Author: Joyce.z

穆迪投資者服務公司本週一一份報告表示，國內房市存在「系統性風險隱患」，房市一旦出現美式崩潰，房價暴跌35%，銀行與房貸按揭保險機構將面臨總計170億以上的損失。

銀行保險均有風險

報告說，這些風險隱患中，包括次貸機構可能引發房價下行壓力。次貸市場，監管寬鬆，有太多監管空子可鑽，放貸標準不像銀行和信用社那麼嚴厲，風險較大。報告預計，次貸市場占總額為1.6萬億國內房貸市場的近6%。一旦房市放緩，這類風險貸款就有可能加劇房價下跌。

據《金融郵報》報導，穆迪（Moody’s Investors Service）助理副總裁、報告主分析師默西（Jason Mercer）說，這類貸款最有可能先出現拖欠違約，引發連鎖反應。違約房屋被銀行沒收拍賣時，可能連帶附近房屋價格下跌，就像是火藥桶效應。

報告說，好在是，國內近90%的房貸市場為銀行或信用社等大型金融機構佔有，3/4的房貸按揭債務持有機構為7大金融機構，包括6大銀行和德信集團（Desjardins Group）信用社。一旦房市崩潰，這7大放貸機構損失總計近120億，加拿大房貸及住房公司（CMHC）在內的房貸保險機構損失另計高達60億。

報告總結說，儘管如此，6大銀行仍有能力在不出現災難性虧損情況下，吸收房市下行壓力，穩定不受影響，即美市崩潰雖說可能導致巨額損失，卻不太可能威脅到銀行額定償付能力。默西說，如保險機構不像美國保險機構在次貸危機中那樣任意拒賠，房市下行壓力下造成的損失就會在銀行與保險機構之間平攤，其中銀行損失計近80億，保險機構損失計近90億。

默西還說，加國房市即使崩潰，也不太可能像美國次貸危機那麼猛，這是CMHC和其他2大私人房貸保險機構後面有政府做強大靠山。說雖如此，近年趨勢是納稅人對銀行支持日益消退，一旦房市下行，也有可能危及房貸保險業。

房市和2008年美次貸危機相似

報告還說，近年國內家庭房貸債務與收入比日益上升，房價持續瘋漲，房市與2008年金融危機前的美國房市極其相似。這種情況下，分析師們都在擔心：一旦加息，就業市場下滑，國內房市將何去何從？報告根據1990年代國內房市貸款違約危機和2008年美國次貸危機等歷史經驗，預測全國房價可能下跌25%，卑詩和安省房價可能跌35%。

報告說，國內大型放貸機構，尤其是幾大銀行，幾個季度內就能匯聚龐大內部資本來應對由此造成的損失。其中，國內房貸按揭業務比例最重的帝銀，遭受資本衝擊最大。默西說，即便如此，帝銀也未違反最壞情況下的最低監管資本要求。

報告說，房市一旦崩潰，銀行與保險機構在計算拍賣損失時，不僅要計房價下跌損失，還包括律師費、補稅、房產費和必要維修支出等。如房價跌35%，卑詩省原價100萬的房拍賣價可能僅55萬，拍賣額外支出成本近10萬。

加國房市優勢

目前國內房市看似穩定，但一直有人擔心房價可能高估，加人可能借債超出還債能力。經合組織本月報告曾警告，加國房價與家庭債務相對收入太高，尤其是多溫兩地更高。上月，豐銀CEO波特（Brian Porter）在電視採訪中說，豐銀過去幾個季度已陸續削減房貸按揭業務，呼籲渥京進一步收緊房貸政策給房市降降溫。

報告最後說，儘管如此，國內房市中，有與美國房貸按揭市場大不相同的幾大關鍵結構性差異，如政府明確的按揭擔保政策，次貸市場比例較小，發放—銷售（originate-to-distribute）轉賣性放貸做法不普遍，以及政府謹慎宏觀調控政策等，都使得房價暴跌機率減少。

（據互聯網報道）

溫哥華獨立屋90%以上的價格達100萬元，在10年前，這個比例僅為19%。溫哥華房價漲幅之快，可見一斑。

據《金融郵報》報導，西蒙菲莎大學（Simon Fraser University）城市計劃的代理主任顏先生（Andy Yan）在做當地城市規劃的一項研究時發現，上述現象在近2年中發展最快。2014年，百萬元以上獨立屋占總數59%，到2016年，這個數字已經達到91%。

顏先生說，這個過程表明，本來只是區域性的普普通通的產品是怎樣變成全球性的投資槓桿和豪華產品的。

據加拿大統計局的數據，在2009～2013年期間，溫哥華中等家庭收入只增加了8.6%，經通貨膨脹調整，在2016年大約為年收入7.7萬元。

顏先生稱，這說明典型的收入遠遠低於可購買百萬元住房的水平，那麼就一定有其他因素來推升溫哥華的房價。

他說，這些因素就是國際現金、低企的加元和有限的供應。這3個因素還互相促進、放大，進一步推升了房價。

人們一直在抱怨是外資使得溫哥華房價失控，而最近更指向這些海外資金來自中國大陸。2012年末中國國家主席習近平開始打擊貪腐，導致大量資金外流，正符合溫哥華主要房市房價大漲的趨勢。

該數據的發表正值加拿大總理特魯多在溫哥華2天訪問。特魯多在上週四表示，政府需要採取措施保證溫哥華和多倫多的居民能買得起房。

顏先生的研究主要依據省的評估數據，比實際銷售數字晚幾個月，而且主要集中在溫哥華銷售的6.7萬幢獨立屋，所有價格都按通貨膨脹做了調整。

據當地地產局的報告，近10年來獨立屋的價格增長了130%，今年5月達到了150萬元。如果把公寓、鎮屋等一起算進去，大溫地區的房屋均價為889,100元。

（據互聯網報道）