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新加坡市區重建局8月30日正式把老巴剎旁的白色地段推出市場招標，分析師認為海外投資者對此地段虎視眈眈，預計會把競標價格推高至超過18億元，來自國內外的發展商可能組成財團進場爭奪。

這幅位於中央林蔭道（Central Boulevard）的1.1公頃地段，是今年下半年政府售地計劃（GLS）的備售名單地段，發展商可興建辦公樓以及附加資產如住宅、酒店或服務公寓。

據報得知，從備售地段勾出這幅地段的是來自中國的過江龍南山集團。

市建局本月中透露，有一家發展商承諾會以不少過15億3600萬元的價格投標。

不過，受訪分析師認為這個起步價不會是最終出售價，預計競標價格將超過18億元。

圖中紅色虛線部分是市區重建局昨天正式推出市場招標的老巴剎旁的白色地段，不少海外投資者對此地段虎視眈眈。

橙易產業咨詢公司研究與咨詢部高級經理黃顯洋說，雖然房地產市場表現疲弱，不過仍有許多外國公司正在尋找投資機會，預計本次競標可吸引六至十方進場競爭，最高標價可達18億至20億元。

黃顯洋說：“在經濟展望疲弱和整體項目規模很大的因素下，發展商將會組成財團，而整體競標將會相對謹慎。

“不過我們預計會看到來自海外發展商的高價競標，因為他們正在尋找機會投資手上的現金。”不過，智信研究與咨詢總監王伽勝則預測只有五至八方進場，但前兩名競標者的出價會很高，最高可達容積率每平方英尺1250元至1350元的價格。

王伽勝說：“此大型項目固然具有吸引力，不過龐大的項目規模也將帶來很高的發展風險，而且並不是所有發展商同時擅長發展優質辦公樓和住宅、零售或酒店項目，因此各公司需要聯營合作，例如和外國發展商或投資者合作。”

他建議此地段最好的發展組合是最低比率的辦公樓、最高比率的零售空間以及興建酒店項目。

這幅地段的可建築樓面約152萬平方英尺，市建局規定至少107萬平方英尺必須用作辦公樓用途。

仲量聯行（JLL）研究部主管鄭惠勻說：“此地段預計可吸引發展商很大的興趣，因為在市中心已經很少有發展優質辦公樓的地段，距離上一次濱海灣地區有商業地段推出市場競標已經是九年前的事。”

他認為，發展商可能不只考量目前疲弱的租賃環境，而是看好當項目在2020或2021年完成時市場已經回彈。

招標活動將在11月8日中午截止，價格低於15億3600萬元的競標將不被受理。

（據聯合早報）

老巴剎旁的一幅白色地段，剛以15億余元被發展商“勾”了出來，市場人士相信將掀起一場龍爭虎鬥的競標。市場人士認為，該地段的最高投標價可能被推高至18億元，甚至更高，再加上建築費，整個項目預計耗資超過25億元。

兩個月前，這幅地段旁邊的亞洲廣場第一大廈（Asia Square Tower 1），以24億5000萬美元（約34億新元）賣給主權財富基金卡塔爾投資局，創下亞太區獨棟大樓交易價新高。這棟43層樓高的大樓擁有120萬平方英尺A級辦公空間和近4萬平方英尺零售空間，尺價約2650元。

市場人士受訪時認為，剛被“勾”出的白色地段，最高投標價格可能被推高至18億元，甚至更高。再加上建築費，整個項目預計耗資超過25億元，必須是由幾家公司組成的大財團，才有足夠的財力物力“扛”起來。

圖中紅色虛線部分是被“勾”出的白色地段。由於是白色地段，因此發展商能自由選擇用途組合，其中40多萬平方英尺樓面可作零售、住宅、酒店或服務公寓用途。

世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫預測，進場爭奪者可能接近十方，當中包括本地和外國公司。“地段將吸引較長線型的投資者。”

仲量聯行（JLL）研究部主管鄭惠勻相信，發展商應該是預見到中央商業區的辦公樓面可能在2020年出現供應短缺的情況，所以才決定把地段“勾”出來。

她指出，雙景大廈（DUO Towers）、國浩大廈（Guoco Tower）、濱海盛景（Marina One）和珊頓路5號等項目的完工，將在今年和明年為中央商業區增添360萬平方英尺的辦公樓面。不過，2018年以後的供應量將顯著減少，預計會在2020和2021年出現緊縮。

可填補市場空缺 地段被“勾”時機剛剛好

高緯環球研究主管李敏雯說，地段現在被“勾”出來，時機正好，因為它預計能在2020年、2021年左右完工，填補市場的空缺。

這幅白色地段占地1.1公頃，可建築樓面約152萬平方英尺，其中不少於107萬平方英尺必須用作辦公樓用途。由於是白色地段，因此發展商能夠自由選擇用途組合，其中40多萬平方英尺樓面可作零售、住宅、酒店或服務公寓用途。

