Tag: 纽约买房

2015年第四季度曼哈顿房产销售报告

道格拉斯房产公司（Douglas Elliman）每年都会发布关于美国纽约市曼哈顿区的房产销售情况的季度报告。其2015年第四季度的报告显示，该区房产销售的中位价已高达1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飙升了17.3％。此次暴涨甚至打破了雷曼破产前的最高记录——2008年第二季度的1,025,000美元。新开发区的房产销售中位数猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位价也上升 8.1％至960,000美元。这些增长数据表明，需求普遍推动价格上涨，曼哈顿的房地产市场正处于健康状态。

第四季度房产销售量同比也有所增加，从2014年的2,718套上升至2,973套。房产在市天数从105下降到82，同比去年要加快23天，这意味着交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房产全部出售所需要的时间指标，同比加快，从去年的5.5个月缩短至5.1个月，这表明，房产出售速度较快，没有过多存货。

在新房销售中，价格在100万至300万美元之间的占 49.8%，中位价为1,789,054美元；超过$300万美元占34.6％；低于100万美元的占15.6％。公寓市场显示，最受买家欢迎的是1房公寓（36.2％），中位价为1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位价为1,975,000美元。每平方英尺均价已从1,552美元上升至 1,959美元，同比涨幅高达 26.2％。

报告显示，总体而言，市场正处于良好的状态：交易量增加，新房和二手房中位价均上升，在市天数缩短——意味着房产销售速度加快，吸收率更低——意味着虽然市场供应量增加，但交易量也在增加。

所有这些数据都指向一个事实，即2015年第四季度曼哈顿市场表现非常好，正处于健康状态。我的团队在1月也看到买家稳步入市，尽管通常这个时候市场发展有所放缓。春节前几个月买房值得考虑，因为以后会有更多买家入市。

 

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如果你多年前在纽约投资了房地产，你知道你的投资增值了多少吗？

如果你期盼纽约房价会得到舒缓，这里有个坏消息。纽约最新的市场报告已出来了，纽约的销售价格已在2015年第四季度创下了历史新高。根据Douglas Elliman自1989年观察的两个数据，平均销售价格和每平方尺均价已打破纪录了。

在曼哈顿的平均房价较上季增长了12％，已达$1,948,221美元，比2014年同期增长了12％ ；中位房价同样的也上涨，报$ 1,150,000美元。房地产评估师，乔纳森·米勒指出最新的数据都比2008年美国次贷危机之前高，不管是在共管公寓（Condo），合作式公寓甚至是高端的期房都比比皆是。此外，销售期也出现前所未有的惊人速度，房子平均在82天内售出，比起2014年同期缩短了20天。 

同时，其他的房地产公司也证实了这些天文数字的数据：从Town Residential、Cocoran和Halstead的数据中也揭示了类似的平均值和中值销售价格，销售价格创纪录均在四个曼哈顿街区：下城，上西城，中城东和中城西。这些街区在这几年内都有很大的改变，许多发展计划正在进行中，例如第二大道地铁线，新下城和哈德逊港口的发展。根据Urban Digs的数据显示：曼哈顿的下城每平方尺均价为$1,248美元，上西城为$1,210美元，中城为$1,743美元。在曼哈顿众多区域中西村、熨斗区和翠贝卡为每平方尺均最贵的地区，这些地区也是最受欢迎的居住环境。

那么什么是这一切的罪魁祸首？

根据Elliman指出期房的市场打破了每平方英尺的平均价格的记录报$2,210美元，成为了房价上涨的推动力，即使价格较高，好的期房炙手可热还是不缺买主。其次，房源短缺一直以来都是问题，比起2015年第三季度下滑了10%，造就了供不应求的现象，这导致价格暴涨。

纽约房地产市场是全美热度最高者之一。居住在这个城市的成本自然也居高不下，哪怕当地经济疲软也不能让其走低。现在民众买房面临一些困境和压力，有的人是因为房价过高、收入低买不起房，有的人是背负债务较多，只好先还债后买房。对于美国多数家庭而言，家庭财富主要体现在住房上，早买房就等于早积累财富。根据美国房地产经纪人协会2015年12月发布的一份调查显示，在租房者中53%的人是因为买不起房子而租房，30%的人是不希望买了房子后自己成为房奴所以租房，而94%的租房者表示他们在未来一定会拥有住房。

