美国投资 – Page 18

60%中国富人未来将增持海外资产美国为首选

外媒称，中国国内股市泡沫、人民币贬值、以及围绕中国经济真实健康状况的神秘感，继续让投资者心惊胆战。

60%中国富人未来将增持海外资产美国为首选

据英国《金融时报》网站9月1日报道，在该报旗下投资研究服务《中国投资参考》(China Confidential) 7月调查的中国富人中，60%以上表示，他们计划在未来两年增持海外资产。

报道称，住宅房地产是最受欢迎的投资，其次是固定收益证券、商业地产、信托产品和人寿保险。

这个阶层有很大一部分人是白手起家的富人，他们成功地获益于中国经济扩张——这种扩张曾让外商投资大举流入中国。

《中国投资参考》发现了77个这样的富人，并对其做了调查，在此过程中把他们分为两组：一组拥有600万元人民币(合95万美元)以上的可投资资金，另一组是“大众富裕阶层”，财富介于60万至600万元人民币之间。

推动经济向消费拉动型再平衡的尝试，打击了多个一度利润丰厚的行业，如能源和低端制造业。随着这些行业利润下滑，企业主受到压力。

在国内不确定性上升的情况下，富人们开始寻找其他地方安置自己的财富。

调查发现，47%的高净值个人已安排30%以上的资产投资海外。美国是42%受访者的首选目的地。

报道称，美国的经济和优质教育资源对中国内地富人吸引力较大。其次是中国香港地区、澳大利亚、加拿大和英国。

逾38%的受访者认为，海外投资的首要原因是让子女进入好学校。许多把子女送到海外接受西方教育的父母，都在大学城购买公寓。

官方数据显示，2014年有46万中国学生赴海外留学，远高于10年前的11.5万。

专家表示，中国的高净值家庭已从尽力赚钱转向保护自己的财富。许多父母为了确保子女能上一流学校而购买房地产。例如，中国购房者最近涌入纽约，因为他们看上了这里的高质量公立学校。

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(据互联网综合报道)

美国加州房市报捷 7月住宅销售创3年新高

根据美国加利福尼亚地产经纪商协会（C.A.R.），持续的就业和收入增长给了购房者信心，他们在7月冲进加州房地产市场，导致当地房产销售创下近三年新高。数据显示，加州住宅销售量已经连续6个月同比上升。

7月房屋销量创下2012年10月以来的最高水平，连续第四个月处于40万水平线上方。C.A.R.从90个当地房地产经纪人协会和全州MLSs收集来的信息显示，经季节性因素调整后折合成年率，7月加州独户住宅（single-family detached home）的已完成现房交易合计449,530户。全州MLSs销售数据代表着假设全年都保持7月的销售速度，加州在2015年全年可能出售的房屋数量。考虑到通常会影响房屋销售的季节性因素，该数据有所调整。

相比6月调整后的销量437,6807户，7月数据上修2.7％；相比2014年7月调整后的398,980户，今年7月数据上修12.7％。这是2009年以来最高的同比增长，显著高于上半年6%的平均增速。

“虽然7月加州房产销售上涨，但当地人住房购买力较低，加上部分地区就业市场强劲复苏——如旧金山和圣何塞（San Jose）——导致的供应紧张，加州房地产市场仍然受到抑制”，C.A.R.总裁Chris Kutzkey称：“周边地区，如纳帕（Napa）、索拉诺（Solano）和索诺玛（Sonoma），住宅销售强劲，主要是因为当地人有相对较高的住房购买力和接近就业中心的优势。但如果住房需求持续增长而供应又跟不上，那些地区的住房购买能力就会成为更大的问题。”

7月加州独户住宅现房的中位价为488,260美元，环比下滑0.3%，同比上升5.4%。6月的中位数为489,640美元；去年7月修正过的中位数为463,330美元。出售的房屋中，一半以较高价出售、另一半以较低价出售，同时，中位价还受到住房类型和整体房价变化的影响。

