英媒称，近年中国香港人对海外物业投资需求增加，其中对日本市场颇为热衷。日本大型地产企业株式会社大京觑准这机会，5月6日宣布在中国香港推出日本物业投资服务，主力提供东京首都圈内的中高价住宅物业。
路透社5月7日报道，大京集团旗下负责物业中介服务的子公司大京穴吹不动产，其董事小走和明在发布会上表示，目标首年在港达成100宗交易，第二、三年每年200宗。这是以集团每年成交8000宗，当中计划2%~3%来自中国香港市场而订的目标。
英媒:中国香港人热衷日本房产大京穴吹不动产社长海濑和彦表示，自2012年起日圆汇率开始偏软，带动资金流入当地房地产市场，加上＂安倍经济学＂及东京将举行2020年奥林匹克运动会等效应，当地物业升值可期。
此外，他指日本政府目标在2020年扩大二手住宅流通量，且现时东京住宅价格虽然已有回升，但仍只及中国香港的五分之一；以东京都23区为例，住宅出租率达九成以上，因此投资当地房地产有一定吸引力。
除中国香港外，大京集团在亚太区的澳洲及中国台湾已设立据点，小走和明表示，公司亦曾研究在中国开展业务，但发现有难处，故先以中国台湾及中国香港做基础。
从最近的成交来看，中国人到洛杉矶置业发生了两个明显的变化：一是全现金购房的情况少了，利用按揭置业的中国人不断增多；二是动辄出手购买四五百万美元的豪客少了，购买70万~120万美元左右房产逐渐成为主流。
新趋势 中国买家海外置业按揭不断增多中国人今年春节期间在美国洛杉矶签订的购房合约最近这些天陆续登记成交，数据再一次证明了中国人把洛杉矶视为最受青睐的海外置业地之一。在大洛杉矶地区，学区好、环境舒适的圣玛利诺、亚凯迪亚、核桃市、钻石岗、尔湾等城市一直受到中国投资及自住者的青睐。
据洛杉矶房地产协会的统计数字显示，在农历新年前后两个星期签订的40个亚凯迪亚的购房合约中，有31个买家是华人；核桃市总共的16个合约中，有12个买家是华人；而尔湾的北木区在最近成交的房产总共有14栋，其中有11个买家是华人。据业内人士介绍，这些华人中40%是来自中国内地。难怪现在老外经纪见到华人“金主”都会热情地说上两句：“您好，欢迎光临，随便看。”
从最近的成交来看，中国人到洛杉矶置业发生了两个明显的变化：一是全现金购房的情况少了，利用按揭置业的中国人不断增多；二是动辄出手购买四五百万美元的豪客少了，购买70万~120万美元左右房产逐渐成为主流。高价位的物业交易逐渐放缓，以亚凯迪亚市为例，去年春节期间300万美元以上的成交量达9栋之多，而今年却一栋都没有。中国人今年在洛杉矶的第二次购房热潮将会出现在七八月暑假期间。
近年来，随着我国经济的增长、人民币的升值，以及国内房地产市场的低迷，投资者日渐把视线转向海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%。
虽然一些海外房产收益可观，但由于缺乏对海外的法律和项目的了解，国人的海外“淘金梦”可能暗藏着种种风险。中新网房产频道调查发现，虽然当地的房价未跌，但受汇率因素的影响，有投资者购买的海外房产反而出现了贬值。
中国人转战海外房产市场 有人赚也有人赔国内房产投资收益下降 国人转战海外市场
过去的楼市“黄金十年”期间，国内房地产市场投资回报率较高，但去年以来房价步入下行通道，收益率也持续走低。国家统计局的数据显示，2月70个大中城市中，房价同比出现下跌的有69个，说明这些城市房价比一年前还要低，这也意味着，在过去一年中入市的多数投资者不仅没赚到钱反而亏了。相比之下，收益较为稳定的海外房产日益成为投资者的新选择。
近期，世邦魏理仕发布的《2014年亚洲境外房地产投资数据》显示，2014年，来自中国内地的房地产投资者在境外的投资额实现同比增长25%，达到了101亿美元。
一些海外地区的房产收益也高于中国，世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟告诉中新网房产频道，以美国为例，购买商品住宅毛收益率一般在5-6%，扣除物业费、房产税等费用后，应该比国内一些大城市2-3%的净回报率要高。
海外房产的收益率也比较稳定，北京理工大学房地产研究所所长周毕文在接受中新网房产频道采访时表示，国外没有大规模的房产建设，不太可能像中国一样出现暴涨，以自住、改善需求以及人口的迁移引起的需求为主。
海外置业的人群中，不仅仅是个体投资者，各类机构和开发商的海外投资步伐也明显加快。陈仲伟分析，置业者主要是三种人群，第一种是高净值人群(个人金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体)，主要目的是移民、子女教育、投资等；第二种是机构投资者，主要出于优化资源配置的考虑，比如2013年安邦保险购买的伦敦地标性建筑——劳合社大厦，不仅收入了约6.1%的收益，还起到了宣传品牌的作用；第三种是开发商，基于分散风险的考量，近年来万科、绿地、碧桂园等加大了海外投资。
受汇率影响 部分海外投资者不赚反赔
尽管投资者的算盘打得精，但海外房产并不是稳赚不赔的买卖，汇率的起伏成为决定房屋价值的一项重要砝码。
