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在英国买房投资该如何应对房东版“豪宅税” ？

在英国夏季财政预案公布之后，通过抵押贷款买房出租的业主，其按揭利息可用于扣税的额度将从2017年开始逐年降低。这项改革将影响到数十万计的房产投资者。为了帮助读者更有效地应对政策的改变，本文将向您介绍几种如何优化投资的方式。

【英国房市】应对房东版“豪宅税” 该怎么办 — 在英国夏季财政预案公布之后，通过抵押贷款买房出租的业主，其按揭利息可用于扣税的额度将从2017年开始逐年降低。

在英国，大约有170万的租赁房产是用抵押贷款购买的，而这些利息带来的成本抵消了租金的收益。为此，贷款人可获得一定的扣税额度。当前的利息扣税率等于个人所得税率。

不过，英国财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）最近推出了一项措施，从2017年开始，利息扣税率将会逐年降低，至2020年4月时，将降至所有人为20％。

根据全国房东协会（NLA）的计算，这会明显降低购房出租投资的收益率，对于典型的40％纳税人，其投资的平均收益率将从4.9％降到4.3％。

英国央行行长总督马克·卡尼（Mark Carney）上周的声明预示着利率的上调又近了一步。由于在央行基础利率上调之后，这些损失可能会进一步扩大。因此您有必要了解清楚如何不让购房出租这项优秀的投资变成您财务的拖累。

一、房租与个人所得税的简略计算模式

首先，我们简单介绍一下房租的净收益计算方式。

个人所得税额度：(房租收入-除按揭利息之外的其它开销)x个人所得税率
利息扣税额度：利息偿还x利息扣税率
净收入：房租收入-个人所得税额度-利息偿还+利息扣税额度

以 16万英镑的房产为例，租金通常可以达到每月750英镑（毛收入每年9千英镑），房产的维护、保险、空置期等费用按均值每月165英镑计算（每年 1,980英镑）。设首付25％，也就是贷款12万英镑，常见的可变利率为5％。如果只偿还利息的话，每月还款额约为500英镑（每年6,000英镑）。

情况一：如果利息扣税率是40％的话，这位富人业主（个人所得税按40％计算，下同）的投资每年净收入为612英镑。

情况二：在2020年利息扣税率降至20％之后这位富人业主的投资每年亏损588英镑。

情况三：而一般业主（个人所得税按20％计算，下同）不受此影响，其收益为816英镑。

如果同时偿还本金和利息的话（并按照25年期计算），每月还款额约为700英镑（在还款最初，还款的组成为200本金+500利息，随着本金的逐渐偿还，利息所占的比重会越来越少，这里为简单，按照刚开始贷款时的情形计算）。如此计算的话，业主的现金流每年将会再减少2,400英镑。

更糟的是，到2020年的时候，央行的基础利率很可能已经恢复正常，届时购房出租的可变利率将达到7％。再加上利息扣税率仅有20％，业主们的收益将严重受损。

情况四：继续上一例的房产，在贷款利率为7％时，如果只偿还利息的话，每月还款额约为700英镑（每年8,400英镑）。那么这位富人业主的投资每年将会亏损2,508英镑。

情况五：不止如此，利率上升对于一般的业主也有很大影响，每年将损失1,104英镑——投资变成了亏损的项目。

二、转为定息按揭

因此，应对税法的改革，第一个办法是转按揭，把握好当前的低利率时机，把开支固定到较低的位置。例如，转为Virgin Money公司的五年期定息按揭，利率3.79％，如果只偿还利息的话，每月还款额约为380英镑。

情况六：换为利息较低的定息按揭之后，富人业主的投资将会每年收益564英镑。一般的业主也可获得1,968英镑的年收益。

不过，这个方法也有一个缺点。就是当定息期限过后（也正是利息扣税降低后），业主们仍将面对陡增的可变利率。当然，也可以不选择中短期的定息按揭，而直接定为十年期的长期定息按揭。

