如何選擇絕佳地產投資區域? 秒懂 | 澳洲

澳洲知名地產業預測機構BIS Shrapnel預測,在未來五年裏,布裏斯班資本增值可觀。G20峰會、亞太地區城市峰會、2016年世界科技節的成功舉辦和英聯邦運動會、2028年夏季奧運會的積極申辦,都將為這座世界級新城註入更多的能量。

目前,布裏斯班憑借可負擔性的房價吸引著越來越多的本地和海外買家,隨著Teneriffe超過1.9M的中位價,帶領South brisbane、New farm、Hamilton等17個區域中位價過百萬,越來越多的置業者和投資者都在問:如何提前鎖定壹個優質投資區域?

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如何選擇絕佳地產投資區域? 秒懂 | 澳洲

結合Realestate獨立地產專家Carly意見,總結如下:

  1. 定位人口數量、就業等基本信息

簡單來講,就是根據政府的數據去了解妳所感興趣的區域真實人口數量、人口年齡/家庭結構、人群收入、就業現狀和機會等等。總之盡可能多的去搜尋數據。情況允許下,親身感受weekday和weekend的就業、商業概況,深入了解這個區域。

  1. 房屋的類型、數量和稀缺性/中位價

通過比較中位價去了解此區域房產價值。具體可通過房屋拍賣率,清盤率,出租回報比、租房空置率等數據去評定這個區域。值得壹提的結合相鄰的區域房價,找出共有性和稀缺性。正如CBD物業,水邊物業,學區房等,這些都是長久不衰的增值因素。

以布裏斯班Newstead(紐斯特)為例,離CBD僅1500米,周圍臨近的Teneriffe和New farm和都是布裏斯班房價排前三的區域,三高(高學歷、高收入、高素質)人群居住,傳統富人區的良好口碑,是房價的基石。

如何選擇絕佳地產投資區域? 秒懂 | 澳洲

  1. 了解真實的供需關系

由於移民和留學生人數的增多,每壹年在澳洲實際居住生活的人數遠遠超過當年的人口普查人數。壹個區域的供給和需求率是壹個價格增長的關鍵驅動因素。顯然,土地是越來越少,但需求持續增長,價格勢必上升,越晚擁有房產勢必付出更多的代價。

看看壹個區域新增人口和人口遷徒趨勢,通過年租金回報率來判斷這個區域的火熱程度。如果壹個區域已有無數工作機會,就算是壹個剛發展的新區,但是也是值得關註和入手的。因為就業崗位決定了人們居住的位置,某種意義上越是擁擠的地方房價越貴,日後升值和租金更有保障。

  1. 鎖定大型基建或即將到來的重大建設

眾所周知,澳洲悉尼2000年奧運會和2008北京奧運會以後,兩地的房價井噴式的上揚,包括周邊區域的房價上漲。這足見重大活動對房價的推動。

政府的大型規模亦是非常好的指示,因為城市的發展離不開政府的規劃,政府所關註的不是幾個月、壹年的變化,是更長遠的。往往在政府大力規劃的,例如地鐵公交站、大型購物中心、文娛休閑場所,科技園區都是房價率先上漲的區域,因為兩個字–便捷。那麽如果我們投資者能越早的獲悉這些大型規劃,遠視未來此區域的發展,投資獲利更穩妥。

總的來說,客觀及時的數據,精確的政府規劃,這些都能從專業的房產投資人士獲得。房產投資不是賭博,不要妄想買的最低,賣的最高。投資不是投機,投資是科學,選擇往往比努力更加重要!

(據華信地產)

 

