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2024最新经营日本民宿指南！（下）为什么那么多人都说在日本做民宿是坑？

上篇介绍了想要在日本经营民宿有三种法律的约束：《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》以及三种法律之间的关系。
2024最新日本民宿指南！（上）为什么都说在日本做民宿是坑？
接下来将从限制、获利两方面来对比这三种法律下经营“民宿”的具体差别。

1. 《旅馆业法》

《旅馆业法》是日本最早最传统的关于“经营住宿设施”的法律，其中可经营的形态有三种：(1) 酒店·旅馆经营（2）简易宿所经营（3）下宿经营。
我们做“民宿”申请的是符合《旅馆业法》的“（2）简易宿所经营”。一般来说，“简易宿所”是指多人合用的住宿。具体适用于民宿、胶囊旅馆、运动训练营、山间小屋、滑雪小屋等。
有以下几个特点：
1、对住宿天数和营业天数没有限制
2、申请许可是三种类型中最困难的
3、不能在“住宅专用区”经营
4、必须符合《建筑基准法》中对酒店·旅馆的规定
5、最小占地面积平均3.3㎡/人

以下人群适合申请该类许可：
1、想把空房子利用起来盈利
2、希望在“民宿”事业上有高收益

与《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》允许的“民宿”形态相比，符合旅馆业法的“简易宿所经营”是堂堂正正的经营生意，入住天数没有限制，可以在各大住宿网站上传房源，更大范围吸引顾客。
缺点是比其他两种法律规定下的民宿经营更难获得许可。除了需要满足《旅馆业法》，还要符合《都市计画法》、《建筑基准法》、《消防法》的要求。申请之前要与当地有关部门进行咨询，准备相应的材料，有些地区还需要跟周围邻居开说明会，在经营场所周围设置“帐场”等等。
当然，这些看起来非常繁复的手续，请行政书士就可以办理。不过需要注意的是，购买房产之前要请专业人士判定该房产能否申请“简易宿所经营”牌照。如果物件本身不符合要求，那么请谁来进行申请都是不行的。

2. 《国家战略特别区域法》

“国家战略特别区域”类似于日本的经济特区，在政府认定的经济特区中，可以不受《旅馆业法》限制，但是需要符合当地政府的要求，具体每个特区的要求都不同。
有以下几个特点：
1、只能在特区内经营
2、认证过程花费的时间和费用较少
3、接待的客人最短停留时间需要在2晚或以上
4、单间面积25㎡以上
5、主人和客人不能共用空间
6、紧急情况下，可以用外语应对客人的需求
7、需要有浴室、厨房等盥洗设施

以下人群适合申请该类认定：
1、希望减少认证程序和成本
2、想经营民宿，但没那么在意营业天数
3、想要稳定的收入

与《旅馆业法》相比，更容易获得许可，但是可以接待的客人类型有限，事前做好市场调研是非常有必要的。

3. 《住宅宿泊事业法》

《住宅宿泊事业法》的出台是对“经营民宿”进行了进一步的规定，既不符合《旅馆业法》，也不符合《国家战略特别区域法》，但还想将自己的住宅作为“民宿”盈利的情况下，根据新法律，只需在网上提交规定的文件即可轻松开展“民宿”业务，并且在“住宅专用区”也可以经营，但每年营业天数限制为180天，无法一直作为经营场所使用。另外，如果房产所有者房东不在的情况下，必须将房屋管理工作委托给专业管理公司。
有以下几个特点：
1、一年最多只能运行180天
2、申请手续最简单
3、如果房东不在，这项工作必须托付给专业管理公司
4、可在“住宅专用区”经营
5、最小占地面积平均3.3㎡/人