虽然十年期的定息按揭利率要比同类型的中短期按揭利率高近2％，但这也只不过是跟当前的可变利率平齐，而又获得了长期的财务稳定性。因此转按揭是一个不错的方案。

三、公司模式

对更高税率的纳税人来说，另一个节税的方式是从个人持有房产转为公司持有。这项操作并不难，但是您要谨慎行事，因为可能会有连带的问题出现，所以最好事前谘询税务规划师。

因为公司持有的情况下，所有的成本都可以用于抵消租金收入，所以利润会提高。而且目前英国政府正在计划逐年削减公司税，现在是20％，2017年19％，2020年18％。届时税率也比个人所得税低。

不过，这些收入只能作为股息支付给董事。基本利率的纳税人支付7.5％的股息税，而更高利率的纳税人则支付32.5％的股息税。一个好消息是从明年4月开始，董事每人可以获得每年5,000英镑的免税额度。

四、房租与公司税的简略计算模式

那么，如何计算公司模式下的房租净收入呢？

公司的收入：(房租收入-其它开销-利息偿还)*(1-公司税率)
股东分红额度：(公司的收入-股东免税额)*(1-股息税)+股东免税额

情况七：同样的房产，但是在公司的情况下（贷款利率3.79％，公司税率18％），公司的收入为2,017.2英镑。

因为公司收入没有超过股东免税额，所有全部收入都是股息，这比情况六中个人持有房产的净收益564英镑或1,968英镑高出不少。

由于在这个例子中，总租金收入的基数不大，而且股东免税额没有得到完全的运用，所以优势还没有完全体现出来。在总额更大的投资中，公司模式的优势会更为明显。

五、其它方案利用您配偶的个人免税额

如果您的家庭中只有您自己工作赚钱，而您的配偶没有工作，那么您可以指定部份或全部的租金收入给他们，让他们利用自己的个人免税额，2020年将上升到12,500英镑。

出售房产减少贷款

这个方式着眼于重新评估业主的资产组合，售出或藉此偿还部份贷款来降低欠款额度。这样，利息的偿还也会相应降低。提高租金

最后的方式当然是分摊或转嫁成本到房客身上，不过，鉴于房租的增速与收入的增长并不匹配，而且市场的竞争对房租的增长也有影响，因此房租是否会快速上升仍有待观察。

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（互联网资讯综合整理）

英国房源不足，但2/3民众反对绿化带上建房

据《卫报》报道，一份由Ipsos Mori为“保护英格兰乡村运动”（Campaign to Protect Rural England, CPRE）对845位英国人进行的调查显示，约有2/3的受访者认为应该保留英格兰城市周围的绿化带，不该在上面建房，反对者仅为17%。今年是城市绿化带政策实施60周年。

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该调查显示，部分人群保护绿化带的意识相当强烈，包括有小孩的家庭、私人租客、公屋住客，涵盖多个收入等级。最容易受到影响的半乡村地区的支持比例相当高（83%），城市和市镇的比例也高达62%。

虽然政府一再表示支持保留城市绿化带，但CPRE警告说计划建在绿化带上的房屋数量正在不断上升。截止7月，该数量已达22.6万幢，而3年前仅为8.1万幢。获得规划许可的房屋数在去年迅速增长。

活动家们呼吁政府明确在何种限制条件下可以通过地方规划改变绿化带范围，并且要求或者指导地方政府在没有获得规划批准的情况下，拒绝在保护区进行破坏性开发。此外，他们还希望能够通过Natural England等保护机构或者与当地企业合作，获得公共资金来提高绿化带的品质，让民众更容易进入这些地区。

