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日本房產走勢圖_投資日本房產

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如何讀懂變幻莫測的加拿大移民政策

加拿大的移民專案很多，有魁省投資移民和企業家移民、各省的省提名移民，還有父母或祖父母團聚移民、技術移民、創業移民等，不同類別的移民專案時停時開，變幻莫測。

1.父母或祖父母團聚移民

現狀：2015年1月2日聯邦移民部再次接受父母或祖父母團聚移民申請。短短2個星期後，加拿大移民部就在1月16日宣佈已經接收了5000宗父母或祖父母團聚移民申請。

預測：在有限額的情況下，明年父母或祖父母團聚移民再次開放的機會非常大，建議擔保人應該儘早準備好所有年份的退稅單或者評稅單，這樣有助於準備好完善的檔，在重開後及時遞交申請搶佔名額。假如不想等待重開的漫長時間，建議父母、祖父母可以通過申請“超級簽證”這個快速、方便的途徑，前往加拿大探訪家庭成員並停留一段較長的時間。據相關數據統計，目前政府已經發出了45000張“超級簽證”。

2.技術移民及Express Entry特快系統

現狀：快速移民通道(Express Entry)是加拿大經濟類移民申請模式的改革。從2015年起，希望通過技術類移民(包括一直以來很受歡迎的加拿大聯邦技術移民、聯邦技工移民、經驗類移民及部分省提名計畫)來到加拿大的外籍人士，需要通過該經濟類移民快速通道提交個人資料和移民申請意向。加拿大雇主將在該系統中尋找合適的人選並向他們發出Job offer，而達到一定分數的申請人將獲得移民局的邀請遞交加拿大永久居民身份的申請。移民局目前已通過快速移民通道進行了6次甄選，合共6851名申請人獲邀。而甄選的最低分數從第一次抽籤時的886分大幅下降，第6次甄選的最低分數僅453分。

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預測：根據第5次甄選與前4次甄選的分數顯示，分數大幅下降，分數差最大高達405分；而第5次與第6次的甄選最低分數差僅28分。由此推斷，接下來的甄選最低分數會漸趨平穩，而400多的最低分數也意味著即使申請人沒有加拿大就業安排或獲得省提名，也有機會獲得移民部的邀請申請，獲得加拿大永久居民身份。

3.聯邦投資移民和企業家移民

現狀：2014年2月，加拿大將原聯邦投資移民和企業家移民“一刀切”關閉，當年6月19日正式落實執行，受影響的申請人逾6萬。隨後，加拿大宣佈實施風險投資移民專案，2015年1月28日~4月15日接受申請。風險投資移民專案需要1000萬加元的高投資額及15年的長投資年限，雖然全球共接受500個申請名額，但僅60個配額會成功獲批，此配額中更是包括投資人及其隨行家屬。計畫一出，即被業界稱為“史上最難”的投資移民專案，目前此專案暫時未有相關數據。

預測：加拿大風險投資移民專案的各項要求都比較高，能夠符合要求又願意接受15年投資期的申請人確實不多。大部分的申請人目前仍處於觀望的階段，都在期待著此專案的首批申請和獲批數字。由於該計畫屬於新推出的專案，目前還處於試驗性階段，相信未來移民局會根據專案實施的運作情況再進行全面落實及調整。

4.Start-up創業移民

現狀：該計畫自2013年4月1日開始實施，每年限接收2750宗申請，旨在與加拿大天使投資者或創業資金公司合作開拓出新創業型加國公司。計畫規定，外國企業家必須已獲得指定的“創業基金”或“天使投資人”組織的支持，其語言能力亦須達到“加拿大語言標準”(CLB)聽、說、讀、寫能力的5級，必須至少曾讀一年的專上教育，以及有能力支持抵加後開始工作前的開支。從聯邦移民部網站的數據來看，計畫並不受海外投資者的追捧。數據顯示，2014年1~6月，全球僅接收到9個家庭的申請，而政府成功批准了3個家庭，另外6個家庭還在審批中，暫無拒簽案例。

預測：雖然此計畫有一個很大的優勢——創業者不一定要有很強大的資產，不需要投資任何的款項。然而，難點則在於他們要有創業的新概念構思和計畫，以及這些計畫能透過其他途徑獲得財政支持推行。基於此，相信在近期內，此計畫的申請數字不會有太大的增長。

5.魁省投資移民和企業家移民

現狀：魁省投資移民在2015年1月19日開始接收申請，全球1750個名額，其中最多接收1200宗來自中國（包括中國香港和中國澳門）的申請，3月20日結束接收申請。該省的投資移民計畫要求申請人擁有不少於160萬加元的淨資產、近5年中有2年以上企業管理經驗、投資80萬加元至政府基金。申請配額分配到有資質的基金公司，由基金公司對個案進行初步篩選，從而提升申請的品質，提高該專案的通過率。

魁省移民局官網日前公佈了2015~2016年魁北克(房源)省投資移民、企業家移民、自雇移民和技術移民的開放時間和配額：魁省投資移民將於2015年8月31日~2016年1月31日重新接受申請，全球限額仍為1750個，其中最多接收1200宗來自中國（包括中國香港和中國澳門）的申請，申請條件暫不變；企業家移民限額150個，申請時間從2015年4月1日~2016年3月31日；自雇移民限額50個，申請時間與企業家移民一致；技術移民則限額6300個，時間待移民局正式公佈。