以下人群适合申请该类许可：
1、偶尔想把空房子租出去
2、简单地尝试民宿经营

与《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》允许的“民宿”形态相比，申请许可的手续是最为简单，但是一年中只能营业180天。
以上三种法律下的民宿特点可总结如下：
整体看下来，如果是想靠经营民宿获得一份可观的收入，那么做《旅馆业法》规定下的民宿是最佳选择，这也是比较适合经营管理签证的经营形态。如果刚好在日本特区内，又想省钱省力，对盈利没有高要求，那么做《国家特别战略区域法》规定下的民宿是最佳选择。如果不靠经营民宿为生，只是感兴趣以及刚好通过这项事业获得一份额外的收益，希望简简单单在网上申请就可以进行经营的话，《住宅宿泊事业法》是最佳选择。
本文由株式会社优创提供。
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日本仍是中国游客“境外游最热门目的地”之一 | 居外专栏

根据中国旅游研究院近期发布的《中国出境旅游发展报告（2023－2024）》显示，2023年中国出境旅游人数超过8700万人次，预计2024年出境旅游人数将达到1.3亿人次，较上一年度有 近50%的增长。 新冠疫情前的2019年，中国出境旅游人数约1.55亿人次，而上述2024年的预计数据说明，今年的出境游人数将恢复至2019年的八成以上。

报告中提及，在受访者中，超过四分之一的游客有意愿前往欧美进行旅游，其次为东南亚和港澳台地区。 而具体到国家或地区，排名前三的为：中国香港、日本、中国澳门。

中国出境游客中，以高学历的年轻人群为主体，22岁至41岁年龄段的人数占比超过82%，其中大学本科和大学专科的人数占比近75%；而来自一线和二线城市的出境游客占比约7成。 中国的出境游客，更关注交通的便利性和当地物价；在住宿方面，选择入住豪华酒店的游客比例有所下降，并有从中等价位酒店转向经济型酒店的趋势，从接近一半的受访者选择入住经济型酒店便可见一斑。

日本或继续保持宽松的金融环境；日股总市值重归亚洲首位

日本央行提出2%的CPI物价稳定上涨目标，当前继续维持大规模货币宽松政策;若达成目标，日央行计划启动包括解除负利率在内的货币政策；但日央行同时指出，即使解除负利率，但考虑到经济和物价走势，或仍会维持宽松的金融环境。

得益于宽松的货币政策，亮丽的公司业绩，以及大量境外投资者涌入日本股市，日本股票市场表现强劲。 日经指数于近日突破39000点，创出约34年的新高；东京证券交易所的上市股票总市值也再次上升至亚洲第1位，这是自2020年7月被上海证券交易超越后的再次回归 。

风险披露：
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2024最新日本民宿指南！（上）为什么都说在日本做民宿是坑？

关注日本房产的各位，一定在网上看到过“日本投资民宿都是坑”的文章或视频，看了一大圈，也没看明白到底是不是坑，因为点进去发现大家都在“普法”，而且普的法“参差不齐”，不知道听谁的好。
主要原因是我们看到的信息发布时间不一样，法律也在一直变动，而且带有销售性质，总会偏向某种形态，导致我们看到的信息总是很片面。如果您也关注日本民宿，2024年，请耐心看完本篇文章。
我们认为“买了房子，按照每晚的价格租出去”，这个就是“民宿”。实际这个概念在日本统称为“民泊サービス”（提供民宿服务），并且有三种法律的约束：《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》。根据三种法律取得的“营业执照”以及营业内容都是不同的，在具体说明有什么不同之前，我们先了解一下三种法律之间的关系，其实很简单，下面将按照法律出台的时间先后顺序为大家进行介绍。

1. 《旅游业法》

一开始日本只有1948年7月颁布的《旅馆业法》。《旅馆业法》的内容是：
(1) 酒店经营：提供以洋式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。
(2) 旅馆经营：提供以和式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。这包括了位于车站附近的旅馆、温泉旅馆、观光旅馆以及料理旅馆。
(3) 简易宿所经营：提供多人共用住宿场所的结构和设施来进行的经营活动。例如，包括床位旅馆、山屋、滑雪小屋、青年旅舍，还有胶囊旅馆等。（我们通常指的“民宿”获取的是这类。）
(4)下宿经营：以一个月以上的时间段为单位来提供住宿服务的经营活动。在2018年（1）酒店经营和（2）旅馆经营的类别合并为酒店·旅馆经营类。可以看得出不是我们拿私人住宅改一改就挂到网上，而非常正经的经营。相应这个许可是三种许可中最难申请的，对住宅的地域种类、面积、消防等等有很多限制，当然门槛高了，利润也是最高的。

