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加拿大除多伦多温哥华地区 房价无泡沫

央行降息、加元汇率下跌，令安省、特别是大多伦多地区房地产行情火爆。近日，加拿大地产协会(CREA)宣布修改今年安省房屋均价的预测，将升幅调升几乎一倍，并有望在明年超过BC省，居全国之首。另一方面，CREA首席经济学家再次力挺加国房市，强调“没有泡沫”。

加拿大除多伦多温哥华地区 房价无泡沫

在去年12月，CREA曾预测今年全国平均房价将微增0.9%至40.9万元;至于安省，房价有望增长1.3%。谁料仅仅一个月过去，央行便降息，同时加元汇率受到全球油价影响而剧跌，安省、特别是大多伦多地区的房市再次被点燃。

CREA表示，虽然油价下滑对阿省和萨省的房市造成打击，但是安省和BC省表现出色，足以弥补前两者的损失。据该机构新的预测，今年的平均房价有望增长2%至41.6万元;而安省的房价增长2.5%，比先前的预测高出近一倍。BC省几年房价增幅有望达到为3.4%，称冠全国。

至于本国其余省、区的房价则有望在今年趋于平稳，跌的幅度将会在约1%或以下。

至于明年，安省房市将是全国市场的领头羊，房价增幅有望保持今年的水平(2.5%)，而今年饱受打压的阿省房价将反弹，录得2.4%的升幅，BC省则将趋于疲软，房价增幅可能回落至1.7%。

明年萨省及魁北克省预期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房价将会同今年持平。

二月份全国房价升势放缓

CREA最近公布的数据指出，在今年的二月份，全国房地产市场除了多伦多、温哥华之外，升势皆有所放缓。

其中GTA地区平均房价录得录得7.84%的升幅，超过了先前的全国冠军卡尔加里。排第二位的温哥华，房价则上升了6.38。其他地区房价的增长则在5.5%至5%之间。卡尔加里的全年房价增长只有5.96%，远远不及去年的表现，也是自从2012年以来所录得的最小增长。有关的数据也显示，上月份卡尔加里的二手房市场的成交量急挫，与去年同期比较下跌了34.7%。

数据还显示，上个月全国房屋成交量和挂牌量之比为52.2%，处于平衡的范畴。(低于40%为买方市场，高于60%为卖方市场)

就房屋类型来说，二月份全国价格升幅最大的是独立屋，达到6.63%;其次是镇屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分别是4.34%及2.77%。

CREA：加国房市毫无泡沫

CREA首席经济学家克伦普(Gregory Klump)表示，虽然全国房价持续上升，但是没有泡沫，因为这一数字严重受到大多伦多及大温哥华两地的影响，无法反映真实的状况。

据悉，本国房价一直是国际经济学家关注和批评的对象。早前国际货币基金会便指出，本国的房价在过去15年累积了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。

克伦普则表示，虽然2月份全国的平均房价升至纪录性的43.18万元，一年来增加了6.3%，但是只要剔除多、温两地的影响，全国平均房价立刻降低至32.69万元，而升幅只有1.5%。

换句话说，多、温两地的火爆行情将全国平均房价抬高了32%，或10.49万元。

克伦普表示，虽然如果利用国际货币基金会的研究方法，本国房价由2000年起确实增加了约60%，但自从2009年之后，房价的升势已经放缓。日后只要多、温两地市场的成交量回落，全国的的平均房价自然会下降。

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带您解读：地产专家看加拿大温哥华房地产

上周四，我们参加了一个由开发商Wesgroup赞助的“红色讲座”。超过600多名大温地产经纪人参加此讲座。赞助商邀请了四位来自世界各地的地产专家来谈谈他们的市场还有他们对大温地区地产市场的看法。他们带了这四位专家，去看了赞助商开发的项目: 新西敏市的Brewery District、温哥华的River District、还有其他开发商的Vancouver House及Trump Tower。以下是四位专家在红色讲座谈到的话题:

