Tag: 海外房产

我首先要指出，投资房产，赚钱并不像很多人想得那样简单。房地产投资需要大量时间，也要付出很多精力。有时，即使投资者付出了时间和精力，仍然可能会赔钱。

以下就是我在房地产工作经历中见过的一些常见失误：

•  过快的做出决定

在与房产经纪商谈，或者看一处楼盘前，建议买家先在一张白纸上写下买房的目的。然后认真考虑以下几个问题，例如：

退休后，我会从中获得稳定收入吗？通过投资房产，财富会快速积累么？算算自己在购房上需要花费多少钱？能够借贷到多少？对风险的偏好是高还是低，愿意花多少时间投入，还有想要专注于什么地方投资经营？等等。

在这些基本方面好好考虑是非常值得的。沃伦·巴菲特曾说，征求意见不如独立思考。

• 相信低风险高回报

这一点我已经在多期专栏中提到。显而易见，拥有高回报的投资一定具有高风险的，这两者相辅相成。所以，投资者不要被低风险高回报的说法所愚弄了。投资是需要付出的。只有通过一段时间的努力，附加了价值才能获得这种梦寐以求的高回报。

回报最高的房产从来都不是最安全的资产，而是风险最大的资产。根据我的经验，买家没附加价值的高回报资产肯定意味着更高的维护费用、更高的管理费用、更频繁变换的租客、城区更高的失业率、学区交通不便、难以雇佣员工，公共设施缺乏而且房产还难以脱手。

• 依赖网络不实地考察

这一点，我希望买家在出手买下地产前需慎重再三。要好好了解房屋所在社区。可以到zipdatamaps.com看看当地的人口构成基础，如住户收入等。也可以登入city-data.com看看，研究研究犯罪率等诸多居住和发展事业的信息。到Zillow或 Trulia.com比较下当地的租赁和销售的数据。

另外，可以到这些社区走走，和居民聊聊，问问租金的升降和按揭起伏的情况；问问他们喜不喜欢这里；当地的学校如何。一般来说，花一个下午踩踩点比趴在电脑前一周的时间所获得的信息更多、更实用、更精确。

• 不雇佣或低额雇佣房产经理人

房产经理人一般身兼两个角色：取悦房东和讨好租客。这可不是一项简单的工作，而是需要付出非常多的精力。

在雇用房产经理人上，千万不可吝啬。因为，一位具有职业操守的经理人，他会多年始终如一的细心管理业主的房产与关心租客的种种需求。这样的经理人是值得重金聘用的。

业主聘用的房屋管理公司的工作做得越好，租客就越愿意长租。频繁更换租客比较烦人，也需要投入不少精力和资金，应该全力避免。

另外，所有的房屋经理人都会向业主收取新租客费或续租，所以，这笔钱是需要算入聘用金中的。

• 永远都有一笔糊涂账

做房产投资，就需要会计算。要明见银行账户的进出流水；需要综合计算并罗列清单，并且使用表格把资金路径明列出来。从一开始就这么做。刚开始的时候简单地做做数据列表，以后无论是数据还是你的技能都会膨胀。

有些是固定费用，比如房产税和管理费；有些是可变费用，比如修理费和空置损失。最重要的是仔细弄清各项费用。不要指望问题清者自清，别等着问题烂了再着手处理。

除此之外没有什么经验可供选择，关键是要从失误中找经验，以免以后再犯。但如果能够间接地学习别人的经验，就会取得墙内开花墙外香的效果。技巧要从阅读大量的相关博客，甚至书籍，从中吸取别人的教训，并尝试把经验运用到自己的实践之中。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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当你准备投资海外房产时, 你要研究的项目列表之长、之费时足够让你准备打仗了。但有时你没有考虑到的事情却对你的长期盈利会产生巨大的影响。

下面列出了每位海外房产投资者都应该注意的6条建议：

• 不要相信彩印册子上宣称的回报

我们都阅读过彩印宣称册，印满了楼盘如何的好以及租金回报如何的高等等盅惑性语言。一般来说建议你核查租金毛收入承诺能否实现。这非常容易，你可以google搜索一下“邮政编码,例如12345地区的2室公寓租金”之类的，做下研究。

纯租金收入是对于房产投资者是最重要的。做一个电子表格，填入你的实际房价和租金毛收入，接着对你的月度费用例如房产税、管理费、保险和房产管理维护费等结算费用做出估算。这些是固定的费用，但你还有可变的费用呢。一个非常值得称赞的好办法就是看看临时性的修理费用和空置成本，以6周为周期对租金毛收入做个预算。

• 不要不计成本地追求高回报

一定要记住回报和风险正向相关。每一项类别的资产和房产投资都无一例外。低风险高回报房产不可能在市场上买到。要做到低风险高回报，只能通过一段时间的努力为房产附加价值。

拥有最高回的报房产从来不属最安全的投资，而是风险最大的投资。以我个人经历来说，你没有附加任何价值的高回报房产基本总是需要更高的维护费用，更高的管理费用，更频繁变换的租客，更高的失业率，更大程度的上学不便利，更难招到雇员，更缺乏配套设施，和更难以出手房子。

• 不要试图削减房产管理费用去获得高回报

这也是常识。但你还是会发现有很多人由于试图节省一些小钱而自食其果。

如果有些东西损坏了，把它们修理好吧，因为那些长期租客是不会忍受抠唆无理的房东的。

如果你足够幸运，有了固定的租客，如果他们想要比市场稍低的价位续租时，有时候是可以同意的。这样当你不常到场，你不仅在获得稳定收入而不用不操心的同时，还可以省下些费用和避免空置。

不要害怕给业绩良好房产经理人多支付一点费用。总是会有一种新手愿意低价揽业务，但他们或许并不擅长房产管理工作。

• 小心虚假回报宣传的骗局

卖家经常会给买家提供些激励措施并没有错，也非常合理。但是不要假设你的租金收入在激励过期后还能保持不变。要把收入数字和市场价格和标准费用联系着算。（参见以上第3条）。

如果提供租金保证，请仔细阅读合同印件小字。看看包括空置期和修理维护在内与否。谁能够真正提供保证？卖家有没有契约预备金予以保证？

• 文化和人口因素对租金回报和房屋价格产生主要的影响，但很多买房人事先没有考虑这些

比如说，如果你在大多数人都愿意拥有的某个位置购买了出租型房产，之后会怎样不言而喻？德国是个富裕国家，但德国人却喜欢租房。而美国人却为了拥有自己的房产而努力奋斗。英国人一般也是追求自有住房，但是租房比例在短短几年间也上升了很多。

人口因素在买房前需要郑重考虑。不要在一个平均年龄超过50岁的区块为刚需人口买房。如果市中心人口正在下降（呵呵，底特律），那么你的潜在租客和接盘者也就在下降。

• 人们对待普通商品和房地产是不一样的 但这并不正确 

如果苹果公司决定下月把iPad提价25%，买的人就会减少。如果布鲁明黛的所有包打折25%，就会有人在店门口排队。

房地产却不是这样。如果房产价格上升，更多的人就想买，而不是更少。房产价格越高，买房者就越多；房产价格越下跌，买房者也跟着就越少。羊群效应使人们对房价上升趋之若鹜，房价跳水时候，便恐慌性抛售。沃伦·巴菲特说过很多谚语来描述他如何与大多数人行为相反地做出投资。

房产不应该就和其他商品区别对待。我们应该在价格下跌时购房，特别是在市场过度下跌的时候买。如果人们想要在价格上升的时候从我们手里买房，那么我们应该卖给他们获利。你可以在价格再次下跌时买房，不断地从周期性涨跌中获利。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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