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2015年第一季度，全球经济增长无力，下行压力很大，各个国家和地区间增长趋势分歧严重。美国也不例外，目前美国经济的表现仍然低于预期，表现疲软。那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，美国房地产市场的未来走向将如何呢？

（一）美国新房屋开工量

根据数据显示，2015年第一季度，美国新房开工经季节调整后年率为292.4万套，同比上涨4.4％，连续4个季度实现正增长；环比下跌7.6％，是最近4个季度的首次下跌。据美国统计局公布的数据显示，4月份美国新房开工经季节调整后年率为113.5万套，同比环比皆实现了正增长。表明最近一年美国房地产市场缓慢稳重的上升，市场投资和开发力度继续保持上升势头。

历史统计数据显示，近十年美国新房开工量呈现“先降后升”的趋势，在2006年第一季度，新房开工经季节调整后年率达到636.1万套的十年峰值，随后开始下滑，特别是次贷危机和金融危机的爆发使得美国新房开工量剧减，到2009年第一季度，跌至经季节调整后年率157.7万套的十年低谷，从2009年第二季度开始震荡回升，目前仍在上行通道中。

2004Q1-2015Q1美国新房屋开工量季度变化

（二）美国新房屋成交量

据美国统计局公布的数据，2015年第一季度，全美新房成交量为12.9万套，同比上涨21.7％，连续3个季度实现正增长；环比上涨24％，扭转了2014年三、四季度连续下跌的趋势。表明美国本季度成交活跃，市场升温迅速。

历史统计数据显示，近十年美国新房成交呈现“升-降-升”的态势。2004年第一季度开始，美国新房成交量逐渐走高，至2005年第二季度达到35.1万套的十年高点，随后开始下行，到2010年第四季度跌至6.6万套的十年低谷，之后开始震荡上行，目前仍处于平稳回升中。从近五个季度的成交量来看，基本维持在10万套/季度的成交量，同比/环比增减幅度不大，仅今年第一季度增幅明显，表明美国近两年房地产市场稳中有升，成交渐趋活跃。

2004Q1-2015Q1美国新住房成交量季度变化

新房屋开工量和新房屋成交量是观察房地产市场走势的重要参考指标，从美国房地产市场的新房成交和开工情况可以判断出：美国房地产市场总体呈升温之势，投资开发和成交渐趋活跃，房价也在不断上扬。美国未来几个季度房地产市场继续上升势头，成交和开工量也将保持适度上扬。不过，一旦美联储改变低利率的货币政策，开始加息，房地产市场可能会受到一定程度的抑制，转热趋冷。

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对于大波士顿地区的房东们来说，这是一则好消息——据《波士顿环球报》报道，商务部发布的最新数据显示，再全美最大的25个都会地区中，大波士顿租房市场火爆程度排全美第二，公寓的空置率仅为2.6%，仅次于圣地亚哥。

同时，据人口普查局的数据，波士顿的房屋自有率进一步下跌，为近十年最低水平。

这些数据反映了波士顿人在购房时面临房价攀升的重重压力。但也有专家认为，这些数据也可以被更为积极地解读——随着波士顿地区经济走强，越来越多的年轻人从父母的家中搬出，来到了都会区奋斗，这些青年正成为租房市场的中坚力量，尽管他们现在还没有实力买房。

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2014年，中国人在纽约商业地产的投资达到了100亿美元，连续4年每年平均增长72%；在住宅地产方面，中国人也超越了加拿大，成为纽约第一大买方。据《每日新闻》报导，现在中国人可不只限于在中国城买个二手房，他们的目标是最贵的曼哈顿中城，大有把整个曼哈顿变成中国城的趋势。房地产律师默梅斯泰（Edward Mermelstein）说，中国投资者在纽约房地产的投资达到了前所未有的水平，“只能用‘疯狂’来形容。”

“北京安邦保险集团”继去年斥资20亿美元，买进华道夫－阿斯多里亚酒店后，又投资了4.15亿美元购买一座26层办公楼。“复兴国际”刚花7.25亿美元买下第一大通曼哈顿广场，又在30街的一处住宅建筑抢进50%股份。“中国万科”、“绿地集团”、“中国SOHO”……中国地产开发商到纽约投资的姿态可谓争先恐后。目前风头最劲的要数“跨富置业”，今年一连气拿下42街出租楼MiMa顶层、上东城“布鲁明戴尔精品百货商店”对面的开发地块和莱辛顿大道86街处的综合大楼三个大项目，共掷9亿美元。

还有一部分华人是通过投资移民（EB-5）项目投资纽约的地产的，这部分投资也不容小觑。根据美国移民局政策，外国人可凭50万美元，解决10个就业换取绿卡。2014年美国移民签证的85%给了中国人。中国人的这部分投资正用于纽约的基础建设。知名的项目有史坦顿岛摩天轮、哈德逊场和国际宝石大厦等。

