Shelly – Page 444

加拿大BC省优越投资机会：珍贵海滨地块发展潜力巨大

不列颠哥伦比亚省（British Columbia)是加拿大第三大省，位于加拿大西岸，面临太平洋，海岸线长达8，850公里，沿岸风景优美，海产丰富。这是10个相互独立的海滨地块，位于BC省内，地块所属的吟游诗人岛（Minstrel Island）位于中南海岸，坐落于温哥华岛麦克尼尔港（Port McNeill）正东32英里（约51.5公里）处，为您带来绝佳投资机会。

位置极佳、交通方便，独特投资价值不容错过

这10个海滨地块位置优越，相当珍贵，土地全部可进行细分开发，投资者可购入其中一个或多个地块，也可全部购入所有地块。此外，我们也可将这些地块的所有人——一家不列颠哥伦比亚省的公司出售给投资者，该公司拥有上述所有地块以及30万加拿大元的可转让性税收抵免额。土地上的进出道路旁以及私家码头旁有多口淡水水井。

加拿大BC省优越投资机会：珍贵海滨地块发展潜力巨大 — 这地块所属的吟游诗人岛（Minstrel Island）位于中南海岸，坐落于温哥华岛麦克尼尔港（Port McNeill）正东32英里（约51.5公里）处

这地块所属的吟游诗人岛（Minstrel Island）位于中南海岸，坐落于温哥华岛麦克尼尔港（Port McNeill）正东32英里（约51.5公里）处，毗邻世界著名的奈特湾（Port McNeill）。奈特湾也是知名的内线航道，由于风景优美，经常有游船和游艇驶过这一区域。这片地区美好而独特，也令这些地块具有无与伦比的投资价值和升值潜力。

该地块的交通状况亦十分方便。从温哥华岛（Vancouver Island）上闻名世界的特勒科夫湾（telegraph cove）驾船到这里只需很短时间；也可从温哥华岛直接驾驶水上飞机飞往这里；还可乘坐渡轮。

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泰国房地产专家告诉你如何在泰国置业

虽然投资欧美发达国家房产仍是国内买家的首选，但是这些国家目前不动产增速较慢，而泰国旅游资源丰富，房子也容易出租，很多人也逐渐开始对置业泰国产生了浓厚兴趣。

外国人如何在泰国买地

泰国法律规定，外国人名下不能拥有土地，可享有建筑物的所有权。如果一个外国人希望购买土地来兴建房屋，有两个选择。

租一块有30年使用期限、并附有额外续约几个30年选择的土地，占有土地的形式最终通过地上的建筑物来确认。当租赁期满时，出租人不能兼并建筑物，因为在泰国建筑物的产权和土地的产权是分开的。

如果一个外国人将在泰国经营业务，那么他可以通过自己的有限责任公司购买土地的永久产权。土地将为公司所有，而非个人。最近修正的法规，允许外国人的泰国配偶（无论男女）买地，但需要证明买地所用的钱是完全合法、且属自有资金，不涉及外国索赔。

外国人如何在泰国购房

但是，如果你想要的是一所独栋别墅，而不能购买具有永久产权的土地的事实，不应该成为绊脚石。在泰国的法律范围内，您可以拥有建筑物的永久产权，同时享有一个结构良好的租赁期（一般为30年的租赁合同，带预付费的两个30年续约）和一个使你能有效拥有土地的购买选择权（该选择权可以在外国所有权法规出现变化的情况下行使——或者你将地上的建筑物出售给一个泰国自然人或法人）。

注意土地权属查询

在发出购买合同之前，强烈建议购买者到土地局进行一个适当的土地查询。见土地权属。

注意建筑物调查

如果购买的是二手房产，建筑物调查必不可少。

会在泰国购买房产时会产生哪些费用？

房产税——不适用于作私人住宅用途的物业。此费用只在所有权发生转换时产生，分为四类：转让费2.0％、印花税3.3％、营业税0.1％、所得税（等同于资本利得税——浮动利率）。

