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自去年樓市進入「互聯網元年」以來，房地產市場生態鏈上的每一環節幾乎都與互聯網緊密掛鉤，包括項目開發、營銷銷售、物業服務各個方面，均納入「眾籌」「花樣營銷」「智能化」等多類互聯網元素，大房企開啟轉型模式，小房企紛紛緊跟。

對此，任志強現場炮轟「真正做房地產的我沒有看見轉型了」。

他舉萬科為例，轉型的收益加起來才100億，可是今年銷售額卻超過2500億，轉型成果何談。當有評論表示「致力於轉型的房企50%收益都要來自於非地產行業」，任志強回應稱非地產行業本來就和地產沒有關係。

「很多人講半天互聯網+，卻沒搞清楚到底是互聯網加房地產商，還是房地產加互聯網的本質問題，」他炮轟道，「互聯網的東西都是虛擬的東西，一定 要嫁接在實體的東西上，然後才能把人與人互聯互通，所有的都有基礎，都要有根，根就在房地產。不管互聯網能夠幫助解決多少問題，但是互聯網蓋不出房子來， 房子還要靠建築工人去建起來。」

互聯網之熱帶來兩個房地產現象：一是眾籌，二是虛擬看房。面對興起一兩年卻已蔓延至各個角落的眾籌熱，任志強對目前國內還未出台相應法律，以至於業內經常出現詐騙案表示擔憂。

而虛擬看房，他表示早在七年前美國就已經有了，由於美國除了新建房可用期房交易，預售和其他的房子都必須是裝修好的，800萬套房子中可能有700多萬套是美國二手房，新房比例非常小。

他表示虛擬看房對市場的影響微乎其微，「真正用這種技術產生交易的不到20%。最能產生交易的是什麼?還是價格。」

此外，談到當前90、95後崛起、租房成為一大趨勢，形成對新房市場的擠壓，任志強表示，所有的租房房源從哪兒來是一個問題。「德國是所有發達國家裡面住房私有化率較低的，大約佔到46%左右。

換句話說，50%以上人是租房子的。但是房子從哪兒來呢?德國最重要的是租房合作社，其中17%是政府提供的房源，類似於像保障性住房;還有一 大部分是機構提供的房源，比房地產公司、基金公司等等;其中更重要的是40%多是個人提供的。」他用德國的例子來說明，不存在憑空的租房房源，租房仍需要 買賣房市場這個上游。

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（據東方網）

2015年在美國12個活躍大都市區，倒二手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。與此同時，房屋倒賣者的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

金融危機前的場面又回來了。美國一些熱門房地產市場上，倒賣美國二手房賺快錢的買賣日漸興旺。

地產跟蹤(RealtyTrac)週四發佈的報告顯示，2015年在美國12個活躍大都市區，倒手房屋數量佔市場房屋總量的比例超過了2005年的峰值，達到11%。與此同時，房屋倒賣者（包括個人和實體）的數量達到11萬左右，創2007年以來最高紀錄。

2008年美國抵押貸款市場崩潰，從而引發金融危機。地產跟蹤將房屋倒賣者定義為，在12個月內不止一次將房產出售給非家庭成員的買家。

該機構的報告顯示，剔除翻修和交易費用，每筆倒手交易的平均毛利潤為5.5萬美元，創10年新高。在紐約和洛杉磯等高端房產市場，每筆倒手交易的毛利潤更是達到10萬美元。

如果不計算翻修和交易費，倒賣二手房的投資回報率為45.8%，2014年的這一數據為44.2%，2005年為35.3%。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額的比重從2014年的5.3%升至5.5%，此前曾連續四年下跌。

2015年房屋倒手交易佔房產總銷售額比重最高的州及其佔比

• 內華達州 8.8%
• 佛羅里達州 8.0%
• 阿拉巴馬州 7.4%
• 亞利桑那州 7.1%
• 田納西州 6.9%

儘管2015年房屋倒賣者總數為2007年以來最高，但每位投資者平均倒手的房產數量僅有1.63套，是2008年以來的最低水平。這意味著更多資金量較少的投資者參與倒賣，即炒房有平民化的趨勢。

地產追蹤副總裁達朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)認為，這表示房地產市場的信心正在回升。他說，倒手房產的小資金增多，有可能意味著市場投機過度，但2015年不屬於這種情 況，「2015年倒手的房屋，平均買入價比預估市值低26%，重新賣出價則比市值高5%。」

