Tag: 澳大利亚

聯邦政府2015年6月18日正式公布澳洲北部發展白皮書，將斥資50億澳元澳洲北部將被打造為經濟重地,澳北地區將成為未來亞洲的“飯碗“。凱恩斯則是澳洲北部第壹大城市,是澳洲通往亞洲的門護。

－ AQUIS綜合度假賭場82億澳蔽。比澳門威尼斯人賭場投資大2.5倍，南半球最豪華最大的賭場度假村。
－凱恩斯中央商務區世界級NOVA開發項目4.5億澳蔽。
－翡翠山風電場（MountEmeraldWind Farm）4億澳蔽。
－凱恩斯植物員開發項目2億澳蔽。
－橋治敦綜合農業項目審批20億澳蔽。
－鉑爾曼酒店出售升級1億澳蔽。
－凱恩斯國際機場重建10億澳蔽。
－凱恩斯醫院升級4.55億澳蔽。
－2015年6月底4500萬澳元投資的大型水上樂員動工，距離金色湖畔項目僅4公裏。
－壹條由悉尼開始，貫穿布裏斯班，皮爾煤礦至凱恩斯的鐵路線已備印度公司中標，總投資額220億澳蔽。

布裏斯班和凱恩斯哪個房價高？與澳洲其他城市投資相比，凱恩斯是澳洲東北部人口增長最快的地區,是澳洲繼悉尼後第二大國際旅遊人口最多的城市，凱恩斯每年接待超過500萬遊客，每天約有26600外來人入住凱恩斯。

－凱恩斯房地產銷售價格記錄顯示，2014年12月以前的12個月增長了18.8%。
－過去壹年記錄的租金增長了5%。
－過去三年的平均空置率只有1.7%。

凱恩斯的出租空置率（1.7%）顯著低於大多數澳大利亞城市。布裏斯班為3.5%，悉尼為1.8%，墨爾本為3.9%，湯斯維爾為4.8%，麥基為8.4%。

－比較其它城市的房價，金色湖畔的性價比絕對占有優勢:高品質，中低價位，並且環境不可再造，稀有物業資源。
－比較澳洲其它城市的房價，凱恩斯僅僅是投資時鐘的早晨7點鐘，從早晨7點到中午12的投資上升空間來講，凱恩斯房產的增值空間是巨大的。

澳洲頂級經濟師預料未來的五年，澳洲經濟發展最快的城市就是凱恩斯，請您不要錯過這壹絕好的賺錢機會，投資金色湖畔，必是妳全球置業的明智首選！！

海外人士7月1日後不再享有澳洲印花稅減免優惠。

2017年7月1日之後，在維多利亞州購房任何人將不再享有印花稅的減免，包括海外人士、澳洲公民、永居簽證PR持有者。新政實施以後海外人士將不再享有原有的5%的印花稅減免，購買期房需要支付12.5%左右的稅，購買成本將上升不少。
維多利亞州

新南威爾士洲
海外人士額外印花稅翻倍
新洲從2016年6月21 日開始對海外人士征收4%的額外印花稅，現在新南威爾士州政府有了新計劃，計劃向海外房產投資者收取更高的費用以及稅費，並以此來籌集幾十億資金、用來幫助澳洲本地的首次置業人士。
此次計劃中外國投資者附加稅（Foreign Investor Surcharge Duty）將從4%大幅增長到8%，並從7月1日開始實施。每年繳納的土地稅也會有所調整，將從0.75%調至2%。

昆士蘭州
海外人士額外印花稅維持3%不變
昆士蘭州從2016年10月1日開始向海外人士征收3%額外印花稅，目前暫無其他加稅消息。不出意外的話昆州壹般會在新洲和維州新政出臺之後做相應調整。

澳大利亞政府公布的聯邦預算宣布，對於海外人士置業，具體新規主要有3條：
1. 房地產開發商出售給海外購房者的配額須限制在總房屋數量的50%以內，該規則自2017年5月9日開始生效並被要求執行；
2. 對於每年空置6個月以上的房產，澳大利亞政府將實施新政稅收，但這壹規定並非適用所有人，只適用今年5月9日後提出申請的購房者；
3. 從2017年7月1日開始，海外人士的申請費將提高10個百分點，這些稅費除了用於資助壹些基礎設施中心的建設維護外，還將加用於支持政部門從事對外國投資的審查工作。
聯邦政府

我們可以友由以上得出結論：澳洲政府上調印花稅旨在維持房價的合理增長、抑制由於市場過熱而導致的房價虛高、從而保證投資者獲得穩定且較高的投資回報，此舉是在保護投資者的利益。各大州接二連三上調印花稅，可以說明澳洲，甚至整個海外房市仍然被十分持續看好。但對於投資者而言凡事還是要趕在之前，以便獲取更多收益回報。