目前纽约市3%左右的低空置率，说明了房产市场需求仍然很大，这也是造成房价增幅迅猛的原因。由于2015年房价房租上涨过快，根据StreetEasy预测，纽约市的房产买卖和租赁市场可能在2016年都将放缓，但租金涨幅有大超房价涨幅之势！虽然在纽约市的住房成本仍然很高，但2016年房价房租涨幅双双放缓的趋势，还是安慰了不少有心在纽约置业的买家，以及想继续在纽约好地段租房的租客们的。展望2016年，虽然美国经济增长仍面临诸多不确定性，但其经济基本面仍优于大多数主要经济体，内生增长动力强劲，将继续稳健增长。

 

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从天际线看出纽约房地产在2016年的动向

纽约房地产一直以来都是热门的话题，让我们一起来探索未来的发展和动向。 

纽约未来的天际线变化 

在过去这几年里，纽约的房地产都非常的火热，同时我们也可以看到纽约的天际线出现很大的变化。 在2004年之前，纽约曼哈顿只有28栋700英尺以上的摩天大楼，短短的在这几年期间就增加到47栋。其中包括13栋已完工的、15栋正在建设中和另有19栋是项目提议计划。这些摩天大楼都是以康斗（condo）或商业住宅混用为主，而且也在不同地区的冒起，不管在金融区、熨斗区或中城甚至皇后区的长岛市也是如此。 

图一：玻璃人行天桥、图二：旋转木马、图三：纽约摩天轮

这些摩天大楼改变了纽约的城市风貌和制造了许多就业机会。举例：金融区在911事件后恢复过来，市政府投入了很多资金和人力发展公共社施，这包括：以2700万美元在西侧大道上建玻璃人行天桥、在炮台公园建了1600万美元以海洋为主题的旋转木马、跟着将来会在史德顿岛（Staten Island）北端建大型的摩天轮，可以瞭望到曼哈顿下城的美景。这些美化城市的公共设施为市民带来了许多娱乐和视觉上的享受。 

纽约期房的发展 

在2014年至2015年期间纽约有大量的期房推出市场，这是因为纽约受到许多国际买家的热衷。在众多的期房当中，我们都可以发现开发商都很注重设计。从大楼外表到室内的设计都采用了高档的建材和完美的线条。在格局方面也比一些旧式的康斗来得宽倘，全都应用了开放式的厨房，因为这样可以节省内墙厚度占用的空间。除此以外，大楼里也必定有完善的配套设施如：室内泳池、娱乐和休闲空间、健身房、富丽堂煌的大堂等。这些期房的设计都非常受欢迎，尤其是中国的投资者，这也是因为他们喜爱投资期房的原因之一。 

曼哈顿期房的价格都处于在200万美元以上（1卧），这些期房多数都分布在下城，熨斗区，高线公园旁和中城。由于期房的价格受到纽约政府的管治，开发商必需得到政府批核才可调整，不但如此购买价格也没有可谈判的空间。在2016年，投资者会持续有很多在期房上的选择和机会。 

图一：5 Beakman、图二：30 Park Place

魅力城市的扩张 

纽约政府为了刺激房地产，在过去这几年推出了奖励计划给开发商，让他们能够发展土地和制造就业机会。除了在曼哈顿，纽约有很多区域也因为这几年房地产的趋势而变得更有潜力，许多开发商都在曼哈顿以外的地区，如皇后区的法拉盛、Long Island City、Forest Hills、Astoria或布鲁克林的Sunset Park、Brooklyn Heights、DUMBO等区开发了许多价格比较低的康斗。在这些区域我们同时也可看到很多项目在进行中。随着这些新开发的楼盘，这些区域也变得非比寻常。

纽约市是国际大都会也是美国人口最密集的城市，这独特的城市有许多魅力。在这里有着带领全世界的经济体系，这包括金融业、时尚业、服务业、艺术和媒体业等，为纽约带来很多的工作机会。不但如此，这里也有很多高等学府和学习机会。许多父母都把小孩送到这来接受优质的教育。由于人量流动力非常的高，这也使租凭市场不断的攀升。许多投资者都看准这市场，希望能够在这优势上取得回报。