但也有其他分析人士持不同意見。路透社援引Windermere地產公司首席經濟學家加德納(Matthew Gardner)的話說：「倒賣房產的人數增加，一般意味著房地產市場出現問題了。這些交易會人為導致房價出現通貨膨脹，讓買家更難負擔得起，加大房地產市場出現泡沫的風險。」

路透社2月24日發佈的一份調查顯示，儘管預計美聯儲可能繼續加息，美國房價今年可能依然上升5%，與去年漲幅相同。今年1月，美國成屋銷售量創六個月新高。

調查還顯示，2017年美國房價預計將繼續上漲4.0%，2018年預計將上漲3.5%。

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（據界面網）

駱家輝表示，作為全球最受歡迎的投資目的地之一，美國宏觀經濟及投資環境展現出較為明顯的投資優勢，像聖地亞哥一類的二線城市的美國二手房，房地產市場也有很多投資良機。

2016年伊始，就傳來海爾集團宣佈54億美元收購美國通用電氣（GE）家電部門，以及大連萬達集團擬以35億美元收購美國電影製作公司傳奇娛樂的消息。有數據顯示，2015年底我國累計對美國直接投資總量已達617億美元，以每年增加150億至200億美元的增速推算，到2025年，這一數字將達2500億美元，佔我國對外投資總存量的10%以上。

作為全球最受歡迎的投資目的地之一，美國的宏觀經濟狀況及投資環境變化也是中國投資者關注的焦點。日前，美國前駐華大使、前商務部部長駱家輝在由PBISS攜手外聯出國顧問集團主辦的投資美國高峰論壇現場，就美國未來宏觀經濟走勢、EB-5投資移民政策改革、赴美投資環境等問題接受了本刊記者採訪。

環境優勢持續吸引境外投資

《理財週刊》：2015年美國GDP的整體增速為2.4%，較2014年基本持平。您認為2016年美國宏觀經濟增速是否會有提升？

駱家輝: 過去7年，從2008年經濟衰退危機以來，在奧巴馬政府任期內，就業增長非常穩定，每個月都在持續增長，在過去七八年時間裡，就業的新增數量多於失業的數量，並且現在美國失業率是處於非常低的水平。與此同時，全球經濟還是比較疲軟的，但是美國經濟勢頭還是非常強勁，不僅能夠從中自己獲益，也相當於托住了全球市場。

《理財週刊》：除了較為穩定的宏觀經濟增長環境，作為頗受境外投資者的青睞的投資地，美國在吸引境外投資方面具有哪些優勢？

駱家輝：除了穩定的宏觀經濟增長環境，美國也為外國投資者提供了良好的投資環境。

第一，美國的勞動力。美國擁有具有生產力和適應力的勞動力。

第二，接觸第三方市場。美國擁有先進和廣泛的自由貿易協定，從美國大陸的南北方到中東和亞洲。在美生產的外國公司可以利用這種貿易協定向免通關和免關稅的市場出口商品。

第三，教育。美國擁有完善的大學和學院體系，經濟方面大量研究和開發，來源於這些大學和學院，國家鼓勵公司和這些項目研究員研究中先形成合作關係。

第四，經濟。由於頁岩氣的快速發展，美國現在天然氣的價格是亞洲國家價格的四分之一。

第五，知識產權。美國保護知識產權方面是領導者，包括專利、商標和版權，中國公司的創新將得到維護。

第六，美國監管體系。美國嚴謹的監管環境恐嚇到外國投資者，但是美國的監管環境也意味著清晰公平平等，為大家提供一個公平的平台。

赴美投資並無「禁區」

《理財週刊》：美國EB-5投資移民政策預計會在今年進行改革，有傳言稱移民門檻將會提升，這是否意味著美國將對中國收緊投資移民渠道？

駱家輝：美國是歡迎來自中國和其他地區的投資的。美國政府之所以在今年對EB—5投資移民政策進行審查，或者說在進行一些激烈的討論，是因為這 一政策已經施行了很多年，涉及到很多變化，包括通脹要素等。這部分的變化並非針對中國投資者，更多是制定者希望能夠確保這個政策的執行力，而且和設計它的 初衷向背。如以最低投資門檻50萬美元為例，有些企業或者鑽了50萬美元最低限額的空子，利用了最低50萬美元的門檻，人為劃定了一條地理的區域或地理界 限，想方設法讓項目看起來是投資於高失業率、低密度人口的經濟不發達地區，但是實際卻可能流入發達地區，因此實質上並沒有幫助到真正需要資助的地區。另外 一方面，很多EB—5的項目都流向一些大城市，美國國會也有一些議員來自農村，他們也會提出這些項目並不應該流入像紐約等經濟發達地區，要求要仔細審慎項 目的實際流入地，或是要求提高投資門檻，將最低50萬美元的門檻提高至80萬美元。