2. 《国家战略特别区域法》

随着日本“观光立国”政策的推行，赴日外国游客人数连创新高，导致我们刚刚提到的旅馆、酒店等住宿供不应求，一些靠近滑雪场、海水浴场等游乐设施的农家或者渔家腾出自己的空房间供客人居住，第一代民宿就是在这样具有浓厚兼营性质的特征下兴办起来了。与客人共用走廊、洗澡间、洗手间等，是农家、渔家在本业以外兼营的一种额外收入来源。

1948年颁布的《旅馆业法》对经营性质的住宿在很多方面还是有要求的，而大多数我们提到的“民宿”是不符合旅馆业法的。日本政府2013年4月 颁布《国家战略特别区域法》，2016年首次在东京大田区实施，根据《国家战略特别区域法》，有些特别区域可以不受《旅馆业法》的监管，可以说是对特区内的民宿获得营业许可放松了限制。根据今年政府调查数据、正在实施《国家战略特别区域法》经营着的民宿有：東京都大田区、千叶市、新潟市、北九州市、大阪府、大阪市、八尾市、寝屋川市。

虽说放宽了获取经营许可的一些要求，可是特区民宿在各个特区内有不同的限制，例如大阪规定只能接待3天2晚连住的客人，不符合这个要求的客人就无法接待，无疑将受众缩小了，必然会产生损失。

3. 《住宅宿泊事业法》

后来随着Airbnb进入日本市场，私人住宅进行营业的情况越来越多，渐渐地，由于文化不同，成长环境不同，外国游客的一些行为也严重影响了当地居民的生活，甚至因此产生了许多矛盾纠纷。 
为了确保安全、卫生以及防止噪音和垃圾乱扔等情况的发生给邻居造成困扰，2017年6月日本又紧急出台《住宅宿泊事业法》，也就是我们常说的“民泊新法”，此时法律要求符合条件的民宿“只能经营180天”，特区民宿除外。

2017年还好，因为我们会发现到这个时间为止，大家都挺无所谓的，一直到2018年6月15日的法律修正使无许可经营的罚款从之前的3万日元提高到最高100万日元。这下大家可慌了，不是闹着玩了，于是“投资日本民宿都是坑”的声音此起彼伏…

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综上所述，在日本，提供民泊服务需要根据三种法律：旅館業法、民泊新法或特区民泊法中的其中一种获得许可或认定。然而，每种法规都有其自己的限制：
  1. 旅館业法：在住宅专用地区无法经营民泊业务，因为该法规主要适用于商业地区的旅馆业。
  2. 民泊新法：虽然允许在住宅专用地区经营民泊业务，但存在每年最多180天的经营日数上限。
  3. 特区民泊：虽然解除了住宅专用地区的限制，但特区民泊的适用地区相对较少，不适用于所有地方，且每个特区有自己不同的限制。
那么三种法律今天就介绍到这儿了，可能有点隔靴搔痒的意思，但毕竟做生意前，了解行业相关背景和法条是有必要的，下篇将详细从限制、获利两方面来对比这三种法律下经营“民宿”的具体差别，请持续关注～
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2023年访日外国游客数量大超预期，民宿和酒店需求强劲 | 居外专栏

根据日本国家旅游局和观光局的数据，2023年访日外国游客数量超过2500万人次，高于日本政府此前预计的2000万人次目标。游客在日本的旅游消费，包括住宿、餐饮和购物等，达到了约5.29万亿日元，创下了自2010年以来的最高纪录。 

尽管2023年的访日外国游客还未达到疫情前的最高值，但下半年外国访客的增长明显出现提速，每月的外国访客数量基本都在200万人次以上。10月的外国访客人次就超过疫情前2019年的水平；12月更是达到273万人次，创下疫情后的新高。 

值得注意的是，韩国成为了访日外国人数量最多的国家，为696万人次。与此前相比，之前一直位于榜首的中国大陆游客在2023年的访日数仅为243万，位列第三。其中主要的原因有可能是因为中国在去年8月10日才开始恢复了赴日团游。 

