您并不需要担心复杂的计算。在实践中，最简便的方法就是打个电话给造价估算师，以确保您获得所有合法的折旧减税。但不少投资者希望自己能够弄懂这一流程。所以，接下来我们将进行具体的讲解。【阅读原文】
这多年来，我听到过不少关于折旧减税，却令人难以置信的说法。所以，我要在这里告诉您实事的真相，破除您可能遇到的任何传言。【阅读原文】
在澳洲，并不是所有房屋的折旧减税报告是一样的。那你的房屋折旧表是如何的？本期，我将分享一些在预定折旧减税报告时应当了解的Tips。【阅读原文】
在投资澳洲房产的过程中，一定有人会建议你计算一下投资房屋“折旧”后的现金流，或是房产经纪也会在你开新建房屋的时候提出过有关折旧减税的建议。那么，什么是折旧减税？它能为我们做些什么？【阅读原文】
在阅读下文中的解释之前，您需要知道的是，造价估算师可帮助您进行房产勘查，并为您编制折旧表。您需要做的只是在报税时将折旧表交给您的会计师就可以了。如果您想自己申报纳税申报单，那么只需将造价估算师的报告数据填入纳税申报单即可。
您并不需要担心复杂的计算。在实践中，最简便的方法就是打个电话给造价估算师，以确保您获得所有合法的折旧减税。但不少投资者希望自己能够弄懂这一流程。所以，接下来我们将进行具体的讲解。
根据《1997年所得税评估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折旧减税由两大部分组成：
基本工程折旧（通常称为“建设折旧”）是指建筑自身的建造成本，例如混凝土和砖块，加上基本成本项目，包括游泳池、水疗中心、自动门以及造价估算师所了解的其他项目。
装置和设备是指建筑物内部的物品，例如烤箱、洗碗机、地毯以及窗帘等。具体列表项目较多，详见：澳大利亚税务局可折旧资产目录（ATO List of Depreciable Assets）。建筑折旧是每年按照初始建造成本的2.5％至4％来计算的（具体取决于修建日期）。装置和设备划分为很多种类，不同类型的装置和设备在其有效周期内会按照不同的比例来申报折旧减税。您的造价估算师对此也很清楚，并会在您的折旧减税报告中对其进行计算。
使用折旧计算器
您可以使用Washington Brown折旧计算器计算拟投资房产所需申报的金额。您也可以下载iPhone或Android应用程序。接下来，我会以一套价值400,000澳元墨尔本标准高层两居室套房为例进行说明。
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在得知一些关于折旧减税的事情后，我常常觉得非常好笑。这多年来，我听到过不少令人难以置信的说法。所以，我要在这里告诉您实事的真相，破除您可能遇到的任何传言。
1、“只有新的房产才能进行折旧减税。＂——错误！
有一种说法是只有新的房产才能进行折旧减税。这是不对的。事实是，旧的房产也能进行折旧减税，因为您的房产购买价格中包含了土地、建筑、装置以及设备。这意味着在1985年（即建筑折旧出台之年）以前修建的房产也能进行折旧减税。无论您投资房产的修建年限如何，都应当让造价估算师为您进行房产量测，并为您提供一份报告。
2、“建筑楼层越高，折旧数额越大。＂——正确！
听起来有点奇怪，但这却是事实。建筑楼层越高，其获得的装置与设备折旧越高，因此折旧申报数额也越大。随着建筑高度的增加，某些设备变得必不可少，例如电梯（以及其他运输服务）。其他不太明显的设备还有，消防软管卷盘以及对讲机等等。高层建筑能获得较高折旧减税的另一个原因在于开发商需要提供更高比例的装置和设备等配套设施。例如，某些高层建筑拥有游泳池、健身房，甚至小型电影院。
3、“所有的建造成本都能申报折旧减税。＂——错误！
在澳大利亚，我们很幸运能够根据投资房产的折旧来申报减税。但并不是所有的建造成本都有这一资格。
在申报某座建筑的折旧时，从根本而言，我们是在申报它现有的价值。所以说，拆除或清场等费用不能进行申报。后院绿化是另一项您需要小心处理的建造成本。树木和草会不断生长，所以并不会随着时间的推移而出现贬值！
4、“建筑利润可以申报折旧减税。＂——正确！
如果您将您的投资房产直接交由某建筑商来完成，那么您可以对该建筑商在这项工程中所获得的利润部分进行申报。但如果您是从投机型建筑商/开发商购买的成品住宅，那么您的申报金额中则不能包含其建筑/开发利润。
5、“在接近本财年年底购买的房产不值得发行折旧减税报告。＂——错误！
在您拥有房产的第一个财政年度——即使您是在接近本财年年底才获得房权的——投资者为其接近6月30日所购买的房产申报数千澳元的减税的情况并不少见。为什么？房产内价值低于300澳元的特定装置物品以及价值低于1000澳元的“小额组合”物品可以按照18.75％的较高比例享受一次性抵税。由于这些金额都不是按比例进行折算的，因此可以全额申报减税，无论您拥有房产的时间是1天，还是365天。
6、“家具布置可以增加您的折旧申报金额。＂——正确！
布置家具是增加折旧减税的另一种途径，因为这可以享受更高的折旧率。例如，开发商提供的价值20,000澳元的家具套餐仅在第一年内就可以另外获得10,000澳元的减税。但要记住，配置家具不一定是适合所有房产和地理位置的最佳选择。其更适合于在流动人口较为密集的地区用于吸引短期租户和度假出租的小面积单居室或两居室公寓。对于已经装修过的其他房产类型，可能较难采用这一方法。
7、“会计师可以编制折旧表。＂——错误！
事实是会计师、房地产经纪人或房地产估价师均无资格为您的房产编制折旧表。澳大利亚税务局明确规定，只有造价估算师才有资格对未知的初始建造成本进行估算。
