Author: Shawn

投资海外房产的优点：1、国内限购和货币超发的情况下，投资海外房产的风险底，并且租金收益长期稳定。2、新形势下，海外房产可以成为规避CRS的工具。3、良好的医疗、治安环境，还能为子女提供优质的教育等。投资海外房产的缺点：1、存在汇率变动的风险。2、存在法律不懂风险、语言不通风险。3、存在政治上动荡的风险等等。

现在很多人进行房产投资会选择选择房屋净值贷款的方式，这种方式能够从房屋净值中提现一大笔现金支付首付或者全款买房，当然这种方式也是存在优缺点的！

通过 HELOC 投资海外房产的优点：
1、 快速便捷。通过这种方式一般两周就能够拿到贷款，只要材料准备齐全，办理的速度非常快。材料准备一般包括信贷审批、收入证明、贷款价值比等，贷款方的信誉积分要达到620分以上。
2、 更多现金和更优的贷款期限。贷款方一般能够批房屋价值的70%-80%的贷款，贷款人的信誉积分极好那么 HELOC 的初始贷款利率为3.48%。个人贷款的期限通常比较短，一般是1-7年，也可以选择10-25年期限的。
3、 不需要通过卖房来买房。因为这种方式主要用于美国，所以对于在美国拥有房产的人士来说，这种方式可以帮助你在其他国家购买理想的房产，并且不用卖到原先的房产，同时它比股票、证券套现更有利。

通过 HELOC 投资海外房产的缺点：
1、 房产有可能面临被拍卖的风险。因为房子是抵押品，所以还款不及时的情况下，就有可能被银行拍卖掉。
2、 利率是可调整的。HELOC 的贷款利率通常是变化的，不过也有很多种选择，利率的变动受不同贷款条例的影响。
3、 利息不能够免减。贷款的利息除非是用于翻新房屋，否则将不能用于抵税。

以上就是海外投资房产优缺点的相关内容！

如何做好海外房产销售：1、具备较好的抗压能力。每个房产销售都有巨大的销售目标，学会敏锐分析，发现市场机会。2、具备良好的沟通能力。房产销售的沟通能力好，能够方便客户、房主、同事，也能够通过推销技巧拉倒更多客户。3、具备较强的专业能力。房产销售也是有专业知识的，只有熟练掌握、了解，才能快速的融入岗位环境，找到方向和目标。

海外房产销售的工作内容：
1、 熟悉市场的行情，详细了解新增的楼盘情况，对区域内的楼盘要了如指掌，对自己手中掌握的房源更要了如指掌。及时查看公司的公告，了解客户所需要的楼盘或者笋盘，要主动找回盘源，增加自己的成交量和业绩。
2、 积极跟随同事一起看房，了解同事当天的代看情况，不要怕麻烦嫌累，日积月累区域内的户型会全部印进大脑中。每天认真安质清洗二十个房源，清洗之前一定要和业主进行交流，了解真实的情况。
3、 回访的时候，了解业主换楼的需求。业主没有出售房产之前每周至少一次要先行约户主看房。下定决定让自己每天找一个新的客户，尝试学习买卖过程中，税费以及各种手续费的计算方法，尽量对这些非常熟悉，能够起到重要的作用。
4、 要求自己每天带两个客户看房子，一定要及时跟进自己的客户。积极主动的到房源不足的指定目标派发传单，争取客源和房源。不停的寻找客户做配对，这样机会会不断的增大。
5、 做好回访工作，并且到周边的社区、小区进行兜转吸收客源，也可以去售楼部门口吸收客源。认真做好每一次沟通，多多增加业务上面的知识，要勤快踏实会说话，这样才会有更多的客源来。

国内外房产销售的工作都是差不多的，想要做好就要脚踏实地、丰富知识和见识！

海外大多数国家都是允许海外人士购房的，只不过每一个国家的限制条件不一样的。通常热门的美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、泰国、马来西亚、越南、菲律宾、新加坡等都允许海外人士购置房产。购买海外房产之前，最好提前了解各国的购房需求，然后再决定选择哪个国家比较好。