各国地产专家看大温哥华房地产

Josh Flagg – 美国电视真人秀的洛杉矶百万经纪 (Million Dollar Agent LA)。乔希谈到在洛杉矶帮助很多名人买卖物业。他现在正在卖一间1.5亿美元，曾经是知名歌手Cher拥有的房屋。他还谈到洛杉矶有比较多的独立屋需求，公寓则比较乏人问津。他认为温哥华房价目前低于实际价值。

Alan Child – 长期在中国香港的全球性地产顾问公司主席。艾伦谈到中国香港实施物业买卖的“印花税”来减少炒楼，所以现在中国香港的地产活动几乎停止。但是中国香港目前还是全世界最负担不起的城市。

Stephen Hurford – 伦敦领先开发咨询和营销公司主席。他认为温哥华地产和伦敦或俄罗斯比较，价钱还是偏低。他说伦敦当地人购入新的物业非常困难，高于60% 新开发物业会先销售给海外买家。现在他们政府要求任何新的开发项目，需要提供35% 的低收入社会住户，必须分散在物业中而且无法被分辨。

Brendon DeSimone – 纽约地产经纪和全国媒体CNN指定地产专家。Brendon谈到纽约布中央公园周边90%都是合作物业 (Co-op) 。合作物业每个业主拥有该业物的部份股份，而且可以选择用任何理由不让谁住在这栋楼里。因此，外国买家非常难买到合作物业。如果外国投资者想在纽投资，唯一的选择就是购买普通公寓，一房最低起价为100万美元。现在很多人选择搬到布鲁克林，因为那里价格比较便宜，而且还可以看到树和天空。

四位专家全都认为，温哥华如此美丽的城市，房地产的价值还是被低估。

以目前的市价, $32.8可以在温哥华市中心买到一个18年水泥大楼、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押贷款，每月供贷支付$1241.80。而现在这个公寓每月出租$1600元！ 另外，$335,900(加GST)您甚至也可以在温哥华市中心买到一个全新水泥大楼、537平方尺的一房公寓。

那么，关于温哥华地产是全世界第二困难付担的数据是如何算的？ 付担能力是由房屋价格中位数除以家庭收入中位数来计算。2014年第三季度，温哥华中位屋价为$704,800，家庭收入中位数为$66,400。而在旧金山虽然有较高的价格中位$744,400美元，但他们的家庭收入中位也较高为$81,200美元。如此算下来，旧金山较高的房价反而比较容易被当地居民所负担。

为了因应这个问题, 温哥华政府开始奖励开发商建造低收入社会住户. 尤其是温哥华市中心，越来越多的新开发项目都会融入低收入社会住户。但不像伦敦，我们的社会住户通常仅限于建筑物的较低楼层，或是有分开建筑，而且通常不会超过10%(伦敦规定35%)。

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2015年加拿大房价还涨得动吗？

 2015年刚到，加拿大房市是否存在泡沫，泡沫到底有多大，再次成为年末的热门话题。

虽然还没有到12月份的最后一天，但加拿大房地产协会（CREA）最新的年度预测显示，2014年加拿大房价将增长6%，至405，500加元（约人民币（6.2198, 0.0050, 0.08%）220万元）。

个别热门城市涨幅惊人，温哥华的房产均价早已超过80万加元，多伦多房产均价达55万加元，卡尔加里均价达46万加元。而根据Teranet National Bank房价指数，过去五年加拿大房价累计已上涨了27.2%。

但与之对应的，加拿大央行（Bank of Canada）的2014年下半年金融系统评估报告表达了对房产市场的担忧。央行认为，目前加拿大的房价已经被高估10%至30%，给购房者带来了巨大的房贷压力，也成为当前加拿大经济面临的最大风险。

如果从经济的角度分析，推动房价上涨的因素，主要是收入、就业、利率、住房供应和人口增长几个方面。

过去几年加拿大房市上扬，超低利率是主要推手。加拿大央行维持1%的基准利率已超过4年之久。

人们付更高价格买房，而不考虑自己的收入，“一不小心”就贷多了。但过高的家庭债务水准(相对于可支配收入)使得房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。