CPRE首席执行官肖恩·施皮尔斯（Shaun Spiers）表示，虽然无论是民众还是各个党派都支持保护绿化带，但前景不容乐观。众多智库、开发商和商业公司都在盯着这块肥肉。绿化带不仅保护了乡村，也帮助各地的村镇重获生机，不仅有益于民众的健康和自然环境，也提供了大量食物。目前英国需要更多的房屋，但不应该以牺牲绿化带为代价，而应该利用城市的棕色地带（指城中旧房被清除后可盖新房的区域）。CPRE估计在这些地块上可以建造至少100万幢房屋。

住房大臣布兰登·刘易斯（Brandon Lewis）认为政府的规划核心是地方规划，应该让当地居民就该地未来的发展拥有更多的话语权。CPRE公布的数据为未来可能进行的开发，并未获得当地政府的批准，也没有获得规划许可。除了那些被重新划分为国家公园的土地外，2013-14年的绿化带的土地比1997年多了3.4万公顷。

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（据英中网)

马云15亿购中国香港山顶豪宅尺价全球次高

中国香港太平山顶一座豪宅近日以15亿港币售出，平均实用尺价达15万元，超越山顶天比高在2011年所创的13.35万元实用面积尺价纪录，创下全球尺价第二高、以及亚洲洋房尺价最高纪录。有消息透露，买家为阿里巴巴集团主席马云。卖家是电讯盈科前副主席袁天凡及其妻子，相对于袁天凡在2000年的1.64亿元购入价，15年后，靠升值大赚超过13亿元，物业升值达8倍。

此豪宅位于山顶白加道22号，前身为比利时领事官邸，位处雾线以下，坐拥270度维多利亚港无敌海景，袁天凡夫妇购入后，保留了整座独立屋的结构和外墙，花费半亿元翻新内栊。该座独立屋楼高4层，实用面积9,890平方尺，屋地面积12,600平方尺，连同花园等，总占地 33,500平方尺。

山顶白加道是中国香港城中政经名人及富豪的聚居地，政务司司长官邸、美国驻港总领事官邸、解放军驻港部队司令官邸均位于此处。早前恒基李兆基家族以18亿2,000万元买入35号地段； 31D号屋则由华置大股东刘銮雄所持有。

大陆富豪一向钟情购买中国香港豪宅，而马云亦非首次在港置业，其他内地富豪，包括腾讯（00700）主席马化腾曾于2009年以4.8亿元在港岛石澳购买了土地并兴建为4层高住宅、大陆影星赵薇与丈夫黄有龙亦于2012年在港购入豪宅。

（互联网资讯综合整理）

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风情水镇Tarrytown的非凡豪宅：独家专享贵族风范、奢华品质无与伦比

Tarrytown属于威郡（Westchester）的地界，夹在富裕小镇Irvington与传奇小镇Sleepy Hollow之间。这个小镇享有得天独厚的哈得逊河畔美景，远观曼哈顿的轮廓线，近看Tappan Zee Bridge，可以说是一块风水宝地。这幢占地17000平方尺的大宅共有三层，座落在备受推崇的Greystone on Hudson社区内，幽雅怡人的环境和奢华精美的装饰，都令人十分心动，具有独特的收藏价值！

典雅华贵的庄园式豪宅，乐享Tarrytown水镇迤逦风情

这栋全新建造的乡村式庄园别墅，独特风采叫人赞叹不已，仿佛是电影场景中才会出现的完美住宅。这里距离曼克顿短短13哩的车程，位置十分优越。整个物业含蓄典雅，展现无可比拟的贵族风范，让每个来到这里的人都流连忘返、想要把它当作世代相传的宝贵财富。

风情水镇Tarrytown的非凡豪宅：独家专享贵族风范、奢华品质无与伦比 — 这栋全新建造的乡村式庄园别墅，独特风采叫人赞叹不已，仿佛是电影场景中才会出现的完美住宅

大宅座落在备受推崇的Greystone on Hudson社区内，占地17000平方尺，共有三层。豪宅气势恢弘、经典建造工艺造就了其非凡的气质，这里同时坐拥哈德逊河和帕利塞德山峦辽阔的美景，壮丽的景致让此处的生活别具韵味。