2012年，做建材生意的王先生以近400万元人民币的价格在日本东京买了一套房子，现在估值大概430万元，每个月还可以收到18万日元(约合人民币9253元)的租金。但他表示，“考虑上日元的贬值因素，房子可能还亏了”，不过他近期不打算出手，“房子靠近东京2020奥运会的主赛场，位置还不错，我也看好东京房子的前景”。
王先生的海外置业经验并不是个案。2011年，刘女士在加拿大多伦多花费43万加币购入了一套Condo(“分户式产权公寓”，是一种比普通公寓高级的公寓物业)。刘女士表示，几年下来，房子价格比较稳定。虽然是自住，不太在意房屋是否升值，但考虑到加币兑换人民币的汇率，房子也贬值了。
对于汇率“吃掉”房产收益，抑或让房产变相贬值的现象，中原地产首席分析师张大伟分析，这是由于人民币升值所导致的，但从最近来看，美元走强，人民币升值的力度在减弱。周毕文也谈到，购买海外房产更多的是资产和汇率的转移，从操作层面来看，投资者在人民币升值的时候买入，贬值的时候卖出换回人民币，这样收益是增加的，反之会出现亏损。
张大伟还指出，投资海外并不是说收益会超过过去十年的国内楼市的收益，更多的是投资者分散投资的一个办法，寻求资金的避风港。他还谈到，海外资产的收益相对比较稳定，一般都是长期投资，主要看的是出租回报率。
“借船”投资海外市场，投资者多了信托这个选项。为适应理财市场需求结构变化以及主动谋求转型，信托公司开始发展受托境外理财等资产管理业务。不过，用中信信托相关人士的话说，就是目前信托公司的海外业务还处于初创起步阶段。
百瑞信托博士后科研工作站陈进博士接受采访时表示，信托境外理财未来会是一个大趋势。因为随着金融的全球化以及资本市场的开放，金融机构纷纷开始布局海外市场；而且，信托客户多为高净值客户，在全球范围内进行资产配置的需求较为强烈。
借道信托投资海外靠谱吗？那么，借道信托投资海外市场，到底靠不靠谱呢？
陈进说，信托境外理财的最大优势在于信托制度的优势，即信托财产独立性和风险隔离。信托公司的受托境外理财业务也会更注重差异化，能根据客户的自身情况和投资需求，提供个性化的境外理财解决方案。但同时代客境外理财对信托公司的资本实力、人才实力等都有较高要求。
“信托公司投资海外市场一是借助QDII的渠道，二是借助股东背景。比如，有些信托公司的股东有境外的分支金融机构，这有利于信托公司了解当地市场，并开拓相关业务。”用益信托首席分析师李旸表示。
随着合格境内投资者境外投资试点资格（QDIE）的落地，也有信托公司的子公司获得了投资范围更广的QDIE资格。陈进表示，QDIE的投资范围除证券类投资标的外，可扩展至境外非上市公司股权、对冲基金以及实物资产等。李旸认为，信托公司的海外投资范围取决于信托公司是否具备相应的投资管理能力，是否有相应的团队。
在实际业务中，据上述信托公司人士介绍，目前，信托公司海外投资产品主要涉及的领域包括欧美的股市、债市等以及欧美、东南亚等地的产业投资。“投资海外的信托产品可以用外币购买，一般为美元，而且门槛比国内市场的产品要高一些。”
据了解，目前国内金融机构开展境外理财业务需经过监管部门的严格审批，监管部门除了对信托公司资质提出诸多要求外，还会从业务团队投资经验、投资理念、业务方案、盈利模式、风险管控、其他合作方等多方面进行考量。而且，一般来说，信托公司也会对投资者进行认真筛选，其客户定位为机构投资者和成熟的个人高净值客户。业内人士表示，海外投资涉及市场风险、汇率风险、政治风险、税务风险、法律风险等。其中，最常见的就是市场风险和汇率风险，对投资者的专业知识和风险承受能力等都有较高要求。
所以，投资者要根据自身的风险承受能力和风险偏好选择产品。陈进说，由于境外理财的风险因素更加复杂，因此对于追求固定收益以及风险偏好较弱的投资者不建议开展境外理财，即便是具备投资实力及相应风险承受能力的投资者，也建议境外理财的资金规模不宜过大，以跨地域多元化配置为目的，而非进行短期投机。
“如果信托公司受托境外理财业务以人民币募集和计价，其中的外汇折算差额即是主要的汇率风险。”陈进表示，汇率风险的控制失当可能使投资收益被侵蚀。
投资者也要对拟投资的产品进行全面评估。上述信托公司人士表示，不仅要看信托公司的品牌和实力，还要考察投研团队的能力和水平。“信托公司海外合作方的研究能力和影响力，以及产品以何种方式投资、投资标的具体情况等也需要关注。”陈进说。
仲量联行日前发布报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，其中商业地产投资超过112亿美元，中国在海外商业地产上的投资首次超过国内。
数据显示，2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。商业地产投资超过112亿美元，增长近50%，办公楼和酒店资产成为中国海外投资最热门的选择。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。从投资区域来看，2014年中国海外投资呈现全球多元化趋势，其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资；2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；25亿美元资本则流入美洲。
仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示，中国房地产投资者在2014年对其整体投资组合进行了策略性的国际化调整。在中国宏观调控以及住宅市场低迷的形势下，中国开发商及机构投资者通过国际市场的多元化投资以实现持续增长。
根据世邦魏理仕《亚洲投资者进军环球房地产》报告，2014年上半年亚洲投资者跨国投资金额持续攀升，同比增长40%，23%的活跃资金来源于中国，仅次于新加坡(29%)和中国香港(25%)。
而据仲量联行数据，2014年全年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。商业地产投资名列前茅增长近50%，超过112亿美元。现有的办公楼和酒店资产成为中国海外投资最热门的选择。
中国的住宅开发商也在提升其海外投资配比，超过53亿美元，比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。
仲量联行指出，2014年中国在海外商业地产上的投资首次超过国内，跨入一个全新的发展阶段。
在地域上，中国海外投资呈现全球多元化趋势，投资者把目光投向亚洲以外的地区，以寻找合适的资产。其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资；澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元；25亿美元资本则流入美洲。
仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan透露，通过正在与仲量联行接洽的中国新投资者数量显示，2015年海外房地产投资很有可能持续增长，至2015年底或将达到200亿美元。
近两年中国对外投资房地产的热情不断增加，投资规模持续扩大。莱坊最新发布的《中国对外房地产投资报告》显示，2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元上升至150亿美元。澳大利亚、英国及美国的门户城市成为投资热门城市。
房企布局海外市场
1月23日万达集团收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。这是万达集团继黄金海岸珠宝三塔项目后在澳大利亚的又一重大投资。此前，绿地集团也曾拿下海外地标性项目，而这仅仅是中国对外房地产投资热潮的缩影。
“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。促使中国投资者在海外投资房地产的主要原因有中国国内政策推动海外投资、国内市场需求放缓、海外市场更客观的回报率等。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明指出。
根据莱坊的统计，目前中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年同比增长超过60%。
“2013年中国流入上述三个市场的资本比2012年增长了5倍。”王家明预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年水平，未来仍将是投资的热门地。
目前大型开发商已开始在海外市场积极开发物业项目，寻求多元化发展。根据莱坊统计，总资产规模超过110亿美元的19家房企中，已有8家房企在海外进行了投资，另有8家房企对海外投资“有兴趣”。
除了传统热门城市外，部分城市还具有投资潜力。莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示，如果综合考虑甲级写字楼回报率以及与10年期国债息差因素的话，法兰克福、东京、休斯顿等城市也具有投资吸引力。
险资“出海”异军突起
除了开发商“出海”外，险资也成为中国对外房地产投资的“主力军”。业内人士预计，2015年将是保险公司海外地产投资活跃的一年。
莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。
“险资投资海外地产主要集中在标准型建筑，注重风险和回报平衡，同时也会考虑到同行竞争。”纪言迅表示，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度，有望出现更多投资案例。
不仅是开发商及险资，目前超高净值人士、中小型国有企业以及民营开发商也开始走出海外投资房地产项目。据王家明透露，目前上海某私企在澳大利亚的投资额已经超越万达及绿地。
“在海外投资时语言、文化、买卖谈判等很多方面与中国国内有较大差别，部分国家的项目审批流程也比较长。”王家明表示，国外房地产买卖均应进行估价，且成交额通常会高于估价10%，因此在对外投资时应该聘请专业化团队，在物业地点、类型及估值上进行全面考量。
