加拿大聯邦2辣招 為火熱樓市降溫
進一步收緊房貸 買保險貸款要做壓力測試 堵外國炒家避稅 嚴審主要居所免稅優惠
聯邦財長莫奈在講解政府的新政。
加拿大聯邦財政部長莫奈(Bill Morneau)昨日宣佈為多倫多和溫哥華火熱樓市降溫的新措施，要對購買了保險的房貸進行壓力測試，似乎是要進一步收緊房貸。但有金融理財師表示，商業銀行在放貸之前，對貸款申請人的壓力測試是必然經過的程序，聯邦政府的這個要求對銀行來說並無影響。
而莫奈部長所強調的另一項措施，則是強調絕不容許外國「炒房客」濫用針對加拿大居民主要居所(principal residence)的免稅優惠措施。
但有希望長期持有加國房產的中國買家表示，他們買房是為了將來孩子在加拿大的就學，無意炒賣房產，所以聯邦政府的新政策對於他們也無影響。
在昨日的記者招待會上，多名記者反覆追問，聯邦政府是否也認同「外國買家推高大多區和溫哥華地區樓市」的說法。而莫奈則強調，引致房價迅速飆升的塬因很有，既有加拿大經濟增長比較強勁，也有銀行利率比較低。
「尤其是2008年以來，長期的低利率改變了放款者和貸款人的態度和行為方式，有些人因此背上了巨額的負債，風險也隨之出現。許多中產階層人士在考慮購買他們的第一套房子時，卻發現高漲的房價已不是他們所能負擔得起，有的人擔心再不出手就更買不起，於是狠下心借了大量的貸款。」
莫奈表示，聯邦政府不能直接操控房價，但有責任確保房市的穩定及有效地運作。而那些已經擁有了房產的人，則希望房市能夠穩定下來，保證自己的投資不受損。
莫奈隨即宣佈，要讓貸款行業更有持續性，減少對納稅人面臨的風險，確保每個人都是按章辦事。
從本月17日起，所有貸款保險的貸款項目，都要接受央行公佈的5年期固定利率來進行測試。第二是從11月30日起，所有低首付貸款的審批條件要向高首付貸款看齊。
「我們鼓勵加拿大人在購買房產時，仔細考慮自己的負債情況，仔細考慮如果出現匯率波動時將要面臨的挑戰。」
收緊房貸進行壓力測試 可負擔屋價能力降24%
沒收入證明 新政策對移民及自僱者不利
本月17日起實施收緊房屋貸款進行的壓力測試實例說明。一個有10萬元年收入，拿出4萬元做首期(上左)，在現今制度下選用2.17%封閉式5年期按揭，這個家庭可以負擔的房屋價格最高是66.5435萬元(上右)。然而由本月17日開始，這個家庭要用央行提供的4.64%(昨日央行掛出)封閉式5年期按揭，可以負擔的屋屋價格最高是50.5762萬元(下右)，與之前相比購買力下降了24%(下左)。
聯邦宣佈收緊房貸，買家可負擔屋價能力即下降。
帝國商業銀行的金融理財師閻梅表示，如果財長只是宣佈要進行壓力測試的話，那對我們的業務幾乎沒有任何影響。
「我們的審批程序中，5年的固定利率貸款測試是必定要做的，申請人只有通過了這個測試，我們才會根據當前市場的最優惠利率向客戶放貸。」
地產律師曾啟榮表示，「實際上，現在要貸款已很不易，尤其是低首付貸款幾乎都拿不到。聯邦政府要求做壓力測試，是想剔除那些不符貸款條件的人，買家少了，搶樓的情況減少，希望能以此壓一壓看似過度活躍的樓市。」
閻梅稱，凡是首付低於20%的貸款人，都必須購買政府轄下加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的房貸保險。以前5%的首付就能放貸，後來升到10%(首50萬房價最低首付5%，50萬以上至100萬的最低首付升至10%，房價不能超過100萬)，但現在20%以下都很少批，都要買保險。
