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誰說泰國房價要崩了？曼谷房價增長提速 這類房產最吃香

2020年第二季度，泰國全國房價同比強勁上漲8.16%，較上年同期2.44%的漲幅大幅提升，也是2013年第三季度以來的最大增幅。最新一季度房價環比增長2.38%。

市場供求雙雙上漲

根據泰國央行（BoT）的數據，2020年5月，房地產信貸未償總額同比增長6.1%，達到3.22萬億泰銖（6,943.5億元人民幣），繼2019年全年增長5.2%之後。

同樣，目前住宅建設活動也在激增。根據BoT的數據，2020年前5個月，全國公寓注冊量較上年同期大幅增長33.6%，達到32,443套。在曼谷大都會，同期公寓注冊量同比激增近80%，達到21,792套。

曼谷租金收益率達8%

曼谷公寓價格適中，每平方米約3,638美元（約24,712元人民幣）；收益率不錯，為8.05%。

泰國市中心公寓（120平方米）
 曼谷 買入價格 月租金 每月收益率
$ 436,560（約¥ 296.5萬） $ 1,837（約¥ 12,478） 8.05%

“學區房”引領市場復蘇

世邦魏理仕（CBRE）泰國公司認為，隨著買家的詢盤増加，教育機構附近的豪華獨立屋和公寓引領了泰國住宅市場的疫後復蘇。

董事總經理Aliwassa Pathnadabutr表示，世邦魏理仕曾擔任營銷和銷售顧問的項目的銷售數據表明，豪宅市場是最快從新冠疫情初期影響中恢復的市場之一。

“世邦魏理仕目前是曼谷市中心、中城區和郊區9個豪華獨棟住宅項目的唯一代理，價格從2,590萬至1.5億泰銖（約558.5萬至3234.5萬元人民幣）不等，”她說。“買家以泰國人為主（93%），其余7%是居泰的外籍人士。他們在疫情過後按照‘新常態’的方式生活，考慮到生活空間以及內外功能，尋求更多生活空間和隱私的新居。”

Aliwassa女士表示，世邦魏理仕還發現，教育機構附近的公寓市場受疫情危機的影響較小，經歷了迅速的復蘇。“大學附近的公寓項目有明確的目標客戶，因為那裡有真實的需求，”她說。

“除了自住或父母為上大學的孩子購房外，對於投資者來說，“學區房”是一個很好的選擇，因為它是一個低風險的市場，易於租賃。在轉售方面，相比其他公寓市場的投資者來說，大學附近的公寓流動性更強，尤其是那些設計現代、適合下一代的新項目。”

整體經濟又怎樣？

由於新冠疫情對國內活動和旅游業的衝擊，泰國經濟繼第一季度下降2%後，2020年第二季度經濟同比大幅收縮12.2%。這是自1998年亞洲金融危機以來最大的一次萎縮。因此，國家經濟和社會發展委員會（NESDC）最近將2020年經濟預測從早先估計的下降5%至6%下調至收縮7.3%至7.8%。

2020年8月，泰國央行在今年連續三次降息後，將基准利率維持在0.5%的歷史低位不變，以盡量減緩冠狀病毒大流行對經濟的影響。


延伸閱讀：

來源：Global Property Guide, ReTalk Asia
編譯：Zoe Chan

在疫情來襲前擱置購房計劃的買家，現在又重新回到泰國的公寓市場上，等待合適的價位和促銷便會出手。

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迪拜房市展望：投資收益率可觀 2020世博會帶來重大發展機遇

說起迪拜，最先浮現在每個人腦海的壹定是壹系列“最高“與”最大”。世界最高建築哈利法塔、人工島棕櫚群島、在建的世界最大購物中心-迪拜購物中心、曾經世界最高飯店-卓美帆船酒店、世界最大的單體建築-迪拜國際機場3號航站樓，將迪拜變成了壹個金光閃閃的城市。

