Author: vincentxie

在加州，人們通過購買或繼承可以獲得房子的擁有權（Ownership），而Title則是對房產擁有權的壹種證明，壹般它是以文件（Deed or Title Report）的形式存在。

這有點類似於中國房產證上的名字，在Title上有名字的人（或公司）對該房產都擁有相應的權利,下面簡單介紹壹下幾種比較常用的持有方式：

壹、單獨占有（Sole Ownership)

顧名思義，此種持有方式是指title上只有壹個人，房子產權歸單獨壹人所有，此類別可分為以下三類：

（1）獨身、離異、喪偶

在產權報告（title report）上，此類單身人士持有房產體現為 ：

A Single Man or Woman

An Unmarried Man or Woman

A Widow or Widower

（2）異性婚姻關系中某壹方的獨立財產

在異性婚姻關系中，夫妻中的某壹方仍可以擁有單獨屬於自己的房產，在產權報告中體現為：A Married Man （or Woman） as His （or Her） Sole and Separate Property 在辦理登記時，產權保險公司（title insurance company）會要求夫妻中非房產所有人（Non-title holder）簽署文件證明Ta認同另壹半的這種獨立持有方式，放棄其將來對房產的追索。

【註意】即使房產是某壹方在婚前購買且title上只有壹人的名字，在婚後辦理重新貸款(Refinance)時，產權保險公司仍會要求其配偶簽署相關文件以證明Ta認可此種分配並放棄自己在該房產上的權利（為了明確房屋產權、規避將來夫妻雙方在該房產歸屬權上的糾紛）

（3）同性婚姻關系中某壹方的獨立財產：

此類獨立財產出現在同性婚姻關系中，跟第二類方式雷同，房產僅歸壹方單獨擁有，在產權報告中體現為： A Domestic Partner as His （or Her） Sole and Separate Property

在落實產權歸屬方面的規定和相關處理方式也跟第二類相同。
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二、共同擁有（Co-ownership）

共同擁有是很常見的持有方式，它是指產權人大於壹人的情形，按照產權人之間關系的不同，持有方式也很有講究：

(1) 聯合權利共有產權 Joint Tenancy

要建立聯合權利共同擁有房子的產權，所有權利人必須同時滿足以下四個條件：

1. 權利各方要通過同壹份產權(Title)文件獲得房產的所有權；
2. 權利各方要在同壹時間(Time)獲得房產權利；
3. 權利各方對房產享有相同比例的權益(Interest);
4. 權利各方對房產擁有相互對等的占有權(Possession).

此類持有方式有壹個條款叫Right of Survivorship :

即聯合權利人中如果有某人不幸身故，那麽屬於Ta的房產權益平均分配給剩下的（Surviving）聯合權利人，同時身故壹方的所有債務都將與該房產剝離，跟其他聯合權利人無任何瓜葛。

此條款的優點是：身故人在房產中的權益無需經過遺產認證（Probate）便轉移到其他權利人身上，若其他權利人是身故人的親屬則可起到避免遺產認證和延後繳納遺產稅之功效；其缺點是：隨著身故人權益的喪失，Ta的法定繼承人中，除了聯合權利人之外，其他的法定繼承人都無法從該房產上得到任何好處。
基於此條款的以上特性，此種持有方式往往用於至親之間，比如夫妻、父子、爺孫等，極少會用到外人身上，畢竟誰都不想把自己辛苦打拼得來的果實拱手讓給別人。
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(2) 夫妻共有產權 Community Property

這種持有方式源於西班牙法系，由於加州是1848年美墨戰爭中墨西哥戰敗割讓給美國的，原本墨西哥在加州這片土地上使用的是西班牙法系裏面的夫妻共有產權制度，於是後來美國在加州也沿襲了這壹制度。

依據夫妻共有產權制度，婚後任何壹方購買的不動產，除經壹方同意將房產作為另壹方的單獨財產之外，雙方默認是各占50%權益。即使在購房過程中某壹方完全不知情，Ta仍然擁有該合法權益。

該持有方式既可用於異性婚姻，也適用於同性婚姻。
異性婚姻在產權報告中體現為：A and B, husband and wife, as community property
同性婚姻在產權報告中體現為：A and B, registered domestic partners as community property 或者 A and B, who are married to each other, as community property