“房价增速自2013年下半年起放缓”，C.A.R.副总裁兼首席经济学家Leslie Appleton-Young表示，“近期加州房屋中位价下跌，反映出沿海和内陆地区之间持续出现差异。在过去3个月中，中央谷（Central Valley）房价经历了两位数的增长，而湾区（Bay Area）房价增速只有中央谷的一半。另外，价格较低的房屋销售在近期表现更好，销售组合中的这种变化使得房价中位数增长受到抑制。”

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中国经济下滑或将影响到加州湾区房地产市场

近期，一些湾区的房地产商对中国最近经济产生的影响表示担忧。

加州湾区房产

位于帕洛阿图（Palo Alto）的Deleon地产公司就是其中一个。创始人Ken Deleon对股票市场一直很关注，他说他20%的买家是中国人，并且出价很高，通常是用现金买房。

他说：“我们注意到，我们的中国人买家，虽然仍然有很强的在美国买房的欲望，但是他们也许不会提出很高的价钱了。”

Ken Deleon认为，中国经济的下滑和人民币贬值成为诱因，可能会给湾区一直上涨的房地产业浇一盆冷水。

Ken Deleon认为，对他的生意影响更大的是科技人员的金融状况，因为他大约80%的客户从事科技业，而美国股市投资者最近对科技公司施加很大压力。

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投资商在麦金尼建造“廉价”房社区

总部在奥斯汀的私人投资公司Castle Hill伙伴公司正在麦金尼市(McKinney)一片面积达1,700英亩的土地上投资建造一个房价相对低廉的住宅社区。

麦金尼房产

该公司说，要把一栋新的单户房屋定到20多万美元的价位现在是很不容易的，如果你做调查会发现，这样的价位根本不存在，因为土地成本不断上涨，建筑材料价格及劳动力成本也不断提高。

但该公司表示，只要能够做得到，他们就尝试维持这个价位。

这个住宅社区将命名为Trinity Falls，其房屋的平均售价将为327,000美元，但某些选项中，价格可以降到20多万美元。考虑到最近本地区二手房价的升幅，这算是比较低廉的价格了，因为根据德州房地产经纪协会和德州农工大学房地产中心的数据，达福地区的二手房中间售价比去年同期上升了13.4%，达到22万美元。

房价的上涨和迁入到本地区来的公司员工所带来的不断增长的房屋需求紧密相关，Trinity Falls出售房屋给很多最近外地搬迁进来的员工，他们希望居住在距离西布兰诺丰田汽车公司的北美新总部、或者在李察逊市的State Farm保险公司的地区运营中心较近的地方。

分析北德州房屋市场的Metrostudy公司的地区总监大卫·布朗(David Brown)表示，Trinity Falls在北部郊区为居民提供一个迫切需要的廉价房屋选项，随着房价持续上涨，这样的房屋已经很难找到了。因为达福地区有一个强劲的房屋市场，因此实际房屋的销售价格和以基于收入的“可负担”价格之间是有差距的。

布朗说，他上周参观了Trinity Falls的样板房，一栋单层的毛坯房的基本价格为24.5万美元，而价格仍一直稳步上升。

尽管房价不断上升，但达拉斯北郊的单户房屋的需求却丝毫没有放缓的迹象。

Trinity Falls第一期工程共计有527栋房屋的地块，其中还包括一个6,000平方英尺的会所、一个度假村式的游泳池，一个户外厨房和庭院。第二期工程将包含462栋新房屋的地块，下个月将可交付建房之用。