當今的迪拜經濟上早已擺脫對石油的依賴，以旅遊與港口業為支柱產業，IT與金融發展潛力巨大。這種多行業齊頭並進的局面要歸功於迪拜多種免稅政策。迪拜居民無需繳納個人所得稅與消費稅，大多數當地企業也無需繳納所得稅。迪拜有多個自由經濟區，為企業提供多重優惠條件。如此全球少見的稅務優惠政策，對企業與個人投資者的吸引力自然是毋庸置疑的。

21世紀伊始，旨在借助摩天大樓實現城市現代化革新，迪拜開始了大規模的城市建設。商業與住宅建築迅速拔地而起，大大提升了迪拜房地產市場的熱度。2002年，阿聯酋宣布允許外國人在迪拜擁有不包含土地的物業，擁有私人公司的個人則可以購買不動產的永久持有權。這壹政策極大刺激了來自中東房地產投資熱潮。

迪拜房價走勢
新世紀以來，迪拜住房價格走勢圖（藍色為別墅價格，綠色為公寓價格，紅色為綜合價格）。

2003年至2009年全球金融危機之前，迪拜整體住宅房價增長超過150%，私人別墅的價格漲幅更接近400%。然而房市如此快速升溫造成的泡沫，隨著2009年全球經融危機的到來迅速破裂，最大跌幅將近2003年1月房價的100%。不過隨著全球經濟形勢轉好 由海外投資者主導的迪拜房市也再次走強，房價在2014年下半年突破了金融危機前的高值。2015年，隨著全球經濟再次走弱，石油價格暴跌，海外投資大幅減少，迪拜房產再度下行，不過好在下跌並未維持太久，房價在2016進入新的價格平衡。

不難看出，迪拜房市的重要特色是具有階段性，主要走勢受國際經濟形勢影響。對於看好迪拜長期發展潛力，打算進行價值投資的投資者來說，投資迪拜房產要找準時機，充分了解國際市場動態，規避投資風險。

迪拜房價走勢
2012-2016迪拜房產投資收益率走勢圖（藍色為別墅收益率，綠色為公寓收益率，紅色為綜合收益）

對於打算通過出租獲取持續回報的投資者，租金回報率是另壹個應該關註的關鍵數字。租金回報率其實是租金與房屋售價變動幅度的博弈。每當投資者湧入，房屋售價增幅高於租金增幅，租金回報率出現下跌。2015年迪拜房價下滑，受到剛需影響更大的租金的變動幅度則較小，這就導致了租金回報率的攀升。不過即使是在2014年租金回報率較低的時候，6.5%-7%的回報率也比全球大部分主流投資地要高出很多。

下表總結了迪拜房市中主流投資房型（別墅與公寓）近幾年來的房價走勢與租金回報率變化，為不同類型的投資者提供壹定參考。

迪拜房價走勢

在本世紀初迪拜房價大爆發時期，吸引著全球富豪的豪華別墅有著強大的增長力，5年多的時間房價增長將近400%，遠遠高於公寓的133%。不過隨著經融危機期間超過40%的貶值，別墅的價格增長力似乎也被公寓超過。全球金融危機之後的復蘇階段的近4年中，公寓價格增長幅度就超過了別墅。

過去的壹年中，公寓與別墅房價均平穩，整體上基本止住2015年的跌幅，別墅更是出現1.6%的增幅。從租金回報率方面來看，公寓有著7.62%的高回報率，同別墅5.5%的回報率相比優勢都較為明顯。不過無論是7.62%還是5.5%的回報率數字，都遠遠高於大多數國際熱門房產投資目的地的租金回報水平。

進入2017年，全球經濟繼基本面較為樂觀， 石油價格也因OPEC達成減產協議而重新回到正軌，迪拜房市料將在2016基礎上穩中有升 。加上之前房價的下調， 是壹個不錯的投資時機。隨著2020年世博會越來越近，迪拜的基礎設施與市政建設必將惠及更多區域，為房市發展帶來更好的機遇。

 

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