大部分费用是基于政府的房产纳税评估值计算的，该估值远低于市场价值。

具体的计算方法很复杂，但可作为一个住宅销售的粗略指南，预计总费用和税收是房产市场价值的2％-3％左右，且这些费用通常由买方和卖方分摊。

如何确保投资安全？

您应该雇请一个好信誉的商业顾问和律师开展“尽职调查”，并准备好租赁协议。一旦做到这点，你在泰国的投资就和在世界任何地方一样安全。

外国人如何在泰国拥有资产

外国人在泰国可以拥有资产，如房产开发项目。项目的持有者通常需要设立一个法律结构和机制来确保财产所有权。

以下就是一个如何执行的案例：

由公司持有房产所有权

在企业结构设立方面，泰国的法规与英国普通法非常相似。泰国法律允许公开股份有限公司（PLC）、有限责任公司（LLC）形式的合作伙伴关系和其他类型的公司实体。一旦公司成立，他们就被称为“Juristic Perons”，即法人实体。在房产所有权方面，因为公司的多数股权为泰国人所有，法人实体被视为泰国人，因此可以拥有房产。要注意的是，泰国法律所赋予的衡平所有权（Equitable Ownership），并不一定等同于法人实体的实际控制人。由公司持有土地所有权最普遍的形式是有限责任公司。

有限责任公司的控制权

泰国法律允许分类或双层股票发行。因此，有限责任公司的股份可以用“普通股”的方式发行，在这种情况下，每一股份有一票表决权，即表决权按所占股份的比例来决定。而优先股中，一个股东必须持有多个股份，才能获得一票表决权。泰国多数股权可以“优先股”的形式发行，而外资少数股权则可以“普通股”的形式发行。这样，外资小股东持有较少股份，但实际上仍可以通过表决权维持对公司的控制。

典型结构

开发项目的土地由XYZ普吉岛有限责任公司持有，反过来说就是由XYZ普吉岛控股有限责任公司所有。开发项目中的泰国合伙人持有XYZ普吉岛控股有限责任公司的优先股，XYZ的外国所有者则持有普通股。XYZ有限责任公司的每个房产买家，都收到普通股持有者的一个平等分摊比例。

所有权/租赁

在购买金额的协议达成后，每一位购房者将拥有一套别墅，加上XYZ有限责任公司的平分普通股和一份租约。

2.购买共管式公寓

相比之下，购买共管式公寓是最容易、最简单的交易方式。泰国法律允许外国人购买有永久产权的公寓，但持有每栋公寓的份额不得超过整栋公寓的49%。在一些特定的公寓区，外国人甚至也能拥有产权公寓楼100%的份额。获得永久产权的一个重要条件是，购买公寓所用的外币资金必须由国外汇入，并在泰国银行中有正确的记录。外国永久产权绝对是购买共管式公寓的首选。

外国人有权拥有建筑楼，但不包括土地。给外国人的一个建议是，租一块有30年使用权、且附有续租选择权的土地，然后购买该土地上的房屋。成为房屋的主人，那么土地和房子的所有权就都确定了。按照泰国民法，土地的所有权可以被出租，但房屋产权和土地产权相互分离。一旦房屋的所有权得以确认，即使土地租赁期满，出租人也无法兼并房产。

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泰国房市跌宕起伏专家教你如何把握商机

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加州丹维尔高端社区别墅：子女留学美国之绝佳首选

丹维尔（Danville）位于旧金山湾东部，是东湾著名的适宜居住的城市之一，距离旧金山市中心车程30分钟。Blackhawk是丹维尔东部最高端的封闭式大型社区，社区内的Blackhawk Country Club黑鹰乡村俱乐部 1979年开业，拥有4800英亩土地，2个高尔夫球场。这套欧式风格别墅位于黑鹰谷高尔夫俱乐部（Blackhawk golf club)，设计非凡、品位极高，拥有无与伦比的优质生活氛围。