智信研究與咨詢總監王伽勝則認為，由於高檔公寓市場趨軟，發展商或許不會選擇在項目中加入住宅成分。“我的建議，是在辦公樓面和零售樓面以外，盡可能建造一家酒店。目前中央商業區內，適合商業旅客和主要高管人員的酒店供應不多。”

他相信，這幅地段最終可能吸引五至八個財團進場，最高投標價介於容積率每平方英尺1250元至1350元。

李敏雯則估計，發展商的標價介於容積率每平方英尺1000元至1200元，即15億元至18億元之間。

她認為，發展商可能在項目加入住宅成分，因為公寓的預售活動能為發展商帶來現金周轉。不過她不建議建酒店，因為這將與亞洲廣場內的威信酒店（Westin Singapore）直接競爭。

（據聯合早報）

 

隨著新加坡地鐵把多個郊外地區連接到市中心，讓乘客縮短了交通時間和享有便利，工作和居住地點的“去中心化”將能夠得到落實，而地鐵網絡的延伸也已明顯地提高地鐵站周圍住宅項目的吸引力和協助房價的增長。

新加坡地鐵系統使得新加坡這個島國的交通變得四通八達，也提高了土地用途的可能性。根據《新加坡土地交通：2014年統計簡介》，地鐵系統目前有五條主要的軌道路線、超過100個正在運作的地鐵站，以及超過250萬的日均搭客量。

新加坡地鐵站對私宅價格的影響分析

過去10年，環線（Circle Line）和濱海市區地鐵線（Downtown Line）竣工和投入服務。盡管環線是通往多數中央區地點的圓形路線，濱海市區地鐵線則把西北和東部地區連接到主要活動中心如中央商業區。

隨著地鐵把多個郊外地區連接到市中心，讓乘客縮短了交通時間和享有便利，工作和居住地點的“去中心化”將能夠得到落實。顯然的，地鐵網絡的延伸已經提高地鐵站周圍住宅項目的吸引力和協助房價的增長。

地鐵效應和靠近站點對房價的影響

盡管地鐵站壹般上對於周圍住宅項目的價格有正面的影響，但是據觀察，在地鐵站的不同發展周期當中，房價也跟著波動，有時在建造期間也會出現下行趨勢。萊坊（Knight Frank）調查了環線和濱海市區地鐵線的壹些選定的地鐵站，在宣布建造地鐵站前後，以及建造期間至竣工的平均價格走勢，並作出分析。

地鐵站計劃宣布不久後，靠近地鐵站的屋主通常都會因為潛在買家在這最初階段的買興大起而受益，這壹般會轉變為房價的上揚。從選定的壹些在濱海市區地鐵線地鐵站的方圓500米以內的私宅項目所取得的買賣禁令來分析，平均新銷售和轉售價格壹般都出現上揚趨勢。

其中，在公布前後的兩年裏，勿洛地鐵站的發展項目取得最大的價格漲幅（33.9％）。這比市區重建局所有住宅房地產價格指數（All-Residential Property Price Index）在同壹時期取得的33.3％增幅來得高。

這項價格差距很可能跟潛在買家願意為了住在靠近地鐵站的房子，而願意支付溢價有關。房價大起也跟2010年至2011年之間的新低利率環境所造成高漲市場情緒相關。

在宣布發出後，房子較靠近地鐵站的屋主，也因為房價可能有更大的上揚空間而獲益。在進壹步研究勿洛地鐵站壹帶特定項目的價格變化後，調查發現在地鐵站100米內Baywater的價格增幅是最大的，為21％。另壹方面，距離地鐵站400米的寓麗澤苑（Aquarius By The Park），增幅則是最低的，為19.5％。

地鐵站附近新推出的公寓項目，在地鐵站地點宣布後，也可能會設下新的價格標準。基於許多買家希望獲得更大便利和便捷交通的心理，發展商可能會在把地鐵效應考慮在內，推出更高平均售價的新單位。

從勿洛地鐵站壹帶新推出的公寓項目來看，在宣布消息後的壹年內，新銷售平均價飆漲32.8％至每平方英尺1004元。這項價格的攀漲也由Waterfront Key等項目扶持，其新銷售價格在同個時候大起32.3％至1013元的尺價。

盡管地鐵站地點的宣布可能推高附近壹帶的房價，但是這樣的價格漲幅並不長久，會隨著地鐵基礎設施開工而停止。建築噪音和對交通的幹擾等因素，會對附近項目的整體環境造成不利影響，進而打擊到房價。

根據對買賣禁令數據進行的分析，環線和濱海市區地鐵線地鐵站附近公寓的房價，在建築工程展開後的壹年內都下滑，前者（羅弄泉地鐵站）下跌0.4％，後者（勿洛水池路）下挫9.8％。

在地鐵站竣工後，隨著地鐵站投入運作及居民感受到地鐵站的方便，將形成房價可能出現調整的最後壹個階段。

在比較了全面竣工的壹些環線地鐵站附近的私宅項目價格變化後，調查發現，巴耶利峇地鐵站附近的項目在環線投入運作後的壹年內，取得了最大的價格增長，增加10.6％至每平方英尺806元。