Author: isabel.li

移民官:華加聯姻有風險 結婚需謹慎

根據溫哥華太陽報記者的調查發現，負責處理移民事務的加拿大公民及移民部會針對非華裔加籍公民與非加籍華人的新婚聯姻給予特別關注，提防假結婚換身份的案例出現。

該資訊源自2007年4月的移民官職訓手冊中，專門針對透過聯姻申請永久居留權的華人，而這些華人的另一半多是已經居住在加拿大的非華裔公民。

而這項“特別關注條款”一直到2013年10月都還看得見。太陽報記者週五 ( 15日 ) 對移民部提出詢問，移民官們是否仍沿用相關條例，但無人回復。

為非加籍配偶申請移民及居留權的加拿大公民必須要繳交：結婚證書、調查問卷、及離婚證明 ( 如果其中一人離過婚 ) 。移民官也會要求出示結婚邀請函，或是照片等等。

移民官:華加聯姻有風險 結婚需謹慎

但是，移民部卻要求移民官對具有以下條件的華人移民申請，給予“特別關注”：

– 具有中國國籍，尤其是大學/學院學生，與非華裔的另一半聯姻者

– 繳交照片中雙方父母及親戚沒有出現，卻以6到10個朋友取代的申請者

– 具有加籍身份的配偶沒有教育背景，收入低微，或是接受社會福利補助者

– 沒有蜜月旅行，連週末出遊慶祝也省略了的新婚伴侶。理由是沒錢，或是還在念書

– 沒有穿戴“鑲鑽”的戒指

– 有專業拍攝的結婚照片，但為數甚少

– 出遊照片往往都是在尼加拉瀑布一帶、多倫多或濱湖尼亞加拉 ( Niagara-on-the-Lake ) 所攝

其他移民官受指示、需要提高注意的部分還包括：

– 雙方結婚之前的感情狀況。如果其中一人曾離過婚，離婚後與再婚之間的時間長短

– 中文姓是否太怪異或是太大眾化，如“王”、“黃”、“李”、“陳”

– 非加籍配偶申請移民前，是否曾透過其他方式入籍

– 兩人認識的時間長短。兩人是否在過去半年內才相識、或是結婚

– 兩人年齡差距是否相差10歲以上

– 兩人的教育背景或種族差異過大

針對上述所言，溫哥華移民律師辛湉王 ( Steven Meurrens ) 對其中許多列出的表徵深感驚訝。

“我不知道移民部為何要針對華人來嚴審。此外，針對低收入及低學歷者調查，我認為這是種人身攻擊。”

不過，辛湉王補充，他並無任何證據，發現移民官曾使用上述條例來審查辦理移民者。

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4月加拿大全國房價整體上漲9.5%

加拿大地產協會表示，4月份的房價比上月上漲2.3%。

4月加拿大全國房價整體上漲9.5%

房價連續3月上漲的主要原因是貸款利率較低。全國範圍內，三分之二市場的房價均有上漲，尤為顯著的是蒙特利爾和多倫多地區。

4月份，全國平均房價是$448,862，比去年同期上漲9.5%。不過，溫哥華和多倫多的平均價格是$339,893，僅比去年同期上漲3.4%。

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揭秘加拿大房屋保險 你的房屋理合理嗎？

保險在我們的生活中無所不在，開車要買保險，健康要買保險，住房子也要買保險，買了保險才會心安。當然，誰都不想有意外發生，但如果真的發生了的話，投保人當然希望保險公司能給予合理的賠償。那麼，你如何知道保險公司給予的賠償是否公平、合理?這裏就如何評估保險公司的理賠給出一些建議。

揭秘加拿大房屋保險 你的房屋理合理嗎？

索賠不包括房屋的維護成本

首先要強調的是：保險理賠所得不是橫財，這是一個顯而易見但經常被忽視的事實。索賠不是一個賺錢的方式，或是翻新房子的途徑。保險賠償也不應該被用來負擔房屋日常維修或維護的成本。