在旅游消费的具体类别中，住宿费用占据最大比例，达到近35%，其次是购物费用，约26%，而餐饮类消费则排名第三，占比约为23%。从人均消费的角度来看，排名前三的国家分别是西班牙、澳大利亚和意大利。 

日本去年在旅游业的出色表现不仅归功于全球航线在疫情后的全面恢复，“便宜日元”更是其中一个非常重要的推动因素。 

访日外国游客的持续增加，也推高了民宿和酒店的需求，为了应对供不应求而催生的商机，旧房翻新改造为民宿已成为热点；而日本的不动产巨头则选择与国际集团合作，如洲际酒店集团、万豪国际酒店集团，希尔顿集团等，形成了一波外资酒店的入驻潮。

大阪房地产价值凸显 

2023年访日外国游客数量大超预期，民宿和酒店需求强劲

作为日本西部地区旅游的重要枢纽城市，大阪将迎来2025年的大阪世博会。目前，已有160个国家及地区确认参加，世博会将为期184天，预计入场人数约为2,800万人，有望为大阪带来约2万亿日元的经济效益。此外，预计2030年建成的“大阪赌城”的度假村，由美高梅公司投资约100亿美元。  

据彭博报道，预计到2030年，访日游客将翻倍至6千万，而大阪有望吸引其中的2千万游客。值得一提的是，近年来大阪市实现了积极的净移民，同时国际学生数量显著上升，超过了疫情前的水平。因此，大阪市的房地产市场对投资者来说是一个值得被关注的焦点。 

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海外买家日本房产按揭及贷款详细指南｜居外专栏

2014年，前日本首相安倍晋三第二度成为首相后，实行三支箭经济成长政策。日圆下跌，吸引外资，发展旅游业的同时，华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷，以减低首付资金。但传统而保守的日本银行，一般不做房贷给海外投资者，当网上搜查”海外人日本房产按揭”，大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如：https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金，可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。

即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭，但申请条件严格，要求高。能符合申请者为数不多。也因如些，本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。

【本文大纲】

金融机构与国籍身份要求

日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。

日本金融机构

日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面，现时基本只有中资银行可向中国国籍及香

港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低，大概是2.5%～3.5%，其他约3～4%。

此外，当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话，SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。

海外金融机构

海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司，不受日本的银行法律规管，所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请，居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技，更灵活可向不同国籍人士，无论以个人或法人身份，身处哪个国家，都可向申请人提供房产资金安排。

审批条件

1. 贷款房产类型要求

房产主要分两大类：住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一，贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定，租客走租机会低，租客周转期 （Turnover）小，所以风险比较少。曾经见过不少实例，租金越低的房产房，租客搬出搬入反而机会（Turnover）越高。所以也不太建议投资房产价低的房产，因管理，支出成本占租金比例高，结果变相实际回报很低。

基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺，写字房产，宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请，但对房产宇审查也比较严格，例如对租客的生意种类有规定。风俗事业，餐厅，宾馆等行业一般都不批，港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。

（以上的资料作参考。）

2. 有规模的管理公司

除了房产种类以外，银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产，如果管理质素不好，资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说，未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责，租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本，海外业主不能参与日常管理上业务，因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品，它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司，一般银行都不太愿意批房贷给你。

资产审批

如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话，先恭喜你，因为你已经可以准备填写申请表。

银行进行审查时会计算你的还款能力，一般重视工资比资产多，日本中银就只会计算工资。因此，如果你是公务员、老师之类，有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。

日本银行协会没有规定要做压力测试（Stress Test），所以没有一定的审批基准，各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6～8个星期，PropCap 则在4星期内可完成审批。

金融机构限制

除了以上的几点外，投资者也需要明白申请日本房产按揭时，金融机构的其他限制。

银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明，调查抵押房产的产权，状况和市价等。基本上，无论房产的房产价是高还是低，银行花的工夫和时间都差不多，所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果，借款金额越大，越容易找到贷款。

亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位，也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二：