2016年纽约房价的走势

美国经过了2008年的次贷风暴后，在2015进入了复苏。纽约的房市也受到外国投资者的推动下播下了种子，我们可在2016 年会看到开花结果的情景，尤其是新下城和中城的发展。除此以外，纽约市政府也极力的打造河边公园的设施，希望民众会有一个舒适的休闲的空间。

纽约房地产未来的发展会持续的迈进。不过由于在过去这几年有太多高端的房地产（500万美元以上）同时在市场上竞争，使得这市场也受到了压力而将进行调整，例如：在公园大道432号，也因为如此开发商把大户型的都分割成小套。相对之下，在50万到500万美元的房子（1卧至2卧）都受到投资者的青睐。我相信这些价格会在2016年保持平稳水平。在众多的地区中，皇后区的房地产备受瞩目，因为许多卖家都从曼哈顿或布鲁克林转战到价格比较低的区域。举个例子：位于法拉盛的天景豪苑的第二期计划在2015年11月期间推出市场，短短在一周内就卖出了价值8500万美元的房子。天景豪苑的第二期计划一共有258户价格从49万美元到200万美元之间。因为受到了中国人的推崇，这新楼盘改写了法拉盛甚至皇后区的房市历史。

 

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纽约买房新局势：拒绝地铁拥挤 需有座位

在上下班期间地铁车厢内是否有座位可坐，已成为纽约客选择居住社区和考虑通勤方便问题的时候加入考虑的因素，有些纽约客开始想搬离拥挤地铁站的社区。根据大都会运输署(MTA)的数据，位于布鲁克林班森贺、公园坡、贝瑞吉，皇后区森林小丘、法拉盛等社区内的数条地铁线路站点都在上班高峰期有宽松的车厢环境和空置座位。

有些纽约客开始想搬离拥挤地铁站的社区

从皇后区到曼哈顿的M、R线，在高峰期只有59%的满客率，经过的区域有杰克森高地、森林小丘、雷哥公园。还有从布鲁克林到曼哈顿的地铁R线坐满率只有57%。由于有些在慢车上赶时间的乘客为了节省时间，会在中途转快车，譬如部分R线乘客会在布鲁克林59街站转N线或36街站转D线，所以流失在R线上的客人转到其它线路上。

纽约早晚上下班高峰期，一些线路的客流量相当大，但也有部分线路站点空间宽裕。MTA的数据显示，纽约地铁每天服务800多万人次，形形色色的乘客挤满地铁系统，问题也层出不穷。“感觉纽约搭地铁，规划特别差。”留学生表示，“尽量避开高峰期搭地铁，如果旁边坐着一名香水味道可以熏晕的乘客、或跷二郎腿或岔开腿来坐的、或数日不洗澡而身上恶臭难闻的乘客，宁愿站着也不愿意坐下。”

每天早上7时多，从法拉盛缅街搭7号线进入曼哈顿时报广场站，然后转乘B、D线的一名华裔表示，“缅街是终点站，没有位子可以等下一趟车再上，一般都有空位子。”住在R线上的曾女士说，“宁愿搭乘没有那么喧闹和可能有座位的慢车R线，即使不是每次都有座位，但至少没有那么拥挤。”

有华人乘客提到，班森贺区域的站点乘客较少。一住在班森贺数十年的华裔居民，他一般每天早晨8时多在N线Bay Pkwy上车，“班森贺的地铁线路都没有那么喧闹，一般都有空座位，但进入8大道后乘客开始增多。”如果从班森贺的18大道站搭乘D线进入曼哈顿下城的话，他说“班森贺基本都有座位，差不多从71街站之后就没位子了。”

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2015年纽约房市哪些问题值得关注？

在纽约市许多公寓楼的大门背后，充斥着居民们不协调的抱怨声。从Ask Real Estate（房地产答疑）专栏所收到的抱怨信中，我们可以一窥居民们是如何应对生活在拥挤、昂贵的住房中的种种不顺心的。比方说，有个合作公寓的股东被邻居家的老鼠窝吓坏了；有一对父母被禁止将婴儿车推进楼内的电梯；有个租户厨房里的橱柜从墙壁上掉了下来。