「加拿大的貸款政策其實很保守，20%的首付是我們的一貫政策。外國買家以前不用看收入證明，只要介紹其在國外的背景，就可以拿到最高65%的放貸。而加拿大本國的買家，因為要看收入，如果收入不理想的話，可能連50%的貸款都拿不到，所以招來一些不滿。」
幫助買家尋找最優惠利率的網站「最低利率」(Lowest Rates.ca)的總裁圖恩(Justin Thouin)表示，絕大多數來他們網站尋求低利率的客戶，最終還是去了大銀行求貸。
「65%客戶去了商業銀行，22%找貸款經紀，13%直接去找非銀行貸款機構。這些客戶裡面，有的一些是既找商業銀行，也找貸款經紀。」
圖恩指出，所謂的壓力測試，就是按央行的5年期固定利率，客戶每年還貸的數額，不能超過其家庭年收入的39% 。
萬錦信貸總裁許群表示，新政策出台對某些群體的申請人不利，比如說新移民和自僱人士。
「以前銀行的貸款政策鬆一些，還能推出針對新移民和自僱人士的特別貸款計劃，不用看收入證明，只要首付超過20%，都有可能辦得下貸款。但現在都要看收入了，對我們華人社區來說不是一個好消息，因為我們的新移民和自僱人士的數量不小，他們沒有收入證明，很難符合銀行的貸款標準。」
徐群稱，以前的貸款額度是家庭年收入的4至6倍，但現在只能是4倍，貸款額度降低不少。
聯邦辣招不影響中國買家 只怕倣傚卑詩徵土地轉讓稅
有華人地產經紀表示，新例對他的客戶完全沒有壓力。
對於聯邦政府的「新政」，有華人地產經紀表示，對他的客戶完全沒有壓力。「我的國內和本地的客戶也好，都能提供足夠的首付和準備，但他們唯一擔心的是，安省政府或聯邦政府，會實施卑詩省那樣的額外的15%土地轉讓稅，除此之外，貸款沒有壓力。」
另一位華人地產經紀也表示，她的客人大部分都是中國人，而他們寅吃卯糧的情況不多。
「我上一週幾乎天天晚上出去搶「柯化」，看著價錢就上去了。但他們也不會冒險做超出他們財政能力的事情。如果心儀的房子不能按他們的心理價位買到，就想辦法降低購房條件，例如免驗房什麼的。」
而莫奈昨日記者會的另一個重點，就是針對外國炒房客利用加拿大稅法漏洞來避稅的問題。
根據加拿大稅務法，業主名下的房產如果是其主要住所，則該業主出售此房產時，無需向稅務局申報，也就無需繳納增值稅。要符合這一標準，則業主，或者業主的現任或前任配偶，或者業主的子女，在房屋賣出之前都必須在此居住過一段時間。
但許多外國炒房客，卻鑽了這條針對加拿大人的稅務優惠政策的空子。他們聲稱自己、自己的配偶或自己的孩子就住在這房子內，由此避繳增值稅。
有經記解釋這項昨日在國會內推出立法動議時表示，稅局(CRA)今後將要求房屋賣家提供資料，若在審查期間稅局職員質疑閣下售出的居所並非用作主要居所，閣下需要作出合理解釋，不然便要繳付相關的資本增值稅款。
而一位打算在多倫多大學校園區附近購房的大陸人士表示，他的女兒雖然目前年紀還小，但在北京這樣的城市如果要入讀私立學校，或者為了進好的公校而去購買「學區房」，每年也要二參十萬的費用，還不如乾脆早早就送來加拿大讀書。
「所以我就早早考慮要在多倫多買房了，而且買了之後長期持有，是給孩子將來讀書和移民用的，不會轉賣，聯邦政府的政策對我沒有影響。」
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（據加拿大家園）
