居外網CEO羅雪欣表示，近來許多有意海外購房的內地買家來香港看房、交易，及接入其他專業服務如移民、留學、銀行開戶等，這些都突顯了香港特區在海外購房者心目中的地位。她預料今年中國買家海外購房將會增3%至8%，可能超過1233億美元。
撰文：索寒雪
爾灣位於美國加州橙郡，是華人主要聚居區，也是近年來中國人海外購房的熱點區域。
“過去，有大批的中國買家排隊，去買那些還沒有建好的期房。但是，今年不同了。”美國加州橘縣房產經紀人協會負責人胡世宗向《中國經營報》記者表示：“春節的時候，地產商找到我們，還有60多套現房別墅，賣不出去，希望我們介紹客戶，並提高了佣金。”
胡世宗透露，從客戶處得到的消息，“現在美元很難出境”。
而之前慣用的渠道是，“從外資銀行在內地和香港的機構聯合，可以把錢轉移到美國，但是現在這條路走不通了”。
據了解，地產經紀人手中超過20%的客戶已經流失，房價開始出現下跌。
中國買家撤離美國
“中國人有個好習慣，就是喜歡買房子。”3月27日，由居外網在北京舉辦的全球經紀人峰會上，行業專家坦率地說：“很多人計劃把孩子送到國外讀書，並在當地購買房產。”
有統計顯示，2014年，中國買家購買了價值520億美元的國際房地產，到2020年，這個數字料將漲到2200億美元。
此前，在購房意向調查中，美國、加拿大、澳大利亞和日本是中國買家最青睞的三個區域。
爾灣由於是華人聚居地，同時有學區資源，成為了中國買家的首選之地。
洛杉磯爾灣市學區房出售，4室3衛，鬧中取靜，屬於著名的Northwood High高中學區，5分鐘車程內，可到達幼兒園及小學中學以及華人購物餐飲商業區，生活非常便利。
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“由於外彙出境的限制，現在來買房的中國客戶越來越少了。” 美國加州橘縣房產經紀人協會負責人胡世宗向《中國經營報》記者表示。
他回憶，“兩三年前，經紀人只要花一點點時間，就可以找到來買房的中國人，但是現在的銷售量特別低。”
由於資金出境的限制，導致買房受阻的情況最明顯的趨勢是，“現在50萬美元以上的房產，幾乎無人過問。”他補充，購買50萬美元以上房產的人群通常為企業人士，通常把美國房產作為投資使用。還有一類人群是正在辦理移民，或者購買學區房。
“但是，根據目前中國對外彙的管制政策，將首付的資金轉移到美國，至少要一年半的時間。所以，很多人都放棄了。”胡世宗表示。
目前，國家外管局對個人結彙和境內個人購彙實行年度總額管理。年度總額分別為每人每年等值5萬美元。國家外管局可根據國際收支狀況，對年度總額進行調整。
他舉例說明：“有一個地產開發商，兩年前，出售期房別墅，價格在65萬美元，客戶需要連夜排單子，才能有機會購買。”
然而到了2019年，“春節前，有60多棟現房別墅，已經蓋好了卻賣不出去”。地產開發商只好找到地產經紀人，提高佣金，尋找客戶。
根據國家外管局的規定，個人換彙有等值5萬美元的限制。但是該政策已經持續多年，為何會在2018年末2019年初，造成明顯的影響？
記者采訪另外兩家房地產企業，分別來自香港和泰國，其負責人表示：“很多客戶都來自香港，無論是香港的本地人，還是內地人，都喜歡從香港歸結資金，去海外購買房產。”
來自居外網的數據顯示，2017年中~2018年中，來自香港特區的買家花費了81億美元投資海外房地產。
全球海外房產平台居外網CEO羅雪欣向記者表示：“香港的海外房產投資額料會繼續增加，特別是近來許多有意海外購房的內地買家也會來香港看房、交易，及接入其他專業服務如移民、留學、銀行開戶等，這些都突顯了香港特區在海外購房者心目中的地位。”
香港九龍區何文田區皓畋3臥2衛豪宅，頂層連天台。寬敞大廳，高樓底，有露台，全包廚房電設備，三房一套加工人房，天台1032呎，擁有設備完善的會所。
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但是，香港也是資金外流的一個渠道。胡世宗從客戶處了解到，“其實，資金從中國內地彙到香港和中國內地彙到美國，限制都是一樣的。但是可以找大的銀行，像彙豐銀行。在內地的彙豐銀行和在香港的彙豐銀行合作，客戶經理會幫你處理一些問題。”
但是彙豐銀行予以否認，彙豐中國相關負責人表示： 彙豐中國嚴格按照個人外彙管理條例辦理外彙業務，不提供境內個人用於海外購房的跨境資金轉賬業務。彙豐中國的客戶須嚴格遵守適用的法律、法規和相關服務的條款和條件，所有的資金出境方式都受多種單筆和累計上限金額的限制。
記者了解到，彙豐銀行曾收到國家外管局的通報。不過，被處罰的原因則是內保外貸問題。
2018年下半年，國家外管局官方公布“國家外彙管理局關於外彙違規案例的通報”—— 彙豐銀行北京分行違規辦理內保外貸案。
通報顯示，“2014年8月至2017年6月，彙豐銀行北京分行在辦理內保外貸簽約及履約付彙時，未按規定對貸款資金用途及相關交易背景進行盡職審核和調查。該行上述行為違反《跨境擔保外彙管理規定》第十二條及第二十八條。根據《外彙管理條例》第四十七條，處以罰沒款842.22萬元人民幣。”
在同期被通報的銀行中，彙豐銀行被處罰金額最高。
內保外貸是指境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。
彙豐銀行認為，這與個人業務無關。
此外，2018年，國家外管局對一大批地下錢莊進行了清理。“隔幾天就會聽到地下錢莊被查的消息，這一切共同造成，內地的錢來美國越來越難了。”胡世宗表示。
轉戰東南亞低價地產
資金減少了，海外投資的市場也隨之發生了變化。
LuckyLiving公司是一家泰國的房地產商。“2018年，我們沒有使用任何促銷手段，結果發現，有10%的房子賣給了中國人。” Lucky Living的負責人向記者介紹，該公司開發的地產在曼谷的核心區。
據了解，泰國的總房款普遍只有美國房產價格的一半。
羅雪欣表示，根據買家詢盤數據，香港買家最鐘愛的最新海外購房目的地依次為：馬來西亞、美國、泰國、澳洲及加拿大，馬來西亞首次躍升為第一名，顯示香港買家有向價格更實惠、距離更靠近的樓盤轉移的最新趨勢。
同期內地買家海外購房目地的排名為泰國、澳洲、美國、加拿大、英國、馬來西亞、新西蘭、希腊、日本和德國，內地榜單中泰國首次躍升第1 名。“2017年中國買家海外房產投資1197億美元，我們預料今年中國買家海外購房將會增3%至8%，可能超過1233億美元。而2010年，中國人海外投資額僅為50億美元。” 羅雪欣表示。
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