住进丹维尔最高端大型社区，给孩子提供最完美的成长环境

这套住宅附近分布着评级靠前的小学、初中和高中，距离世界著名的斯坦福大学、硅谷高科技中心仅半小时车程。该物业是海外置业、子女留学美国的首选，给孩子们提供了最完美的成长环境。

别墅所在的丹维尔市是东湾三谷地区的五个城市中，历史最为悠久，风光最为美丽的一个乡村风格小镇。它位于Contra Casta 县的680高速公路旁，被称为三瑞蒙山谷（San Ramon Valley )的心脏城市。这座城市一直以美国小镇风情、优美景色、高尚社区、最好学校而闻名于北加州和旧金山湾区。

加州丹维尔高端社区别墅：子女留学美国之绝佳首选 — 这套欧式风格别墅位于黑鹰谷高尔夫俱乐部（Blackhawk golf club)，设计非凡、品位极高

住在这里的居民可以到具有130年历史的装饰典雅，树木成荫的市中心休闲购物，在不同情调的获奖餐厅里与家人享受美酒佳肴。或漫步乡间小路，欣赏鸟语花香。周末与朋友骑单车游览大自然风光是当地居民的爱好。距离市区5英里拥有著名的蒙迪亚布罗州立公园（ Mt Diablo State Park ），在那里能够欣赏旧金山湾区的绝色美景。

这也是您为孩子的学业和成长作出的最正确的选择。Danville 市政府与学校管理部门多年来特别重视教育投资与人才培养，这里是整个大湾区学校综合评分最高的城市之一。阿亭尼私立高中（ The Athenian School ）是加州最佳私立高中的前10名，录取严格，竞争激烈。毕业生考入斯坦福，伯克莱加大等名牌大学的比例是湾区最高的。近年来很多湾区其他城市的华人家庭和新移民为了子女得到最好的教育，纷纷搬到这里安家落户。

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新加坡吉宝湾映水苑：名门生活新典范、滨水而居之首选

Reflections at Keppel Bay （吉宝湾映水苑）是著名设计师 Daniel Libeskind 在亚洲设计的首个住宅项目。该项目位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，毗邻吉宝置业已完成的项目 Caribbean at Keppel Bay。目前，吉宝湾映水苑内一套4卧6卫的豪宅正在出售，开阔的景观以及滨水所带来的舒适平静，让城市人从急促而忙碌的城市生活中解脱出来。

大师打造顶级滨海项目，亲水而居专享高品质生活
蔚蓝的吉宝湾，犹如新加坡海湾一串璀璨的宝钻，让全球顶级房产收藏家为之侧目。海湾内一系列绝对经典的滨海项目，让向往倘佯于海天之间的时尚名家如愿以偿——尤其是地标性的映水苑精品豪邸项目，出自著名建筑师丹尼尔·里贝斯金德（Daniel Libeskind）大师笔下。

滨水而居一直是人们首选的居住环境。亲水住宅已成为全世界的一个潮流，对于购房者来说，这也是一种令人耳目一新的生活方式。吉宝湾映水苑由六座24层至41层高的全玻璃塔楼组成，可提供1129套豪华亲水公寓，此外还有11座六层至八层高的别墅建筑。这个项目可提供一至四居室公寓单位及顶层公寓，面积从700平方英尺至1万3300英尺不等。

新加坡吉宝湾映水苑：名门生活新典范、滨水而居之首选 — 该项目位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，毗邻吉宝置业已完成的项目 Caribbean at Keppel Bay

位于楼顶的空中花园呈流线型设计，每两座塔楼之间由空中桥梁连接，在提供室外空间之余，还让人们有机会一览开阔的海景和周边郁郁葱葱的树林。这个标志性项目中还有一个雕塑般的建筑，那就是容纳了全套娱乐器械的俱乐部会所，以满足住户的高品质生活。每一个设计细节都注重与大海以及周边环境景观融为一体，如花柏山、吉宝湾滨海俱乐部、吉宝俱乐部高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙岛和岛上的综合度假胜地以及城市的天际线。