市场担心中资波动带来风险

中国人在纽约疯狂的投资让很多人联想起上个世界80年代日本人的举动。80年代日本人也是跟风地连连购进纽约地标级地产，最著名的是洛克斐勒中心大厦。后来，由于90年代初日本经济的衰退，让纽约的日本投资人又一股脑地抛售地产，给美国经济也带来不小的波动。

默梅斯泰说，7月份中国股市的动荡必然会让更多投资人把钱转向海外，这反过来又会加剧国内股市的崩盘走势。

中国人这一波投资热潮是否会和当年的日本一样，因为国内政局的变化而瞬间撤资呢？因为这次中国人的投资额更大，那么如果出现什么后果，那也会是上次日本教训的几倍。美国萨维斯－斯塔德利（Savills Studley）资本交易集团的塞拉利昂（Borja Sierra）说：“事情总是有原因的。美国的一些投资人应该发现他们需要关注家里的事情了。”对于美国人来说，过分地依赖于任何一个投资市场都会带来风险。但是很多人认为，风险还没有走到那一步。

在中国和美国都有投资的“杨氏地产发展公司”的杨星华对《每日新闻》说：“你永远也看不到过两年曼哈顿会变成什么样，低谷没来之前谁也看不到。”

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美国平价租屋住宅供不应求的短缺现象，在许多投资者眼里，成了投资的新目标。特纳投资公司（Turner Impact Capital）近日宣布，将推出特纳多户型住宅基金（Turner Multifamily Impact Fund），计划以高达10亿的资金收购并管理位于都会区的平价公寓。

总部位于洛杉矶的特纳公司发现，美国人口最密集的地区，对于劳动力阶层平价租屋（保障租屋）住宅的需求与日俱增。但受限于土地和施工成本高昂，此类型房屋的新建案数量却相对短少许多。

供需不平衡的趋势没有得到减缓，使得租金涨到当前的历史新高，导致劳动力阶层因负担不起钜额租金，被迫越搬越远，离开原本的居住和工作地区。

据调查，近半数的租房者必须花费收入的30%以上作为租金，更有四分之一的人有一半的收入被租金“吃掉”，这不断扩大的收支差距仍在持续恶化中。随着住房成本持续上升，全国各地人口密集地区急需各类不同的平价租屋方案。

特纳公司首席执行长鲍比•特纳表示，公司策略看准劳动力阶层住宅的投资潜力。特纳公司基金计划将“劳动力阶层住宅”定义为地区所得属于80%的人口住宅，作为投资目标，投资范围包括收购、管理和修建等项目。

目标锁定教师、警察、医护人员、服务业者等相当收入水平的职业族群。利基市场看准此族群收入不低，无法申请住房补助，却负担不起靠近工作地点的高级公寓或自行购屋的条件。

特纳公司预计未来的十年内，将在网路上线超过400万条的租屋选项。藉由提供靠近就业场所、医疗和教育资源的住房方案，大幅提升劳动力阶层与其家庭成员的生活品质。

此举更能促进劳动生产力和社区生活幸福感。特纳公司首席运营长丹•米尔曼认为，此计划将成为大规模改革现有住房结构的新契机。

参与投资此特纳公司基金计划者包括：以各类保障性住房补助机构和花旗社区资本、密西根大学基金和洛克斐勒兄弟基金等。

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据美国人口普查局（CensusBureau）公布的最新季度数据，第二季度美国住房自有率63.4%，较去年同期下降1.3%，较上一季度下降0.4%，为自1967年以来最低水平。

7月28日，美国人口普查局（CensusBureau）公布最新季度数据：第二季度美国住房自有率为63.4%，较去年同期下降了1.3%，较第一季度下降0.4%，也刷新了1967年以来的最低记录。

大约3个月以前，著名财经博客ZeroHedge曾撰文称，以目前的速度，至2015年底，奥巴马第二个任期结束时，美国住房自有率将降至美国现代历史上最低，现在看来，这一刻来的甚至远快于预期。

同样也是3个月前，美国咨询公司Gallup做了一次民意调查。调查发现，尚无房产并且认为在可预见的未来都不会置业的美国人，由两年前的31%大幅上升至41%。而在无房者中，未来一年或五年内有置业计划的人数比例保持不变，这意味着美国房市将在短期内变化不大。

对于数百万计的美国人而言，置业或许并不是人生非实现不可的梦想。这或将对美国房地产市场产生长期影响。

彭博社指出，造成这一状况的最大原因，是工资增长没有跟上房价增长的步伐。美国研究公司SentierResearchLLC的数据显示，即使美国目前的失业率已降至经济衰退之前的水平，但6月美国平均家庭收入仍较2008年初的纪录高位低4%。

美国人住房自有率的快速下降也从另一方面助推租房市场的火热。日前，私募公司黑石集团就斥巨资收购逾2000户房屋用以出租，大肆掠夺由通胀失控所带来的租金利润。

而由于住房自有率下降，租房需求大幅上升。第一季度，美国租用房屋空置率由去年同期的7.5%降至6.8%，为自1986年以来最低。因此，月租金报价中位数达到803美元的历史新高，也不足为奇。

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