现在正是买房季节，到处看房的朋友们肯定能在CENTRIS网上上看到一些价格偏低，写明了没有法律保证的销售的房子出售，令人心动价格，大多数糟糕的房屋状况，但最闹心的还是那个“没有法律保证”所带来的不可知的风险，让大多数买家望而却步。大家都在琢摸着，这法律保证到是保证了什么呢？少了它又会怎么样呢？。。。
在解释它之前，先说说几个朋友碰上的与之相关的故事吧。一个朋友买了五十年代的独立屋，基本没怎么住，才一年多时间因为家庭情况变化决定卖房。卖出去大约才半年就收到新主人的挂号信，说是发现地基有问题，需要朋友负起法律保证的责任，付钱修房。想想有点冤，自己也是刚买的房，凭什么这地基的问题得我来修。于是找到律师，被告知这地基是在朋友做房主是就有的问题，所以朋友是有责任修的。并建议朋友继续找上一家屋主索赔，因为这个问题不是短时间的问题，肯定在上一家屋主住的时候就有。没办法，只能先赔偿，再找上一家屋主，这才发现老人家已经不在世了。所以这样看来，这个法律保证的责任就只到他这儿结束了。
另一个朋友买房住了5年，一次意外的厕所漏水发现了地下室墙体渗水，接着发现地基早期就有裂缝维修过的痕迹，但从来不知道。咨询了一下，房屋四周挖开维修墙体的费用得在2-4万之间，得知有法律保证这回事后，她决定找律师向原卖家索赔，开始了漫漫的追诉之路。
那么到底什么是法律保证呢？
在魁北克，法律保证基本原则是：每个房屋被出售时都是有保证的，这个保证主要是保证房子的所有权和房屋质量。也就是说，如果买家买下房子后，如果发现产权和房屋质量的问题是在交易时不可能合理知道的话，他可以找卖家索赔。
什么样的房屋会是没有法律保证的销售?
一般是银行卖破产房，财产继承人卖遗产房时，会提出卖房没有法律保证，因为自己没有在这个房子都居住过，对房子的情况并不了解，所以希望不承担后续可能发生的风险。
什么风险才是法律保证的呢？
就物业的所有权而言，魁北克有着相当可靠的对外公示的系统。在房产交易过程中，不管房产销售有没有法律保证，公证员都会仔细核查物业的所有权，所以这个层面而言，风险很低。
出现的绝大多数是房屋质量问题。这种在法律保证下担保的房屋质量问题有两个关键问题需要向法院证明：
- 问题不是验房能够发现的，也不是买房时能看到的，必须是买房时不管是买家还是卖家都没有办法发现的问题。
- 必须是在房子过户前就存在的问题。
那么卖家对这样的房子质量问题就负有责任。比如说验房时谁也不能看到地下室的墙体渗水，因为有石膏板等装修在外层，但如果新房主进去装修打开发现墙上有大裂缝，就可以要求卖家维修，因此这明显是在过户前就发生的问题，但验房时没有办法知道。还出现过买了房，发现土地因为油罐泄露造成污染，向卖家索赔成功的案例。
当然也有不少案例，虽然上面两条都可以证实，却是因为房子年代久远造成的问题，并不是都由卖家按新的全赔。比如说屋顶是20年年限，买家知道是20年的屋顶，买下出了问题，就是索赔也不能指望按个新屋顶赔给你，很有可能赢得机会很小，因为这屋顶到时间了，出现问题也是自然的。房屋也有年代时效，所谓的质量保证也有一定年限，这些都要具体情况具体分析了。
卖房时说好没有法律保证,真得就可以没有后顾之忧了么？
现在在卖房时，房主都必须填写一份声明，这是一份格式化的问答卷，上面包括了房屋方方面面的情况，房主如实回答，就等于把房子的基本情况做了详细说明。作为经纪，我们都劝客人详细如实说明，不用担心房屋有过什么问题，会造成卖房困难，相反如果隐瞒，被买家事后发现倒有可能告上法院。
也有客人嫌麻烦，说干脆就没有法律保证的卖吧，有了问题别来找我。为此我特地咨询我REMAX的老板PATRICIA CIANCOTTI，多次和律师为法律保证的问题打交道的她告诉我，律师说了，法律保证是法律赋给个人的，神圣不可剥夺的权利，所以不管有没有法律保证，有了问题，都可以找卖家索赔。只不过，通常一句“没有法律保证的销售”让很多买家就放弃了这一权利。真碰上较真的主，有明显的房屋缺陷，不管怎么卖的，上庭还是大有赢的机会。
但话说回来，能不上庭还是不上庭吧，按小时收的律师费、漫长的等候时间，都让一场官司最后变成没有赢家的战争。所以现在跟着REMAX买房的客人有福利了，只有通过REMAX买房，可以花约1000元买一个法律保证的保险，有了这个保险，可以在发现房屋质量问题后，得到最高至4万元赔偿，不用找卖家撕扯纠缠，不用请律师上庭等待漫长的判决，保险公司为你买单。这对卖家或买家，都会省不少心啊。如果有感兴趣的朋友，可以电话我，具体再解释了。
没有法律保证销售的房子平均比市场价格要低至少8%，所以还是正常卖房吧，加上有关保险，一样可以让你卖房无忧。
责任编辑：Adam Chen
经纪柯婕专栏全集：
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