央行报告显示，目前大约12%的加拿大家庭处于严重负债水平，其债务/收入比高达250%。

考虑到加拿大目前的通胀率为2.4%，创2012年3月以来最大升幅，一旦利率恢复正常化，还款压力上扬，而薪资与其他收入又不可能突增，这种对立必将对房市产生重大冲击。

住房供应量和人口增长情况则是供求关系的两端。假设2015年加拿大将接受26万到28.5万个新移民，而住宅开工率预计为18.49万套（根据加拿大按揭房屋公司CMHC的预测数据），那么新移民的涌入的确可以给房产市场带来促进作用。

但这里面有个问题：高企的房价即便对于部分富有的新移民而言也已是天价，这些新来者中有多少能转化成有切实消费能力的购房者，来消化这些新建房？

而且，新移民主要登陆在大城市及经济中心，比如大多伦多和大温哥华地区，这些地区有可能呈现一定程度的“供不应求”，但在其他地区，房市表现已明显呆滞。

仍然以CREA的数据进行分析。虽然全加2014年的房屋交易量增幅预计将达到5.1%，但列入统计的10个省中，有4个省录得年度跌幅，1个省持平，另2个省增幅仅为0.8%和1.8%，真正对全国增幅起贡献的，其实只是BC省（14.5%），阿尔伯达省（9.3%），安大略省（3.6%）。

而从价格方面来说，虽然全国的涨幅达到6%，但仍有2个省（新斯科舍省、新不伦瑞克省）录得跌幅，领跑的也仍然是安大略省（6.3%）、BC省（5.2%）和阿尔伯达省（5.0%）而已。

再以安大略省为例。虽然大多伦多地区和哈密尔顿市行情火爆，但是只要过了东部边界，行情立刻走低，渥太华贵为首都，也摆脱不了库存过多、销售疲软的态势。

一直以来，这种地区差距都存在于加拿大房产市场，只是近几年，因为各地经济环境、发展潜力、人口增长预测等因素的差异，被进一步放大了而已。相比大城市，郊区、小城镇事实上找不到房价上涨的强有力支撑，因而也并不存在普遍性的狂热。

经历过上次加拿大房市风暴的业主，有句意味深长的评价：“房价怎么涨上来的，就有可能怎么跌回去。”

再看看加拿大历史上曾经历过的房市风暴。80年代初和90年代初，房产价格快速上涨，媒体大量报道人们对房地产的各种痴迷，那些没抢到房、错过了买入机会的人捶胸顿足，后悔得无以言表。这些都是资产泡沫化的典型特征，而结局无一例外都是深幅回调。

一些曾经历过上次风潮的“老业主”冷眼旁观这几年的房市，有句意味深长的评价：“房价怎么涨上来的，就有可能怎么跌回去。”这跟咱们中国人说的“出来混，总归要还的”，倒是有异曲同工之妙。

不过，来自实体经济方面的乐观预计或许是对加拿大房市的一个支撑。虽然加拿大的出口以能源业产品为主，但2014年有所转折，非能源产品出口增加，预计2015年这一趋势还将继续。

如果加拿大GDP在2015上涨2.5%，就业率及工资水平呈现良好的发展态势，那么将对整个房产市场起到积极的推动作用。但如果实体经济得不到持续改善，则房地产泡沫危机将明显化，住房市场冷却与衰退速度之快，或达到20年来前所未有的程度。

以能源重镇卡尔加里为例。石油业的蓬勃发展吸引了很多人来到这里，从而刺激了对房屋的需求，然而，现在原油价格已经比今年夏季下跌了大约四成，对当地的就业也产生了一定的冲击，预计新的一年里更多的人将持等待观望态度，而不是急着下单。

另一个常被房市乐观主义者强调的外部支撑因素则是海外投资者尤其是亚洲投资者的避险需求。

对很多投资者而言，在温哥华或多伦多购置一处房产，是一种“保险”而非单纯的投资，目的是用来抵御本国或有的金融风险，做全球范畴的资产配置。不过这种趋势也越来越多地引起了当地民众及政府的不满，未来政策制定者可能会采取更多“挤泡沫”的步骤，让市场逐渐失去动力。