全部建成后，Castle Hill伙伴公司将会为麦金尼市带来大约4,200栋房屋及300英亩的露天空间。

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达拉斯七月房屋销售跃升14%

达拉斯地区的房屋销售在七月份和去年同期相比大幅上升了14%，这已经是本地连续第二个月二手房屋销售的同比升幅达到双位数百分比。

达拉斯

根据来自德州农工大学房地产中心和北德州房地产信息服务的数据，房地产经纪在七月份共售出了10,719栋二手单户房屋。

其中销售增幅最大的是售价超过30万美元的房屋销售。北德州的房屋销售中间价格和去年七月份相比，已经上升了9%。

算上七月份的房屋销售，本地区今年前七个月的累计房屋销售比去年前七个月的累计房屋销售增长了4%。而前七个月的房屋销售中间价则比去年同期高出12%。

另外，七月份在达拉斯地区出售一栋房屋平均只需花38天的时间。

由房地产经纪上市销售的房屋数量却比去年同期减少了6%。

由于七月份待完成销售和去年七月份相比有高达38%的巨幅增长，因此本地区八月份极可能将再度有一个房屋销售强劲的月份。

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南加利福州房市7月销量创9年新高涨5.5%

南加利福尼亚州房市正像夏天一样火热。据CoreLogic周二（18日）发布数据，南加7月房屋销售量达到了9年来新高，房屋中位价格较去年同期上涨5.5%。

据CoreLogic周二（18日）发布数据，南加7月房屋销售量达到了9年来新高，房屋中位价格较去年同期上涨5.5%。图为圣盖博谷某待售新屋

房市数据显示，经济增长使更多家庭有信心买房。CoreLogic 分析师勒佩奇（Andrew LePage）说，大部分买房需求源于工作的增加、低贷款利率以及更有信心的消费者等因素。

7月南加房屋销量同比增加16.9%，其中国外买家占整个销售的21%，这是自2010年6月以来的最低占比。现金交易占比也跌至房屋销售的21.7%，达到2008年11月以来的最低。

房地产经纪人说，由于担心美联储（Federal Reserve）会在今年晚些时候提高短期基准利率，从而引起房贷利率上升，许多家庭纷纷跳入房市。

南加房屋需求最强劲的六个县是：洛县、橙县、河滨、圣贝纳迪诺、圣地亚哥和文图拉。其中，洛县房屋销售较去年同期跳涨13.5%，房屋中位价格增加4.7%，达到49.2万美元。橙县，房屋销售同比增长15.5%，中位价格增长5.3%达61.5万美元。六个县的房屋均价比6月微降0.9%达43.8万美元。但勒佩奇说，这种逐月下降可说正常，可能代表房屋销售组合发生了变化。

大部分经济学家预计，房价会继续攀升，但增长会较近几年有所放缓，因为高房价造成很多家庭供房很吃力。加州房地产协会（California Assn. of Realtors）估计，至12月底，加州2015年独栋房屋的中位价格将增长5.3%。

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圣地亚哥7月份房售减缓

据加州圣地亚哥房地产经纪人协会日前报告，圣地亚哥房屋继 6 月热销之后，7 月略有减缓，不过与去年相比，仍不失强劲。

加州圣地亚哥北郡一处住宅小区

该报告显示，7 月售出独立房 2251 套，较上月下降 11%，但较去年同期高出 12%，康斗和联排屋售出 1159 套，较上月下降 8%，但较去年同期高出 14%。

7 月售出房屋的中位价为 55.5万美元，较上月上升2%，较去年同期高 9%；康斗和联排屋的中位价为 34.1 万美元，较上月下降 3%，但较去年同期高 5%。

圣地亚哥房地产经纪人协会董事会主席克里斯．安德森（Chris Anderson）表示，今夏的抵押贷款申请非常多，即使利率已开始温和上涨，但仍然很看好房屋市场。

七月份圣地亚哥县售出的最昂贵房屋是位于拉荷亚海岸的一套三房四浴，4000平方英尺的住宅，建于2007年，660万美元成交。

另据加州房地产经纪人协会近日报告，随着今年第二季度对圣地亚哥和全加州房屋需求激增，潜在买家的承受能力随之下降。

据该协会数据，对 54.8 万美元中位价独立房而言，圣地亚哥县仅有 25% 的家庭有能力购买。

为了在圣地亚哥买得起房子，以30年期固定利率抵押贷款 3.95％的利率计，一个家庭至少需要 10.8 万美元的年收入才能支付得起每月 2700 美元，包括本金，利息，房产税在内的账单。