在这里生活，您可以尽享优雅的生活方式和漂亮怡人的环境。因为紧靠哈得逊河，豪宅所在的Tarrytown作为一个水镇（river town）充满了迤逦的水边风情，尤其它的水边公园更是一个风景怡人的地方，可以远眺Tappan Zee 大桥与隐约的曼哈顿天际线。哈得逊河边的很多自然环境都被威郡政府保护起来，变成公园为附近的居民提供一个浏览风光，享受哈得逊河岸的美景的静地，Tarrytown也不例外，属于哈得逊景区公（Scenic Hudson）园的一部分。

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Tarrytown & Irvington：精英富豪心仪的居住地，尽享哈德逊河畔漫妙生活

横跨哈德逊河(Hudson River)Tappan Zee 大桥的右边是老镇Tarrytown，左边则是Irvington，两个小镇紧密相连，同样拥有哈德逊河畔公园的怡人风光——它们被誉为美国最美丽的城镇之一，也是纽约顶级阶层选择居住的心仪之地。这里距离曼哈顿比较近，是不少富豪、精英阶层十分喜爱的区域。这里有一栋全新建造的乡村式庄园别墅正在出售，独特风采叫人赞叹不已，整个物业含蓄典雅，展现无可比拟的贵族风范。

Tarrytown：饱览哈得逊河最美风光，迷人水镇令人沉醉

纽约的居民都知道哈德逊河(Hudson River)是纽约州的一条重要的河流，从南向北横穿纽约，从纽约上州一直到曼哈顿的海口。但也许很多人未必知道沿着哈得逊河流沿岸有很多的水畔老镇与公园，可以欣赏哈得逊河最优美的风光。

位于哈得逊河东河岸边的Tarrytown就是这么一个老镇。这个老镇距离曼哈顿只有25英里，位于连接纽约州高速公路与纽约上州的著名大桥Tappan Zee bridge脚下。

Tappan Zee bridge横跨哈得逊河，连接威郡与纽约上州的高速公路，是哈得逊河的一大美景。Tarrytown属于临海环河的威斯彻斯特郡。威郡是纽约市曼哈顿的近郊，仅靠着纽约市区布朗士，很多在华尔街工作的金融人士都住在交通便利的威郡。

Tarrytown & Irvington：精英富豪心仪的居住地，尽享哈德逊河畔美妙生活 — 这里被誉为美国最美丽的城镇之一。绿茵环绕，景色宜人

因为紧靠哈得逊河， Tarrytown作为一个水镇（river town）充满了迤逦的水边风情，尤其它的水边公园更是一个风景怡人的地方，可以远眺Tappan Zee 大桥与隐约的曼哈顿天际线。

哈得逊河边的很多自然环境都被威郡政府保护起来，变成公园为附近的居民提供一个欣赏风光，饱览哈得逊河岸的美景的静地， Tarrytown也不例外，属于哈得逊景区公（Scenic Hudson）园的一部分。在黄昏前来到Terrytown的河边公园，马上就被这漫长的河岸线给吸引住。沿着河岸边漫步向前，眺望哈得逊河两岸的风光，别是一番不同的享受。

Irvington：富裕老镇颇受青睐，威郡最佳居住地

横跨哈德逊河(Hudson River)的Tappan Zee 大桥的右边是老镇Tarrytown，左边则是老镇Irvington，两个小镇紧密相连，同样拥有一样的哈德逊河畔公园的怡人风光，只是Irvington镇离纽约中城更近，大约20英里。

站在Irvington 的河畔边上向南望去，可以眺望到曼哈顿的轮廓线，在天水交界处的地平线上，在夕阳的深处遥遥矗立。与Tarrytown一样，Irvington 也是一个早期欧洲移民美国所建立的老镇，与Tarrytown一样沿着哈德逊河建立，属于威郡的水镇（River Town）。