事實是，如果你有自己的房子，你必須承擔日常維護的費用，有時還包括一些比較昂貴的意外花費。

但是，如果房子出現了意外情況，並且費用會很高，比如地下室積滿水，或是大樹倒下把房子砸了一個洞，那麼我們就要索賠，這也是我們所買的房屋保險包含的賠償。

確定理賠是否公平

一旦你申請索賠，保險理算員會按規定程式進行調查，計算保險公司為修理房屋意外損害而給出的賠償金額。

要確定保險公司給出的理賠金額是否公平，首先需要瞭解索賠是如何處理的。

我們可以看一個例子：Susan的房子因大樹倒下砸壞了屋頂，保險公司的理賠金額為14000元，看看這個14000元是如何算出的。

保險理算員估計修理她的屋頂需17153.86元，包括銷售稅。然而，保險條款的覆蓋範圍不包括銷售稅，所以你需要從前述費用中扣除1973.45元。這意味著Susan的最大索賠金額是15180.41元。

但保險只包括了受損屋頂“實際現金價值”(actual cash value，ACV)。實際現金價值是個保險術語，是保險公司所計算的物品的實際價值，因為所有消費型物品都會隨使用時間的增長而貶值 。

對Susan來說，其房子屋頂的已使用年數、屋頂的期望使用壽命會影響保險的結算金額。在這個案例中，Susan家的房頂的木瓦安裝於5年前，並保證25年的使用壽命。因此，基於使用年數和壽命，她的屋頂已經貶值了原價的20%。因此，實際現金價值是12144.33元，即從最大理賠額15180.41元中扣掉20%。

扣除1000元免賠額，這意味著Susan將獲得11144.33元賠償。

當然，如果你是第一次索賠，或是自負部分是遞減免賠額(disappearing deductible)，一些保險公司就會放棄免賠額。

索賠的基本要點

從本質上講，房屋保險是一張“擺脫債務”卡，只有維修成本會給你的財務狀況造成災難性的打擊，或者至少使你陷入財務困境，才能使用這張“卡”。這意味著你需要明智地要求索賠。

下麵是如何決定何時索賠的一些經驗法則：

如果免賠額比修理的成本高，就不要提出索賠。

最大的原因是這只會增加房屋保險費率，而且你最終還得自掏腰包支付修理費，因為你需要先支付自負部分，即免賠額。

比如說，如果你的免賠額是1000元，而修理費是800元，免賠額已經超過了修理費，那麼你不但根本無法從保險公司拿到任何賠償，而且下一年的保費還會上漲。

對於實際上屬於房屋正常維修的專案，不要提出索賠。

比如，柵欄已經爛了，如果有大風暴的話就會將它刮走，那麼首先要在家庭預算中做好新柵欄的預算。

這裏有一個小提示，房屋的維護狀況越好，保費越優惠。

確保你的索賠專案真正包含在你所買的保險中。

例如，你可能認為保險條款覆蓋了地下室遭受洪水的損失，但事實並非如此。傳統的家庭保險不包括洪水造成的損失。為此，你需要購買額外的保險，即所謂的附加項。

當然，如果你的房子處於洪水區，保險公司會拒絕對洪水損失的投保。

從索賠上說，如果對沒有投保的專案進行索賠，你是看不到錢的。更糟糕的是，你的索賠已記錄在案。索賠的次數越多，保費越高。

不要一而再地索賠

影響房屋保險的基本因素主要有建築材料、地點和房屋保養狀況。但是如果索賠的次數增多，保費也會上漲。

一位業主在10年內索賠兩次是很正常的，但是任何兩次以上的索賠，就應該敲響警鐘了。

多伦多及温哥华房價抬高32%，導致加拿大房市“泡沫”

央行降息、加元匯率下跌，令安省、特別是大多倫多地區房地產行情火爆。近日，加拿大地產協會(CREA)宣佈修改今年安省房屋均價的預測，將升幅調升幾乎一倍，並有望在明年超過BC省，居全國之首。另一方面，CREA首席經濟學家再次力挺加國房市，強調“沒有泡沫”。

多溫房價抬高32%，導致加拿大房市“泡沫”

在去年12月，CREA曾預測今年全國平均房價將微增0.9%至40.9萬元;至於安省，房價有望增長1.3%。誰料僅僅一個月過去，央行便降息，同時加元匯率受到全球油價影響而劇跌，安省、特別是大多倫多地區的房市再次被點燃。