购买美国的房产
海外人士在美国购买房产没有任何套数上的限制。资金不足的情况下也可以申请贷款，但是和当地人申请相比，条件会更苛刻一些，最高贷款比例在60%，并且30万美金以下的房产不能够贷款。

购买加拿大的房产
在加拿大购买房产需要缴纳海外买家税。加拿大卑诗省政府对海外买家征收额外的20%物业转让税，安省针对海外买家征收额外15%的物业转让税。海外人士能够在加拿大的银行贷款，最高比例为60%-65%，目前贷款条件和利率都有所提高。

购买澳大利亚的房产
海外人士只能在澳大利亚购买全新的住宅，在澳洲购买公寓期房，贷款可以支付10%的首付款，现房则需要支付20%-30%，没有限购和限贷的要求。在澳洲贷款的利率和当地人是一样的，并且还款的方式比较灵活，允许贷款人士前五年只还利息，不用还本金。

购买英国的房产
海外人士在英国买房不限购，并且和当地人享受同等的待遇。关于贷款没有明确的规定，一般情况下有两个限制。一、贷款总额是家庭年税前收入的4-5倍以内；二、贷款的比例不能超过房产总价的一定比例。

购买日本的房产
如果海外人士在日本拥有永住身份、拥有稳定正当的工作，在不动产中介的帮助下可以零首付贷款购房。如果是持有三年签证的就职人员，可以首付200万日元贷款购房。日本房产的优势很多，是这几年的海外投资的爆款。

想购买海外的房产，可以参考以上内容来决定。

根据数据可知，中国台湾台北中山区TED的房价为92696元/平米，核心地区的单价高达80000元/平米。新北地区房产的均价为45000元/平米，台中地区的房产均价一般需要20909-34848元/平米，桃园区整体房产均价为24000元-30000元/平米，高雄的房产均价为18000元-25000元/平米。中国台湾2021年有几个地区的房价上涨非常猛烈，同时也反映了购房人的心态。

2021年中国台湾新竹市房产价格率创新高，一跃成为全台湾的焦点。根据今年第三季统计的资料显示，中国台湾房价的增减率为9.76%，而新竹房价的增减率为25.89%。如果去年在新竹购买一套房产只需要230万元，今年则需要290万元，由此可见，房价涨幅非常的惊人。2021年新竹房价虽然高涨，但是不影响它的火爆程度，购房者的类型可以分为三大类。

新竹勤方便、生活质量佳的房产一般受自住、置产客的青睐，上班族最喜欢购买这类型的房产，毕竟上下班非常方便，其中最火热的地区就是竹北高铁特区。中国台湾大多数区域的房产价格都在上涨，新竹必然也存在有涨感的房产，在加上大多数人已经接受房价涨、面积缩减的事实，因此很多首次购房族在不断增加。最后就是收到资金影响，转够二手房的人士也在增加。

中国台湾的房产现状其实很明显，为了让房价猛烈上涨前拥有房产，大多数人都会购置房产，只是所有的地区中，新竹市是最为明显的，故而受到的关注度非常高。中国台湾不管是新房价格还是二手房基本都是上涨趋势，只是新房的更加显著一些。虽然很早之前就有人说台湾的房价在下跌，但很明显并没有出现，反正增长更加猛烈，预计2022年还会上涨。

根据相关的数据可知，丹麦首都哥本哈根地区自住公寓的平均价格为48026元/平米，和同时期相比，房价飙升了14.4%。在COVID-19的影响下，整个北欧的房价都在上涨，丹麦房产的均价达到了21357元/平米。从2019年-2021年，丹麦全国的房价整体上升了18%，是北欧地区涨幅最猛烈的国家。丹麦房价不断上升不是没有原因，其主要因素有以下几点。

从新冠疫情爆发开始，全球的经济发展都受到了打击，丹麦同样如此。为了刺激经济的发展，各国银行都会降低利率来刺激需求，以此让房地产维持蓬勃发展。丹麦银行的利率降到最低，购房者大量涌入，使得成为驱动房市火爆的关键因素。其次，居家办公的影响让很多人选择在郊区或者较远的地方换更大的房子，这样一来原先黄金地段的房子租金价格上涨，同时郊区的房价也在上涨。