在加拿大利用房產賺錢的10個門路 行家都這麽玩 | 加拿大

賺錢不容易,但是房子每年的身價都在漲。如果你在加拿大有套房,你賺錢的門路就瞬間多了。

當然,最簡單有效的方法就是直接把房子賣了,前段時間房價瘋漲,肯定都能賺很多。最新調查顯示,很多購房者更傾向快速買房,而不願意陷入持久的競價戰,所以賣家處於優勢。

不過,如果不想賣房,依舊可以靠房賺錢。以下就是業內高手提供的十個方法

1. 出租地下室

加拿大,單身公寓的房租大概是600加幣至

1300加幣左右。當然,做房東總要有一定的犧牲,也要承擔一定的責任和風險,如有些租戶可能會坑了房東。

Sean Cooper在多倫多買到一套房之後,憑借“出租房間”在3年時間內就還清了全部的貸款。當時,他選擇自己住在地下室,將其他房間出租出去。

2. 接收寄宿生

如果家裡正好空出一個房子,可以租給留學生。相對來說,留學生的生活方式比較固定,麻煩要少很多,而且交流起來沒有障礙。

3. 在Airbnb短租

如果外出旅游,可以將房子在Airbnb掛出來進行短租。

4. 出租為電影拍攝場地

你可以將自己的住所出租出去拍電影或者廣告,這樣可以讓場景轉化成商業價值。說不定,你的房子就會在某部電視劇裡嶄露頭角呢。

一般來說,費用大概是500加幣至5000加幣不等。

5. 出租停車位

多倫多很多地方的停車位也是一位難尋,所以一個停車位大概每月也能帶來100多加幣的收入。

6. 出租車庫/谷倉

這些看似不太起眼的地方可能恰好會受到一些藝術家的喜歡。他們可以在裡面搗鼓一些東西或者創業,也能會造成一定的噪音污染,但是每月能給房主帶來200加幣左右的收入。

7. 收留寵物

如果你比較喜歡寵物,可以偶爾兼職幫別人照看一下寵物,這樣每次大概能賺$25至$40。

8. 出租閑置物品

不用多說,主要是把資源利用最大化。

9. 出租花園

雖然可能賺不了太多錢,但是自己就省的打理了,也是很不錯的。

10. 利用太陽能電池板

這樣可以節能,每年大概可以省下1000加幣左右。

(據約克論壇)

留學生如何在美國貸款買車?| 美國

出發前往美國留學前我們總是滿心憧景,然而初到美國就會發現首先迎接我們的不是豐富多彩的美國生活,而是衣食住行各方面壹大堆的瑣碎問題。和人口密集公共交通發達的中國城市不同,美國地廣人稀而且是壹個車輪上的國家,特別是在像洛杉磯這樣的城市,出行往往是留學生面臨的最大問題。沒有車,不僅出遠門不方便,就連平常的購買生活用品、往返公寓和教學樓都是難事。然而對於可能在國內都沒有買過車的留學生,面對差異巨大的美國汽車市場,買車更是需要多做壹些功課。從回答“留學生如何在美國貸款買車?”這個問題入手,本文希望能對需要買車的留學生們有些幫助。(美國留學貸款

留學生如何在美國貸款買車?| 美國

壹. 如何決定是否貸款買車?

首先我們來看壹下全款購車的好處:

1.全款購車不用付利息

車是消耗品,用的越多、越久就會越貶值。在現代社會,尤其是美國,車已經和人們的生活息息相關,在美國絕大部分城市,沒有車就等於沒有腳。

無論是貸款還是全款買車,汽車在使用過程中都會同樣貶值,但貸款買車則還要額外承擔利息壓力。如果貸款買車之後遇到財務問題沒有能力償還貸款,逾期超過15天就構成違約,不僅會產生違約金,還會對您今後在美國和中國的購房、購車以及壹切與個人信用相關的活動帶來極大的負面影響。如果逾期超過90天,銀行或者車商就會強行將車收走,在本息及逾期造成的滯納金外,還將產生額外的催收費用,壹並由貸款人承擔。全款買車則完全不需要擔心。

2.對車輛擁有絕對的支配權

相比貸款買車,全款買車之後你就徹底擁有了車輛,不僅僅能夠逃離還貸所帶來的風險,而且在需要現金的時候能夠隨時賣車。

貸款購得的車你也可以轉手賣掉,但是在賣車之前必須還清貸款。除了零利率貸款,提前還貸所償還的金額都會比原來購車時的車價高,而零利率貸款十分少見。當然如果貸款購車時利率較低,把每年的通貨膨脹率和銀行的存款利率考慮進去,所償還的貸款利息可以小到忽略不計。

總而言之,全款購車可以免除所有關於還貸的煩惱。沒有月利息,也不用和貸款方打交道。現金購車方便快捷,僅僅需要寫壹張支票,然後車就是你的了。

全款購車的最大缺陷就是你必須要有足夠的現金,也許你買完車後生活質量就會有所下降。對很多人來說,買車畢竟是壹筆龐大的支出,而且不是所有人賬戶裏都有很多現金。

當然,從金融的角度來看,如果你選擇貸款買車,那你銀行的存款會比用現金買車更多,存在銀行裏或者投資壹些低風險的政府債券,每年會收獲1%-3%的利息,這些利息就相當於你購車貸款所要支付的利息,再加上通貨膨脹的影響,未來的債務會貶值(例如:5年後償還$100的債務要比今天償還$100債務劃算,因為今天的$100比五年後的$100更值錢)。所以,從這個意義上說,貸款買車也可以說是壹個劃算的選擇。

那麽,到底在什麽情況下選擇貸款買車更為合適?