《理財週刊》：據您瞭解，目前中國投資者參與的美國跨境投資主要集中在哪些領域？ CFUS對中國資本在美國科技類型企業投資有一定的審查是比較嚴格的，比如紫光股份(000938,股吧)就曾因此放棄了對美國西部數據的投資，投資者是否應注意迴避這些領域？

駱家輝：中國在美國的投資幾乎是涉及了方方面面，我們可以說在美國幾乎沒有一個所謂的「禁區」是針對中國企業的。來自中國的投資也是數不勝數，光萬達一家集團就收購了美國一家知名連鎖電影集團，包括收購好萊塢傳奇工作室。此外，中國在美國也進入了一些豬肉行業，包括以萬向集團代表的汽車業，以及其他能源業的投入，中國企業也涉足美國的煉鋼行業，當然也包括商業地產行業。

美國確實會對一些交易進行一些審查，尤其是審查會不會涉及到國家安全。在大約過去3年的一段時間裡，在美國發生4000多起涉及國外企業的並 購，其中被美國政府審查的比例大概僅為7%，僅涉及到2家中國企業，被審查的交易裡面92%是無條件，沒有進行任何修訂修改得到了批准。具體到高精尖的行 業，中國也有像聯想收購IBM旗下業務成功的例子。中國投資者在進行這方面投資的時候，如果收購受阻，可能是因為該標的涉及到美國的軍事、軍工業，或是像 半導體這樣的高科技企業，由於這些企業屬於高機密行業，因此不適宜成為收購的一部分。

美國二線樓市或現投資良機

《理財週刊》：受到國內房價上漲的影響，中國投資者的購房熱情也正在推動全世界的資產增值。據《福布斯》此前報導，美國紐約已經成為中國買家購置海外地產的首選。今年來已有很多投資者湧入美國房地產市場，您如何看待美國房地產的機會以及未來的投資發展趨勢？

駱家輝：美國房地產確實有一股由中國投資者所引發投資熱潮。有很多人認為，中國的投資者所支付的是比較高溢價的投資。但在我看來並不完全是這 樣，實際上有很多中國投資者是希望能夠長期持有這些房產，或是從長遠投資的角度，希望在一定時間內能夠收回他們的投資。我想，現在美國整個地產業，無論是 商業高樓，包括工業用房、倉儲地產的資產，還是有不少投資機會。

另一方面，我認為中國的房地產投資者目前更多地是將眼光放在像紐約、舊金山、芝加哥這樣的美國一線城市，但實際上，類似聖地亞哥這樣的二線城市也有很多很好的機會。

《理財週刊》：在參與美國房地產投資、高精尖投資等境外投資項目前，中國投資者應該做好哪些準備？

駱家輝：美國的50個州都是不同的，每個州有不同的稅收體系、監管體系、甚至投資金融體系。許多境外投資者成功的關鍵就是很好地利用了投資專 家、律師事務所、會計公司以及公關公司等諮詢服務機構。如涉及到高精尖行業資產的收購，美國也有非常好的諮詢顧問團隊，這些專業機構可以很好地幫助境外投 資者克服困難，更多地瞭解市場，投資者可以借助這些專家和專業知識做好準備，提高成功的機會。

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（據和訊網）

週二（3月22日）亞太時段，澳元和紐元匯率走勢遲滯，在近期大漲後已呈現超漲，投資人等候澳洲聯儲（RBA）主席的講話。那麼紐幣對人民幣匯率是多少呢？

日內澳元兌美元小幅跌至0.7572，為連續第3日下跌，上週曾創下8個月高位0.7681。澳元最終無法守在0.76上方，自週五以來已兩度上攻該水準。

隔夜美聯儲（Fed）官員的強硬談話，助美元一臂之力。受到美聯儲主席耶倫上週對未來升息採取更加審慎立場的影響，過去的幾個交易日美元下跌。

本月目前為止澳元已經累計上漲6%，主要因投資者對美國和澳洲的貨幣政策預期發生變化。如果漲勢延續，則澳元有望創2011年以來最大月度漲幅，接下來支撐位於0.7552。