该项目的住户还获赠十年吉宝湾滨海俱乐部会员，并五年免缴会费。吉宝湾滨海俱乐部坐落于私人拥有的吉宝岛，通过设计独特的吉宝湾大桥与新加坡主岛相连。该俱乐部设有168个泊位，可容纳20英尺至长达200米以上的大型游艇。

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芝加哥湖滨东摩登公寓套房：一流顶尖设计，俯瞰芝加哥曼妙美景

芝加哥湖滨东（Lake Shore East）居住区未来发展前景一片看好，将成为芝加哥首屈一指的精英居住区。这是一套无比精致稀有的屋顶公寓套房，占据公寓楼的转角位置，坐落于湖滨东居住区内世界一流的钱德勒（Chandler）共管公寓大厦的顶层。该物业带有摩登时尚的顶尖设计、开阔而令人惊叹的视野，每一个细节装饰都令人回味无穷，具有无与伦比的投资价值！

世界一流的共管公寓大厦顶层公寓，住进芝加哥最具发展潜力的居住区

公寓拥有5000平方英尺（约464.5平方米）无与伦比的室内空间和3个私家露台，室内面积宽大，坐拥居高临下的美景，房型布局美观，很适合举行盛大的娱乐用餐活动或享受豪华生活。该物业所属高层公寓楼的建筑体以及景观绿化都由闻名世界、屡获殊荣的Lothan Van Hook DeStefano Architects建筑师事务所负责设计。

这套公寓所属的钱德勒大厦坐拥永恒的湖泊、河流、湖滨东居住区的公园以及芝加哥天际线美景。钱德勒大厦的豪华公寓区处于漂亮的玻璃、钢铁以及微微弯曲的落地玻璃墙的包围之中，楼内设有一个典型的海滨俱乐部（Shore Club），该俱乐部内又设有多媒体室、私人宴会厅、健身设施、礼宾服务、屋顶室内游泳池以及两个绿荫覆盖的露台。大厦坐落于一块半岛形土地上，这块土地曾是芝加哥的一处大型铁路广场，距密歇根湖只有一箭之遥，从大厦内可一览无余的欣赏到赏心悦目的芝加哥河美景。

芝加哥湖滨东摩登公寓套房：一流顶尖设计，俯瞰芝加哥曼妙美景 — 这是一套无比精致稀有的屋顶公寓套房，坐落于湖滨东居住区内世界一流的钱德勒（Chandler）共管公寓大厦的顶层

未来5年内，湖滨东居住区的投资额将超过20亿美元，该地的开发项目包括由建筑师珍妮•甘（Jeanne Gang）设计的万达文华（Wanda Vista）项目，这些投资将让本公寓真正成为一个十分难得的投资机会！万达文华开发项目是大连万达集团旗下的一个项目，该集团的总裁是中国亿万富豪王健林。他是中国首富，旗下拥有AMC娱乐公司（世界上最大的电影院连锁），而且在青岛建立了一个小型好莱坞式影视城。这处隶属于大连万达集团的新开发项目，以及新的1亿美元芝加哥市河流步道（City of Chicago River Walk）扩充项目，将让湖滨东居住区成为芝加哥首屈一指的精英居住区。

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成功人士聚集的投资热地——阿瑟顿

阿瑟顿(Atherton)是圣马特奥县下属的一个城市。是美国最富有的城市。2010年9月，福布斯杂志将邮编94027地区列为美国第二贵的地区。2013年10月，94027地区上升为最贵的地区。

目前，有很多成功人士和开发商将目光锁定阿瑟顿，迫不及待地希望看到这里的房源上市销售，比如那些历史悠久的多层住宅和古老的农场住宅。新建住宅的建筑面积基本都超过 929平方米，这已经成为一种不成文的标准。此外，很多海外买家也渴望入驻阿瑟顿，不仅是为了成为这尊贵社区的一部分，更是由于多年来的发展趋势证明，这里的地产拥有绝佳的投资价值。为了帮助广大买家更全面地了解阿瑟顿，居外网独家推出以下报告，讲解该地区当前的房价形势，并对当地的热门区域、优质学校逐一进行讲解。