貸款買車的首要前提是要有穩定的資金來源還貸,首付完之後你的賬戶上最好有足夠的存款能支付你三到六個月的開銷。這筆錢能夠幫你償還利息,也有可能幫你提前還清貸款,還能防止你遇到信貸危機。

  1. 如果你擅長投資操作,可以選擇貸款買車,騰出投資資金

如果你擅長投資,可以把付完首付剩下來的錢做壹些有長期回報率的投資,來支付車貸利息。

  1. 如果你想買豪車,但是手上現金有限。

相比全款購車,貸款購車無疑選擇的車型範圍更廣。如果你想買豪車但是現金預算有限,只要能保證按時還款,分期購車自然更容易能幫您買到夢寐以求的車輛。

  1. 如果你想在美國長期發展或者有迫切的信用積累需求

美國是壹個信用社會,辦信用卡、租房等等都會受到信用分數的影響,而有計劃的信用消費是提高信用分數十分有效的途徑。如果你畢業後計劃在美國發展或者眼下急需積累信用,通過信用消費購車即貸款購車無疑是壹個兩全其美的選擇。

二、在美國可以通過哪些渠道貸款購車?

美國信用系統完善,信用消費十分普遍,90%的美國本地人都會選擇分期購車。美國的分期購車途徑也比中國豐富得多。

  1. 通過汽車經銷商貸款購車

作為留學生,通過汽車經銷商貸款購車的好處是貸款較容易被批復,利率(APR)和貸款期限(Term)都較為靈活。遇上部分車型促銷或清貨,汽車廠商有時會推出低利率甚至是0利率的優惠活動,這時通過汽車經銷商貸款購車只要擁有壹定的信用記錄就能享受優惠。汽車經銷商壹般也不會像銀行壹樣考察留學生的身份問題,能夠提供較長的貸款期限。

但是,留學生初來乍到不了解美國汽車市場行情,對於汽車經銷商慣用的銷售套路失於防範也是常有的事情。美國車價和中國差距巨大,留學生對車價心理預期過高,加之語言不熟練不會砍價,被賣高價的情況也是屢見不鮮。汽車經銷商可能會以低利率為誘餌但是卻擡高車價,或者借機兜售各種不值當的加裝產品,留學生稍不留心便會被套路。另外,汽車經銷商提供的貸款通常是前期利率較高,後期利率才會降低,這樣壹來如果要提前還款就很不劃算。

  1. 通過銀行或信用社貸款購車

通過銀行貸款購車的好處是不用擔心經銷商那些套路,而且銀行壹般會比較準確的評估車輛的價值並且告訴你是否有被賣高價。另外銀行的利率壹般整個貸款期限內是壹樣,也不用擔心提前還貸的問題。但是對於留學生來說通過銀行或信用社貸款不是很方便,因為銀行會評估你的信用記錄和移民情況,再來決定是否批復貸款、貸款期限和利率。對於剛到美國的留學生,貸款就很難被批復,即便能被批復利率也會很高。對於F1簽證的學生,銀行給的貸款期限也不會超過I-20上寫的最長可在美國居留的時間。

  1. 通過網絡貸款平臺貸款購車

美國也有壹些網絡貸款平臺提供汽車貸款服務,通常批復快、利率低、手續簡單,但因為不是面對面交易,存在較高交易風險,另外也不排除會有詐騙情況發生。

  1. 抵押房產貸款購車

如果你再美國有房產,也可以將房產抵押貸款購車,不僅可以減稅,利率也較低,但是這樣壹來車和房子就綁定了,存在壹定風險。這種渠道在留學生中比較少用,就不贅述了。

  1. 親戚或朋友擔保貸款購車

如果你的信用分數不夠,又想拿到比較低的利率和比較長的貸款期限,也可以請信用記錄較好的親戚或朋友幫忙做擔保。但是做擔保存在風險,除非是關系特別近的直系親屬,壹般人都不會願意替他人做擔保。

  1. 通過專業做留學生購車的機構貸款購車

因為是專門面向留學生的購車服務機構,對於留學生的需求和美國汽車市場壹定都有較深的了解,也能夠代表留學生向汽車經銷商爭取到更低的車價和更有利的貸款條件。

三、在美國貸款購車有哪些常識和註意事項?