CREA表示，雖然油價下滑對阿省和薩省的房市造成打擊，但是安省和BC省表現出色，足以彌補前兩者的損失。據該機構新的預測，今年的平均房價有望增長2%至41.6萬元;而安省的房價增長2.5%，比先前的預測高出近一倍。BC省幾年房價增幅有望達到為3.4%，稱冠全國。

至於本國其餘省、區的房價則有望在今年趨於平穩，跌的幅度將會在約1%或以下。

至於明年，安省房市將是全國市場的領頭羊，房價增幅有望保持今年的水準(2.5%)，而今年飽受打壓的阿省房價將反彈，錄得2.4%的升幅，BC省則將趨於疲軟，房價增幅可能回落至1.7%。

明年薩省及魁北克省預期有1%左右的升幅，而大西洋省份的房價將會同今年持平。

二月份全國房價升勢放緩

CREA最近公佈的數據指出，在今年的二月份，全國房地產市場除了多倫多、溫哥華之外，升勢皆有所放緩。

其中GTA地區平均房價錄得錄得7.84%的升幅，超過了先前的全國冠軍卡爾加裏。排第二位的溫哥華，房價則上升了6.38。其他地區房價的增長則在5.5%至5%之間。卡爾加裏的全年房價增長只有5.96%，遠遠不及去年的表現，也是自從2012年以來所錄得的最小增長。有關的數據也顯示，上月份卡爾加裏的二手房市場的成交量急挫，與去年同期比較下跌了34.7%。

數據還顯示，上個月全國房屋成交量和掛牌量之比為52.2%，處於平衡的範疇。(低於40%為買方市場，高於60%為賣方市場)

就房屋類型來說，二月份全國價格升幅最大的是獨立屋，達到6.63%;其次是鎮屋及排屋，4.44%;而平房及公寓的升幅分別是4.34%及2.77%。

CREA：加國房市毫無泡沫

CREA首席經濟學家克倫普(Gregory Klump)表示，雖然全國房價持續上升，但是沒有泡沫，因為這一數字嚴重受到大多倫多及大溫哥華兩地的影響，無法反映真實的狀況。

據悉，本國房價一直是國際經濟學家關注和批評的對象。早前國際貨幣基金會便指出，本國的房價在過去15年累積了60%的升幅，其中有7%至20%的泡沫。

克倫普則表示，雖然2月份全國的平均房價升至紀錄性的43.18萬元，一年來增加了6.3%，但是只要剔除多、溫兩地的影響，全國平均房價立刻降低至32.69萬元，而升幅只有1.5%。

換句話說，多、溫兩地的火爆行情將全國平均房價抬高了32%，或10.49萬元。

克倫普表示，雖然如果利用國際貨幣基金會的研究方法，本國房價由2000年起確實增加了約60%，但自從2009年之後，房價的升勢已經放緩。日後只要多、溫兩地市場的成交量回落，全國的的平均房價自然會下降。

多倫多3月房市瘋漲 獨立屋均價高達104萬

多倫多及周邊地區的房地產市場仍然火熱，多倫多地產局TREB今天發表的最新報告顯示，與去年同期相比，大多倫多地區今年3月的房產銷售增長11%，幾乎所有房型都處於上升態勢，不過新屋上市的數量年度同比只增加了5.5%，低於銷售數量增長。

多倫多地產局主席Paul Etherington表示，地產銷售大幅增長得益於按揭利率的下跌，房屋變得更加容易承受，市場需求強勁，特別是低層房屋的需求大增，帶動整個房地產市場的上揚。

他表示，大多倫多地區現在可以說是賣家市場，買家的競爭會帶動房價繼續增長，預計今年大多倫多地區的房地產市場銷售和平均房價將會錄得可觀的增長。

今年3月大多倫多地區平均房價達到61萬3933元，比去年同期增長10%;HPI房價指數也比去年同期升7.9%;增長最快的是416地區的獨立屋，平均房價增長達到15.9%;

416地區獨立屋今年3月的平均房價達到104萬2405元，905地區的獨立屋平均房價也達到70萬9116元;

416地區的半獨立屋平均房價為72萬3167元，比去年同期升9.8%;905地區半獨立屋平均房價為47萬元，比去年同期增長9.2%;