預測：今年8月份魁省投資移民的二次開放，接收的時間放寬到5個月，比年初開放的接收時間寬裕了3個月。雖然接收的時間有所延長，但配額始終有限，額滿後將退還一切申請。由於有政府擔保返還投資本金，並且能一步到位拿到楓葉卡而無任何附加條件，在現時加拿大的所有移民專案中，魁省投資移民是繼聯邦投資移民後最受歡迎的專案。因此，建議有意申請的人士要提前聯繫移民顧問做好規劃，把相關的資料準備齊全，以便在重開後儘快遞交申請。

6.BC省省提名移民

現狀：根據加拿大卑詩省移民局官網當地時間3月31日公佈，為了吸入新的申請條件及流程，省政府於即日起暫停90天接收BC省省提名計畫的申請，BC省省提名計畫將在2015年7月重啟並實施新政。計畫暫停期間，省政府只接收以下類別的申請：一是快速通道的申請，包括：技術移民、健康護理專業人士、留學生（本科生/研究生）；二是技術類移民的全套申請：健康護理專業人士、東北部試驗計畫。除上述類別的申請外，其餘類別的申請暫停接收。在2015年3月31日或之前遞交的申請會繼續審理，不受此次暫停的影響。

預測：繼2013年各省省提名計畫陸續暫停、去年加拿大聯邦投資移民又“一刀切”之後，BC省省提名計畫的申請人數就大幅增加，造成個案積壓嚴重。3個月的時間對有效緩解個案積壓的作用相信不會太大，預計在這三個月中省政府更多的精力是集中在研究新政策以及改善審批效率的方式，以確保該省吸納的移民是“有價值”的以及能夠緩解積案情況。

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加拿大購房貸款轉按轉續全面攻略

在買房過程中, 很多人申請貸款時都會儘量尋找最佳利率。但當貸款合約到期的時候，事實上很多人都忘記了貸款合約的內容, 貸款人往往要等到銀行寄來續約檔, 才知道貸款需要更新了。據統計, 超過六成的業主都會接受跟現有的銀行續約, 接受銀行開出的貸款條件，放棄了當初買房時貨比三家的精神，畢競這是最省時的方法, 單單簽名就可以繼續貸款了。

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加拿大投資移民第二代納稅居然比不上難民？

自從加拿大移民部一刀切砍了投資移民以後，支持者拍手稱快，反對者怨聲載道，移民部一時間成為輿論焦點。現在移民部拿出了統計數據，投資移民納稅貢獻遠低於技術移民，就連難民也不如。

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據世界日報報導，令人感意外的是，連投資移民的配偶及第二代，抵加拿大15年後的收入與報稅比率都低於一般加國民眾。再次印證投資移民家庭在加拿大的社會與經濟融入度最低，連難民也不如，不少人取得身分後都選擇離開。

加拿大投資移民第二代納稅居然比不上難民？

投資移民將加拿大視為度假村

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根據移民部內部報告，投資移民抵埠後一年的平均收入為1萬8000元，抵埠15年後收入也僅有2萬8000元。且從第三年起，只有47%投資移民報稅時有申報所得，抵埠5年後申報有收入的比率更減至39%，而一般加拿大人申報所得的比率高達67%。

反觀難民，抵埠第一年平均收入雖僅1萬7500元，但15年後增至3萬元，且抵埠5年內三分之二難民都申報所得，比率與一般加拿大人相當。

對於這種現象，中國香港南華早報駐溫哥華特派員Ian Young認為，顯然許多投資移民都將加拿大視為度假村，或是子女教育與及退休後的去處，自己則繼續留在原居住經商。

更令人驚訝的是，不僅投資移民主申請人如此，連他們的配偶與第二代，情況也類似，一般以為跟隨父母來到加拿大的移民第二代，經過在本地15年的學習與成長，理應很容易取得高薪工作，並反映在稅單上。

但結果這些年齡介於25歲到34歲間的投資移民第二代，他們的收入也低於平均水準，且申報所得的比率更逐年降低。Ian Young指出，這顯示許多投資移民的配偶與第二代最後也選擇離開，可見投資移民家庭在加拿大的社會及經濟融入程度不高。

“風投試點”移民條件

根據移民部資料，2000年代末期，每年約有5000個投資移民選擇卑詩省估為定居地，且主要都在大溫地區。這些投資移民只要投資80萬元購買基金，5年後政府保證還款，但現在該計畫已取消(魁省除外)，取而代之的是投資200萬元，期限15年的風險投資移民試驗計畫，但名額只有60個，同時對教育水準及語言能力有要求，需要有獲得證實的商業或投資經驗。門檻太高，乏人問津。

移民部稱：“這將確保投資移民對加拿大經濟有強的影響。那些被接受的永久居民將能準備好自己，融入加拿大的商界和社會。”

移民部稱，這種方式可以避免申請積壓，使更多及不同類型的申請人獲得被考慮的機會。

移民部長亞曆山大說，通過這試點計畫，政府吸引的是能做相當投資，並擁有在加拿大獲得成功需要的合適教育和商業或投資經驗的投資者。“我們的政府將繼續確保，我們的經濟移民計畫給加拿大提供直接的好處，給加拿大的長期繁榮和經濟增長做貢獻。”

澳大利亞“富豪簽證”投資移民可借鑒

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據澳華網報導，自2012年年底，澳大利亞移民局推出了500萬澳元重大投資者移民188C簽證SIV，“有錢就能移民澳大利亞”的說法便開始流行起來。時隔一年，澳大利亞移民部宣佈將在2015年7月1日後正式引入一個新的簽證類別“超級投資者簽證”(PIV)，需要在澳大利亞投資1500萬澳元。“超級投資者簽證”，是專門為擁有大量資金又希望能夠通過快速通道移民澳大利亞的海外人士所設。

