Author: vincentxie

國內投資者在英國出租房產有兩種方式：自己尋找租客和委托房屋管理機構。買家可以根據自身的實際情況來選擇出租方式。

壹、委托房屋經紀/物業管理公司

被委托的管理公司（經紀人）會全權履行合同中所列出的條例，他們的主要工作是：

1. 為業主尋找合適的租客
2. 辦理租客入住/退房手續
3. 每月定時收取房租、繳納水、電、煤、網絡等費用
4. 租金轉賬
5. 維護/維修住宅
6. 滿足房客合理要求
7. 如有需要，幫助業主驅逐租客（在租客產期拖欠房租的情況下）

在英國，委托出租與物業管理也是兩項不同服務，分開收費，建議大家選擇提供綜合服務的物業管理公司幫忙托管。具體的收費標準如下：

• 　　委托出租的收費標準：

傭金為年租金的5%-15%；也有的是在12%~15%（視不同物業公司而定）

註：傭金會隨著房屋面積而變化，房屋面積越大，傭金會隨之上漲。

• 　　委托管理的收費標準：

房屋管理費用為5%。所以，如果業主希望出租與管理全權委托給托管公司，就需在出租的傭金上再增加5%。

居外溫馨提示：

• 具體的收費標準，最終由投資者與所合作的房產管理公司協商確定。通常，大家的房產壹旦委托管理，只要在委托期限內，投資者的房產產生的租金收益，都需要支付相應傭金。當然，如果房產處於空置期內， 是不需要支付傭金的。只不過，英國當地的租賃市場相當火爆，壹般很少有租不出去的空置期。
• 據居外網了解，如果業主想要在英國當地找到壹位合適的房屋經紀人為自己出租房屋，會是壹件非常難的事。因為在英國房產公司中，中國經紀是相當稀缺的，所以，業主最好在購房前就為自己物色壹位會說中文的英國房屋經紀人。

二、自行尋找租客

如果買家長期定居英國，可以為了節省管理費用而選擇自己尋找房客。在尋找的過程中，買家需要註意租客的以下事項：

• 業主需要充分的查實租客曾經是否有拖欠房租或是被驅逐的記錄。
• 業主可以與租客的前房東了解詳細情況（家庭、工作）。如果租客沒有長期穩定的工作或長期不工作，也就意味著他會拖欠房租。
• 如果房客愛搞破壞，不愛整潔的話，對於業主來說就是在虧損。所以，業主需要找壹位能夠愛護自己房屋的人。

09年的5月5日，英國政府首次推出了房屋租賃法案——《英國房產租賃》，從而保護業主與租戶的利益不受損失，並且為英國租房市場設定了壹個“黃金法則”。在此法案中，對戶主與房客的義務、常見問題均做出了相應規定，居外網為大家解讀如下:

壹、租房(renting)定金或保證金

• 定金：當租客同意租房(renting)時，需付給房東或房地產經紀人壹筆錢， 這會從房客支付的保證金中扣除。
• 保證金: 保證金是給房東的錢， 是壹種安全措施，例如，遲交租金或損壞房屋或家具等。如果房客被要求支付保證金，租客會仔細檢查房屋和家具的狀態。當租用結束時，房屋內若有損失，房東有權要求進行賠償。房東扣除部分對房屋和家具的損壞是合理的。；當租用期結束時，若沒有任何損壞，房客應得到全部保證金。

二、業主的義務及租賃協議

按法律規定，房東需給租戶提供自己的姓名及地址。 書面租用協議應包括下列細節：

• 房東和租戶的名字，房子的地址。
• 租用開始的日期。
• 其他人是否可使用該房，如可以的話，哪個房間。
• 租用的時間範圍，在何日期租賃到期。
• 應付的租金，多長時間壹次和何時支付。房東什麽時候可增加房租。 租用協議也需說明租金是否包括其他款項如council tax 或水電等。
• 房東是否提供其他服務，如洗衣，房屋維修或食物，以及是否另外收費。
• 如租賃結束，房東和租戶需要提前多長時間給出通知。

另外，房屋維修中房東的主要責任,即使未在租用協議中提及，以下房屋維修是屬於房東責任：

• 房屋的結構和外表 (例如墻，地板和窗子框架) 以及下水道，檐槽和下水管。房屋通往街道的臺階和花園的小道和臺階也包括在內。
• 水和煤氣管道和電氣導線(包括水龍頭和插座)
• 盆，洗滌槽，洗澡盆和洗手間
• 固定加熱器(如，煤氣)和熱水器， 但不包括煤氣或電爐。