Irvington的河边公园与Tarrytown的一样都属于纽约州政府拥有的观光公园Scenic Hudson Park，免费为附近的居民以及游客提供一个欣赏哈德逊河边美景的静地。相比Tarrytown来说，Irvington的水边公园修建的更加整齐，虽然没有Tarrytown的大，却是更加精致，大概与当地居民也有很大关系。Tarrytown是一个中等收入的老镇，而邻近的Irvington却属于富裕的老镇。Irvington在2010年的时候被威郡的权威杂志评为威郡最佳居住地老镇。

相比较Tarrytown的河边景区公园，Irvington的公园因为距离曼哈顿更近，看到的曼哈顿轮廓线更加清晰，环境更加开阔。尤其难忘的是公园里面有上百只野鹅，在草地上悠闲地觅食，对周边走过的人丝毫不曾注意。同样地站在Irvington的河边公园，回首向Tarrytown的方向望去，看得到Tappan Zee 大桥的轮廓线在远处伸展，望南边看去，则看得到遥远的曼哈顿的轮廓。而河对面的依然与Tarrytown所看到的一样，则是哈德逊河(Hudson River) 北岸位于新泽西地界上的的著名峭壁（The Palisade）。

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东墨尔本三层楼汽车旅馆：当地最具潜力物业，拥有绝佳开发机会

East Melbourne(东墨尔本)是墨尔本最成熟的郊县之一，富人云集。尽管这里的许多建筑经历时间的洗练，但是风韵犹存，留下了许多历史底蕴丰厚的建筑。这是一个占地面积较小的郊县，大部分土地都作为公园、宾馆、医院和教堂，这里的住宅受人追捧，市场供应十分有限。这处正在出售的非凡物业目前是一家配备45间客房的三层楼汽车旅馆，如此珍贵投资机会不容错过！

位置优越的汽车旅馆，拥有升级开发的绝佳机会

这个拥有45间客房的汽车旅馆，已获得加建一层13间客房的规划许可证，为投资者提供了升级现有物业或重新开发的绝佳机会。

本物业位置十分优越，占据乔治街（George Street）和波利特街（Powlett Street）的拐角处，距墨尔本板球场、墨尔本中心商务区、网球中心很近，在Wellington Parade和Jolimont火车站可以搭乘有轨电车。

东墨尔本三层楼汽车旅馆：当地最具潜力物业，拥有绝佳开发机会 — 旅馆所在的东墨尔本，距离墨尔本市中心最繁华的商业区仅2公里，极其便利的交通为这个区带来了大量的租客和投资者

旅馆所在的东墨尔本，距离墨尔本市中心最繁华的商业区仅2公里，极其便利的交通为这个区带来了大量的租客和投资客。East Melbourne 是墨尔本主要的火车干线集中区域，Parliament station 和Jolimont station 是该区主要的两个火车站。最受本地人青睐的MCG板球比赛就在这里的Melbourne Cricket Ground举行。

这里交通极其便利，有火车、电车、公交车几分钟即可通往Melbourne Centre购物中心，Emporium购物中心，David Johns、 Myer、以及Bourke Street，Sawnston Street， Collins Street 形成的市中心购物天堂，极大的满足了人们的出行和购物娱乐需求。

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英国房东赚翻！租金回报近20年超过1400%

据英国卫报报道，1996年至2014年间，英国房屋租赁市场收益回报超过1400%，远远超过股票、债券及现金交易的投资回报率。当地的“包租公”与“包租婆”们可谓赚了个盆满钵满。

英国最大抵押贷款机构Halifax经济学家认为，英国房产市场上超高的租金回报要得益于英国房价与租价之间涨幅差距。例如，2014年12月至2015年2月间英国房价涨幅约为3%，但租金价格涨幅却高达9.2%(HOMELET数据)，增幅远高于房价。因此，英国房产用来出租的“投资性价比”要远高于其它用途。