有些纽约人就像讨厌房东一样讨厌邻居。合作公寓和共管公寓的管委会要小心了：你们也好不到哪去。

纽约人向专栏提出的问题，不仅取决于他们的个人情况，还取决于当今的重大问题，比如住房成本上升、士绅化、豆腐渣工程。最终，2014年成为了一个一切都在增长的年份，增长的包括房价、租金，以及最重要的——楼盘数量。根据纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)的数据，2014年10月批准建设的单元达到了16700套。

布朗克斯的金斯布里奇——2015年纽约一个值得关注的社区

那么，何种力量将决定大众2015年提出的问题？这取决于你的身份（和居住地）。虽然购房者在新的一年里还将迎来高风险的竞购战，但是纽约市的偏远社区（说的就是你，大广场区[Grand Concourse]）将会有大量寻求廉价住宅的潜在居民——所谓廉价，也只是相对那些令多数普通人可望而不可及的黄金地段而言的。

对于那些已把自家公寓改造成B&B旅店的纽约人，围绕非法住宿的论战可能会趋于白热化。而在这一切之上，市长比尔·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房计划将初具规模；与此同时，本次奥尔巴尼会议(Albany)的立法将给租房者的钱包造成重负。随着我们迈向新的一年，这类改变游戏规则的因素也正在日益迫近。

居民社区：原先的冷门地段将变热

2014年，纽约市公寓的平均售价突破了100万美元（约合人民币623万元），这是一个影响深远的里程碑。随着城市人口的激增，错过了上一轮楼市繁荣期的社区，都见证了房价和楼盘数量的增长。

“当我刚开始创业的时候，布鲁克林还是个替代选项；而现在，它已经成为一个优选地段了，”霍尔斯特德房地产公司(Halstead Property)的首席执行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)说，“我看到皇后区(Queens)正在朝这个方向发展，布朗克斯(Bronx)也不远了。”

根据Citi Habitats提供的数据，在布鲁克林拟于2015年投放市场的6527套新出租屋中，有1442套分布在贝德福德-斯图文森(Bedford-Stuyvesant)、布什维克(Bushwick)和克林顿山(Clinton Hill)。就在不久前，这些社区都还被视为冷门地区。

对于新来的买家，这些变化能够给他们带来新的住房选择。但是对于既有居民而言，这可能意味着他们必须搬走。这点同样适用于De Robertis Pasticceria and Caffe等商铺。这家咖啡馆已经在东村(East Village)持续经营了110个年头，最近刚刚关门歇业。到2015年，联合广场咖啡厅(Union Square Cafe)也可能会结束其在联合广场30年的运营。

“纽约人正逐渐意识到，这一漫长的繁荣期已对我们眼中的经典纽约市容造成了破坏，”历史街区保护委员会(Historic Districts Council)的执行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)说，他同时指出，2015年将是纽约市通过《地标建筑保护法》的50周年。“环顾左右，那些总被我们认为是一成不变的东西，却都在纷纷关门闭户。”

2015年，纽约市长的保障性住房计划将初具规模，该计划要求在未来10年里，修建或保留20万套保障性住房。这一目标的实现取决于一项政策，它要求开发商通过修建保障性住房，来换取在市政府重新规划的社区修建更高、更密集楼盘的资格。至于政府将会如何在这项提案的雏形上添砖加瓦，开发商和保障房倡导者们都在拭目以待。

“我们的目标是修建尽可能多的单元，同时确保这样做能够维持和提高居民社区的健康运转。”城市规划部(Department of City Planning)部长卡尔·魏斯布罗德(Carl Weisbrod)说。

当城市规划部门2015年初提出初步的建议方案时，布鲁克林的东纽约(East New York)地区将被列为试点。随后，重新区划进程就将在该处全市最穷社区之一内展开。而紧随其后的，将是针对皇后区的西法拉盛(Flushing)的提案。

