Tag: 纽约买房

近年来，有很多父母都想把小孩送到美国接受优质的教育。孩子的未来对许多投资房地产的父母来说是一个重要课题，他们都以选择好学区为首要条件，但如何遇到一个好的学校呢？或这和房地产有什么关系呢？外国人能否就读美国（中小学）公立学校吗？

好学区的形成

在2015年，纽约市房产税占了全部所纳税款的42%，而房产税款被分配在制服机构（29.5%）、教育（27.5%）健康与福利（19%）和其他机构（24%）如交通，住房，公园等。由于房产税大多用于所在社区的学校建设，因而学区和房产形成了相辅相成的关系，学区越好房子越贵，房子的升值同时也让学校得到丰富的资金来运作。

在这个房价飞涨的年代，学区房的价格更是水涨船高，如果为了购买好的学区房，用“火拼”这个词都一点不为过。华人买房都很重视学区，可是有的房子虽然看起来离想去的学校很近，可不一定属於这个学区。美国法律规定，任何居住在某一学区内的孩子，都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。市政府或郡政府将辖区划分成不同区块，学区可具体划到每一条街、每一个门牌号，和行政区没有直接关系。

当你在进行看房时，你可向房产经纪提问有关房子的学区号（School District No.），有了这学区号，你可上网收集所属学校的学生出勤率、成绩或名学校排名的报告。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境（包括学生出席率）占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。你可到纽约市政府教育部门网站索取学校品质报告。

 

通过网络查到你孩子可上的学校后便可与学校联系。如果家长为了解决孩子的教育问题而购买学区房的话，一定要针对具体物业地址进行核查，孩子最终只能选择一所学区学校。如果赶上口碑好、排名靠前的学校，最则需要优先排号进入等待。如果当时的学期满额的话，你的孩子将暂时安顿在别的学校直到有空出的学位。

外国人能否就读美国公立学校？

美国公立学校由政府资助，如不是公民或有绿卡身份者，不能就读。唯一的例外是是美国政府主办的公立高中交换学生计划，规定美国公立高中接受国际学生，也就是F1学生，但是学生能够在公立高中学习的时间只有12个月，不能在美国延长居住。公立学校不得接受外国申请者作为独立的学生身份在公立学校长期学习。

此外，美国移民法律不允许持B1或B2旅游签证身份的人在美国K-12中小学注册上学。如果你身边有人说有认识的人的孩子持B1或B2旅游签证，都在美国上公立中小学上学， 你怎么说不可以呢？答案是事实存在的不一定都是合法的。持旅游签证到公立学校读书违反了美国移民法律，将来不但无法转换身份，延长身份，或者调整身份，一旦被发现最严重的后果可能会被递解出境。美国的公立学校学生注册入学时原则上是不查学生身份的，但学校办公室会复印学生的申请资料，包括护照等，所以是有记录的。

根据1982年的Plyler v. Doe案件的判决，非法移民的孩子可以在美国公立中小学上学。公立中小学不能拒绝非法移民的小孩的入学申请。在美国有很多非法移民的小孩都在公立学校上学，可是选择让自己的身份黑了是一条艰辛的路。就算在美国非法移民可以免费上公立小学到高中，他们上大学时很困难，无法申请助学金奖学金，不能在校内打工，即便上完大学，也没法在美国找到合法的工作。

 

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在纽约购房，人们通常会选择公寓或合资房，两者之间有何差异？哪种房产最适合你？本期专栏我会深入探讨这个问题。

公寓弹性大

买公寓类似于买房，你可以得到这套公寓的房契以及与分开的税单。公寓和合资房都各有利弊，这取决于你购买的理由。对于希望弹性多一点的人来说，公寓是很好的选择。买公寓的好处是通常首付金额比买合资房的首付要低。另外，大多数公寓允许业主随意出租，而合资房则不一定，有的租赁政策灵活，有的不允许出租。公寓的月度成本也低于合资房。

对于希望弹性多一点的人来说，公寓是很好的选择

合资房价格低

从某种意义上来说，购买合资房就像买股票，买的是拥有这栋合资房大楼的合作公司的股票。现有房产大约80%是合资房，价格通常比公寓便宜。如果你比较同一地区，相同面积的合资房和公寓，你会发现合资房更负担得起。合资房董事会审查购买者资格时的审核标准有点广。有些可能会调查购买者是否具有攻击性，而有些喜欢注意细节，以保证只有合格的买家购买。

购买合资房另一个优势是，由于合资房大楼一般不允许单间出租或只是短时间不允许，这样减少了很多忧虑。这意味着您将更了解其他业者，不用担心各色各样的人进出大楼。

购买合资房的一个缺点是，一些合资大楼征收一项名为翻转税（flip tax）额外的费用。翻转税可以由买方或卖方支付，取决于合资房买卖期间大楼的政策。买卖合资房时，这可能会带来额外的费用。