丹麦房市火爆从2020年开始一直在持续，价格也是一路飙升，虽然系统风险委员会建议丹麦政府采取抑制房价的行动，但是政府好像并没有实际的措施，当然这不是政府不负责，只要是为了防止出现房产泡沫。现在丹麦政府还是有一定举措的，比如提高购房者支付首付的门槛，对哥本哈根地区和胡斯地区的贷款实行更严格的信贷标准等。这些举还是起到了一定的降温作用。

有专家预测，为了丹麦公寓、别墅的价格都是稳中有生的状态，2023年会逐渐转向平稳的趋势，并且几个大城市的公寓价格会逐渐下降，预计开始下跌的比例只有1%，后续会逐渐的增加。之所以如此肯定会下跌，主要是因为丹麦的新税制改革将在2024年正式生效，所以2023年是过渡期也是缓冲期。

港区是东京最主要的三个区域之一，这里的房产价格普遍较高，单层的独栋别墅最低需要500万元/套。如果别墅的设计是定制的，价格至少按千万计算。东京港区独栋别墅的均价基本上8000万-1500万/套。港区是拥有最多企业总部的地区，所以人口的流动量非常大，周边的房产基本一售而空，并且价格高昂。随着外资企业的入驻，港区外国人的居住比例比较高。

港区的年平均收入是1000万日元，位居全日本第一，港区有六本木hills、赤坂等具有代表性的大型商业设施，不仅是日本，在世界上也有非常有名，再加上教育设施方面也比较优越，所以该区域聚集了商业设施、高级公寓、教育机构等多种不动产为一体的投资。虽然港区各类型房产价格都很高，但是和其他地区相比，它的公寓、独栋别墅等都很保值，下跌风险也远远小于其他区域。

从2016年开始，港区的低价一直在上涨，其中价格最高的地区是内幸町地区，每坪上涨到3000万日元及以上。当前地价涨幅较大的价格区域有乃木坂、青山、表参道、虎之门等，它们的地价上涨比例为40%-60%以上。港区的平均地价为1000万日元/坪，最低的地区是台场，约为190万日元/坪。总的来说，港区的地价、房价都要远远高于其他区域。

港区拥有非常拔尖的交通，稳定的未来人口，同时它的资产保质率也很高，所以投资这里的任何房产类型都是不错的选择。港区独栋别墅的环境非常好，并且设施齐全，但是价格很昂贵，资金不足的情况可以考虑投资公寓，公寓的需求量比独栋别墅旺盛很多，并且升值空间很高，能够带来不错的收益。

根据相关的数据可知，印度市中心的均价为10000元-13000元/平米，郊区的均价为4700-8000元/平米。孟买的房价在印度是最高的，其市中心的均价为7.5万元/平米，郊区的均价为19000元-20000元/平米。印度的房产价格一直在不断上涨，整体状态相对来说是比较平稳的，预计2022年的房价会上涨3%左右。印度的人均GDP很低，对于普通人来说，想购买一套房产比较困难。

根据一些资料可知，印度新德里、孟买、班加罗尔的房价在近三年的发展中一直处于上升趋势，并且房价上升了50%-250%。对于大多数受过教育的中产阶级来说，买房是他们的目标之一，但是飞速上涨的房价让他们的差距越来越大。据悉，孟买郊区一套房产的价格是中产阶级年收入的4.6倍，由此可见，在印度发展不错的城市购买一套房产难度比较大。

印度非常普通居民的月收入为3000-5000卢比，资历深得教师收入为2.5万卢比，普通的高级工程师月收入为3万卢比。新德里的房产均价为14000元/平米，转换为卢比为164852卢比。房价和人均收入的对比，可以感受到印度的大多数房产都是富人在购买，毕竟普通的家庭购买一套房产几乎需要全家人出力，甚至有可能还买不起。