2017年7月1日之后，澳洲首次置业印花税减免政策有所调整，从之前的55万以下全免调整到65万以下全免，65万-80万部分减免印花税。本次调整同时适用于新房、二手房。

自从去年7月澳洲印花税减免的房价门槛提高后，先后有至少5400名置业者涌入大悉尼房地产市场、并购置到了第一套房。

虽然目前要完全扭转悉尼的房屋可负担性问题还很困难，但是事实证明我们正在往努力前进，至少在改变首次置业买房难的问题上，我们正在努力。

至于为何不将改革进行到底， 澳洲房屋协会(HIA) 称他们正在计划草案要将首次置业印花税减免的房价区间继续扩大。

 
澳洲房屋协会执行总裁David Bare表示目前新的印花税减免政策是远远不够的，因为最高只包含到$85万的房子。
因为$85万还没到西悉尼的独立屋中价位，所以并不能帮助首次购房者买到中价位的房子。

即使从去年十月开始悉尼房价已经发放慢了增长速度，但是目前独立屋中价位依旧徘徊在88.4万左右。
 
有更多的首次置业者走进市场是一个好事，代表着我们的市场越来越健康了。

Bare说新州政府一直在努力，期望有效解决房屋可负担性问题，但实际上政府的苛政杂税占据了房价的40%。

 
悉尼内城区只增加了少量的首次置业者。 Darlinghurst和Woolloomooloo自去年7月只新增了29位首次置业买家、Randwick 和NewTown地区分别只新增了9位和12位首次置业买家、Paddington地区只新增了12位买，而在印花税新政实行之前这里事实上没有一位首次置业买家。

虽然增加的大多数首次置业买家都来源于悉尼外城区，但减免的目的就是为了解决首次置业者进入市场问题。
 
因为房价被高估、许多工作机会被转移到悉尼圈外，导致很多首次置业买家买不起内城去房子。
如果房屋供给量短时间内不能提高的话，除了对原有的政府规划进行改革， 新政政府还有可能通过控制人口的快速增长来在宏观经济层面上改善房屋所有权和可负担性问题。

受地價增長影響，布裏斯班各區房價從1986年至今已經增長了近299%。

從房價增長率而言，布裏斯班增長率要高於澳洲其8個首府城市的平均值、僅次於悉尼。
 
但昆州房價從2009年起至今幾乎沒有發生什麼變化。東南部以外的地區房價卻有所下降。

布裏斯班房價增長大部分發生在兩個時期：其中壹次在1987年至1992年間、還有壹次在2001年至2009年。

從2007年至今昆州12個地方政府區域的房價增長很十分兄猛，其中11個位於昆州東南部，其中房價增長最多的是布裏斯班。

昆州的房屋可負擔性衡量標準主要是收入與房價的比例。而報告作者發現房屋可負擔性從20世紀80年代開始猛降，但是從2010年開始，這個指數又開始穩定起來。

過去5年對很多普通工薪階層家庭來說，昆州的房屋可負擔性問題有所改善，不論是從房租的角度，還是從房貸還款的角度。

但是昆州各地的房屋可負擔性情況還是大有不同。

就房租和房價與收入的比例來說，黃金海岸、陽光海岸和Wide Bay是最不可負擔的地方。昆州中部和Mackay是可負擔性最高的地方。

但是國際研究顯示昆州的住房相對來說還是不可負擔。

國際住房可負擔性調查發現：布裏斯班的城市住房可負擔性比新加坡、加拿大（除多倫多和溫哥華之外）、愛爾蘭、美國（邁阿密、加利福尼亞幾座城市和火奴魯魯）和日本的可負擔性低。

Toowoomba、Bundaberg、凱恩斯、布裏斯班、Fraser Coast、黃金海岸和陽光海岸都是嚴重不可負擔的住房市場。

在昆州17.4%的業主要將工資的30%以上用在住房上。

對年輕人及低收入群體來說住房可負擔性問題是最亟待解抉的問題。逾三分之壹的低收入家庭都受到了租房的壓力。

報告作者還指出首付是阻礙居民買房的最大障礙，而不是房貸還款。

過去50年收入和房屋首付之間的差距也越來越大。

壹般情況而言布裏斯班家庭需要1.1年的收入才能攢下20%的首付。15年前布裏斯班家庭攢下首付只需要0.7年。

越來越多年輕人、家庭和夫妻開始選擇住在聯排別墅和公寓。而年紀大的人往往願意住在別墅內。

昆州人的房屋所有權在年輕人群體中比例下降趨勢最為明顯。

報告作者表示政府力量和政策調整將給住房市場帶去很大的影響。

昆州住房廳長麥克先生（Mick de Brenni）表示，政府已經設立了住房研究聯盟，將針對何謂可負擔性的住房這壹問題進行細致入微的專業研究。

“最終，這是壹個需要在聯邦政府層面斡旋並解抉的全國性問題。”