购买合资房就像买股票，买的是拥有这栋合资房大楼的合作公司的股票

Kai专业点评

你的购房原理由将决定哪种类型的房产适合你。举个例子，如果你买房是为了送孩子在纽约上学，公寓可能更好。有些合资房不允许父母为孩子购买。另一方面，如果你打算在纽约购买第二套房，希望有更多的隐私，而且不介意合资房董事审核你的个人财政状况并经历一次面试过程，那么合资房可能适合你。另一个例子，如果你买房是作为一种投资，并考虑未来可能会移居纽约，那么公寓将是正确的选择，因为你可以随时决定出租。

购买公寓或合资房没有对错之分，因为每个买家的情况和购买原因各不相同。我通常推荐国际买家购买公寓，因为无论买方决定未来如何处置房产，它都能提供更多的选择。

 

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纽约公共交通是城市的动脉，它不但为市民带来方便，也深入影响着纽约的房地产。在最近这几年里，我们可以看到纽约市的公共交通设施方面有很大的进展，这些项目包括：第二大道地铁线、世界贸易中心交通枢纽、宾州火车站、来往布鲁克林及皇后区的电车和拉瓜迪亚机场。这些大型的项目不但将给社会制造就业机会而且也改变了城市风貌。由于纽约市的土地有限，进行这些大型项目都需耗费多年时间的考量和计划，我们同时也可利用这些项目来评估未来房地产的趋势。

第二大道地铁线

纽约市地铁是全世界最大的捷运公司，它也是世界唯一二十四小时运作的地铁系统。纽约市地铁早在1868年左右建起，当时多数是地面和高架型式。可是高架铁路的缺点日益明显，既过时又吵闹，而且有碍市容，逐渐导致民怨。由于纽约市地面上的房地产发展迅速，土地也越来越值钱所以纽约市地铁慢慢的改建在地底下。

纽约市地铁自19世纪至今历了时代的变迁也不停的发展，成为了纽约地底下的文明。在2007年4月，纽约大都会运输署开始为曼哈顿第二大道地铁线施工。这项工程早在1929年被提出，但是因为美国经济大萧条，此计划被迫取消。在第二次世界大战之后，私人汽车使用比例逐步升高，美国政府对于交通方面的政策转向积极建设公路，而铁路等大众运输建设便被搁置。

今天，第二大道地铁线分为四期，截至2015年12月，第一期工程仍会按原计划在2016年12月开幕。第二大道地铁线穿梭曼哈顿第125街和下城的金融区之间，因为沿线社区长期受到公共交通的缺陷而不太受市民喜欢，所以房价都比别的区域便宜。不过，这地铁线不但会为一带的房地产变得更有价值而且也提高那里的商业机会或吸引开发商。

有很多购房者选择搬移到东区的原因是希望住到价格合理和更大的房子（两卧或以上），他们都是一些有小孩的家庭。东区有很多好学区和宁静的城市生活，非常适合小孩成长。

世界贸易中心交通枢纽

花了十年的计划和建设，世界贸易中心交通枢纽终于在今年的三月投入服务。这座由西班牙设计师圣地亚哥·卡拉特拉瓦（Santiago Calatrava）设计的纽约新交通枢纽在世贸中心遗址废墟上拔地而起。它就像一只张开翅膀往天上飞的白鸽，美仑美奂的同时也展现了经济飞腾的金融中心。这整个交通枢纽10年前规划时的预算为20亿美元（且预定2009年完工），如今已耗资40亿美元。

卡拉特拉瓦设计的候车大厅是通往大型综合零售商场的入口，综合零售商场又是整个交通枢纽的重头戏。它不但为一带居民带来了一个休闲空间，而且吸引了来自世界各地的游客。随着市政府积极地投入大量资金发展，曼哈顿金融区（又称新下城）比911恐袭前变得更安全。这里不但吸引了许多名店同时也成为了年轻专业人士的居住首选，因为这里的房价比沿边地区较低。

根据Trulia的数据显示，金融区的房地产自2014年起有大幅度的增长。金融区今天的每平方尺均价为$1,294比起去年的今天涨了6% 。下城有很多期房项目正在建设或规划中，这将为火热的市场增添更多房源使得价格竟争更激烈。

宾州火车站

1910年的旧宾州车站（Penn Station，其设计灵感源自卡拉卡拉大浴场(the Baths at Caracalla)由粉红色花岗岩建造。这座“运输史上的多里安神庙”，在镀金时代有着辉煌事迹，它是一座用来迎接所有到访纽约的贵宾神殿。车站见证了第二次世界大战期间客流的激增，以及50年代开始的城际铁路运输大衰退。