  1. 房产龄太旧，最少都35年以上
  2. 面积太小，18平方米或以下

许多在8、90年代日本经济泡沫时，兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系，浴室面积就更小，用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此，租金向下调压力比较大，房价也不会升得太多。碍于不利因数影响，遇上纳米房产时，最好三思是否决定投资。

一表看清 金融机构贷款比较

 

海外房产融资平台创办人张永达
PropCap日本房产按揭贷款专栏

 

日本仍是全球热门房产投资目的地

因通胀下降的速度好于预期，美联储于12月会议后宣布维持利率不变。尽管这与先前市场的预期一致，但仍然为许多投资者带来了一些安慰。 

自2022年3月开启本轮加息周期以来，美联储已将原来接近于零的利率水平上调至今年7月的5.25% – 5.5%，创出了22年以来的新高。 

尽管高利率对经济和各类资产带来了严重的不利影响，美联储却暗示，如果经济和失业率数据仍然能够保持弹性，高利率水平或将维持更长时间。 

其实，欧元区也经历了类似的情况。虽然，目前高通胀得到了一定程度的控制，但在紧缩性货币政策下，利率水平仍处于高位。 

高利率不仅抑制了经济增长和通货膨胀，同时也消减了企业和家庭的贷款需求，这也是令股市、房产市场等承压的重要原因之一。 

与大多数发达经济体的央行采取紧缩性货币政策不同。 

尽管，最近公布的10月全国消费者物价指数显示，日本通胀相对比去年同期上涨2.9%，升幅较9月的2.8%进一步扩大，是4个月来的首次扩大；然而，为了支持经济，日本央行仍在维持着宽松政策。 

在近期美元指数有所走弱的影响下，日元兑美元出现升值，但日元的汇率水平依旧处于低位。 

亚太地区房地产投资 – %跨境占比交易

数据来源：CBRE

“便宜日元”和低利率政策：

      • 有利经济
      • 推升股市
      • 房产价格倍具性价比和吸引力 

据仲量联行数据，今年一季度，日本商业房地产行业投资额同比增长43%，而同期，美国和欧洲的投资额却分别同比下降61%和58%。 

高流动性

其实，高流动性是日本房地产吸引全球投资的重要原因之一。 

根据最近5年的数据统计，日本房地产市场一直是亚太地区最活跃的市场，不仅交易数量最多，而且其跨境投资率远高于澳大利亚和韩国等亚太地区的绝大多数国家和地区。 

当然，日本主要城市（如东京、大阪等）的房价和地价一直表现出常年上升，加之稳定的租金回报，这也是为何全球专业投资机构和价值投资者青睐日本市场的主要原因。 

风险披露： 

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“大阪世博会&赌场”助力下，大阪市房地产前景更趋光明

    旨在为日本经济持续发展提供动力的2025年“大阪･关西世博会”，于今年4月在大阪市人工岛“梦洲”启动了场馆开工仪式后，“日本馆”和“关西馆”分别于9月和10月正式动工。

    之前曾一度困扰的建筑费用问题也得到解决，政府确认将建设费用最多增至2350亿日元，约为原计画的约1.9倍。

    以“构建未来社会，想像明日生活”为主题的大阪世博会，将于2025年4月13日至10月13日举行，为期184天。目前已有超过150个国家及地区确认参加。 ，预计世博会的入场人数约为2,800万人，可拉动经济效益约为2万亿日元。

    大阪另一个正在进行的重大项目是涵盖2.3万平方米赌场面积的综合度假村（IR），美国美高梅国际酒店集团等已确认加入，大阪赌场预计将在2029-2030年建成，届时将迎来每年2000万人次游客，带来经济效益约1.3万亿日元。

    “大阪世博会&赌场”将有力地推动旅游和经济，带来大量的游客和就业机会，直接利好于房地产市场。作为大阪府府厅所在地的大阪市，是关西圈经济和交通的中心城市，人口及预算规模都位居西日本第一。

    大阪市的经济在近10年来呈增长趋势，服务业和商业贸易占其经济的半壁江山，房地产则是其第二大经济部门，约占GDP的12%。

    在“大阪世博会&赌场”的进程推动下，大阪市已成为亚洲，乃至全球的关注焦点，除了吸引巨量游客和发展经济外，还带来约10万计的就业机会；而城市景观和基础设施优化也会成为大阪市越来越受居住者欢迎的核心因素。