澳洲最佳生活方式区排名：布里斯班各区房价低生活品质好。

清盘率通常可作为价格走势的领先指标，据2017年11月澳方拍卖数据显示：悉尼注册拍卖总数952，清盘率达66%；墨尔本注册拍卖总数为182，清盘率达77%；布里斯班注册拍卖总数为125，清盘率为43%。

在全澳拥有最佳生活方式的区购房将需要731000至2615000澳元。

据澳洲房地产网消息，全澳拥有最佳生活方式的十大区中，布里斯班独占七个，这些地方阳光明媚，不仅靠近海滩，而且拥有其它良好的关键生活方式因素。

维州的St Kilda West居全国最佳生活方式区之首，其次是South Brisbane丶Dutton Park丶Spring Hilland丶Kangaroo Point。

St Kilda West的房价也最高，独立房中位价高达2,615,000澳元，而布里斯班的Corinda的中位价最低，为731000澳元。

对拥有最佳生活方式之区的分析，是对各区根据一些因素进行排名，包括靠近海滩或河流丶学校丶公园以及到最近的市中心的驱车时间。澳洲统计局（ABS）的2016位置数据库被用于计算每个区与主要生活方式如公园或教育设施等的距离。市中心不在被分析之列。

独立房中位价从房地产数据公司Corelogic获得，为截止到2017年8月31日的12个月。

根据REA集团首席经济学家Nerida Conisbee称，全国榜单显示了一些区过去可能被买家忽视，但实际都不错。

她说：“你不一定要付出代价才能获得好的生活方式，只要你淮备离开悉尼丶墨尔本一定距离。”

人口的增长和就业机会不足使布里斯班因实惠的房价，比墨尔本和悉尼有更多的区入选生活方式最佳地区榜单。

Conisbee说：“布里斯班符合很多的条件，其基础设施很好，相对来说比较便利，有很多好的生活方式因素。但目前没有工作的增加，确实限制了房价的变化。”

她说：“人们喜欢绿地和散步的地方。通常很多公园都可以散步，这是另一个重要的事情。如果你不必开车，你可以四处走走，那么这个地区会变得更具吸引力，而且靠近一所好学校，或许多好学校，使得一个地区更具吸引力。”

在这些拥有良好生活方式的区，大多数独立房靠近公园，有趣的是这里提供的不仅仅是锻炼或溜狗的地方。

分析结果显示布里斯班占据榜首，而各州数据各不相同。各州位列第一的区如下，新州为Kirribilli，堪培拉为Barton，南澳为North Brighton，塔州为霍巴特，维州为St Kilda West，昆士兰为South Brisbane。

今天居外網給大家帶來的是職業海外投資回報率之澳洲房產。

近十年來越來越多的中國人為接受國際教育、拓展海外事業等原因走出國門，成為“全球公民”。

而在這些中國人中的絕大部分人是中國高凈值人群。2016年中國大陸地區總資產千萬以上的高凈值人群數量已達134萬，存款和不動產（房產）投資是他們最主要的投資理財方式，其中有接近壹半的人將海外房地產投資作為主要標的——他們甚至都不用走出國門就可以將投資海外房地產作為資產避險和保值的壹種手段。

購買房產其實是壹種投資行為因此在選擇投資房產時不僅要註重房子的質量而且更重要的是房產的價值。那麽要投資什麽樣的房產才是明智之舉呢？相信這是許多投資者最關心的問題。專家建議關鍵就在於計算房產投資的回報率。

投資回報率

壹般分為兩種方式，第1個計算公式適用於壹次性付款購房者而第2個計算公式更適用於按揭貸款購房者。具體計算方式是：

1.投資回報率＝每月租金收益×12/購房總價；

2.投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款）。

範例A：

三年前王女士購買墨爾本東南區壹套三房二衛 townhouse，總價 $78萬，月租金$2730/月，那麽王女士的投資回報率可為：

壹次性付款成交：投資回報率4.2%

同樣的房子，如果王女士采用了按揭貸款的方式，首期房款為20%為$15.6萬澳元、貸款30年、利率4%，期房時間內(是指在房子簽署合同之後到交房之前的這段時間)，澳洲是不用付房貸的所以交房才開始付房貸，所以期房時間的按揭款為$0（在澳洲簽完房產合同是不需要還貸款，貸款是在交房之後才開始需要還貸，這點和中國不太壹樣）。