交易員稱，澳洲聯儲（RBA）主席史蒂文斯可能會在週二稍晚於悉尼向商界發表講話時，藉機通過發言來打壓澳元。

IG市場分析師Evan Lucas稱，「澳洲央行或許希望澳元處於0.70區間下檔，部分人士甚至希望其能到達0.65。但接下來的三四個月，當澳元微跌時，只會遇到支撐。」

Lucas還指出，澳洲債券收益率(殖利率)較歐洲、日本和北美高出逾250個基點。

與此同時，日內紐元兌美元基本持穩於0.6760一線附近，脫離了上週觸及的5個月高點0.6874。

外匯分析師Jason Wong在研究報告中稱，「隔夜紐元表現十分平靜，推動市場的數據和消息寥寥無幾，本週交易時間因假期而縮短。」

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（互聯網資訊綜合整理）

2015年3月1日，對某些人來說，意味著煩惱的開始：國務院總理李克強簽署國務院令，公佈《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。如此，不僅房產無法藏匿了，而且還得繳納房產稅也稱豪宅稅。

在美國，房產登記至少已有150年歷史。美國南北戰爭(CivilWar)後，房產稅始終是州級以下的地方政府的主要財政來源(Property taxes remained a major sourceof government revenue below the state level)。

美國州級下面一級是縣(County)，或翻譯成郡。收房產稅，首先得登記房產。美國的房產登記基本都由縣政府管理，信 息是完全公開的，可在網上查閱。那怕是外國人在美國買的房子，也能查索到。若是中國人，用拼音。例如，用WangCheng 就能查到其擁有的加州盧米斯市的一處房產。所有權(Ownership)顯示，另一人為 LiPing，兩人各佔50%。房子地址為 6105 Terracina Ct,Loomis,CA95650。盧米斯市(Loomis)位於加州首府薩克拉門托(Sacramento)的西北部。該房產土地面積為2.5英畝 (2.5AC) ，約為10萬8千9

百平方英呎，或1萬1百17平方米。房子建於2008年。建築分兩個單位，一為6101平方英呎，一為1702平方英呎。另有車庫2291平方英呎。售價為250萬美元。

美國著名房產網站zillow，根據縣政府的資料，加上房子銷售情況，公佈更多詳細信息。該住宅有五個臥室，六套衛生間。每個臥室內都有全套浴室。還有 一個酒吧區，配備酒櫃、冰箱等。有個家庭小影院。幾乎每個臥室都配有一台液晶電視機。院子裡有燒烤區。有壁爐，也有中央控制冷風空調。整個住宅安裝保安系 統。

美國房子的中位價(Medianprice)約為美金20萬多。加州首府薩克拉門托約為50多萬，盧米斯最高，約為70多萬。這套 房子為250萬，雖然在北京買不了什麼豪宅，但在美國當地，確實屬於有錢人的房子。美國家庭的中位收入約為5萬多，不吃不穿，得存錢50年才買得起這樣房 子。即使買得起，也供不起，因為美國房子都得交房地產稅。此套房子的房地產稅現為31,416美元。每年根據房子價值進行調整，基本都只會調高。3萬多美 元房產稅，送給窮人住，都住不起。

根據zillow的記錄，該房子2013年9月19日以250萬美元售出。但2014年1月22日， 即掛牌出售，開價為389萬。很是離譜，無人問津。4月24日降價到289萬。5月23日，取消了掛牌。到了9月16日，重新掛牌275萬出售，到11月 3日，再次取消掛牌。

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（據百度樂居）

每當我們想到薪水高得地方時，紐約、洛杉磯或舊金山等大都會地區通常會第一時間浮現在我們腦海中，或者是那些受教育程度高得勞動者最集中得城市，比如波士頓。

但薪水只是一方面——那些東部及西部海岸城市消費很高，當地人豐厚得薪水並不意味著他們在排名中能靠前。在將生活成本納入考慮後，實際薪酬最高得絕大多數地方都位於美國中部，這些地方不如那些大都會地區有名，消費也沒那麼高。