1962年，宾州铁路提出拆毁车站大楼，空出的土地上新建宾州大厦和曼迪逊广场花园。拆掉半个世纪后仍不时被人扼腕叹息，纽约时报编辑评论道：宾州车站的拆除给纽约市的城市建筑带来了持久的伤痛。车站拆除也导致了纽约市乃至全国的保护经典建筑的浪潮。今天的宾州车站不如旧宾州车站辉煌，而且还很落后。

今年一月，纽约州长安德鲁·库默宣布了3亿美元的改造计划希望重振昔年的风光。在宾州车站旁的哈德逊码头也有着大型的开发项目，这原本是纽约申奥计划体育馆的选址，经历了落败给伦敦后这块土地开发为商业用途。那里将会有出租楼，酒店和商业混用的高楼。

除此以外，哈德逊码头也是纽约著名的高架公园的开端，这里将成为旅游的新热点。根据Corcoran 2015年第四季的数据显示，曼哈顿中城公寓市场的整体比2014年下滑了21%，不过相信这项计划落成后将会把那区的房地产推高。

布鲁克林及皇后区的电车

这是一项连接布鲁克林和皇后区沿河一代的电车计划。这区的河滨发展蓬勃，但对许多居民来说缺乏公共交通仍然是一个问题。纽约市长，比尔·白思豪提出了一个17英里长的河滨电车网络（耗资$1.7亿美元建造、每年$2600万美元营运费和1600万载客量可为纽约市每年带来$3.7亿美元税收），将布鲁克林的日落公园和皇后区的阿斯托利亚连贯一起。这项计划的目的是希望提升该区域的商业和产业的市场竞争度。布鲁克林的日落公园像一个被隐藏的宝藏一样，这里依然是布鲁克林价格最实惠的区域之一。

根据人口普查数据，日落公园将近50％是拉丁裔，约40％是亚裔，其中包括来自中国的福建省的移民，他们把第八大道变成了这个城市最热闹的中国城之一。日落公园有很多多家庭式的联排房屋，购买这类房地产的目的是希望自住和出租两用，对许多中国投资者来说是很不错的选择。可是，购买联排房屋需要日常管理如：垃圾处理、铲雪、户外清洁、维修等等，居住国外的业主可要自聘物业管理公司。

拉瓜迪亚机场

这是纽约最大的败笔和耻辱，位于皇后区的拉瓜迪亚机场可选为美国最落后的机场之一。纽约州长安德鲁·库默和美国副总统乔·拜登去年宣布了$4亿美元的重建计划，估计会制造18,000个就业机会。这项目的目的是增加停机空间、减轻航空交通流量和建设一流的客运设施。

此外，库默也认为重建计划可提升纽约市的国际形象。这项计划可振兴周边的房地产，再次让这区成为热爱多元文化居民的热门选择。机场的重建计划估计将提升周边一带的房屋需求量，尤其是法拉盛在近期逐渐成为了皇后区的黄金地带屋价最高的区域之一，将来也会因为中国购房的热潮节节上升。

Anthony专业点评

纽约市的房地产在近年来得到迅速的发展，纽约人口不断的攀升。公共交通设施的需求量也大增，纽约市也必不得已的大兴土木的改善。同时，政府也希望利用这些多模式交通发展规划宣扬纽约市财力雄厚及积极地迈向新纪元。无论你是潜在的购房者还是租客，无论你打算卖房重新置业还是增加地产投资，纽约市公共交通发展变化对房市产生很大的诱惑力！

 

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在纽约，37％的人口是在国外出生的。纽约移民人口都分布在五大区，这些新移民都会聚集在各地建立自己的小社区。这使得纽约不但更有特色，而且还为这个城市增添了许多种族色彩。纽约大学弗曼中心本周发布了来自10个国家的纽约客分布图。

正如你所看到的，来自多明尼加共和国的移民成了纽约市最大的移民人口数目，占了纽约移民总人口的13%。这都是因为该国在20世纪中因为政治不稳定而掀起了移民潮，在曼哈顿北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足迹。

其次，中国移民排在第二位，占了纽约移民总人口的12%。纽约州华裔人口为50多万人。来自中国大陆的移民在加州最多，有36万7410人，第二是在纽约，有26万1952人。在第二次世界大战前，美国的华人移民多来自广东和中国香港。在50年代，大量的中国台湾人移居到美国。70年代后，中国大陆居民赴美留学丶探亲人数增多，在90年代形成中国大陆的移民高潮。在2010年后，我们可见中国民众掀起了买房潮和利用房地产来为他们下一代铺路。我们也可以在这移民人口分布图上看到纽约的华人社区都分布在曼哈顿，皇后区和布鲁克林各区，而且也不断的阔大。许多中国移民都选择聚集在一起，主要原因是他们想在熟悉的环境下适应新生活然后再慢慢的迁移到别的地方去。在华人的社区里，我们可看见很多琳琅满目的华人商业如：超市，理发店，手机点，中药行等等。这些商业不但为华人带来日常生活的方便，而且也因为如此使得当地的房地产需求量大增。许多开发商看准了市场的需求在各个华人聚集地区开发了多个项目。法拉盛是最受新移民的亲睐，不管是来自中国、中国台湾、中国香港、韩国、东南亚和南亚移民都以这地方为他们的登陆点。