目前PIV簽證只有個大致框架，主要有以下幾大特點：

1.投資1500萬澳元到澳大利亞符合條件的投資領域;

2.無任何居住要求;

3.符合規定投資12個月之後可獲得永久居留身份。

與500萬澳元重大投資者移民SIV相比，PIV不但實現了“零居住”要求，更可在12個月後就直接獲得永久居留身份。

加拿大簽證放寬探訪在加子女將更方便

近日，加拿大駐華使館簽證處發佈了最新的加拿大臨時居民訪問簽證申請清單，其中出現了一些較大的調整，特別是將探訪在加子女這類人群單獨劃為一類，並大大簡化了遞交材料的內容，對於廣大子女在加拿大的父母來說的確是個福音。下麵我們就具體來看看吧。

加拿大簽證放寬探訪在加子女將更方便

此次加拿大官方發佈的簽證申請清單裏，新增的一個類別就是個人訪問(探訪在加子女)。而在以往，探訪在加子女是劃歸到探親或訪友類下麵，沒有單獨分類。

此次調整，不僅單獨將探訪子女分類列出，同時在此類人群的簽證申請材料準備上更是大大的簡化。以前探訪子女需要出具收入、資金、資產等方面的審核資料，而現在父母探訪在加子女，只需提供父母和子女之間的關係證明、邀請信、以及證明子女在加一些基礎材料資訊。是不是感覺特別方便、特別便民?雖然目前簽證政策呈現利好，但加拿大的簽證政策是否會持續放寬還有待進一步觀察。

訪問簽證的政策現在越來越好。不過目前學生的留學簽證暫時還未有任何變化，對材料的要求依然嚴謹。

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專家分析：日本房價歷史走勢圖

那是一個迷亂的年代。在日本的街頭巷尾充斥著「煉金術」之類的大眾讀物，「理財技巧」成為全民流行語，一半以上的日本人都持有股票。東京銀座，全球最繁華的商業街之一。

專家分析：日本房價歷史走勢圖

三越百貨門口那一對石獅子，冷眼看著經濟的潮起潮落。1989年,泡沫經濟的最高峰,石獅子眼前的銀座四丁目的地價,是每坪(3.3平方米)1.2億日元。東京的另一個地標——東京帝國廣場,廣場下面一平方英里土地的價格，居然比整個加利福尼亞的土地價值還高，一個東京都的地價就相當於美國全國的土地價格。日本正沉浸在一個「地價不倒」的神話中。「把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然後再把美國土地出租給美國人住。」莫邦富說，「在當時的日本報紙上這樣的言論經常可以看到，並且被大部分日本人接受並引以為豪。」

日本房價歷史走勢圖

80年代中期，日本房價走勢大幅飆升

據日本國土廳公佈的調查統計數據，80年代中期，隨著大量資金湧入房地產行業,日本地價開始瘋狂飆升。自1985年起,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升,1987年住宅用地價格竟上升了30.7%,商業用地則跳升了46.8%。1990年,六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。在東京都市圈,從1986年開始,出現了幾乎是垂直式的地價上漲,高峰期1990年的地價大約是1983年的2.5倍。

隨著地價暴漲，城市住宅價格也開始水漲船高。一般來說，勞動者僅靠工資收入所能購入住宅的價格限度應是年收入的5倍左右。在1990年，東京都市圈的住宅價格與年收入之比已經超過了10倍，在核心地區更是達到了近20倍的水平。即使在大阪都市圈，這個比值也超過了7倍。

除了地價，股市正創造著另一個「不敗」的神話。日本證券公司的老闆騎著火箭在美國時代週刊的封面上出現。1989年末，日經平均股價高達38915.87日元，相當於1984年的3.68倍。1989年末最後一天更是創下接近4萬日元的歷史最高。當時，日本股市的市盈率高達80倍（其時，美國、英國、中國香港的市盈率為25~30倍）。但人們並沒有預計到危機，「當時，日本曾經有40個經濟學家對前景預測，沒有一個人認為會出現經濟危機，都對將來表示樂觀。」山一證券前副社長北川文章向記者回憶起當年的市場。主掌日本經濟的大藏省也發表了預測：平均股價不久將升至6萬~8萬日元。日本舉國歡騰。

在日本的街頭巷尾充斥著「煉金術」之類的大眾讀物，「理財技巧」成為全民流行語，一半以上的日本人都持有股票，一向以高儲蓄率和節儉出名的日本人在銀座排著隊買LV的包。這種現象在日本是前所未有的，因為從明治維新後的殖產興業時代開始，日本一直有一種基本傾向：重視實業、輕視虛業。所謂「虛業」主要指投機，尤其是股票市場上的投機。日本人把炒股的人稱為「株屋」，就是「炒家」，一直沒有什麼好印象。老百姓的錢財主要是存在銀行、保險公司和郵局。在「股市不敗」和「地價不倒」的泡沫經濟時期，老百姓紛紛把存在銀行裡的錢拿到了股市，「你不買股票，你就是笨蛋，一年的投資回報就有100%。」莫邦富說。「銀行拿著大把的錢來勸你買地，地價在不斷上漲，而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。買了土地，銀行又會以這塊土地為擔保，去買別的土地，如此循環反覆。」邱永漢告訴記者，邱永漢在日本被稱為「賺錢之神」，是一個歷經日本幾十年的經濟風雲而不倒的投資家。

