Author: Joyce.z

穆迪投资者服务公司本週一一份报告表示，国内房市存在「系统性风险隐患」，房市一旦出现美式崩溃，房价暴跌35%，银行与房贷按揭保险机构将面临总计170亿以上的损失。

银行保险均有风险

报告说，这些风险隐患中，包括次贷机构可能引发房价下行压力。次贷市场，监管宽鬆，有太多监管空子可钻，放贷标準不像银行和信用社那麼严厉，风险较大。报告预计，次贷市场占总额為1.6万亿国内房贷市场的近6%。一旦房市放缓，这类风险贷款就有可能加剧房价下跌。

据《金融邮报》报导，穆迪（Moody’s Investors Service）助理副总裁、报告主分析师默西（Jason Mercer）说，这类贷款最有可能先出现拖欠违约，引发连锁反应。违约房屋被银行没收拍卖时，可能连带附近房屋价格下跌，就像是火药桶效应。

报告说，好在是，国内近90%的房贷市场為银行或信用社等大型金融机构佔有，3/4的房贷按揭债务持有机构為7大金融机构，包括6大银行和德信集团（Desjardins Group）信用社。一旦房市崩溃，这7大放贷机构损失总计近120亿，加拿大房贷及住房公司（CMHC）在内的房贷保险机构损失另计高达60亿。

报告总结说，儘管如此，6大银行仍有能力在不出现灾难性亏损情况下，吸收房市下行压力，稳定不受影响，即美市崩溃虽说可能导致巨额损失，却不太可能威胁到银行额定偿付能力。默西说，如保险机构不像美国保险机构在次贷危机中那样任意拒赔，房市下行压力下造成的损失就会在银行与保险机构之间平摊，其中银行损失计近80亿，保险机构损失计近90亿。

默西还说，加国房市即使崩溃，也不太可能像美国次贷危机那麼猛，这是CMHC和其他2大私人房贷保险机构后面有政府做强大靠山。说虽如此，近年趋势是纳税人对银行支持日益消退，一旦房市下行，也有可能危及房贷保险业。

房市和2008年美次贷危机相似

报告还说，近年国内家庭房贷债务与收入比日益上升，房价持续疯涨，房市与2008年金融危机前的美国房市极其相似。这种情况下，分析师们都在担心：一旦加息，就业市场下滑，国内房市将何去何从？报告根据1990年代国内房市贷款违约危机和2008年美国次贷危机等歷史经验，预测全国房价可能下跌25%，卑诗和安省房价可能跌35%。

报告说，国内大型放贷机构，尤其是几大银行，几个季度内就能匯聚庞大内部资本来应对由此造成的损失。其中，国内房贷按揭业务比例最重的帝银，遭受资本冲击最大。默西说，即便如此，帝银也未违反最坏情况下的最低监管资本要求。

报告说，房市一旦崩溃，银行与保险机构在计算拍卖损失时，不仅要计房价下跌损失，还包括律师费、补税、房產费和必要维修支出等。如房价跌35%，卑诗省原价100万的房拍卖价可能仅55万，拍卖额外支出成本近10万。

加国房市优势

目前国内房市看似稳定，但一直有人担心房价可能高估，加人可能借债超出还债能力。经合组织本月报告曾警告，加国房价与家庭债务相对收入太高，尤其是多温两地更高。上月，丰银CEO波特（Brian Porter）在电视採访中说，丰银过去几个季度已陆续削减房贷按揭业务，呼吁渥京进一步收紧房贷政策给房市降降温。

报告最后说，儘管如此，国内房市中，有与美国房贷按揭市场大不相同的几大关键结构性差异，如政府明确的按揭担保政策，次贷市场比例较小，发放—销售（originate-to-distribute）转卖性放贷做法不普遍，以及政府谨慎宏观调控政策等，都使得房价暴跌机率减少。

（据互联网报道）

温哥华独立屋90%以上的价格达100万元，在10年前，这个比例仅為19%。温哥华房价涨幅之快，可见一斑。

据《金融邮报》报导，西蒙菲莎大学（Simon Fraser University）城市计划的代理主任顏先生（Andy Yan）在做当地城市规划的一项研究时发现，上述现象在近2年中发展最快。2014年，百万元以上独立屋占总数59%，到2016年，这个数字已经达到91%。

顏先生说，这个过程表明，本来只是区域性的普普通通的產品是怎样变成全球性的投资槓桿和豪华產品的。

据加拿大统计局的数据，在2009～2013年期间，温哥华中等家庭收入只增加了8.6%，经通货膨胀调整，在2016年大约為年收入7.7万元。

顏先生称，这说明典型的收入远远低於可购买百万元住房的水平，那麼就一定有其他因素来推升温哥华的房价。

他说，这些因素就是国际现金、低企的加元和有限的供应。这3个因素还互相促进、放大，进一步推升了房价。

人们一直在抱怨是外资使得温哥华房价失控，而最近更指向这些海外资金来自中国大陆。2012年末中国国家主席习近平开始打击贪腐，导致大量资金外流，正符合温哥华主要房市房价大涨的趋势。

该数据的发表正值加拿大总理特鲁多在温哥华2天访问。特鲁多在上週四表示，政府需要採取措施保证温哥华和多伦多的居民能买得起房。

顏先生的研究主要依据省的评估数据，比实际销售数字晚几个月，而且主要集中在温哥华销售的6.7万幢独立屋，所有价格都按通货膨胀做了调整。

据当地地產局的报告，近10年来独立屋的价格增长了130%，今年5月达到了150万元。如果把公寓、镇屋等一起算进去，大温地区的房屋均价為889,100元。

（据互联网报道）