阿瑟顿房产市场分析

报告对阿瑟顿的房产市场进行了专业的分析，目前，阿瑟顿地区的房屋均价为479万美元，远远高于加州44万和全美18万美元的平均水平。在最近的一年中，阿瑟顿的房价上涨了4.5%，而在未来的一年中，预期将继续有3.1%的增长。在租金方面，阿瑟顿的均价为1万美元，几乎10倍于美国的平均水平。

总的来说，如何要给阿瑟顿的房产市场贴上标签，那就是“贵”，“美国房价最昂贵邮编区”的头衔绝非徒有其名，而能否承受阿瑟顿的房价也是成功人士的标志之一。阿瑟顿房价的贵是有充足的道理的，因为阿瑟顿在软硬件各方面的条件都是顶级的，而房产市场的升值潜力，则继续保持着对其高于平均水平的升值预期。

除了房产市场分析，本报告来详细介绍了阿瑟顿的热门街区与中小学校。

热点区域介绍

对阿瑟顿最为热门的区域一一进行介绍，包括各区域的优势、所对应的学校，帮助大家更好地做出选择。

阿瑟顿学校一览

主要介绍阿瑟顿学校，包括学校特色、优势、API分数等。使您可以充分了解阿瑟顿地区的教育资源。

点击下载完整的“阿瑟顿房市投资报告”

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尽享绮丽风光和顶级美食美酒，住进意大利葡萄酒胜地

皮埃蒙特是葡萄酒爱好者久仰的地方，它在意大利西北部的地位，就如勃艮第在法国的地位一样。远在罗马时代，皮埃蒙特就以盛产名酒闻名，并以其高质量享誉世界。如今，该产区已拥有16种DOCG（保证法定产区酒）和44种DOC（法定产区酒），遥遥领先于其它产区。这处精美的住宅位于皮埃蒙特（Piedmont）区的南部，靠近阿尔巴（ALBA）市的城区，距城区内的餐馆的和酒吧只有30分钟路程——得天独厚的位置和出类拔萃的设计，令其成为美酒爱好者的梦想之宅。

美酒飘香、风光独享——葡萄酒爱好者的理想之宅
这套设计出众的大宅享有壮丽的美景，占据优越位置，所在地以绮丽的自然风光和美食传统而著称。住宅四周是朗格（LANGHE）地区的土地——属联合国教科文组织评定的世界遗产，所在地是萨卢佐（Saluzzo）的丘陵地带。极佳视野和独特位置，令这处住宅具有无与伦比的价值。

对于美酒爱好者来说，这处大宅显得尤其珍贵，且满足了人们的所有期待。朗格地区以出产意大利最好的BAROLO和BARBARESCO葡萄酒而闻名遐迩。而萨卢佐镇是意大利最好的葡萄酒——PELAVERGA的著名产地。皮拉维加（Pelaverga）是意大利皮埃蒙特产区内的一种较为少见的红葡萄品种，该品种酿制的葡萄酒颜色呈浅红色，略带气泡，具有草莓风味，颇受人们喜爱。