租金回报近20年超过1400% 超出股票收益近7倍

英国知名Wriglesworth咨询公司的经济学家们在上周六发布投资分析报告。报告称，从1996年开始，投入英国购房出租的每1000英镑，到 2014年第四季度都转变为14987英镑的高昂回报。在同等资金成本的基础上，这个结果是商业地产投资收益的4倍，同时也是政府债券、股票与现金储蓄的 7倍左右。

Wriglesworth经济学家分析，2008发生的金融危机尽管让英国经济陷入衰退，但英国主流房产市场却基本未受其影响，房产市场在过去20年间基本呈上扬态势，房价也翻番增长。再加上不断上涨的租金价格，超过5年的英国长期置业者们已经坐拥了巨大的房屋收益资产。

英国房产咨询网站Helifax分析师表示：“伦敦地区的高昂房价和增速迟缓的工资水平已经让当地很多年轻人打消了买房的念头，越来越多的人加入了‘伦敦租房大军’，地铁沿线已经基本找不到空置的房屋。”可以说，英国近年来上演的“买房难”为租房交易市场的繁荣创造了更大的机遇，而随着租金价格的不断提升，很多经济学家担忧，“租房难”时代的提前到来也许将进一步拉高租金水平。

置业专家分析，成熟且繁荣的租赁市场让英国房产相比于其它国家更适合“购房出租”这一投资方式。除了房产自身的升值收益，租金回报其实占了英国投资收益的“大头”。

专家建议，有意英国房产的买家可以专注于超过5年的长线投资，丰厚的租金回报可以让投资者在相对较短的时间内还清贷款。根据Wrigles worth投资报告中的贷款分析显示，购房出租者会利用房租收入来轻松偿还抵押贷款，在13年内还清本金与利息。

伦敦房价罕见下跌0.4% 租金收益顺势看涨

据英国权威房地产网站Rightmove发布的3月英国房价指数分析报告显示，伦敦房价终止了连续3个月的增长势头，3月份平均房价下跌0.5%，平均价格为58.03万英镑。令人惊讶的是，全国房价在2015年第一季度持续保持着超过5%的增长势头，涨幅明显高于伦敦地区。

英国CEBR(经济与商业研究中心)此前已经作出预测，2015年英国其它地区房价涨幅将实现6年来首次超过伦敦地区的“大反转”现象。但是这种趋势却不会持续很久，英国大选结束后，伦敦地区房产市场将重新发力。

CEBR分析师认为，除了受大选的不确定因素影响以外，第一季度伦敦地区房屋新建量的上升与英国推出的“help-to-buy”系列买房优惠政策，在一定程度上缓解了伦敦住房紧张的状况，给伦敦地区的房价涨势按了“暂停键”。

“伦敦地区房价短时间内的下跌趋势将更有利于提高英国的房产交易健康指数，免除了房产泡沫危机，但是这种趋势将会于2015年底发生改变。”CEBR经济学家妮娜这样认为。

另一方面，伦敦租赁交易市场仍然火爆。据Homelet数据统计，伦敦地区第一季度租金涨幅超过3%，月租金超过1300英镑。Homelet认为，从目前来看，伦敦地区的房屋租赁市场并没有降温的迹象，“租房生活”仍然是伦敦大部分上班族的第一选择。

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新加坡 7月私宅转售价微涨0.3％

新加坡非有地私宅转售价连续两个月上扬，在7月环比微涨0.3％。但私宅转售量却继续下跌，跌幅达10.4％。

随着大选脚步似乎越来越近，分析师也认为，下来一个月的私宅市场预料将更淡静，转售量应会进一步下跌。

莱坊（Knight Frank）住宅服务执行董事陈智群说：“如今坊间预测大选将在9月举行，国人都关注大选情况，预料买房或卖房的人数会减少，转售市场表现将继续疲弱。”