如果用一个词语来形容加拿大房市，“参差不齐”可能比“形势一片大好”更合适，而“软着陆”或许是政府与民众乐见的最佳结局。

在决定投资或者投机加拿大房市之前，城市规模、就业情况、居民收入、金融环境，甚至全球经济的异动，都值得购房者深入研究，细细琢磨。

 

 

想在温哥华买房？年薪得有14万加元才行

加拿大职业网站Workopolis发表一项分析，指出在多伦多置业，每年的收入需113,009加元才能负担得来。

资料来源：加拿大职业网站Workopolis

这次的分析包括了全国10个主要城市，多伦多所需要的入为第二高。高踞榜首的是温哥华，当地的人需要147,023加元的年收入，才有足够的负担能力。其余大部分城市需要的入息介于7万多加元至8万多加元，但温尼辟及哈利法克斯的人以稍低于6万加元的收入，也有能力供楼。

根据统计资料，2010年加拿大家庭的中位收入是76,000加元。由于可见，对于本国大城市的家庭来说，居者有其屋其实不是太难达到的目标，但多伦多及温哥华则例外。

这次的分析以多伦多房贷经纪威廉斯(Adrian Williams)的意见为依据，设定首期10%，亦即是房贷相等于屋价的90%，而还本期及房贷利息分别定为25年及2.99%。他指出，在计算所需的收入方面，除了首期比率及利率等方面的资料外，还要包括公用服务的开支及有关的税款，以及最重要的屋价。

房价经常波动，不过，该网站指出，这次研究引用加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)的各地平均屋价数据，适用于去年12月底。此外，有关的计算也包括至少100加元的公用服务费用，和由威廉斯提供的各地物业税。

按以上设定，多伦多平均房价是587,505加元，以首期10%计算，每月房贷还款是2,560加元，再加上354加元的物业税及公用服务开支，所需要的年薪达到113,009加元，乃是各大城市中的次高。

最高的则是温哥华，根据该网站的分析，温哥华房价是819,336加元，每月的房贷还款额高达3,570加元，比多伦多整整多了1,000加元有多，而需要的收入也相应增加至147,023加元。

值得留意的是，按照威廉斯所提供的物业税资料，温哥华的平均屋价虽比多伦多高出近40%，但物业税反而较低，只是251加元，少约100加元。

排第三位是正受低油价打击的卡尔加里。这个地产市场去年表现不俗，屋价录得显著的升幅，至年底时的平均屋价是465,047加元，每月的房贷还款额为2,026加元，需要的收入为88,578加元。

根据这次分析的结果，在渥太华、沙斯卡通、爱蒙顿及里贾纳这4个城市居住的人，只要家庭收入达到全国的中位数，便有能力置业，因为需要年收入只是介于稍逾72,000加元，至略为低于75,000加元之间。温尼辟及哈利法克斯的平均屋价不足多伦多的一半，所以要求的收入也相对低许多，分别是58,235加元及56,929加元。

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加拿大房产健康依旧 市场风险被高估

与加拿大房产市场相关的政策变化一直以来都牢牢牵动着人们的心， 毕竟房屋买卖对于很多人来说是一辈子最大金额的交易，大家都想将风险降到最低，在买卖过程中获得最大的获利。

据最近新闻报道，多伦多的房贷政策将会有所调整。听到这一消息，许多买家都开始疑虑加拿大房产市场的情况，担忧自己的投资和购买计划将有所影响，害怕往后的房地产市场是否会变得不如现在。但对于多伦多房产市场未来几年的大环境，许多专家都表示了积极的态度。

上月底Canada Mortgage and Housing Corporation在系统调查加拿大八个主要城市（多伦多，温哥华，卡尔加里，埃德蒙顿，渥太华，蒙特利尔，魁北克市和哈利法克斯）的房地产市场后表示，加拿大的房地产市场并没有在泡沫区域，将来遇到低迷期的“风险也很小”。