“我们需要做市长希望大家做的事——建造更多住房，”纽约房地产委员会主席史蒂芬·斯皮诺拉(Steven Spinola)说，但是，“如果数据上不可行，如果收回来的租金低于建筑的维护成本，那你就不会这么做了。”

保障房倡导者们则担心，如果重新区划做得不认真，那么居民社区或将迅速士绅化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)发生了什么吧，”城市正义中心(Urban Justice Center)的社区开发项目负责人哈维·艾普斯坦(Harvey Epstein)说，他指的是房价上涨，“我不明白，它怎么就不可能发生在东纽约、布朗克斯或者法拉盛呢。”

买家和卖家：买房依然是一场“硬仗”

现金全款购房者、难以取悦的贷款人、暴涨的价格、匮乏的挂牌信息……这些现实，都困扰着购房者，使找房子的过程让人倍受打击。不幸的是，在新的一年，购房者们可能依旧需要在卖方市场里打拼。

“我们的人口和就业正处于历史高位，并在不断增长。这给租金和房价施加了很大压力，”纽约大学富曼房地产及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任马克·威利斯(Mark Willis)说，“现在没有理由认为这些趋势可能发生改变。”

对于购房者，也不都是坏消息：房价2015年仍将上涨，但步伐可能会从飙涨趋于平缓。“房价不会一味地陡然上涨，”柯克兰集团(Corcoran)的首席执行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)说，“买家都有点疲劳了。”

2015年，寻找新楼盘的买家将会有更多的选择。根据科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的数据，2015年曼哈顿、布鲁克林和皇后区长岛市(Long Island City)新上市的共管公寓预计将增加一倍以上，从2014年的3444套增加到8366套。

但是，只要快速扫一眼日益变化的天际线，我们就能发现一个令人沮丧的现实：那些光鲜亮丽的新大厦，未能提供大部分纽约人买得起的房型。“我们正在修建的房屋，跟我们需要修建的房屋之间存在着脱节，”房地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒表示，“2015年，这一现象会更加明显。”

布朗克斯大广场区或皇后区埃尔姆赫斯特(Elmhurst)的业主们，即将迎来急于寻找下一个未开发市场的买家们的新关注。“你什么时候听到别人谈论过布朗克斯的金斯布里奇(Kingsbridge)？”霍尔斯特德房地产公司的拉米雷斯问，“聪明人正在涌向那里，以实惠的价格买下房子。”

出租房：租金政策可能面临改革

下面这条消息，可以给人带来一线希望：市价房的租金太高了，它们2015年可能涨不了多少。“好消息是，租金不会再涨了，”米勒说，“坏消息是，它们很可能也不会下降。”

新建的房产将给那些财大气粗的租房者提供奢华的居住选择，它们大多位于曼哈顿以外的行政区。根据Citi Habitats的数据，在布鲁克林，预计有6527个新的出租单元，将于2015年投放租赁市场，比曼哈顿3802个单元多出近一倍。

这类开发项目之一，是邓波区(Dumbo)的沃特街(Water Street)60号，一个包含290个单元的出租楼盘，带有24小时门房服务和一个可坐拥曼哈顿景观的屋顶平台。房屋租赁将于下个月开始，两居室的每月房租起价达到了令人瞠目结舌的6018美元（约合人民币3.7万元）。“人们想要体验住在共管公寓的生活，即使他们是租房而不是买房。”Citi Habitats负责新开发项目的董事总经理乔迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)说。

与此同时，居住在近百万套租金管制型公寓里的纽约人应该准备好，于2015年6月在奥尔巴尼放手一搏，那个时候，租金管制法就要到期了。保障房的倡导者们希望看到这样一项规定的撤销——该规定允许业主在租金达到每月2500美元（约合人民币1.6万元）的情况下，取消对空置单元的租金管制。

根据租金指导委员会(Rent Guidelines Board)的数据，在过去20年里，纽约市至少有13.3万个单元因这项规定而变成市价房。政策的支持者表示，如果这一趋势持续下去，租金管制政策会被进一步削弱，从而对市长保留保障房的努力构成阻碍。