尽享绮丽风光和顶级美食美酒，住进意大利葡萄酒胜地 — 得天独厚的位置和出类拔萃的设计，令其成为美酒爱好者的梦想之宅

住宅所在的地区有便利的空中（汉莎航空，瑞安航空公司，法航等）、轨道和公路交通相连接。这里距都灵市只有45分钟路程，距法国蓝色海岸（尼斯、戛纳等城市所在地）和摩纳哥（2015年一级方程式赛车的赛场）90分钟路程，距塞斯特雷（2006年奥林匹克冬季滑雪游戏站）60分钟路程，距世界一流的滑雪场——利莫内（LIMONE）仅30分钟路程。无论您想要享受丰富精彩的娱乐休闲活动，还是商务出行，都十分方便。这套住宅的周边设施配套完善，机场包含有：都灵（IATA代码TRN）、尼斯（IATA代码NCE）、库内奥（IATA代码CUF）。火车站有TORINO和CUNEO。高速公路则有“A6都灵—萨沃纳”、“A33库内奥—阿尔巴—阿斯蒂”。附近港口包含有热那亚、萨沃纳（Costa Crociere码头——科西嘉岛渡轮码头）、尼斯。所有这一切设施距本住宅最多90分钟路程。

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伦邦岸岛罕见珍贵物业，海外仙岛上的生活乐园

伦邦岸岛（Nusa Lembongan Island）是巴厘岛、Badung 海峡中的 Nusa Penida 岛中间的一个小岛，也是一个深受欢迎、精彩得不可比拟的潜点。它拥有季节性观赏Mola Mola（海洋翻车鱼）的目击点，是一处罕见的可长期观赏大型海洋生物的岛屿。这处漂亮物业占据伦邦岸岛（Nusa Lembongan Island）上风景优美的岬角位置，坐拥绝美风景，让您抛却烦扰，置身于远离喧嚣的人间天堂！

坐拥无比珍贵的优越地段，饱览伦邦岸岛绝美风景

伦邦岸岛位于巴厘岛东南方19公里处，曼妙景色美不胜收，让人叹为观止。巴厘岛是印尼三大旅游景区之一，以典型的海滨自然风光和独特的风土人情而闻名。这里有“花之岛”、“诗之岛”、“天堂岛”等美称。沙滩细洁、绿树成荫，岛上一年四季鲜花盛开，空气清新，有如人间仙境。

这里没有忙碌的脚步、繁忙的身影、都市的困顿，只有世外桃源般的清净与一望无垠的风景。本物业坐落于独特的崖顶之上，可一览无余地欣赏到日落美景，身后则是巴厘岛的海岸线以及美丽的阿贡火山风景。如此独一无二的位置令这座住宅极为珍贵，具有其他物业不可比拟的投资和收藏价值。

伦邦岸岛罕见珍贵物业，海外仙岛上的生活乐园 — 伦邦岸岛（Nusa Lembongan Island）是巴厘岛、Badung 海峡中的 Nusa Penida 岛中间的一个小岛，也是一个深受欢迎、精彩得不可比拟的潜点

驻足在此，海水湛蓝，风景漂亮，既可以潜水又可以冲浪划独木舟。岛上既有巴厘风情的建筑又有原始村落，还有曲径通幽的红树林。在这里你可以尽情冲浪、潜水、享受海滩上壮观无比的日落，也可以徒步或骑自行车环绕小岛一周，深入到偏远的农村去体验生活。

该物业也为您带来难能可贵的投资机遇！巴厘岛印尼银行行长预测巴厘岛房地产市场前景仍然良好，与房价将上涨5-10%的预测相一致。同时也表示，政府出台的一系列积极支持商业发展和就业的政策亦有可能影响这一预测。印尼中央银行早前针对印尼房地产协会（Indonesian Real Estate Association）和印尼房地产经纪人协会（Indonesian Real Estate and Broker Association）的成员开展过一项调查，显示大家对2015年有利的商业环境保持乐观。

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棕榈海滨游艇俱乐部及公寓：尽享迈阿密的游艇生活方式

迈阿密位于佛罗里达州的最南部，佛州也称为“Sunshine State-阳光州”，这里气候温暖舒适，四季阳光明媚，深受全球人士的喜爱。这处开发项目名为“棕榈海滨游艇俱乐部及公寓”（Marina Palms Yacht Club & Residences），将是迈阿密20多年以来的首个豪华共管公寓及游艇俱乐部开发项目，并且将让迈阿密的游艇生活方式再一次回归！