对于印度当地人来说，房价是比较高昂的，但是对于外资来说，它们的房价相对比较平均，不是特别的高。这几年投资印度房产的人很多，但投资以主要城市为主，前景相对来说要好一些。印度对普通住房的需求量是很大的，因为大多数人买不起住房，所以只能租房，普通的住宅有巨大的市场需求，因此投资还算是不错的。现在疫情当行，投资印度房产可以暂时放一放。

投资海外房产，如果想以“稳定”为主，可以选择货币优势的国家，比如美国、英国、加拿大、澳洲、日本等等，这些国家的土地也是长期供给的。海外投资房产的项目很多，如果以投资获利、子女教育、旅游养老等为主，可以考虑新型国家。这几年东南亚地区的房产成为很多中产阶级和高净值收入人群的标配，投资房产的项目选择的好，泰国、柬埔寨、越南、马来西亚等这些国家也不错。

和国内的房产相比，投资海外的房产具备一定的优势：
1、能够获得更高的投资回报率。
同价格在房产在国内的年租金回报率不足2%，如果在美国购置一套小镇房产，年租金回报可以高达7%，同时房产本身还能增值。如果在日本东京购置，年租金回报最低在4%，如果选择在东南亚国家投资，年租金收益同样比国内高，不过选择地段位置很重要。

2、能够保护投资者的资金
投资海外房产是保护资产的有效手段，至少选择美国、日本、澳洲、英国等这些国家，不会让资产贬值，毕竟这些国家货币的汇率很稳定。同时还能够有效将所在区的风险和投资者的资产进行隔离，能够最大程度的保障资产安全。

3、拥有“政策保险”的作用
投资购买海外的房产能够预防各种政治经济不利因素造成的冲击。通常投资海外房产能够减缓货币贬值、贸易纠纷、局势不稳定的焦虑，所以选择投资海外的房产相当于一种“政策保险”来保护自己的财产。

4、让财富变得多样化起来
投资能够让财富变得更加多样化，而房产投资是更为稳定的一种。海外购买的房产用处很大，能够自住、出租、养老、转售、还能够用于获得居留许可等等。简而言之，能够让投资者的财富变得更加多元多样化。

海外房产投资的具体选择主要根据自身的需求选择，可以参考以上的建议！

根据数据可知，新西兰全国中位数的房价在10月份同比上涨了23.4%，最大城市奥克兰的房价中位数更是高达125万新西兰元，所以在奥克兰购买一套100平米的房产至少要准备110万-150万新西兰元。奥克兰的房价一直在不断飙升，整体涨幅高达25%，大多数人士根本承受不住。新西兰11-12月份的房价进一步飙升，奥克兰多个大区的房产价格创下新的纪录。

据悉，奥克兰南区的Papakura房价更是领跑全国，年增幅超过了50%。2021年新西兰住宅物业的中位数价格为925000新西兰元，涨幅高达23.8%。奥克兰的年涨幅为26.2%，11月份的房价中位数为1300000新西兰元，创下历史新纪录。新西兰房产市场在需求的刺激下，价格会持续上涨，新西兰的房价中位数达到了775000新西兰元（不包括奥克兰），年增幅达到了26%。

奥克兰七个辖区年中位数价格均出现了上涨，奥克兰city和去年相比上涨了23.2%，房产价格达到了1540000新西兰元；Franklin district比例上涨了22%，房产价格为1235000新西兰元；Manukau city比例上涨了28%，房产价格为1235000新西兰元；北岸比例上涨了26.9%，房产价格为1555000新西兰元；Papakura district比例猛涨51.9%，房产价格为1173000新西兰元；Rodney district比例上涨了30.3%，房产价格为1310000新西兰元；Waitakere city比例上涨了32.3%，房产价格为1199000新西兰元。

奥克兰的房产价格在不断上涨，但是年销售量却下滑了，降幅达到了19.6%，不过月销售数据得到了增加，增幅比例为16%。新西兰的房价是全球上涨最快的，从2016年至今，房价上涨了60%。有专家认为，新西兰房价上涨已经达到了极限，2022年很有可能出现“买方市场”，毕竟在政策的影响下，卖家不得不迎合市场的发展。