日本的資本家四面出擊。1989年，在夏威夷，可以建高爾夫球場的山谷只有一個還在美國人手中，其它全部被日本人買了。最有代表性的是東京億萬富翁橫井英樹，他購買了倫敦郊外的泰姆公園、英國南部的朱比特山以及蘇格蘭久負盛名的標誌性建築——格萊乃普城堡和西班牙巴塞羅那郊區的菲爾格拉宮殿。1991年，還以4000萬美元將被視為紐約心臟與靈魂的帝國大廈收於麾下。

哈佛教授傅高義在驚呼《JAPAN IS NO.1》，日本人接著高呼《日本可以說不》，在這個狹小的島國上，一億人都沉浸在全球經濟迄今為止最大的一個泡沫之中。

房市泡沫破裂

著名經濟學家林毅夫曾經回憶，他在東京的表哥在泡沫經濟前夕，用5億日元買了一套房子，結果到1990年中期，只值1億日元。

格林斯潘說：「不到泡沫破裂人們便無法斷定它是不是泡沫。」

1990年市場交易的第一天為轉折點，日經股價落入了地獄。自那時候開始，日本股票市場陷入長達十多年的熊市之中。直到今天，日經指數仍然在1.7萬日元的位置振盪。

緊接著是地產。許多日本人還清楚地記得，1990年9月，日本國營廣播電視台NHK連續5個晚上在黃金時段播放了有關土地問題的特別節目，指出地價是可以下跌的，並提出應讓日本的地價下降一半，同時主張進行土地稅制的改革，限制房地產融資。這一節目像顆重磅炸彈，其巨大的輿論衝擊力揭開了日本泡沫經濟破滅的序幕。以這一節目的播出為轉折點，日本的地價自二戰結束以來第一次開始急速下跌。

1991年，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空房到處都是。房地產價格狂跌，當年，六大城市的房地產價格就下降了15％～20％。據2005年日本國土交通省發表的地價統計數據，日本全國的平均地價連續14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經下跌了46％，基本回到了地產泡沫產生前1985年的水平；商業用地下跌了約70％，為1974年以來的最低點。著名經濟學家林毅夫曾經回憶，他在東京的表哥在泡沫經濟前夕，用5億日元買了一套房子，結果到1990年中期，只值1億日元。

當日本政府意識到泡沫的嚴重性時，他們採取了強硬的擠泡沫手法。

1.提高銀行利率，進行宏觀調控

首先提高銀行利率，進行宏觀調控。自1989年5月始，日本央行3次上調貼現率。1990年8月，為防止海灣戰爭帶來的油價上漲的衝擊，日本銀行將貼現率從4.25％一次性上調到6.0％。在短短的一年零三個月裡加息3.5個百分點，可見其力度之大。

2.徵收地價稅

其次是從財政政策上入手。1990年3月，大藏省在政府稅制調查會中設置了土地稅制小委員會，探討對土地稅制的強化問題。10月，確定了以設立地價稅為支柱的土地稅制的改革方向，並制定了《土地基本法》，次年4月開始徵收地價稅。1990年12月，土地政策審議會決定要拉低地價，正式開始擠壓泡沫。

事後的統計表明，日本因股市和房地產暴跌而造成的損失達6萬億美元。破產者開始大量湧現。經濟的蕭條直接漫延到了政治和社會領域，並且直抵民族文化的根基。日本的電視節目曾經流行對90年代的首相進行排序的遊戲，十多年的政治動盪、內閣走馬燈似的變換，連日本人都說不清90年代日本到底出了多少個首相。日本即便在二戰後極度困難的時候，都沒有出現如此混亂的政治局面。

在日本國會議員，曾在宮澤喜一內閣任經濟企劃廳長官的野田毅看來，用「禮崩樂壞」來形容泡沫經濟破裂對日本社會的影響一點也不為過。在這一點上，作家宮崎駿的眼光無疑更加敏銳。

在宮崎駿的《千與千尋》裡，主人公是1990年出生的獨生女千尋。宮崎駿從孩子的視角出發，講著日本社會的故事：泡沫經濟破產後的長期不景氣，舊有社會體制的難以改革，國民對政府內閣的強烈不信任感，這些都是成人的麻煩；而在孩子的世界裡，學校道德敗壞，校園暴力不斷，少年犯罪更是司空見慣的黑暗。怎樣找一把鑰匙打開光明之門，在宮崎駿的故事裡，千尋最終激發出身體裡全部的潛能，成功地完成了自己的冒險。但野田毅認為，「日本社會再也回不到以前那種海納百川的胸懷，利益主導了一切。」

我們往往關注流動性陷阱，並注重流動性帶來的市場變化，從而忽視了政策性的陷阱裡掉進了多少人。在以後的歲月，除了樓市炒家外，許多在2009年上半年高位買樓的城市居民很快就要為此多付出許多資金，而這些多餘付出的資金是因為政策的變化帶來的。他們看上去買樓佔了便宜，實則只佔了一年不到的便宜，卻要付出長達十幾年甚至二三十年的財富。