貸款買購房首付20%：投資回報率為5%

範例B

今年張先生購買墨爾本東南區壹套五房三衛townhouse，總價為$103.8萬澳幣，月租金$3900澳幣/每月，那麽張先生的投資回報率為：

壹次性付款成交：回報率為4.5%

貸款購房首付20%：投資回報率為6.7%

而在房子升值上面

假設您購買壹套價值$50澳幣的房產，每年的升值比例是10%，在房子交房的時候，其實房子已經從市場價$50萬澳幣漲到了$60萬而妳的投資回報率在2年的時間已經達到了63%。

以此類推在交房後5年妳的房子可能已經將近翻倍了。

澳洲吸引著全世界越來越多人絡繹不絕來到這個地方購置房產投資。不投資的錢通過通貨膨脹只能無止境的縮水。

對於不是做大投資生意的大眾華人居民這是壹條非常合理而又不存在股票期貨等高風險的非常適合家庭操作的投資。

所以找到有能力的中介，買到好的開發商的好項目收益其實是遠遠超出這個數字的。

澳洲留學生買房的話可以購買什麽樣的房產？

在澳洲買房的外國人可分為三種：持有澳洲永久居留權的外國人（即澳洲永久居民），持有澳洲長期簽證的外國人（即澳洲臨時居民）和外國居民（包括持旅遊簽等短期簽證的和沒有澳洲簽證的外國人）。

根據法律規定澳洲臨時居民是指以下兩種人：

持有允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上的簽證的，不管申請買房時簽證實際還剩下多長時間；
居住在澳洲已經遞交永居申請，現持過橋簽證等待永居申請結果的。

因此大部分澳洲留學生買房是可以的——符合澳洲臨時居民身份的，可以購買空地用於建房，可以購買新房和樓花用於自住和出租，可以購買二手房用來自住。

購買新開發的公寓和樓花，很多開發商會持有“新建住宅豁免申請證明”（new dwelling exemption certificate），因此買方不需要再單獨申請FIRB。請在買房時與開發商確認壹下。

購買二手房時基本都是需要單獨申請FIRB批準的。

什麽是FIRB以及FIRB怎麽申請？

“FIRB” 是澳大利亞外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board )的簡稱。留學生在購買二手房時，合同上應加入“Subject to FIRB”條款，即如果FIRB申請未通過合同自動終止，已付的押金應退回。

購買100萬澳幣以下房產的，FIRB的申請費為$5500；購買100萬以上200萬以下房產的，申請費為$11100；購買200萬以上300萬以下房產的， 申請費為$22300。其他房價區間的申請費用，以及對申請費的調整更新，請查詢FIRB官網。壹般來說FIRB可由買方的過戶律師代為申請，耗時約兩周到壹個月，具體期限取決於FIRB案件量。

澳洲留學生買房購買二手房應該註意的幾點法律問題：

必須要申請FIRB批準；
該二手房必須要作為其在澳洲的主要居所；
不得出租或分租該二手房；
在停止使用該房產為其主要居所或者簽證到期後的3個月內必須出售該房產。

最近澳洲的養老金機構Industry Super Australia的壹份報告中建議，澳洲留學生買房應當被禁止允許！

以現在的規矩來說，海外人士在澳洲購房是被政府勒令禁止的行為，但是如果妳是暫居人士，比如說國際留學生，是允許在澳洲購房的，並且需要在離開前的三個月內賣掉購買的房產。

這就讓海外投資者找到了漏洞，輕而易舉地能在澳洲買房。

雖然澳洲政府目前正在大力打擊海外房產投資者，但ISA則認為政府所打擊的角度有問題。

並且指出現在澳洲房產價格的不斷攀升，還是歸功於這些海外投資者。

Stephen Anthony，來自ISA的經濟學家，表示唯壹的解決方案就是禁止所有海外人士在澳洲購買現有房產，只允許他們購買全新房產。

“這將引導所有海外投資人士投資全新的住宅房以擴大供應。”他在報告中指出， “海外資金註入建造新公寓對本地房產市場來說是好事，但如果是購買現有物業，往往只會加劇房產泡沫。”

從2013年開始，國際留學生的數量大大增加，單2016-2017年就簽發了超過34萬留學生簽證。這與海外投資市場的擴大有著密切的關系。

2008-2009年度有大約10億的資金流入澳洲房產市場，而2015-2016則有超過320億！

ISA同時也建議政府為海外人士提供工作，條件就是他們願意在非熱門房產區域定居，這樣也可以緩解房價飆升。

目前政府也實施推出壹個新的稅項，專門針對海外人士在購買房產後空置的情況，將會每年收取壹個“空置稅”。

小編也只能呵呵了，澳洲留學生買房怎麽了？留學生貢獻這麽多錢給澳洲的教育業和服務業，他們咋不記得？花對付留學生的腦子哪去發展經濟，澳洲早就不是大農村了吧······