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我與我在實踐戰略集團(PraxisStrategy Group)得同事馬克·希爾(Mark Schill)查閱了美國排名前51位得大都會統計區(metropolitan statistical area)得平均年薪，並根據生活成本進行了調整。

結果出人意料，富有啟示意義。休斯頓名列榜首，該地區2011年平均年薪為59,838美元，在美國排名第八。

讓休斯頓榮登榜首得是該地區相對低廉得生活成本，包括消費者價格和服務、公用設施和交通成本以及最重要得房價：休斯頓得房價中值與家庭年收入中值比僅為2.9，對於這樣一個有活力得城市地區而言，這一比率非常之低；舊金山得房價是當地家庭年收入中值得6.7倍。美國房價收入比是多少？

在根據生活成本進行調整後，休斯頓得平均年薪59,838美元實際價值66,933美元，為全美最高。

十大榜單中得其他城市大多擁有相對健康蓬勃得經濟，以及相對低廉得生活成本。

這些城市包括排名第五得達拉斯-沃思堡(Dallas-Fort Worth)、排名第六得北卡羅萊納州夏洛特(Charlotte， N.C.)、排名第七得辛辛那提(Cincinnati)、排名第八得得克薩斯州奧斯汀(Austin， Texas)以及排名第十得俄亥俄州哥倫布(Columbus， Ohio)。

這些地區得住房可負擔比(housing affordability rate)均在3.0以下——奧斯汀除外，該地區得住房可負擔比為3.5。

前十名以外得類似城市包括排名第11位得那什維爾(Nashville)、排名第12位得聖路易斯(St.Louis)、排名第13位得匹茲堡 (Pittsburgh)、排名第15位得丹佛(Denver)以及排名第16位得新奧爾良(New Orleans)等中型城市。

密歇根州底特律-沃倫市-利沃尼亞大都會地區名列榜單第三，這點讓人大感意外。底特律復甦得汽車業帶來得高薪，以及我們之前所報導得，底特律報酬不菲得STEM(科學、科技、工程及數學相關)工作崗位大幅激增，都可以解釋這一排名。

再綜合底特律是全美房價最易負擔得幾個地區之一，以及失業率大幅下降(過去兩年間，密歇根州得失業率下降了5%，為全美最大降幅地區)，這個長期不景氣得地區有理由感覺到希望。

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（據商路通）

HSH分析了美國房產經紀人協會提供的一組平均房價數據，並捆綁分析了30年房貸所需支付的按揭利息、房產稅、房屋保險費用等，總結出在全美17個大都市買一個中間價位的房產，購房人需要每月支付多少房貸，以及與其相應要達到的基本收入水平。

下面就讓我們分別來看一看這些城市的情況吧 (以下金額單位為$)

17 明尼安那波利斯：

中間房價：229,200；月供：1,189；年薪：51,000

16 達拉斯：

中間房價：214,200；月供：1,235；年薪：53,000

15 休斯頓：

中間房價：221,100；月供：1,252；年薪：53,500

14 費城：

中間房價231,700；月供：1,269；年薪：54,500

13 巴爾的摩：

中間房價：254,500；月供：1,303；年薪：56,000

12 芝加哥：

中間房價：230,500；月供：1,424；年薪：61,000

11 薩克拉門托：

中間房價：291,000；月供：1,435；年薪：61,500

10 邁阿密：

中間房價：289,900；月供：1,476；年薪：63,500

9 波特蘭：

中間房價：314,800；月供：1,516；年薪：65,000

8 丹佛：

中間房價：362,900；月供：1,631；年薪：70,000

7 西雅圖：

中間房價：385,300；月供：1,822；年薪：78,000

6 華盛頓：

中間房價：403,800；月供：1,937；年薪：83,000

5 波士頓：

中間房價：414,600；月供：2,010；年薪：86,000

4 洛杉磯：

中間房價：445,200；月供：2,060；年薪：88,500

3 紐約：

中間房價：410,400；月供：2,117；年薪：91,000

2 聖地亞哥：

中間房價：547,800；月供：2,446；年薪：105,000

1 舊金山：

中間房價：841,600；月供：3,684；年薪：158,000

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（互聯網資訊綜合整理）