根据房地产交易网站SRX昨天发表的预估数据显示，私宅转售价格上扬的主要推动力是来自市区的高档私宅以及市区外的大众化私宅，分别上扬了1.7％和1％。至于市区边缘的中档私宅却下跌了2.2％。

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与去年同期相比，私宅转售价下跌0.9％；跟去年1月高峰期相比，私宅转售价则是下跌6.5％。　　ERA产业主要执行员林东荣表示，私宅转售价大致上持平，过去一年的价格指数在166.7点170.0点之间波动，显示价格基本上已稳定。

他说：“鉴于许多降温措施发挥作用，私宅转售价似乎已达到均衡水平，预计下来我们不太可能看到私宅转售价的剧烈波动。

橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部经理黄显洋也认为，整体而言私宅转售市场并没有太大起色，7月份的0.3％价格涨幅也只是微涨，不意味着私宅市场的复苏迹象。

另一方面，SRX数据也显示，7月份私宅转售量下跌，从6月的575个单位减至上个月的515个单位。

与2010年4月高峰期的2050个单位转手相比，7月私宅转售量减少了七成以上。但如果跟去年同期的386个单位相比，转售量则上扬33.4％。

陈智群表示，7月份私宅转售量跌一成左右，主要是因为该月份有不少新私宅项目推出，促使买家把注意力转移到新私宅市场，更导致转售市场的需求减少。

7 月份新推出私宅项目包括盛港的霸型公寓项目峰景苑（High Park Residences），以及雅尚苑（The Brownstone）和The Vales等执行共管公寓(EC）项目。当中，峰景苑在推出后的短短一个周末，就卖出超过1000个单位，打破楼市过去半年的闷局。

环比下跌同比上升

林东荣则指出，虽然就环比而言，7月份私宅转售量下跌一成，但同比而言，私宅转售量却上升了，而且6月份和7月份的转售量同比增幅都超过三成。

他说：“私宅转售量连续两个月取得双位数同比增长，说明了现在有更多买家进入转售市场。”

随着私宅价格价格趋稳，他预期买家这股购买势头会延续下去，全年私宅转售量估计可达到6000个单位，比去年增加两成左右。

不过，陈智群却持稍微不同看法，认为8月和9月的私宅转售量可能会下跌，这不仅是因为这两个月有国庆日和中元节等节日活动，减弱市场买气。更重要的是，即将来临的大选，将分散了买家对房地产市场的注意力。

他说：“现在一些基层已开始忙碌选区内的走访活动，公众也在关注大选情况，一些发展商可能会因此选择不在这时期推出新私宅项目，这多少都会影响私宅买家的购买兴趣，使到私宅成交量继续下跌。”

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日本留学签证为什么会被拒

不少申请日本留学流程中办理留学签证的同学可能会担心我的签证会不会被拒呀，我在申请签证的时候要注意哪些呢?下面为大家介绍日本留学签证被拒的主要两点原因。

在取得在留资格认定证明书后，可以开始申请签证。申请签证时也会进行审查。在申请签证时，审批人员一般会从以下两个方面对申请人进行审核。一般情况下都能顺利取得签证，但在以下两点被质疑时，也有可能无法取得签证。需要诚实面对。

一、学习及语言能力

学习能力通常通过申请人的最终学历进行判别。如高中生一般需要提供高考成绩并进行相应认证。无高考成绩或高考成绩较低者，日语能力则成为其判断标准条件。在赴日留学申请中，经常会出现申请者所出具的日语能力学时证明与实际能力不符合的现象。这已经引起了日本签证审核机构的充分注意。所以，在面试中一旦发现申请者的日语不具备相应的能力，将会导致拒签的可能性大增。

二、经费保证

赴日留学签证的资金证明(银行存款证明)没有存款时间长短的限制，但在申请“在留资格认定证明书”和申请签证时都要被参考。如果发现学生出具的存款证明属伪造，也会被拒签。有的申请人没有充分的经费证明，使得签证官怀疑其在日本留学的经济能力，也会被拒签。使馆还要对申请人出具的双亲在职证明进行确认和核实。