该协会数据显示，加州30%的家庭买得起中位价房屋。对旧金山而言，这个数据只有10%。在全美国范围，57%的家庭买得起中价位的房子。

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54%的买家更青睐美国南部度假屋

随着美国经济的复苏，美国房地产也呈现出一片大好风光。近几年，越来越多的美国主流家庭开始为自己安置第二套房产-度假屋，这也促使美国度假房产的销售价格逐年攀升。

美国度假屋

购买度假屋的主力人群

典型的度假屋买主一般在43岁以上，家庭中位收入为85,600美元，购买范围一般距离家庭主要住宅180英里以内。大多数买主是婴儿潮时代出生的人。而且购买度假屋的大多数屋主，一年中平均有80%的时间不住在里面。

富裕家庭从近年来股票市场的强劲增长中获得巨大回报，房价的增长也让他们有信心把房地产作为另一项长期投资。另外，婴儿潮一代的人即将退休，人数越来多，2014年令人印象深刻的经济涨幅促使他们相继购买第二套房，并规划在几年之后转换为他们的主要住房。

南部度假屋销售火热

美国南部度假屋销售火热，2014年56%的人选择在美国南部买度假屋，比 2013年足足增长了41%;在美西购买度假屋的占25%，低于2013年的28%;15%的美国人选择在东北部购买，也比2013年的18%略低3%; 中西部度假屋的买主比例为14%，与前一年持平。54%的度假屋买主购买独立的家庭住宅;购买Condo的占27%;购买Townhouse和 RowHouse的为18%;40%选择海滩区，19%选择乡下，还有17%选择山区。有1/3的度假屋屋主计划将物业作为自己或家庭周末的度假地，另有 19%计划将来把度假屋转为主要住宅。买主计划占有物业的时间一般为6年左右。

度假屋的价格冲破新高

美国地产协会(NAR)统计，2014年，全美度假屋销售比2013年增加57%，共卖出113万栋度假屋，超过了度假屋价格最高的2006年，是2003 年调查以来的最高数量。而且2014的销售量，比2012和2013年两年的销售总量还多一倍。度假屋销售占2014年总交易量的21%。

2014年，度假屋买主家庭中位数收入为94,380美元，比2013年的85,600美元更高。赚的钱多了，屋主也愿意跑更远，接受更远距离的度假屋。2013年屋主愿意买在180英里远的度假屋，2014年延伸到200英里。

受欢迎地区房价涨幅大

美国人的度假偏向，一般选择在近水岸或者能够滑雪的地方。因此，海边和滑雪胜地，都是美国的名流经常光顾的地区。美国地产协会(NAR)报告显示，2013 年起，奥兰多的房地产市场开始摆脱经济危机的影响，房价迅猛上涨。2013年奥兰多房价上涨幅度达到18.42%，2014年上涨幅度为8.8%。

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美国EB-5投资移民9月面临改革势头不减

从1990年设立至今，每三年（或五年）审核延期一次的EB-5投资移民法案即将在9月过期，由参众两院议员提出的EB-5改革法案是否能及时通过实施，目前还难以预知。但是可以预知的是，无论是对EB-5资金还是绿卡的需求仍然十分强劲。

靠EB-5资金兴建的费城阿克尔造船厂

投资移民公司CanAm Enterprises, LLC总裁兼首席执行官罗生富（Tom Rosenfeld）说，三年前当EB-5计划被延期时，在参议员获得100%支持率，在众议院获99%的支持率。人们对该计划变成永久政策寄予厚望，只因全面的移民改革政策尚未出台，才没有发生。尽管媒体关于EB-5的负面报导时有发生，但是这么多改革法案被提出，显示大家是想要保住这一计划，只是希望它得到正当实施。

创建于1987年的CanAm可以说是美国EB-5投资移民的先行者，亲历了EB-5的种种变迁。至今，该公司已创下给1,253投资人全额还款、还款总额达6.265亿美元的记录。罗生富说，CanAm是将EB-5最先介绍给中国的公司，至今美国移民局发放给中国公民的EB-5无条件绿卡中，经由他们申请的占到60%。他一再强调EB-5计划的重要性，说在2008年美国经济大衰退期间，如果没有EB-5投资，很多大项目将无法建成，如位于费城的宾夕法尼亚会展中心（Pennsylvania Convention Center）总投资额达到7亿美元，CanAm筹集的EB-5资金就占了1.22亿美元。

