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一项近日的调查显示，在全球14个国家中，美国是最热门的国际住房市场，许多华人地产投资者，常选择在加州最好的社区买房，然而地产专家们表示，美国几年内，发展潜力最大的区域，并不在加州，一起来听业界人士的分析。

美国成为最热房产市场

有经验的投资者喜欢在价格曾下跌但已回稳的区域进行投资，但加州许多地区的房价已接近或超过了2006年的历史最高点，因此近日在洛杉矶房地产展览会上，业界人士更推荐投资者考虑其他就业机会及人口都有增长，有大公司进驻，或公私立单位注入投资，且房价能让人负担得起的区域。

Real Wealth Network执行长Kathy Fettke：“如宾州匹兹堡是我们的市场之一，我们可以花5万购买连栋式房屋，紧连新建的几百万好莱坞式影城，就一个街区的距离。这样今天花5万买的连栋式房屋，会带来现金流，我们每个月会得到一千元的租金，且我们真认为房价也会涨，这类的好交易就是我们要为投资人寻找的。”

她说另一个有巨大潜力的区域是弗吉尼亚州的Hampton区域。2016年巴拿马运河延伸段新开张后，该港口将能为大型船只提供服务。

业界人士也提醒观众在投资时要记得展望未来。

Growth Equity Group高级合夥人Brett Immel：“我们想知道这些市场未来会发生甚么。许多投资人不这样思考，他们只看今天发生的事。我们必须考虑将来，了解地产业未来发展一个很棒的方法是看建房许可证。我们可以调出任何分支市场的建房许可证，了解未来半年、一年或一年半将发生的事。”

找到好的房地产市场后，Kathy一般建议投资人寻找价值10万元或以下的房产，每月租金能收回至少300元，以保证有利可图。

Real Wealth Network执行长Kathy Fettke：“专注在购买美国人能负担得起的中等价位房产，你将会看到现金流动，若该地邻近就业增长区很可能很快就会增值。”

她表示在自己经常举办的房地产活动中，有80%都是华人参加，证明华人很看重房产投资。

根据最新地产商全国协会房屋负担能力指数，由于房价上涨继续超过收入增长，全国各地的业主发现更难买到理想的房屋。

大西雅图房产

从全美国范围来看，单户住宅平均价格上涨幅度截至7月，比一年前上涨高达5.8％，上涨金额高达23万5千5百元。金郡（King County)平均在八月的上涨幅度比去年同期高出近一倍，金额为45万7百元。

全国房地产经纪人协会的研究数据专家表示，目前市场上的出售住房库存非常低，所以有可能导致房价继续上涨。不过，增加创造就业机会和稳定的收入增长帮助缓解重大价格的增长带来的压力。目前，关于新房和二手房的抵押贷款申请开始减少，这可能是季节性或一个迹象，同时也显示出利率上升正在对支付能力产生影响。

从一个月前开始，在美国的所有地区，住房负担能力已经有了下降趋势，负担能力指数有了最大跌幅，为2.1％。一年前，全国的住房经济承受能力都在下降，唯独美国东北地区有2%的增长。今年支付能力与去年同期相比，最大跌幅为4.3％。

根据全国房地产经纪人协会，美国西部地区的房地产市场已经见证了房价涨幅最大的一年，比去年价格上涨8.4％，其次是南部7.1％和中西部地区为6.5％。东北部有最小的价格涨幅，为1.8％。

根据国际房产服务公司Savills近日一项调查结果，在全球14个国家中，美国是最热门的国际住房市场。许多华人地产投资者喜欢在加州最好的社区买房，然而地产专家们却表示：美国几年内发展潜力最大的区域并不在加州。

在19日洛杉矶房地产展览会场上，加州地产服务谘询公司Real Wealth Network执行长菲特克（Kathy Fettke）向华裔投资人提出建议

在洛杉矶房地产周六的展览会场上，加州地产服务谘询公司Real Wealth Network执行长菲特克（Kathy Fettke）表示，有经验的投资者喜欢在价格曾下跌但已回稳的区域进行投资，但加州许多地区房价已接近或超过了2006年的历史最高点。因此，她建议投资者考虑就业机会与人口增长强盛，且房价能让人负担得起的其它区域。另外，有大公司进驻或城市投资数十亿美元的区域，也值得关注。

菲特克说：“例如宾州匹兹堡，我们花5万美元可以购买连栋式房屋，它紧连着数百万美元的好莱坞式新影城。”这样会带来现金流，每个月可有1,000美元的租金收入，而且房价也会涨。另一个有巨大潜力的区域是弗吉尼亚州的Hampton区域。2016年巴拿马运河延伸段新开张后，该港口能为大型船只提供服务。

业界人士也提醒投资者，要记得展望未来。大型房地产公司Growth Equity Group高级合伙人伊梅尔（Pett Immel）说：“我们想知道这些市场未来展望，许多投资人不这样思考，他们只看今天发生的事。”他说，了解展望最好的办法是看建房许可证，他们可以调出任何分支市场的建房许可证，以了解未来半年、一年或一年半将发生的事。

伊梅尔表示，内布拉斯加州的Omaha附近有许多正在进行的大型建筑项目，包括谷歌数据中心在相邻爱荷华州Council Bluffs市耗资4亿美元的扩建工程。今年稍早，媒体还报导了当地建筑工人紧缺问题。