  1. 綜合考慮利率、車價、貸款期限和首付(Down Payment)

留學生在購車時往往會被低車價吸引而忽略貸款利率,實際上利率上壹個百分點的差別可能就要多付上千甚至好幾千美金的利息,而要在車價上砍掉上千甚至幾千美金是很困難的事情。所以在貸款購車時壹定要將利率和車價結合起來對比,挑選性價比最高的分期購車渠道。

除了信用分數、所在地區、新車二手車差異,影響利率高低的另壹個重要因素就是貸款期限,貸款期限越長利率越高,所以也要根據自己財務狀況和在美國停留的時間長短來選擇合理的貸款期限。

為了規避不能按時還款帶來的風險,壹定要合理評估自己目前和未來幾年的財務狀況,理性選擇貸款期限以及首付比例。壹般車貸最低的首付比例是四成,如果你手上現金充足,你可以結合你每個月能承擔的還款金額和車價預算來選擇合適的首付比例;如果你手上現金預算有限,也可以結合能承擔的月供和手上的現金預算來制定合理的購車預算。

  1. 貸款購車需要提前做哪些準備?

首先,你需要對意向車型的市場車價有個初步的了解,可以上kbb.com、edmunds.com或汽車經銷商官網輸入Zipcode了解,以防被人賣高價。

其次,確定好了要貸款買車,你需要準備好美國駕照(中國駕照不能貸款買車)、在校證明、護照還有三個月銀行對賬單和地址證明材料。

  1. 哪些情況可能會導致您的貸款申請被拒?

年齡暫不符合借款要求(壹般要求18歲以上),銀行賬戶總額不符合申請條件,材料與實際情況不符等。

最後祝大家都買到稱心如意的好車。

(據旅美汽車)

美國 | 科可蘭集團(Corcoran)教你投資曼哈頓房產正確心態和做法

紐約房地產是個面向全球開放的市場,尤其曼哈頓更是投資熱點。全球各地的投資人都希望把部分資產配置放在紐約地產上,因為這裡穩定健康的市場能夠使個人資產相對安全和具有增值潛力。那麼應該以什麼樣的心態和做法投資曼哈頓公寓呢?下面科可蘭集團(Corcoran)為你提供建議。

科可蘭集團(Corcoran帶你瞭解紐約這座城:

美國 | 科可蘭集團(Corcoran)教你投資曼哈頓房產正確心態和做法
曼哈頓是美國紐約市5個行政區之一,也稱作曼哈頓島,被東河、哈德遜河、以及哈萊姆河包圍

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紐約大概才是真正的國際都市,在曼哈頓島上,匯聚著世界上最有錢的一群人,也匯聚著世界上最落魄的一群人。白日裡精英們穿梭的各個街道,夜晚一些來自不同國家的流浪者卻也隨處可見。可能沒有任何一個城市會有如此巨大的反差,但這絲毫不影響無數的年輕人、藝術家、創業者甚至是全球的企業巨頭,來到這個「彈丸之地」去追逐自己以及企業的夢想與利益。

為什麼放眼全球,曼哈頓可以聚集如此眾多的富豪、企業家以及個人投資這裡的房地產?

先別急!我們先來看看曼哈頓的整體情況。

曼哈頓島總面積59.47平方公里,是美國居住人口最為密集的城市,荷蘭人在1626年從印第安人手裡以24美金買下,今日的曼哈頓(住宅樓盤)每平方尺要價需要1500美金。

曼哈頓區域

曼哈頓是美國紐約市5個行政區之一,也稱作曼哈頓島,被東河、哈德遜河、以及哈萊姆河包圍。

在曼哈頓,我們經常會聽到「上城」,「中城」,「東」, 「西」等,一般來說曼哈頓上城指曼哈頓北部(第59街以北),中城(14街到59街),下城(14街以南)。

另外,東區和西區以第五大道為分界線。

曼哈頓也被分成了很多小區域,比較有名的有Upper West Side (上西城), Upper East Side (上東城), Financial District(金融中心), Chiantown(曼哈頓唐人街)等等。

