澳洲昆士兰州府城布里斯班，亦是昆士兰州人口最多之城市。位于澳洲本土的东部，北缘阳光海岸， 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口230万，是澳洲人口第三大的都会，仅次于悉尼与墨尔本。而以布里斯班为中心的昆士兰州东南部城市群人口达到327万。布里斯班拥有多所一流大学，是澳洲最适合以房养学的城市之一。下面将从最新房市概况，并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。
一、“以房养学”的基础：布里斯班房价与租金保持稳健增幅
11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。布里斯班11月房价较10月持平，同比仍涨2.4%，资本回报率达到6.7%，表现不错。12月，布里斯班房价较11月房价环比基本持平，同比增长2.4%，表现稳定。
受益于经济发展与城市吸引力增长，布里斯班的人口增长势头也很强劲。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。12月布里斯班租金中位数每周491澳元，预计接下来租金增幅还会加大。从租金回报率来看，阿德莱德别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5.2%左右。
现在可以说是在布里斯班投资房产的好时机。鉴于此，居外为您推荐靠近布里斯班大学附近的学区房。这里聚集了St Joseph’s 学院、Fortitude Valley 公立学校、St James 学院、昆士兰大学、昆士兰科技大学和昆士兰社会大学。
二、布里斯班适合“以房养学”的房源展示
布里斯班公寓价格目前中位数在40万澳币左右，但是由于近两年公寓价格涨幅放缓，加上当地对外国投资者开始征收更高的附加税，这使得实现以房养学难度加大。要想完全实现以房养学，就需要挑选租金与房价都较高的房源，以求回报最大化。
坐落于布里斯班Fortitude Valley区内的公寓，与众多国际名企（包括新闻集团总部、Virgin 航空总部等）也只有一步之遥。步行5–10分钟可达All Hallows 中学、步行20–25 分钟可达布里斯本文法学校、步行15–20 分钟可达St Joseph’s 学院、步行5–10 分钟可达Fortitude Valley 公立学校，距昆士兰大学仅30分钟步行路程，步行至昆士兰科技大学，步行只需25–30分钟。详情
新建的公寓，有多种选择，从40万起，65万封顶。
房型：2房2卫1车位
价格：$630,000澳元
当然，如果不想购买高出平均价格的房子，您还是可以选择其他价格低一些的房源，只是可能无法完全坐到“以房养学”。不过即使如此，租金与房价的增长也可以帮您负担相当一部分留学费用了。
三、实例计算布里斯班“以房养学”的可行性
“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出5-8%。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。
接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：购买上面推荐的房源，接下来5年出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。以此对比采用“以房养学”和未采用“以房养学”两种不同情况的收益和花费，帮助大家更好了解其实施的可行性。
以下留学费用主要以昆士兰大学为计算标准。
1、学费：昆士兰大学国际学生商科学位需要4年完成，四年间总学费约125,510澳元。
来源：https://future-students.uq.edu.au/files/6387/UG_International_Indicative_Fees_2018.pdf
2、生活费用
国际学生四年间生活费约 46,384澳元；住宿费用四年89,232澳元，通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。
来源：https://future-students.uq.edu.au/international/cost-living
3、购房花费
首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为252,000澳元。
贷款：378,000澳元
利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X 7 X 378,000= 100,548澳元
税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；南澳也对外国买家征收7%的附加印花税。在最新政策下，目前在阿德莱德购买房产需要交纳约44,100的额外税费，不过仍然低于悉尼与墨尔本。 （律师费，保险等未包括在内）
购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = 125,510 + 46,384+100,548+44,100 = 316,542 澳元
4、租金收益：700 X (1.004^2+1.004^3+1.004^4+1.004^5+1.004^6) X 80% X 52=147,946 澳元（布里斯班Fortitude Valley区域目前2卧2卫的全新别墅租金要价在每周700澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年阿德莱德别墅0.4%的年租金增幅计算每年租金增幅。）
5、房产增值部分：居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为布里斯班房产接下来5年内都会有比较明显的增值。2018公寓房预计增幅3.5%；别墅房价增幅3.5%；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到22.9%。具体增值为：630,000 X 22.9%= 144,900澳元
5年后出售房产的总收益 = 留学4年期间租金收益 + 出售收益 + 留学4年期间住宿费用节省 = 147,946 + 144,900 + 89,232 = 382,078澳元
结果：收益>花费
以上计算仅为一个简单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在布里斯班“以房养学”是可行的。
欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多布里斯班学区公寓项目， 更多澳洲城市的“以房养学”案例，欢迎点击查看。
以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为准。
“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时，一般要通过房地产经纪人与律师来操作，我们会为您推荐专业的经纪人与律师，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。
撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang
排版： Shelly Du
责编： VX