为何纽约受到外国投资者爱戴？

纽约是一个深受外国投资者爱戴的国际大都会，他们投资纽约的房地产主要目的是为了得到更好的就业机会、让下一代接受优质的高等教育或是防止资产贬值。纽约拥有许多带领全世界的经济体系如：金融业、时尚业、科技业、服务业等。这些行业都为这个城市带来了许多就业机会。除此以外，纽约有很多高等学府，许多父母都把孩子送到纽约来接受优质的高等教育，希望将来他们能够得到更好的发展。治安是投资者最关注的课题，纽约市政府自911事件后对社会安全做出了许多改革方案，如今纽约有很多街区变得更加适合安全居住。不但如此，美元汇率在过去这几年持续走强，随着去年中国央行贬值了人民币，美国的房地产成为了外国投资者海外资产的避风港。在美国众多城市中，纽约市的房地产投资政策是最安全和高透明度的。纽约市政府为了保障公众利益都规定在购买房地产时必须聘请律师做交易。同时，随着科技的发展许多重要的房地产讯息例如：销售记录、屋契、房产税单、建筑违例记录等都可轻易的在网络上得到。

中国投资者也引向了纽约房地产的设计

2015年中国投资者在美国已超越了加拿大成为最大的购房群体，纽约有很多开发商都为了迎接市场的需求在项目设计的细节方面都倾向亚洲人的喜好。位于法拉盛的天景豪苑就是一个好的例子，这个公寓是参考亚洲的公寓模式而建造的；公寓的底层有大型的商场及完善的配套设施。这个项目的第二期就在开盘时非常热烈，开发商在第一个星期内就售出了$8500万的房子，成为纽约最受欢迎的期房之一。

在另一边厢，位于曼哈顿的中国城邻近也有不少具有特色的公寓。为了取悦中国购房者，开发商聘请了亚洲著名建筑师，安藤忠雄为卖点。这日本建筑师在伊丽莎白街152号采用了他独特和简约的设计风格再配戴精致的建材，让这城市中的公寓能够在不同季节与大自然融合为一体，这种建筑风格在纽约也是史无前例，开发商希望能够利用亚洲人的动力为纽约建筑增添新元素。

身为一个著名的国际都市，不管是在任何时期纽约依然吸引着来自世界各地的移民。出手阔绰的中国买家正在帮助提振纽约的经济，同时也影响着纽约房地产市场的房源和经济适用性。在未来的日子里，我们将可看到中国文化融入纽约的主流社会。

 

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道格拉斯房产公司（Douglas Elliman）每年都会发布关于美国纽约市曼哈顿区的房产销售情况的季度报告。其2015年第四季度的报告显示，该区房产销售的中位价已高达1,150,000美元，同比2014年的980,000美元飙升了17.3％。此次暴涨甚至打破了雷曼破产前的最高记录——2008年第二季度的1,025,000美元。新开发区的房产销售中位数猛增15.4％至2,059,411美元，二手房中位价也上升 8.1％至960,000美元。这些增长数据表明，需求普遍推动价格上涨，曼哈顿的房地产市场正处于健康状态。

第四季度房产销售量同比也有所增加，从2014年的2,718套上升至2,973套。房产在市天数从105下降到82，同比去年要加快23天，这意味着交易量增多，需求有所提高。吸收率——所有房产全部出售所需要的时间指标，同比加快，从去年的5.5个月缩短至5.1个月，这表明，房产出售速度较快，没有过多存货。

在新房销售中，价格在100万至300万美元之间的占 49.8%，中位价为1,789,054美元；超过$300万美元占34.6％；低于100万美元的占15.6％。公寓市场显示，最受买家欢迎的是1房公寓（36.2％），中位价为1,043,706美元，和2房公寓（36.7％），中位价为1,975,000美元。每平方英尺均价已从1,552美元上升至 1,959美元，同比涨幅高达 26.2％。

报告显示，总体而言，市场正处于良好的状态：交易量增加，新房和二手房中位价均上升，在市天数缩短——意味着房产销售速度加快，吸收率更低——意味着虽然市场供应量增加，但交易量也在增加。

所有这些数据都指向一个事实，即2015年第四季度曼哈顿市场表现非常好，正处于健康状态。我的团队在1月也看到买家稳步入市，尽管通常这个时候市场发展有所放缓。春节前几个月买房值得考虑，因为以后会有更多买家入市。

 

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