签证申请被拒绝以后，申请人常常希望知道被拒签的原因。按照规定，个别个案具体拒签的原因一般不予公布。具有以上几种情形或有此嫌疑者，签证申请通常不予批准，仅供申请人参考。签证申请被拒绝后，原则上在被拒签后六个月以内不得以相同目的再次提出申请。

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投资纽约北郊学区房，抢占顶尖教育资源高地

为给孩子创造一个最好的教育环境，让他们拥有顶尖的教育资源和条件，中国父母真是操碎了心，豪掷千金购买学区房的消息屡见报端。近几年来，随着国际视野的开阔，越来越多的家庭将目光投向了美国学区房市场，纽约这一教育资源丰富的城市首当其冲。大量涌入的人群使得纽约市区学区房异常紧俏，让人望房兴叹。然而，我们如果把眼光放更远一点，就会发现除市区外，纽约北郊其实也是购置学区房的好选择——它不仅离纽约中心很近，自身也拥有十分丰富而优秀的教育资源。

综合优势明显，教育水平名列美国前茅

投资纽约北郊学区房，抢占顶尖教育资源高地 — 远离城市污染，自然环境优越适于居住,，森林海洋风景宜人

虽然纽约北郊最初是作为大都市的外围乡村存在，但伴随着中心城市高速发展的辐射作用，经过近2个世纪的沉淀，已经形成了颇具规模的城镇群。这里以Westchester为中心，北接Putnam、Dutches，东边与Fairfield相邻，南面是风光秀美的长岛海湾（Long Island Sound），几个城镇紧密相连，环境、收入、教育等各方面在纽约乃至美国都名列前茅，综合优势十分明显。

优势一：远离城市污染，自然环境优越适于居住

蔚蓝的海洋、茂密的丛林，慷慨的大自然一点不吝啬对纽约北郊的馈赠。这里小镇的生活相当悠闲，人们在绿荫掩映的街头漫步，餐馆、酒吧、公园、学校、教堂……一切都显得温馨平和。住宅区外有连绵的农场和牧场，处处充满轻松自在的田园风光。慢节奏的生活中，不会出现大都市中堵车、噪音、空气污染等问题，让人身心舒缓，心情愉快，十分适于居住。当然，1个小时以内的车程也能让你很方便地前往纽约市区办事。

优势二：人均收入较高，小镇财富位居纽约前列

除了良好的自然环境，纽约北郊的几个小镇还是藏富于民的地方，居民收入普遍较高，是有名的富人聚集区。其中，Putnam是美国最富有的城镇之一。根据2012年的统计数字，其人均收入排在全美所有城镇的第七位。Westchester和Fairfield也不遑多让，前者是纽约一流教学资源会聚之地，后者则是被誉为“黄金海岸”（ Gold Coast）的富豪聚居地。

优势三：教育资源丰富，一流学校任君挑选

和纽约市区相比，纽约北郊的好学校并不逊色，无论是公立学校还是私立学校，都能在美国学校排行中数得上名次。尤其是Westchester，是近几年来纽约最热门的教育资源集中地之一。该镇拥有White Plains 、Scarsdale、Edgemont、Bronxville、Larchmont、Mamaroneck等多个学区，共有48个公立学校学区；另有118所私立学校以及14所大学。Westchester的许多学校在美国和纽约州的排名都非常靠前，教育水平一流。此外，Westchester交通也极为便利，有稳定的Metro North火车线，班次多、时间准、车速快，往来非常方便。其他几个镇的学校也很多。Putnam有6个公立学校学区，其中最大的Mahopac学区拥有1所高中1所初中4所小学，学生总数超过5000人；Dutches则拥有30多所公立、私立学校及高等教育机构。

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