房東也對樓梯，電梯，門廳或花園小路等負責維修。 房東須保證煤氣和電器的安全。

三、房屋托管公司職責

被委托的管理公司（經紀人）會全權履行合同中所列出的條例，他們的主要工作是：

1. 為業主尋找合適的租客
2. 辦理租客入住/退房手續
3. 每月定時收取房租、繳納水、電、煤、網絡等費用
4. 租金轉賬
5. 維護/維修住宅
6. 滿足房客合理要求
7. 如有需要，幫助業主驅逐租客（在租客產期拖欠房租的情況下）

壹、在美國買房，為什麼要交房產稅

美國的土地基本都是私有的，壹旦交易產權歸個人所有，因此，政府需要通過征收房產稅來保障政府材政來源，以建公立學校、社區建設、修市政設施等公共配套設施。據統計，美國房產稅占到美國稅收收入的70%，是美國最為重要的稅種之壹。

相比較而言，中國的土地產權都屬於政府所有，個人買房後只擁有壹定期限的使用權，而這個使用權已經在買房時支付過了，自然不應該再征收房產稅。

 房產稅的用途：房產稅有明確的用途，主要用於當地學區、警察、消防、衛生等公共設施的建設和維護，本地公務人員（如消防員、警察）的管理開支。學區內的小學、初中、高中，從建校舍，設備，老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在於此。所交的房地產稅裏，不僅繳納了學費，同時也付了免費校車接送的車資。

二、美國房產稅怎麼征收？

房產稅的征收包括兩大要素：稅率和房產估價。稅率由各州政府自行確定，各州稅率並不壹致，通常經濟發達地區的稅率較低，而欠發達地區較貴。

 房產估價 房產估價是征收房產稅的基礎。美國各街道、社區都設有壹個房屋估價組織，進行相關估價工作。估價壹般按購房時的房價確定，房價越貴，房產稅越高。而隨著房屋狀況的變化，如年久失修、擴建或改建，房產價值也隨之而變動，房產估價自然相應變化。這時業主可提出申訴，增減房產值。

Tips：房產估價的計算方式並不統壹，壹般按房產總價、估價比率，或房屋租金計算。

案例1 賓夕法尼亞州的費城，其房地產名義稅率達8.26%，然而，政府僅對房地產估值的32%進行征稅，並且房地產估價僅為其市場價值的70%，因此實際所要繳付的稅率僅1.85%。

案例2 紐約曼哈頓公寓的房產稅稅基是根據其租金來估算的，壹定租金的房屋相對有壹定數額的房地產稅。但也並非租金越高，房地產稅越高。在曼哈頓上東區的派克大道上的壹套780萬美金的房屋，每個月的租金大約是23,700美金，每年的房地產稅大約是25,068美金，大約只占其價格的0.32%。

房產稅率 由各州政府根據自身情況制定，稅率壹般為0.8-3%。在經濟比較發達的加利福尼亞州，房產稅為1.1%；而在經濟不算發達的內六地區如得克薩斯州，房產稅為3%，而有意思的是，在夏威夷州，稅率只有0.25%，比其他州都低，這是壹個特例。

Tips：熱門城市房產稅

紐約市 0.3-1%

舊金山 1.159%

波士頓 1.188%

洛杉磯 1.25%

 征收周期 按照美國法律規定，房產稅屬於材產稅，因此每年都要繳納，壹般分上、下半年兩次繳納。

三、房產稅不會影響投資，反而具有保值增值作用

從房產稅的用途可以看出，房產稅使得業主可以享受良好的治安、美麗的環境、優質的教育等配套設施。事實上，高房產稅使得所在地區的生活環境、教育資源更好，從而吸引更多人購買當地房產，促進了房產價值的上漲。

本次美國房市危機中，華人集中的地區，如洛杉磯的阿凱迪亞、爾灣等地的房價堅挺，不降反而上漲，當地的良好的教育資源、治安環境起到了重要的作用，而這壹切，都源自當地業主繳納的房產稅。可以說，房產稅被確確實實地轉化為物業及周邊社區保值增值的投資，又怎麼會影響投資呢？

從長遠投資的角度而言，房產稅也並不是壹筆巨大的開銷。例如在西雅圖購買壹個1百萬美元的房子，每年交大約1萬美元的房產稅，交30年就是30萬美元。可是房子在30年之後已經絕對不止130萬。根據歷史規律，應該至少可以賣到4百萬美元。

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