樓市調控失敗

樓市優惠政策的大限已到，目前跡象顯示，政府刺激經濟的計劃面臨退出。不是政府想退出，而是市場的走勢決定了刺激方案的短期性和不可持續性。過多的流動性，隨時都會導致通貨膨脹，匆忙上馬的項目有的本來就是重複建設，有的行業在過剩的產能上繼續增加過剩，而不是去消化過剩。儘管高層放風說，還不到退出的時機，實際上是在繼續胡弄人，因為退出經濟刺激方案是遲早的事。誰也不能斷言說，中國就不退出。

千萬不要忘記，我們在2009年取消的一系列樓市的產業規則和貨幣政策、甚至財稅政策，很多被事實證明是違背市場和經濟規律的，只是給樓市投機炒家以可乘之機，而給正常的樓市投資人和自住性買家製造了一個大大的陷阱，這個陷阱可能讓許多城市白領面臨破產或斷供的局面。現在不可能繼續製造一個更大的陷阱，讓更多的城市居民掉進來，樓市成交量的巨幅下滑已經說明了一切。

讓我們來看看這樣一組數據，再破城鎮住宅緊缺謊言，中國各省市已經建成的住宅1980年至今全國總共建了1.1億套城鎮居民住宅。總量超過91億平方米。截止2007年底中國城鎮居民59379萬人，城鎮居民家庭1.999億戶；在中國各商業銀行有信貸記錄的中國城鄉居民已超過5500萬人，其中城鎮居民有個人信貸記錄的不足2470萬人。個人購房絕大多數民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。即便且將歷史上所有城鎮居民的個人信貸記錄都100%統統視為住房貸款。在中國1.999億戶城鎮家庭中，充其量僅有2470萬城鎮家庭有可能發生事實購房行為。

截止2006年末，中國住房公積金累計為695.24萬戶職工發放個人住房貸款6364.33億元，戶均發放貸款約9萬元人民幣；即便按全國城鎮房價平均每平方米2000~3000元的理想價格計算購買，公積金住房貸款總額可購買商品房不足3億平方米。即便將由信貸記錄的2470萬城鎮居民100%都是貸款購房，按建設部公佈的戶套均83.2平方米，也充其量有可能發生城鎮居民家庭購買自住房約20億平方米；加算截止2006年底實際發生的公積金支持購房不足3億平方米。共計約23億平方米。就算是2470萬城鎮居民統統都極端到極點地每戶購買了兩套住房，也不過迄今消費了43億平方米現房，差不多尚有約48億平方米城鎮住房，留置於各級炒房者手中、滯留在開發商與銀行聯手空賣空買的假按揭泡沫中。

住宅的大量過剩，只有通過開徵物業稅才能全部暴露出來。今年1至7月，全國商品房銷售面積達4.1億平方米，按戶均83平方米計算，約為500萬套，其中約有300萬套滯留在樓市炒家手上，200萬套是城市居民購買作為住宅。這200萬戶城市居民，很快將要面臨加息和稅費增加後的痛苦。

要使局面不至於繼續惡化，解決這個問題只有兩條路徑：一是給城市居民提高收入，二是把房價徹底降下來。如果兩條路都走不通，那最後的結局不是拉美式的，就是日本式的泡沫破滅。

溫哥華幸福指數排名列尾，移民溫哥華真的能快樂嗎？

溫哥華多年來一直被各種機構或媒體評為世界上最宜居的城市之一，但上周加拿大統計局發佈的一項研究數據顯示，溫哥華人是加拿大最不快樂的人，幸福指數在全國33個城市中排最後。而且在2015年年初，美國知名城市規劃網站Demographia在對全球9個國家378個大城市（包括86個人口超百萬的大城市）的住房負擔能力調查中，將溫哥華排在倒數第二，勉強好於中國香港。溫哥華2014年家庭收入中值為 66400元，而這個城市平均房價的中值為704800元，是其10.6倍！

溫哥華幸福指數列尾，移民溫哥華真的能快樂嗎？

《國家郵報》專欄記者Terry Glavin上周三就此發表評論文章，批評聯邦政府過去三十年來的投資移民政策造成了加拿大房地產市場、尤其是溫哥華房地產市場的異常高漲。Glavin 認為，溫哥華的住房負擔能力雖勉強好於中國香港，但這兩個地方都因中國富翁移民的大量湧入而造成了房地產市場的畸形發展。

他還援引卑詩大學地理學教授的研究結論，認為溫哥華房地產市場的上漲曲線與加拿大聯邦政府過去三十年來的投資移民政策所引入的中國富翁的數量有一致性。但是，政府這麼多年來一直忽視並試圖“壓制”對這一問題的爭論，造成事情發展到如此地步；而哈珀政府也最終在去年關閉一切投資移民計畫並重新開始。

Glavin說，“在像沙格奈、薩德伯裏和桑德灣這樣快樂的地方，有製造業、乳品業、林業、礦業，鄰里和睦、彬彬有禮。但是溫哥華人依靠他們可能幸運擁有的任何房地產賺取大部分的收入。”這種趨勢只會讓人們喪失對城市的歸屬感。接著，他回顧了加拿大聯邦政府 “投資移民計畫”（Immigrant Investor Program）是如何讓中國富翁一步一步湧進加拿大的。“這事可追溯到1986年，倫敦和北京剛簽署了1997年中國香港回歸中國的協議，渥太華穆羅尼（Brian Mulroney）的保守黨政府想借機發揮加拿大的優勢。於是加拿大政府急急忙忙地出臺了一個方案，希望把憂心忡忡的中國香港資本家吸引到加拿大。而在穆羅尼的自由黨繼任者的領導下，‘投資移民計畫’淪為一個‘護照印刷機’。當哈珀的保守黨政府2011年重新上臺的時候，中國香港有30萬人持有加拿大護照，中國大陸有2萬左右。”

