买主权债券和其它资产等于大印钞票，将现钱注入欧元区经济，应使欧元区物价回升，去年12月物价下跌了0.2%。

因此超市的物价可能变贵，但消费品应不会大幅回升。

一位经济学家淡然指出，央行重点是防止欧洲陷入通货紧缩，而不是促使消费价上涨。

他表示，央行的举措是想向家庭和企业显示避免通货紧缩的决心，鼓励他们消费。反之，假如消费者预测价格会下跌，推迟采购，企业就会减产和降低工资，从而进一步遏制消费以及诸如此类的后果。

大量赎买欧洲主权债券也使欧元贬值。进口产品自然会更贵，如可可、汽车、电视机和其它智能手机，还有石油。鉴于近来石油价格大幅下跌，这对燃油零售价的影响微乎其微。

旅游：欧元区比其它地区便宜

23日欧洲央行一宣布量化宽松政策后，欧元与美元的汇率立马跌至11年来最低水平。行家指出，欧洲统一货币相对于所有外币的贬值是“明显而持久的”。

因此，欧洲人若在申根空间之外旅游将更贵。西班牙俱乐部主席概括说，最好是到法国和欧洲旅游，到科西嘉和蓝色海岸去的人将更多。

房贷更便宜

量化宽松政策导致主权债券需求激增，这使本已降至历史最低水平的主权债券的收益率进一步下降。而法国10年期主权债券收益率是确定银行提供的房贷利率的基础。

因此，购房的筹资条件变得极其有利。已经贷到款的人可以利用银行之间的竞争，重新谈判他们的房贷。

储蓄本利息更低

储蓄本利息是以银行间拆借利率为参照指数确定的。当欧洲央行显得很通融时，银行间的拆借利率就降低。

A种储蓄本属于例外。这个法国人偏爱的储蓄产品的利息是政府根据通胀率确定的。经济部已宣布打算2月1日起将这个利息维持在1%的历史低水平。

修改人寿保险合同

欧洲央行的量化宽松政策对人寿保险产品来说是把双刃剑。后者由欧元基金储蓄（Fonds Euros）和单位账户基金（Fonds en unite de compte）组成。

欧元基金为法国人偏爱，因为其收益有保障。可这种基金大量投资主权债券，这种投资安全可靠，可如今收益极低。

单位账户基金的数量很少，一般投资在股票上。行家估计，由于主权债券吸引力减少，今后数月投资人将重返股票市场。因此现在是修改其人寿保险合同的好时机。

股市波动更大

欧洲央行的注资还会进一步刺激全球股市，但最好注重中期投资。

使印钞机快速运转的危险是促使投机泡沫膨胀，长期看会产生负面效应。当现金大量流淌之时，投资者会反应过度，因此股票市场就会大起大落。