科可蘭集團(Corcoran)建議購買優質的房產

正確投資的底線是購買優質的房產。優質房產意味著優越的地理位置,著名建築師設計,以及高質量的建築本身。

位置自不必說,這是房地產最最重要的衡量標準。有句話說,房產的三要素是:位置,位置,位置。這話並不誇張,房子可以重新裝修,大樓可以推倒重建,然而位置永遠是獨一無二的。位置不僅僅是指交通便利,一個高檔社區的形成往往經過了幾十年乃至上百年的積澱,其中蘊含的價值非常深厚。從交通到居民的人文背景、社會治安、生活便利性以及各種公共休閒設施等等,直接決定你的生活品質,也決定了房產的價值所在。

而同樣的位置,著名建築師設計的作品以及高水準的工程質量,必然會比其他建築有更高的附加值。

科可蘭集團(Corcoran選擇優秀經紀

黎莎告訴我們,購買優質的房產以及和熟知市場的優秀經紀人合作,這是漂亮投資的最關鍵因素。

首先只有好經紀人能深入瞭解您的需求,並據此找到適合您生活方式和需求的房子。曼哈頓的各個社區各有不同,每個社區的不同地段也有著細微差別,二、三個地鐵站以外,生活可能會有天壤之別。只有富有經驗的經紀人才能告訴您哪個社區更適合您,哪裡能找到最好的學校,等等。也只有富有經驗的經紀人才能告訴您哪個房屋增值潛力最大。

其次優秀經紀人能快速高效地找到符合您要求的高品質房子,並順利完成複雜的交易程序,大大節約您的時間成本。有些頂級的經紀人甚至可通過自己的獨特資源,為買家提供尚未上市的優質房源。

此外無論是投資還是自住,買房後還會有很多後續問題,比如出租、管理房產,或孩子上學、辦理身份、報稅等,還有的希望盡快融入美國主流社會等。優秀經紀人可以在生活的各個方面都提供切實的幫助。

科可蘭集團(Corcoran)教你如何選擇優秀的經紀人

那麼怎樣選擇優秀的經紀人呢?第一步,自己要先做一些研究,搜索一些知名經紀人並儘量瞭解其背景。最好的辦法是查看其網站的成交記錄。尤其要關注成交記 錄的價位、數量,這是最直觀反映該經紀人的資歷和水平的數據。尤其能做一些大型交易的經紀人,絕對有其過人之處。

第二要瞭解經紀人擅長的地域,這也可以從交易記錄中反映出來。在某一區域有很多交易的經紀人,一定對該區域有更深入的瞭解。

第三,找到該經紀人以前客戶的評價,或最好直接找到其客戶,瞭解對購房過程是否滿意。通過朋友介紹也是一個較好辦法。

最後,要和經紀人面談,可以和幾個不同的經紀人面談,看他們是否真正熟悉市場,並能提供多方面的服務。

科可蘭集團(Corcoran)的優勢

科可蘭集團(Corcoran)是美國高端房產經紀的代名詞,總部位於紐約,專注於為客戶提供定製化高端房產經紀服務。從紐約曼哈頓、漢普頓,到佛羅里達州棕櫚灘,在美國最好的置業區域,都有科可蘭的服務網絡。

科可蘭一貫的服務理念便是助您實現理想生活的夢想!我們的團隊總共擁有50種語言能力,讓溝通不再是障礙;我們熟知各熱門區域的一切,滿足您的各種個性化需求;以高效而專業的談判能力,幫您贏得每個競價交易。這,就是我們獲取客戶信任、領跑高端市場的緣由。

以全球最昂貴的房產市場——紐約為例,自2007年起,科可蘭超過46%的房產交易額在2000萬美元以上。今年(截止2016年5月),科可蘭銷售額相較其最近的競爭對手超逾7億美元,證明了科可蘭豐富而高效的服務經驗。科可蘭集團不單是紐約高端房產市場無可爭議的王者,在美國其他熱門置業區域如佛羅里達,她同樣是高端買家的置業首選!

科可蘭是全球最大房產服務商Realogy Holdings Corp集團成員,其母公司NRT LLC則連續19年成為全美最大房產經紀公司

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