但有些经济学家反驳说，这种基于“向后看”所得出的积极评价并不可靠。CMHC首席经济学家鲍勃·杜根说道：“这种“向后看”的分析，就如同驾驶在高速路上，您却只看后视镜一样的危险。人们不能假定未来的市场发展总是会和过去一样。”

CMHC新的房价分析和评估框架，旨在延长调查研究时间，并更多的研究到加拿大其他城市的社区，使得能够更全面的评估房屋价格与四种风险因素的关系：需求过热，价格增速，过高估价（定价）及过多建设。

研究发现，总体而言，加拿大房地市场依旧比较健康，不少城市的房产市场风险有被高估的现象。

“高估风险最明显的是蒙特利尔和魁北克省，但趋势正在改善。高估风险的问题也存在于多伦多，卡尔加里和哈利法克斯，这些城市的市场并没有人们所说的过热或加速状况”。

对于多伦多的风险高估主要归结于平均收入和平均房价之间的差距，但对于总体的报告，综合各方面因素来说，这并不是唯一的研究对象。

虽然联邦住房机构的确也曾对多伦多和蒙特利尔发出了“忠告”，提到：“公寓在建单 位数目在其中心地段过多。相对于人口结构，多伦多房产数量的水平接近历史峰值，房产“库存”需要管理。这种过度建设仍然是这两个市场中存在的最大风险，开 发商需要从中找到适当平衡，在开发新项目之前要非常谨慎的衡量其他已建未售的公寓数量等信息。”

但是报告同时也继续指出多伦多已建成的房屋且尚未售出公寓数量，以及出租空置率“均低于其历史平均水平。” 对公寓市场研究的Urbanation公司高级副总裁肖恩·希尔德布兰德说，目前大约有16,210未售出的房屋在整个大多伦多地区的销售。这是从2013年春季在开发商加紧了大幅折扣、现金返还等优惠措施来缓解积压到现在纪录的低点。未售出的公寓数量仅今年第三季度就下降了11% 。现在整个GTA的Condo市场，空置及在建阶段的预售都能达到84％，这一数字也是创纪录的新高。

此外，自2013年开始，房价增长已经放缓，再加上25至35岁首次购房的年轻人收入在不断增加，都支撑着如今的多伦多市场，也使得市场出现近些年出现较大波动风险的可能降低。

下面一起来看几张代表性的图，看看大多地区房屋销售情况的近些年走势，从中来预测一下未来的情况。

房屋月总销售量

房屋月新增销售量

每月活动量

房屋成交平均价格

每月房屋成交平均所需天数

从上面五张图就能看出，每年的房地产市场有一定的规律可循，对比过去几年，2014年大多地区的房地产市场表现出了强大的买家市场，其每月房屋成交平均所需天数相对较少，买家活跃度高。其他各项数据都近些年的数据之内，对于年年涨的房价，也都是处于较为合理的增长范围，人们口中的房产泡沫相应来说还未到令人可怕的阶段。总体情况非常健康，依旧适合投资和买卖。

此外， CMHC在研究了房价相对于潜在的人口和经济影响（如失业率和利率）后，得出了加拿大最受关注和争议的温哥华房产市场处于“低风险”的结论。这一结果虽然让不少人感到吃惊，但CMHC发现，温哥华房价一直受到得到“个人可支配收入和长期的人口增长” 的支持，这都有效帮助了这座城市降低了市场风险。

报告中加拿大房地产市场 “热门Top 3” 之中的卡尔加里（其余为多伦多和温哥华），也被评为低风险。

尽管报告显示加拿大市场风险不高，但市场依旧不断发来“混合信号”，让我们认识到房产市场的迅速加温。全国各地2010年以来供给和需求已经在很大程度上平衡，平均房价已经上涨 6.9％ （1.9平均率通货膨胀高出3倍）。

总之，投资买卖房产需谨慎，不论对市场有多少信心，在确定进入市场后，都有必要寻求专业房产经纪的帮助，在交易过程中也谨记做到让自己的风险降到最低、利益获得最大。

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