找到好的房地产市场后，菲特克一般建议投资人寻找价值10万美元或以下的房产，每月租金能收回至少300美元，以保证有利可图。她说：“专注在购买美国人能负担得起的中等价位房产，今天就能看到现金流，若该地靠近就业增长区，可能很快就会增值。”菲特克在自己举办的房地产活动中，经常发现参加者80%都是华人。

根据周一（9月21日）公布的报告﹐2015年圣盖博谷几个城市的房价是洛县城市中排名最高的。洛县房产税估值官（LA County Assessor）普朗（Jeffrey Prang）的报告显示﹐2015年洛县应纳税的房产总价值比上年增长了6.13%，为1.26万亿美元。这进一步证实洛县房价已连续五年上升。

根据周一（9月21日）公布的报告﹐2015年圣盖博谷几个城市的房价是洛县城市中排名最高的。图为亚凯迪亚区内一处正在销售的豪宅

亚凯迪亚2015年房产（包括住宅和商业地产）为洛县房价增长最快的城市之一﹐总价值达139.39亿美元﹐比上年的128.09亿美元增加了8.8% 。亚市经理拉扎雷托（Dominic Lazzaretto）说﹐增长率反映出了人们对投资亚市的兴趣持续加大。他表示﹐在停滞了好几年后﹐亚市城镇住宅的重建和商业地产的投资项目已开始兴旺起来。

洛县2015年房价前20高城市中﹐帕萨迪纳排第8，亚凯迪亚排第13﹐西柯汶纳排第18﹐其房产总价值分别为﹕259.57亿美元、139.39亿美元和101.46亿美元﹐帕萨迪纳的房价同比增长率为6.5%﹐西柯汶纳的房价同比增长率为5.9%。

根据《圣谷论坛网》，西柯汶纳城市经理弗里兰（Chris Freeland）说：“这项排名对我们来说是个非常好的消息。这表明，我市的经济正在复苏﹐我们的社区居民看到了住在这里的价值，企业家也看到了在西柯汶纳投资的价值。”

虽然所有圣盖博谷城市的房价都在增加﹐但尔文代尔（Irwindale）2015年的房价增长则较为缓慢，其同比增长率仅为2.2%﹐为洛县房价增长最慢的地区之一。该市规模相对较小﹐住宅和商业地产只有978栋﹐比其邻居鲍德温公园市几乎少了14,000栋。

因库存不足，美国8月成屋销售跌幅超预期。

因库存不足，美国8月成屋销售跌幅超预期

全国房地产经纪人协会9月21日公布的报告显示，美国8月房屋过户数下降4.8%，折合成年销量是531万套，低于修正过的558万套。房屋价格上升，库存数量较去年同期下降。通常从签订成屋销售合同到最终完成房屋过户有一、两个月的时间。

彭博社报导，市场上房屋库存有限，使一些美国人不能利用目前的低利率。房屋销售今年好转，美联储主席耶伦上星期表示，好转的步伐与强劲的劳工市场及本应提供更大上涨空间的人口统计数不符。

房地产商组织2015年最新估计成屋销售为529万间，较一年前上升7.1%。

8月份的下降是7个月以来的最大跌幅。接受彭博社调查的73位经济学家预期中值降至550万套，经济学家预期区间从540万到562万套，7月报告数据为559万套。

成屋销售占美国房屋市场的90%以上。成屋销售中间价格较2014年8月上升4.7%至228,700美元。全国房屋升值主要由西部和南部带动，西部房价上涨7.1 %，南部上涨6%。

房屋价格上涨是因为库存有限，8月待售成屋数量上涨1.3%至229万套，一年中最高的库存量，但与2014年8月相比，库存下降1.7%。

以目前销售速度看，将需要5.2个月卖掉所有库存，与8月底时相比，需要4.9个月才能售完，房地产经纪人协会认为少于5个月就是市场紧俏。

8月，房产在市场停留的时间是47天，去年同期是53天。

按地区算，四个地区中有三个区购买下降，西部下降 7.8%，东北部销售没有变化。独立屋成屋销售下降5.3%，合年率469万套。购买康斗和连栋屋的销售下降1.6%至62万套。

8月所有买房交易中，全款占22%，首次购房者占32%。

新产业数据显示，10年来，7月一直是橙县现房买卖成交量最大的月份。

7月橙县房屋交易达到23.9亿美元，这是自2005年夏季以来销售量最大的月份。图为橙县新建小区

据总部位于San Dimas 的组织CR-MLS报告，7月橙县房屋交易达到23.9亿美元，这是自2005年夏季以来销售量最大的月份，也超过了6月份23.7亿美元的交易额。

该报告显示，今年前7个月房屋销售额达到134亿美元，这是自2005年之后同期交易额最大的7个月。2005年前7个月交易额为154亿美元。

CR-MLS有一个登记系统，房地产代理会在该系统贴出待售房屋并列出给予代理的补偿条款等。CR-MLS的销售数据不包括那些买卖双方在MLS之外进行的私下交易、业主自售屋交易，以及大部分新屋销售等。

不过，7月MLS系统内交易创出新高，达到3,227笔交易，每笔交易平均价格约为74.13万美元，比6月有所下降。

CR-MLS数据显示，7月整体销售额和价格都比去年同期高出26%。

破纪录的交易额也带给了房地产代理、白蚁检查、房屋检查、抵押贷款经纪人、评估师和中介服务公司等行业更多的收入。以房地产业典型的6%佣金为例，就意味着7月的佣金达到了1,435亿美元，比去年7月高出3,000万美元，几乎是2011年7月佣金的两倍。

从年初至今，橙县房屋销售产生了8.05亿美元的房地产佣金，比2014年同期增加1.16亿美元。