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首先，我要说的是，并不是所有的折旧减税报告都是一样的。俗话说得好：“付出多少，就得到多少”，在预订折旧减税报告（或折旧表）时，这一点也很重要。在本期文章中，我会与投资者分享一些在预定折旧减税报告时应当了解的Tips。
我在折旧这行从业二十多年，常常为许多公司自己编制折旧表而感到困惑。不仅仅是因为这会引发一些潜在的法律问题，更重要的是可能会漏掉一些减税项目。“自行申报”通常是为业主提供一份勾选表，然后自行测量房间与其他部分。
假设业主需测量卧室中墙面之间的距离，那么当业主将整栋房屋的墙面距离测量完之后会发现，房屋的总面积可能会减少10%。以每平方米造价约1500 澳元计算，业主可能会损失近1.5万的减税金额。
如果通过专业机构提供折旧减税报告，比如Washington Brown,他们会派一名造价估算师对业主的房屋进行一次彻底的现场勘测。这涉及到对房产内的所有房间和区域（包括墙宽以及其他异常）、以及所有的装置和设备，包括地毯、窗帘、烤箱和空调等项目进行测量。这是一项细致的工作，应当交由具有相关技术资质的人员来完成。
澳大利亚造价估算师学会的（AIQS）《实践守则》还规定，要满足澳大利亚税务局的要求，进行现场勘测检查是必不可少的。这可以确保业主不会遗漏任何减税项目。在审查时，这些文件可以作为证据提供。澳大利亚造价估算师学会还指出，如果房产所有者自行进行折旧估算，或使用未具备工料测量资质的人员，可能导致提交的折旧减税报告不全面或质量欠佳，从而面临双重打击。如此，不仅会因遗漏减税项目而承担经济上的损失，如果报告未能满足相关的标准要求，还可能面临澳大利亚税务局的审查。
自 2010 年 3 月起，凡能出具房产折旧减税报告的人员还必须具有注册税务师资质。这对于房产投资者而言是一件好事。我从事折旧表的编制工作至今已逾 20 年，还从来没有见过市场上像过去几年内涌现出了这么多的“专家”。
安全起见，业主应当询问为自己提供折旧减税报告的供应商是否具有注册税务师资质。或访问澳洲政府税务专家局网站：www.tpb.gov.au核实证件。
请记住，如果住宅于1985 年以后修建的，会计师是不被允许对其建造成本进行估算的。无论是房地产经纪人还是物业经理或房产评估师，都没有这一资质。所以，需要聘用一位造价估算师来对成本进行估算。
每套房产的交易与过户日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次财政年度。业主在报告中应当根据自己在本财政年度拥有房产的天数准确地计算出可以申报的建筑折旧。
举例
假设业主在 6 月 30 日当天完成过户，那么只能按1/365 的比例申报烤箱或地毯等物品所具有的价值。有些报告不会进行这项计算，它还需要业主支付一定的会计费用。
特别需要指出的是，准备折旧减税报告的时间宜早不宜迟。不要等到财政年度截止日期结束时大家才争先恐后地准备报告。如果在接近年底时间，如 11月或12月份左右完成了某一房产的过户，应当立即预订折旧减税报告，以避开六月的申报高峰期。在某些情况下，也可以要求每月进行减税申报，而不是等到财政年度结束时再来统一申报。因此，在税收变化项列入折旧金额是有所帮助的。
“小件物品”（价值小于等于 300 澳元）与“小额组合物品”（总额不超过 1000 澳元）的成本不能按比例进行折旧，但可以一次性抵税。无论拥有房产的时间是1天，还是 365 天，都可以申报这些物品的最高减税金额。申报这些小件物品或低价值组合物品与房产的建造年限无关。任何年限的房产，其中的装置和设备都可以享受折旧减税。
尽管前面讲过折旧减税是根据所拥有的房产所有权时间按比例来进行计算的，现在我要通过一个例子来说明不适用这一规则的特殊情况。
我有一位悉尼的客户，去年的6月25日购买了一套位于 Chatswood 的单居室公寓。该房产修建于1999 年，购买价格为 45万澳元。但其减税总额却超过了5000澳元，要记得这可只有 5 天的时间。
“这里面有什么隐情？”也许有人会问。但是，这里面没有隐情。可以在短时间内申报这么高额的减税是由于对归为装置和设备类的物品进行了一次性抵税与小额组合。
俗话说：“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”，所以应当尽快地抵扣这些项目。
如果是共同业主该怎么办？ 例如，某公寓楼的业主共同花费2000 澳元购买了一个车库门的电动马达。如果整座大楼有 50 个单元，那么业主支付的比例为 40 澳元。您可以直接申报 40 澳元，因为您所支付的金额小于 300 澳元。由于所支付的金额小于300 澳元，您还可以一次性抵税。
另一个诀窍是购买折旧速度较快的物品。价值介于 300 澳元至1000澳元的物品属于小额组合类物品，其可以适用较高的折旧率。一台价值1200的电视可以获得 20%的减税，而一台价值 950 澳元的电视可以按 37.5% 的比例享受每年减税。
大并不总意味着是最好的。但在涉及到折旧减税报告时，要确保花小钱获大利！
有的折旧减税报告只会申报一年的折旧。这意味着从第二年开始，业主需要亲自计算申报金额。另，要确保您的报告至少在 20 年内有效，如果是全新的房产，其报告应当涵盖 40 年的时间。
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