對於這些投資移民所帶來的資金的來源和流向，Glavin作了這樣的注解：“在21世紀的第一個十年中，超過18000名中國國有企業的高管被查出利用假合資企業、偽裝成海外留學機構的地下錢莊、虛假的服務支出和假離岸子公司帳戶將錢從中國轉移出來。中國人民銀行估計在這十年中有1260億元以這些方式被侵吞，而加拿大的房地產，尤其是大溫地區的房地產，是這些錢最終流向的地方之一。

目前，中國“天網行動”的調查組現在正在翻查溫哥華的房地產行業。Glavin表示，“BC省的員警部門不會說他們是否會合作，但即使他們會，這也不是件容易的工作。在‘投資移民計畫’的最後十年，吸引了超過3萬名中國富人來到BC省。

Glavin 批評“加拿大政府的‘投資移民計畫’一直在向‘北京的太子黨’示好”，還指責聯邦政府拿走了本應該屬於BC省政府的高達數十元的無息貸款，不體面地將這筆錢花在了“加拿大-魁北克協議”所提供的成千上萬的“後門鑰匙”上，得以讓“北京的太子黨”順利移民溫哥華因為通過這個協議，只需眨眼和點頭，這些中國富翁就可以通過蒙特利爾中轉前往溫哥華。

也就是說，那些所謂的魁省投資移民，最終都來到了溫哥華。 “似乎沒有人知道所有這些大投資者去了哪。由中國招商銀行所做的調查顯示，截至2013年，近四分之一的中國大陸富人已經移民，但溫哥華的豪華新公寓的空置率在30%左右。雖然溫哥華市沒有跟蹤記錄，但卑詩大學的地理學教授萊伊（David Ley）多年來一直在追查溫哥華住宅地產價格上漲與大量湧入的投資移民者之間的關係，顯示兩者同步。”

Glavin繼續援引《南華早報》駐溫哥華記者伊恩.楊（Ian Young）的報導，批評投資移民政策。因為楊最近發現的數據證明加拿大的投資類移民，其中約80%是中國富人，似乎過去25年裏給聯邦政府交的個人所得稅低於同期難民移民所交的稅。

去年，麥當勞地產（Macdonald Realty）公司發現該公司這一年所銷售的三分之一房屋都由中國大陸買家買走，於是在上海開設了一個辦公室，直接面向中國買家。楊估計，以加元計算，2014年溫哥華將近一半的獨立屋市場的成交額是由中國大陸買家貢獻的。

最後，Glavin說，溫哥華人至少有一件事可以開心的，那就是羅品信在去年市選中所提出的“綠色拆除法規”。溫哥華熱得超乎尋常的房地產市場已經讓某些街區裏有特色的老房子被粗俗的“宮殿”所取代，但這個城市法規要求新建住宅必須回收利用從的老房子拆下來的90%以上的建築材料。

溫哥華房價繼續熱燒無奈供不應求進入賣方市場

大溫地區買家對房產的需求已經超過供應，買家的強烈需求和低於平均水準的房產上市情況已經在大溫地區創造了賣家主導市場的局面。

溫哥華房產房價熱燒，然供不應求

大溫哥華房地產局報導說2015年4月溫哥華住宅產業銷售量急劇上升。與2014年4月的銷售量相比增加了37%，與2015年3月的銷售量相比增加了2.9%，上個月銷售量比該月在過去10年平均銷售量高出29.3%。

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大溫地產局主席達西·麥克勞德說，“該區域如今的房產供應無法滿足我們所看到的買家對房產的需求。這增加了價格上漲的壓力，尤其是獨立住宅市場。”

大溫地區4月的獨立住宅、複合住宅和公寓新上市共計5,897套。與2014年4月新上市的5,950相比減少了0.9%。

目前大溫在MLS®上市銷售的房產總量為12,436套，與2014年4月相比減少了19.8%，與2015年3月相比增加了0.5%。

溫哥華精品房源

麥克勞德說，“今天的市場競爭強烈，發展迅速，對賣家較為有利。為提高競爭力，與本地的REALTOR®聯繫非常重要，可以幫你制定策略來滿足房產買賣需求。”

目前大溫地區所有房產的MLS®房價指數綜合基價為673,000加幣。與2014年4月相比增長了8.5%。

4月的掛牌成交率為33.6%。這是大溫地區自2007年6月以來該比率的最高值。

2015年溫哥華房市成交分析

2015年4月獨立住宅的銷售量達到1,815，與2014年4月1,336套的獨立住宅銷售量相比增加了35.9%，與2013年4月售出的1,064相比增加了70.6%。大溫地區獨立住宅的基價自2014年4月增長12.5%至1,078,900加元。

2015年4月公寓式住宅的銷售量達到1,579套，與2014年4月的銷售量1,172相比增長了34.7%，與2013年4月的銷售量1,052相比增長了50.1%。公寓式住宅的基價自2014年4月增長4.4%至394,200加元。

2015年4月複合式住宅的銷售量共計785，與2014年4月的銷售量542相比增長44.8%，與2013年4月複合式住宅的銷售量511相比增長53.6%。複合式單元的基價在2014年4月和2015年之間增加5.7%至493,300加元。