    处于西日本经济和教育中心地位的大阪市，每年都有大量的移民进入，据数据显示，大阪市在近年来实现了积极的净移民；同时，国际学生的数量也显著上升，2022年的学生数量超过22,000名，要高于疫情前的水平。

数据来源： Savills

    虽然大阪市的居住需求在不断上涨，但从住房供应来看，2020年后新建的待售公寓数量仍低于疫情前，这也导致了新建公寓的价格，2019年至2022年每平方米的平均价格上涨了13%；而住宅租金更是在过去10年中持续增长，甚至疫情期间也保持相当稳定。

    随着大量国际和国内投资资金进入大阪市的房地产，包括凯德出资约1.05亿美元收购大阪市中心的住宅物业，以及良好的基本面和经济发展前景，相信大阪市的房地产将会更上一层楼。

持续向好的经济和旅游，提振日本地价上涨 | 居外专栏

日本经济有序趋上，旅游呈现不俗表现

日本在国内需求的支撑下，已迈出疫情阴霾，经济表现持续向好。

根据最新公布的日本二季度GDP（国内生产总值）显示，剔除物价变动因素后，实际GDP环比增长1.5%，超出市场预期，且为连续3个季度保持GDP正增长。

根据近期国际货币基金组织（IMF）的数据，预计日本今年经济可增长1.4%，明年（2024年）将增长 1.0%；基于IMF的上述数据，预示日本2023年的增长或将高于欧元区，且未来两年的增速或可与美国看齐。

明年（2024年）将增长 1.0%；基于IMF的上述数据，预示日本2023年的增长或将高于欧元区，且未来两年的增速或可与美国看齐。

疫情后全球各国的旅游大都会迎来一波快速增长，日本亦是如此，并且在“便宜日元”的加持下，近几个月来，每月都有出色表现，涨幅可观。

根据日本国家旅游局数据，继6月访日外国人再次突破200万人后，7月的访日外国人更是超过232万人，环比增长11.9%，创下疫情后新高；这为日本观光厅预计今年访日外国人数超过2000万人，更添助力。

同时；日本7月住宿旅行统计也显示，入住国内宾馆和酒店民宿等的人数，包括日本本国人和访日外国人，已累计达到约5282万人次，较去年同期增长超过32%，相较于2019年的同期，也有2%的增长。

7月的宾馆和酒店民宿等的入住率约为57.8%，较去年同期增长逾10%。大阪、东京等的游客增长幅度显著。

日本地价上涨地点超过90%

受到国内需求坚挺下的人流量恢复，商业类房产和店铺的需求增加明显，而受惠于旅游增长迅速的城市和地区，也迎来较好的房地产需求上涨。

根据国土交通省“地价动向报告”，三大城市圈和主要地方城市的80处地点，地价上升的地点达到74处，占比93%；其余6处地点的地价持平，所有80处地点中无任何1处下跌。

2023 年第二季度，日本商业房地产投资总额达到7,490亿日元，同比增长3%，且高于过去五年第二季度的平均数值。

受海外投资者强劲购买的推动，住宅类投资额达到910 亿日元，较同期增长超过 370% ，为连续四个季度的同比增长。

对于价值投资者来说，基于目前“便宜日元”下，日本的资产价格水平，以及其经济和旅游等表现，建议可以重点关注日本房产的投资，特别是大阪等区域的酒店民宿。

价值投资者对日本资产趋之若鹜 | 居外专栏

随着巴菲特今年再度访问日本，并加码对日投资；以及日股在6月初报收于 32217点之上，创出日本泡沫经济崩溃后的新高，并成为今年至今为止，全球表现最好的市场之一后，日本资产受到全球价值投资者的广泛关注。