416地區公寓均價為39萬8337元，年同比升3.3%;905地區公寓均價為31萬元，年同比增6.7%。

獨立屋太貴公寓太小 多倫多人買房鬱悶

在多倫多獨立房房價飆升、公寓樓單元房價止步不前、兩者之間的差價已經差不多30萬加元的情況下，太多想在多倫多買房的人感到鬱悶。因為獨立房貴得買不起，而公寓樓單元面積又太小容不下大大小小一家子人居住。

根據二月份的統計數字，多倫多地區新建獨立房new detached home或者排房鎮屋townhouse的均價是733,578加元，在416電話區號的市中心和靠近市中心的地區，獨立房的均價已經超過1百萬加元;而公寓樓單元的均價是442,672加元 ，兩者之間的差價是290,906加元。

多倫多獨立房價格飆升是因為土地資源缺乏，結果是開發商把有限的土地用來蓋高層公寓樓，而且大多數是小戶型的單元公寓樓。統計數字顯示，現在新建公寓樓的單元平均面積是800平方英尺，比十年前縮小了125平方英尺。

小戶型的公寓樓單元對於拖家帶口的家庭來說顯得過於狹小，而獨立房或排房鎮屋又太貴買不起，這讓想在多倫多地區安家落戶買房子的來說實在是讓人鬱悶。

加拿大房產泡沫瀕臨破滅?專家建議謹慎投資

一位名叫麥克貝斯（Hilliard MacBeth）的專家在加拿大大城市房產市場行情火熱的大環境下，出版了新書《當泡沫破碎：在加拿大房地產泡沫破滅後生存》。在這本書中他認為，如果發生大的調整，加拿大房地產市場將面臨崩潰，近年買房的置業者正面臨巨大風險。

加拿大房產泡沫瀕臨破滅?專家建議謹慎投資

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麥克貝斯提出的加國房產市場過熱的新證據是，加拿大房地產的年度投資總額達到約1200億元，占到全國當年國內生產總值（GDP）的將近7%。他注意到，美國房地產市場爆破之前，該比例僅為6%。因此，“我們的泡沫更大”。

按照麥克貝斯的研究結論，一旦市場崩潰，處於最有利地位的是2000年之前出生的年輕人，如果他們迄今還未入市、無債一身輕。他們的年齡應在18到34歲之間。“如果他們還沒有買房子，他們的最佳策略應該是，儲存更多的可用來做首期的錢，然後靜候市場生變”。

此外，他認為，那些55到69歲年齡段的業主，如果他們購房的時日已久，也應處在相當好的情形中。

但同樣是這個年齡段的業主，如果他們以自己的物業抵押，來做房屋的裝修，或者和自己的孩子合簽房屋貸款、幫助他們首次成為業主，那麼他們打算順利退休就比較成問題了。

那麼如果變局發生誰的處境最不利呢？麥克貝斯表示，“那將是近年中購房的人們”。他們是X世代的人，年齡在31到54歲。“按照我的研究，他們放入房地產市場的錢最多、家庭債務最高，而在免稅帳戶、互惠基金和股票市場當中的錢最少”。

加拿大的房屋價格在過去10年中直線上升。兩大熱點城市多倫多和溫哥華的房價，僅去年一年的增幅就是7.8%，和7.1%。此外，多重放盤系統（MLS）房價指數3月份比去年同期提高了9.4%。

房產分析師拉比杜克（Ben Rabidoux）表示，建築業就業人數占總人數的比重目前是歷來最高，“這意味著市場的任何下降都會讓經濟和勞動市場有明顯的痛感”。

國內外認為加國房市過熱的看法比較占上風。《經濟學人》（Economist）就曾表示，加拿大市場過熱35%。債信評級公司Fitch和國際貨幣基金組織也有類似警告。去年12月時，加拿大央行行長認為樓市過熱達30%。

不過，加拿大貸款和房屋公司的判斷比較樂觀。他們認為，加國市場過熱有限，價格超過收入約3%。該公司首席經濟師杜甘（Bob Dugan）認為，市場調整是多種因素促成的，包括過熱、建設數量過多和價格升勢提速等。

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