绝无仅有的珍贵置业机会，尽情享受海上和陆上生活

“棕榈海滨游艇俱乐部及公寓”（Marina Palms Yacht Club & Residences），将建成11层高的大楼，项目中各房源的售价最低为90万美元。本项目将是迈阿密20多年以来的首个豪华共管公寓及游艇俱乐部开发项目！项目将分布在长度超过750英尺（约228.6米）的海岸线旁，坐拥码头、近岸内航道以及大西洋尽头的美景。

棕榈海滨游艇俱乐部及公寓：尽享迈阿密的游艇生活方式 — 此物业位于佛罗里达州迈阿密，佛州也称为“Sunshine State-阳光州”，这里气候温暖舒适

项目将坐落于面积为5.6万平方米覆盖着葱茏绿荫的私密海滨地块上，建成设施先进的码头和装修完美的宽敞公寓套房，并且搭配一系列豪华特色、服务及配套设施，从而让投资者最好地享受海上和陆上生活。

在美国国家房产经纪人协会的报告中，佛州地产的海外投资者的比例达23%，是全美最高的。迈阿密作为国际性大都市，在金融、商业、体育、艺术放面都在美国拥有重要的地位，也是很多大型企业、银行的总部所在地。不但拥有国际海运港口还有被称为全美最多的国际航班的国际机场。迈阿密以北的棕榈滩拥有全美最多的专业高尔夫球俱乐部及游艇俱乐部、跑马俱乐部等，被称为“富人的天堂”。如此好的居住及投资环境，吸引了全球投资者的眼光，其中有90%的买家都是以现金交易，体现出国际投资者对迈阿密房地产的青睐。

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在英国买房投资该如何应对房东版“豪宅税” ？

在英国夏季财政预案公布之后，通过抵押贷款买房出租的业主，其按揭利息可用于扣税的额度将从2017年开始逐年降低。这项改革将影响到数十万计的房产投资者。为了帮助读者更有效地应对政策的改变，本文将向您介绍几种如何优化投资的方式。

【英国房市】应对房东版“豪宅税” 该怎么办 — 在英国夏季财政预案公布之后，通过抵押贷款买房出租的业主，其按揭利息可用于扣税的额度将从2017年开始逐年降低。

在英国，大约有170万的租赁房产是用抵押贷款购买的，而这些利息带来的成本抵消了租金的收益。为此，贷款人可获得一定的扣税额度。当前的利息扣税率等于个人所得税率。

不过，英国财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）最近推出了一项措施，从2017年开始，利息扣税率将会逐年降低，至2020年4月时，将降至所有人为20％。

根据全国房东协会（NLA）的计算，这会明显降低购房出租投资的收益率，对于典型的40％纳税人，其投资的平均收益率将从4.9％降到4.3％。

英国央行行长总督马克·卡尼（Mark Carney）上周的声明预示着利率的上调又近了一步。由于在央行基础利率上调之后，这些损失可能会进一步扩大。因此您有必要了解清楚如何不让购房出租这项优秀的投资变成您财务的拖累。

一、房租与个人所得税的简略计算模式

首先，我们简单介绍一下房租的净收益计算方式。

个人所得税额度：(房租收入-除按揭利息之外的其它开销)x个人所得税率
利息扣税额度：利息偿还x利息扣税率
净收入：房租收入-个人所得税额度-利息偿还+利息扣税额度

以 16万英镑的房产为例，租金通常可以达到每月750英镑（毛收入每年9千英镑），房产的维护、保险、空置期等费用按均值每月165英镑计算（每年 1,980英镑）。设首付25％，也就是贷款12万英镑，常见的可变利率为5％。如果只偿还利息的话，每月还款额约为500英镑（每年6,000英镑）。