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轉讓樓花的極大優勢以及高投資回報率操作分析

最近我跟客人談起房產投資，很多客人都抱怨在多倫多目前的市場，投資房子幾乎沒有什麼現金流，包括Condo，Condo投資雖然容易，但升值潛力比較差。不可否認，如果只是籠統地談論多倫多整個的Condo 市場，出租的話是幾乎沒有什麼現金流，而且很多老舊的Condo 和地點差的Condo 這麼多年幾乎沒怎麼升值。投資Condo，地點尤其重要。而買Condo樓花，等待的時間太長，4,5年時間中可變因素太多，風險其實不小，關鍵價格也不便宜，買總價高的Condo樓花尤其不合算。

轉讓樓花的極大優勢以及高投資回報率操作分析

仔細分析現金流的話，出租沒有什麼現金流是指帳面現金流，但因為現在貸款利率比較低，還貸款部分中本金積累的淨值現金流還是比較可觀的，回報率遠大於銀行的定期儲蓄利率。至於投資什麼樣的Condo，其實最賺錢、最有效率、回報率最高的是買一些快要交樓或者已經拿鑰匙的轉讓Condo樓花。

轉讓Condo樓花的好處有以下幾點：

1.轉讓價低於市場價很多；

2.可以馬上看到房子，沒有遠期交房的各種風險；

3.趁現在貸款比較容易，馬上搞定房貸；

4.很快可以出租，好多萬定金不用閒置4,5年，可以馬上錢生錢，積累資產淨值，淨值正現金流目前是很可觀的；

5.產權過戶後隨時賣房變現都很容易，不像樓花非要等4,5年後才能賣出價值。

轉讓價低於市場價可獲得高收益

轉讓價低於市場價很多，是因為樓花轉讓，建築商基本都不允許公開打廣告（抓到是要罰錢的），只能私下找人轉售。這又不是轉讓件幾十塊錢的衣服，幾十萬的房子哪那麼容易在小圈子裏買賣的，所以轉讓樓花必須低於市場價不少去轉讓，才會有人接手，這跟私賣房子都賣的很便宜一個道理，轉讓樓花還是轉讓圖紙或者時間很短必須轉，私賣難上加難。而這對於懂行的投資者來說則是個大好的投資機會。

至於如何找到遠低於市場價的轉讓樓花，只有找一些很有經驗專業人士，通過特殊管道才能找到。下麵的表格就以一個剛出來的待轉讓的現房樓花為例，計算一下它的現金流和投資回報率。

這個Condo樓花是在多倫多市中心，離多倫多大學、金融區、五大醫院都很近，出租非常搶手，500多尺一室的房子可以租到1800塊。跟轉讓的樓花類似的現房，在周圍區域的市場價格至少是大約42萬到43萬。這個樓花轉讓者是6年半前買的一手樓花，現在因為貸不到款只能低價轉讓。這個樓花買下後可以馬上拿到房子自住或者出租。

從該表可以看到，出租頭2年每月有184塊的現金流，再通過本金的積累，5年靠租金就掙了3萬8千塊，這就是上文說的“可觀”的含義。

最關鍵的是，這個在寸土寸金的多倫多市中心地點的新Condo，每年房價只要上漲5%，通過房貸的杠杆作用和本金回報，就可以達到5年後投資增加1.5倍（150%）的回報。

上面說的投資那個合算的轉讓樓花，5年後可達到比投入的錢增加1.5倍（150%）的回報，這個150%是很粗算的回報率，沒有把樓花產權交接時的各種費用算進去，因為這些費用也都是最初投入的本金，所以該投資最初投入的錢不止9.5萬塊，但另一方面，該轉讓樓花是以低於市場價很多，撿便宜買下來的，計算以後每年房價漲幅應該以市場價（而不是買入價）為基準年增5%計算。所以上篇的投資回報率的計算不是太準確，本篇再稍微準確地計算一下。

說到投資，就是講究用錢賺錢，而且要用盡量少的錢賺最多的錢，即最大限度地追求投資回報率，當然這個最大限度是指在可控風險範圍內。既然這個轉讓樓花的買價比市場價低不少，那持有期間就不能讓這個差價睡大覺，得通過增加房貸（即Refinance,以本文的例子，中文應該叫加按）的方式把差價取出來，取出的錢可以再滾動投資到下一個專案中去。

加按直接導致投入該轉讓樓花專案的全部金額減少，而以後該房產的漲幅是個定數，跟該房產做沒做加按沒有關係，所以加按的最終結果是提高了投資回報率，因為分母減少，分子基本不變。當然這個投資回報率被提高的前提，是租金的淨值現金流加上房價增幅，二者之和是正數的情況下。很顯然，在本例，因為租金收入很高，租售比很好，非常適合通過加按去提高投資回報率。下麵的表格就是在樓花產權交接後馬上加按的情況下，同時把樓花最後產權交接時的各種費用考慮進去，而儘量精確地計算它的現金流和投資回報率。