靠EB-5资金兴建的宾夕法尼亚会展中心

罗生富说，需要投资的项目不仅限于房地产、写字楼。CanAm经手的项目范围十分广泛，包括从迈阿密直达奥兰多的高铁、纽约摩天轮、造船、直升飞机制造、港口设备等。他认为，未来美国的公共基础设施建设对EB-5投资仍将有相当的需求。

继今年6月3日美国两名资深参议员联合提出了一项EB-5投资移民法案，要求提高投资金额门槛、加强政府监管后，加州众议员佐伊‧洛夫格伦（Zoe Lofgren）和伊州众议员路易斯‧古铁雷斯（Luis Gutierrez）又提出一项名为《新创企业启动法案》（EB-JOBS Act of 2015）的新EB-5改革法案，要求扩大EB-5计划，鼓励对农村地区、高失业率等地区的投资，并提出了两个新的签证类别EB-6和EB-7。其中EB-6发放给初创企业风险投资人包括自我投资的初创企业家，最低金额是50万美元。

签证类别EB-7

EB-7则专指为符合要求的、拥有E-2签证的投资人发放绿卡，将影响中国台湾及新加坡等地的投资人，而对大陆投资人没有影响。对此，洛杉矶帕萨迪纳市（Pasadena）的移民律师杨扬（James Yang）解释说，是因为中美之间没有E-2签证的相关协定，“已经有E-2这种非移民签证的投资人，以后可以转换成EB-7──比如中国台湾、新加坡等地可以做E-2，但中国不行”。提案还要求持E-2签证的投资人需持证满10年，且创造至少5个就业机会满10年，才能申请EB-7。

关于新EB-5

至于提高投资门槛、加强政府监管，罗生富表示，对于来自中国大陆的投资人，提高投资门槛不是主要问题，问题是移民局要求更多的证明文件。他说，目前很多国家都出台了类似的移民计划。葡萄牙、匈牙利等欧盟国家纷纷为海外投资人打开方便之门。中国投资人当然喜欢美国，但是如果规定太严格，申请通过太困难，他们还有其它选择。

签证类别EB-6

EB-5主要给海外投资者提供移民机会，投资人不一定要到美国来亲自管理公司。然而EB-6给已经身在美国，并想留下来创业的人才提供了机会。罗生富认为，EB-6不会伤害EB-5，而可以起到辅助作用，两个计划的目的都是为了在美国创造更多就业机会。杨扬则认为：“如果在每一年签证的名额当中，不给EB-6单独设出新的名额的话，移民局或者美国的国务院会减少EB-5可以用的名额。”

他还认为，一旦新法案生效，不仅会对想要申请EB-5的投资人带来影响，也会给一些区域中心的新项目带来影响。

他预见近期的EB-5投资移民申请会有激增，尤其是不想增加投资额的EB-5申请者，会集中在9月底之前，按照要求递交他们的I-526投资移民申请书。

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美国伊利诺伊州库克郡开放网上房产税降税申诉

居住在伊州库克郡的房主现在可以在网上提交房产税降税申诉（Property Tax Assessments Appeal）。

伊利诺伊州库克郡房产

尽管库克郡申诉委员会（Cook County Board of Review）四年前就开始接受房产税的网上评估申请，但是房主仍需要将所有辅助文件邮寄或自己送达到委员会的办公室。而在这项最新的服务中，房主可直接将相关文件上传到委员会的网站，并且可以追踪申诉的进度。

据申诉委员会主席丹‧派莱克（Dan Patlak）介绍，他们将申诉的整套流程都进行了优化。“整个流程全部上网不仅大大提高了工作效率，增加透明度，同时对纳税人来说也更加便利”。

在2013年，约42万8千名房主提交了降低房产税的申请。该数据在2014年有所下降，约为31万9千名。

在申诉委员会开放网上申请以后，房主现在就可以开始提交2015年的申请。

更多的信息请访问库克郡房产税网站：www.cookcountypropertyinfo.com。

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