“这是我们租户运动生死攸关的时刻，”大都会住宅委员会(Metropolitan Council on Housing)的项目总监伊拉娜·迈尔(Ilana Maier)说，“如果我们现在不能大举强化规定，那么这些政策在十年内都发挥不了作用。”

但是，租金稳定政策的反对者怀疑，在共和党人把持州议会的情况下，2015年将不会是租户运动的分水岭。舍温·贝尔金(Sherwin Belkin)是一名代表业主利益的律师，他说：“业主们认为可以借此机会对租金管制政策做一些亟需的改变。”

其中一项被提议的改变是：要求租金管制型房屋的租户提供收入证明。

Airbnb：租房网站迎来紧要关头

在纽约，任何人不得将多户建筑中的一套没有租户的公寓单间以短于30天的租期出租，这是非法的。然而，几乎每周都有人写信给Ask Real Estate专栏，咨询如何绕开这些规定：如果我交换公寓呢？如果没有书面形式的约定呢？

由于纽约州政府和纽约市政府试图打击不法的旅馆经营者，2015年可能会出台一项规定。而与此同时，房产租赁网站Airbnb将游说政府改变法规。“你会看到，规范这一市场的要求会变得更加迫切。”代表租户的律师塞缪尔·J·希莫尔斯泰因(Samuel J. Himmelstein)说。

要让Airbnb退市，可能没那么容易。最近，昆尼皮亚克大学(Quinnipiac)开展的一项民意调查表明，56％的受访者认为，应该允许纽约人将房间租给陌生人。“我们不想把房子变成旅馆，但是与此同时，人们有时会想把自己的公寓租出去。”霍尔斯特德管理公司(Halstead Management Company)的总裁保罗·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)说。该公司打理着纽约市250处住宅物业。

共管公寓和合作公寓一直在严令整顿，编写警告备忘录，对违规居民罚款。对于租房者来说，打破规则就可能会危及租约。共管公寓正在加强安保措施，要求门卫仔细观察来访者，同时要求居民为来访的客人签署授权表格。这类操作还引起了保险界的关注。

“万一有个通过Airbnb投宿的客人放火了怎么办？”纽约市律师协会(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委员会(Cooperative and Condominium Law Committee)的会长菲利丝·H·韦斯伯格(Phyllis H. Weisberg)问，“谁来赔偿损失？”

不过，随着纽约人日益习惯于共享经济，各处楼盘可能最终也不得不接受它。

“Airbnb将生存下去，”戈特塞根表示，“与其抗拒它，我们不如拥抱它、改善它。”

合作公寓和共管公寓：运营成本短期内不会下降

从物业费到倒卖税，共管公寓和合作公寓的业主经常抱怨，管委会要将他们榨干了。不幸的是，运营建筑的成本在短时期内不会下降分毫。

在接下来几年里，大型住宅楼盘必须遵守第87号本地法(Local Law 87)——该法要求楼盘审核能源使用量，并保持系统以最高效率运行。住宅楼是纽约市最大的温室气体排放源，其排放量占总量的37%。“能源是一大热门话题。楼盘怎样提高能源效率？”管理着超过500处房产的FirstService Residential New York的总裁丹·沃泽尔(Dan Wurtzel)说，“如果运营预算的三分之一来自能源耗费，而现在你可以降低这块成本，那么上涨维护费的压力就减轻了。”

即便这些改进最终会降低长期成本，遵守这条法律可能还是颇具挑战性。此外，2015年是各楼盘停用6号取暖油、改用污染更少的4号油的最后期限。

“谁来支付由此产生的成本呢？”纽约合作公寓和共管公寓委员会(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席马克·J·卢森堡(Marc J. Luxemburg)表示，“这会给许多楼盘带来真真切切的成本。”

虽然也有各种各样的政策鼓励，但许多会采取减免税务、低息贷款或退税的形式。因此，楼盘运营方或许将不得不从估价中征税，或增加维护费，以此打平楼盘运营的初始成本。“你会遇到没人为你提供前期资金的问题，”卢森堡说。

这些，都只是纽约人2015年将会遇到的部分问题。而且，邻居家的儿子在圣诞节收到了新的爵士鼓，你又免不了要头疼了……

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