情况一：如果利息扣税率是40％的话，这位富人业主（个人所得税按40％计算，下同）的投资每年净收入为612英镑。

情况二：在2020年利息扣税率降至20％之后这位富人业主的投资每年亏损588英镑。

情况三：而一般业主（个人所得税按20％计算，下同）不受此影响，其收益为816英镑。

如果同时偿还本金和利息的话（并按照25年期计算），每月还款额约为700英镑（在还款最初，还款的组成为200本金+500利息，随着本金的逐渐偿还，利息所占的比重会越来越少，这里为简单，按照刚开始贷款时的情形计算）。如此计算的话，业主的现金流每年将会再减少2,400英镑。

更糟的是，到2020年的时候，央行的基础利率很可能已经恢复正常，届时购房出租的可变利率将达到7％。再加上利息扣税率仅有20％，业主们的收益将严重受损。

情况四：继续上一例的房产，在贷款利率为7％时，如果只偿还利息的话，每月还款额约为700英镑（每年8,400英镑）。那么这位富人业主的投资每年将会亏损2,508英镑。

情况五：不止如此，利率上升对于一般的业主也有很大影响，每年将损失1,104英镑——投资变成了亏损的项目。

二、转为定息按揭

因此，应对税法的改革，第一个办法是转按揭，把握好当前的低利率时机，把开支固定到较低的位置。例如，转为Virgin Money公司的五年期定息按揭，利率3.79％，如果只偿还利息的话，每月还款额约为380英镑。

情况六：换为利息较低的定息按揭之后，富人业主的投资将会每年收益564英镑。一般的业主也可获得1,968英镑的年收益。

不过，这个方法也有一个缺点。就是当定息期限过后（也正是利息扣税降低后），业主们仍将面对陡增的可变利率。当然，也可以不选择中短期的定息按揭，而直接定为十年期的长期定息按揭。

虽然十年期的定息按揭利率要比同类型的中短期按揭利率高近2％，但这也只不过是跟当前的可变利率平齐，而又获得了长期的财务稳定性。因此转按揭是一个不错的方案。

三、公司模式

对更高税率的纳税人来说，另一个节税的方式是从个人持有房产转为公司持有。这项操作并不难，但是您要谨慎行事，因为可能会有连带的问题出现，所以最好事前谘询税务规划师。

因为公司持有的情况下，所有的成本都可以用于抵消租金收入，所以利润会提高。而且目前英国政府正在计划逐年削减公司税，现在是20％，2017年19％，2020年18％。届时税率也比个人所得税低。

不过，这些收入只能作为股息支付给董事。基本利率的纳税人支付7.5％的股息税，而更高利率的纳税人则支付32.5％的股息税。一个好消息是从明年4月开始，董事每人可以获得每年5,000英镑的免税额度。

四、房租与公司税的简略计算模式

那么，如何计算公司模式下的房租净收入呢？

公司的收入：(房租收入-其它开销-利息偿还)*(1-公司税率)
股东分红额度：(公司的收入-股东免税额)*(1-股息税)+股东免税额

情况七：同样的房产，但是在公司的情况下（贷款利率3.79％，公司税率18％），公司的收入为2,017.2英镑。

因为公司收入没有超过股东免税额，所有全部收入都是股息，这比情况六中个人持有房产的净收益564英镑或1,968英镑高出不少。

由于在这个例子中，总租金收入的基数不大，而且股东免税额没有得到完全的运用，所以优势还没有完全体现出来。在总额更大的投资中，公司模式的优势会更为明显。

五、其它方案利用您配偶的个人免税额

如果您的家庭中只有您自己工作赚钱，而您的配偶没有工作，那么您可以指定部份或全部的租金收入给他们，让他们利用自己的个人免税额，2020年将上升到12,500英镑。

出售房产减少贷款

这个方式着眼于重新评估业主的资产组合，售出或藉此偿还部份贷款来降低欠款额度。这样，利息的偿还也会相应降低。提高租金

最后的方式当然是分摊或转嫁成本到房客身上，不过，鉴于房租的增速与收入的增长并不匹配，而且市场的竞争对房租的增长也有影响，因此房租是否会快速上升仍有待观察。

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（互联网资讯综合整理）