日本经济持续向好

在新冠疫情后，日本的国内需求坚挺，这为经济复苏带来有力支持；日本第一季度国内生产总值（GDP）增长2.7%（年率），为连续两个季度增长。
 
根据国际货币基金组织的数据，预计日本经济2023年将增长1.3%，2024年将增长 1.0%；这预示著日本今年的增长将高于欧元区，而未来两年的增速可与美国看齐。 
 
近期公布的一系列数据也表明其经济正在有序向好中。日本5月经常项目继续保持顺差，经常项目包括海外货物、服务，以及投资交易，顺差超过1.86万亿日元，为去年同期的约2.4倍，已是连续4个月的顺差。
 
而财务省的数据显示，日本2022年度税收超过71万亿日元，较去年同期上涨6.1%，为连续 3年创出新高。

大规模宽松货币政策下，日本资产凸显投资价值

日本央行近期再次重申将维持现行的大规模货币宽松政策，对比很多发达经济体还在为高利息苦苦挣扎的情况，海外资金源源涌入日本就不足为奇了。
 
日本股市是“便宜日元”和资本流入的受益者之一，除了企业治理和利润的
改善，低估值是不容忽略的因素；
 
与美股价格和公司市盈率相比，日本的很多上市公司可谓“价廉物美”，如MSCI日本指数的未来 12个月的预期市盈率为13 倍，而全球市场该数值为16.6倍。

日元的汇率近3年走势

日元汇率近三年走势
日本一直是外国游客的首选旅游囯之一，2019年一度创下访日外国人数达到 3188万人的最高纪录。随著日本旅游业的复苏，4月访日外国人近200万人，是上年同期的14倍，约为疫情前2019年4月的三分之二。
 
5月访日外国人，已恢复至疫情前2019年5月的68.5%，恢复率超过4月的66.6%；据日本观光厅的数据，预计今年访日外国人数，将超过2000万人。
 
随着入境游客的激增，导致了酒店类别房产的价格上涨；而第一季度的商业房产投资数据显示，在所有类别的房产投资中，酒店类别的投资额同比增幅最大，较去年同期增长超过 960%。
 
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「巴菲特效应」下，日本资产再次受到追捧 | 居外专栏

巴菲特时隔11年后，再度访问日本，并在接受采访时称看好日股，并会考虑加码投资。

巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦（Berkshire Hathaway）将对日本5大商社的持股比例从5%左右提升至7.4%。目前巴菲特对日本股票的投资，已成为其除美国以外持有最高股票数的国家。

而在巴菲特的背书下，外国投资者正在大幅购买日本资产。

自美联储开启加息后美元走强，因此大多数全球主要经济体的货币都出现了 一定幅度的贬值，而日元的持续贬值更甚，其贬值幅度一度成为G7国家之最。

而在日本央行继续执行货币宽松政策的情况下，日元近期又继续维持贬值趋 势，5月25日再现1美元兑145日元的低位。

当前的日元贬值，其实对日本经 济还是有一定的带动作用，首先，贬值利好出口为主的制造企业。

然后，贬 值带动日本股市上涨，日股在5月17日突破3万点大关；6月5日更报收于32217点之上，创日本泡沫经济崩溃后的新高。

最后，从海外投资者的角度来看，日本资产具有很高的吸引力，资金也在源源流入中。

日本股市是今年同期全球表现最好的市场之一，截至5月底，东证指数自年 初以来上涨 14%，是1990 年以来的最高水平。

投资日本股票的优势，包括日本上市公司治理取得成果，向股东返还的现金的公司数量和总额不断增加， 日本回购和股息总支出去年升至创纪录水平。

近50%的日本企业资产的负债表为净现金，而美国企业的这一比例为22%。

东证指数成分股公司中约有54%的公司股价低于每股帐面价值，而标普500指数成分股公司，这一比例 仅为7%，此数据足以体现日股的投资价值。

日本的房产投资也持续上涨。第一季度的商业房地产投资同比大增102%，投资总价值超过1.27万亿日元，其中海外投资较去年大涨401%。

在所有类别的商业房地产投资中，写字楼吸引的投资资金最多， 约为6050 亿日元。

酒店类别的投资额同比增幅最大，同比增长超过 960%，为1,450 亿日元，而外国投资者贡献的投资价值超过 500 亿日元。

数据来源：CBRE

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