轉讓樓花的現金流和投資回報率

轉讓樓花市場價 $430,000
大約地稅（Property Tax） $2,800
LTV 75%
加按後總房貸 $322,500
固定房貸利率 2.49%
房貸還款期（年） 30
a 房貸月供 $1,270
b 平均每月地稅 $233
c 每月Condo 管理費 $260
d 每月供房支出 (a+b+c) $1,764
e 房貸月供中平均每月含的本金 $619
f 房貸月供中平均每月含的利息 $651
g 出租時，每月供房實際成本(b+c+f) $1,145
h 市場租金（租客另外付電費） $1,800
i 每月帳面現金流 (h-d) $36
j 每月積累的淨值現金流
(h-g 或者 i+e) $655
k 年租金淨回報率（稅前）(jx12/W) 10.62%
2年累計積累的淨值(j x 24) $15,732
m 2年後預期租金淨回報率（稅前） 8.62%
預期5年累計積累的淨值 $34,884
保守估計，每年房價升值僅 5.0%
5年共升值 27.63% $118,801
5年後價值 127.63% $548,801
升值總回報（杠杆作用） 160.33%
n 升值年均回報（杠杆作用） 32.07%
p 每年總平均投資回報率
((k x 2 + m x 3)/5)+n 41.48%
q 5年總回報 (p x 5) 207.4% $153,685
買樓花的費用明細和資金運用
最初貸款首付金額 $95,000
政府收的Levy 等雜費 $7,000
律師費 $2,000
Land transfer Tax $7,600
HST Rebate （可退） $20,000
最終買下房子的全部投入（不算HST Rebate) $111,600
加按後拿回錢數 $37,500
W 加按後淨投入的全部投資 $74,100

從該表可以看到，加按後雖然表面現金流幾乎為零，但因為房貸利率低，月供還的本金比例很高，同時本金投入少了，所以年租金的淨回報率（稅前）依然可以達到10.6%,這是比較穩定、看得見的回報，大於很多基金的回報，銀行存款那點利息回報就更不用提了。所以這種情況，即使首付的錢都是借的（例如使用房屋授信即HELOC），也沒有太大投資風險。

通過加按，減少投入的錢，而使5年投資回報率超過200%，這是在房價每年增長5%的市場很健康的情況下就很容易達到了，如果這5年中間再加按的話，回報率更遠超200%，這就是房地產投資的魅力。

結合實際情況，我看好的這個轉讓樓花所在區域的Condo 現房，過去5年的房價增幅實際上遠不止年均5%，同時目前該區的需求仍然很旺盛，房源不多。所以通過靈活運用房貸融資，使投資回報率5年超過200%是很正常的預測。

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加拿大即將效仿澳洲，嚴禁海外買家買房

溫哥華太陽報星期一(5月4日)刊登了彭博新聞社的報導，報導說，澳大利亞政府在採取嚴厲措施來爭取減緩房價的飆升，“非法購房”的外國人有可能被關進監獄，並面臨高額罰款。

加拿大即將效仿澳洲，嚴禁海外買家買房

不僅僅於此，明知違規還幫助外國人買房的“第三方”也將受到處罰。

外國人不能購買二手房

根據澳大利亞2010年的規定，海外買家在澳大利亞只被允許購買新建房產，不能購買二手物業，而且購房需要獲得澳大利亞外國投資審批委員會( Foreign Investment Review Board)的批准。

然而，還是有外國人通過各種管道“迂回而行”，繞過法規購買現存物業。

根據新的措施，違反了上述規定的個人買家可面臨12.75萬澳元的罰款或最多三年的監禁，公司企業面臨的罰款可高達63.75萬澳元(60.7萬加元)。

澳大利亞總理辦公室的聲明還說，協助外國投資者違反規定買房的“第三方”，個人將面臨4.25萬澳元罰款，公司面臨21.25萬澳元罰款。

另外，澳大利亞媒體上周六報導說，維多利亞州將對購房的外國人徵收一筆新稅收，相當於房子買價的3%。

海外買家需遵守“遊戲規則”

澳大利亞總理阿博特(Tony Abbott )表示，我們要做的是，確保違法的外國投資不會推高房價，如果你不遵守遊戲規則，就會面臨嚴厲的懲罰系統，而且這些懲罰將被強制執行。

他還說，我們要最大限度地保證澳大利亞人能以最好的價格買下自己的家，我們希望人們絕對相信，當地的人們能獲得公平待遇。

根據澳大利亞外國投資審批委員會上周四公佈的一個年度報告，2013年6月-2014年6月，經批准的海外買家在澳大利亞購房總值達347億澳元，中國已經取代美國，成為澳大利亞海外資金的最大來源國。

悉尼房價一年漲15%

根據今年1月 Demographia出爐的一個國際住房可負擔性報告，在全球房價最難負擔的城市中，中國香港排第一，加拿大溫哥華排第二，澳大利亞悉尼排第三。

在這個排行榜上，澳大利亞的墨爾本排在第六，甚至領先於英國倫敦(第七)，美國的紐約市排名第15位，與澳大利亞西部城市珀斯 (Perth ) 並列。

報導說，悉尼的房價翻升速度比人們的工資增長速度要快五倍，根據物業數據公司CoreLogic RP Data的數據，從2014年4月30日-2015年4月30日，悉尼市的平均房價上升了15%，墨爾本的房價上升了11%。

加拿大前駐華大使質疑中國熱錢

與澳大利亞類似，加拿大溫哥華和多倫多房地產市場的“高溫”也在加拿大引出外國人哄抬房價的辯論，加拿大當地人的怨氣越來越大，不少人說自己恐怕一輩子也買不起房子。

加拿大前駐中國大使馬大維( David Mulroney)在最近出版的新書中專辟一章，質疑來自中國的“熱錢”對加拿大房市的影響，並批評一些人對此一直“輕描淡寫”。

馬大維呼籲公眾就此問題開展辯論，探討怎樣才能維持正確的平衡，既保證高質量、人們住得起的住房，同時維持開放、促進經濟的房地產市場，他還建議加拿大借鑒澳大利亞等國家的相關規定。