這種持有方式僅限夫妻使用，如果其中壹方不幸亡故，Ta的權益要按照遺產認證（Probate）的流程進行分配，先歸還所欠債務，然後對繼承人利益進行分配並被政府征收遺產稅，過程往往比較漫長（8個月到2年不等）。

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(3) 帶幸存者權利條款的夫妻共同產權 Community Property with Right of Survivorship

這種持有方式是在夫妻共有產權Community Property上添加了 Right of Survivorship 條款，使其既能用於夫妻之間，又避免了壹方去世後的遺產認定過程。

若壹方不幸離世，則房子所有的權益都歸幸存的另壹方單獨所有；在產權報告中，只需要在原來“as Community Property”後面添加“with Right of Survivorship”，雖然看似只有幾個字只差，但在遇到遺產問題時，這幾個字會顯得意義非凡，現階段此種持有方式在夫妻共同持有房產上頗為流行。

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（4）分權共有產權 Tenancy in Common

此類產權方式主要適用於合夥買房子，不論是家人、親屬之間還是投資夥伴之間都可以使用，它的特點如下：

<1>它可以按照出資比例來劃分每個投資方在房子產權上所占權益，比如，合買50萬的房子，A出30萬，B出15萬，C出5萬，那麽三方比例為：60%、30% 和 10%，這個比例既會體現在房屋產權報告中，也是未來幾個投資方分配投資收益的比例依據；

<2>任何壹方都有權將自己的權益轉讓給其他人，受讓的壹方（或多方）會加入到產權人列表中，並按照相應比例持有房子產權；壹般來說，某壹方轉讓自己的權益之前會先跟其他權利人打招呼，問他們是否願意收購自己這部分權益，如果能夠在內部消化則最好，畢竟不會引入外部不熟悉的投資方，以避免未來在對房產作出重大決策時某壹方產生異議；

<3>由於這類持有方式沒有 Right of Survivorship 條款，若任何壹方不幸身故，他們的權益將走遺產認證流程（還債、繼承、交稅等），最終權益將歸屬於其繼承人，這保障了投資人的權益在離世後不會丟失，而是被自己人接管；由於遺產認證的流程往往時間比較久，在辦理認證的過程中，該套房產會因產權歸屬不清晰而無法上市交易，對於逝者之外的其他投資方來說可能會造成損失（比如：無法在市場行情較好時賣出房產），所以，有些時候其他投資方會買下（或引入第三方投資人買下）逝者的股份，將其所占權益替換出來，這樣更有利於他們將來對該房產的投資操作，避免錯失良機；

<4>雖然幾方在房子產權中持股比例不同，但在房子的占有權上（Possession）大家都是均等的，不存在某壹方占60%股份就可以使用60%的室內面積壹說；

<5>因房產的所有權掌控在兩個或多個投資方手中，當要對房產做出重大決定的時候（比如：出售房產、抵押貸款等），必須得到全體權利人的壹致同意，如壹方有異議，則相關操作就無法進行，同時，如果投資方中的某壹方不能按比例支付自己所應擔負的房貸，則其他人要先行為其墊付，以免造成貸款違約，導致所有人的利益受損。

故而，在建立和變更合作關系時投資各方必須謹慎考慮，以免日後碰到問題無法妥善處理。

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三、可撤銷生前信托 Revocable Living Trust

美國在處理遺產問題上甚是繁瑣、周期長且花費大，還要被政府征收高比例的遺產稅，越來越多的家庭為了規避遺產認證（Probate）選擇使用可撤銷生前信托來持有房產。

顧名思義，可撤銷生前信托是委托人在生前建立並可以撤銷的信托，我們可以把這種信托看作壹個“盒子”，委托人把自己的各種資產（房產、股票、銀行賬戶、存單、保單等）像放“文件”壹樣放入“盒子”裏，同時，Ta也可以把各種“文件”從“盒子”裏取出，甚至撤銷該信托，可見，委托人對可撤銷生前信托擁有完全的控制力和支配權，與遺囑相比，可撤銷信托還具有更強的私密性。

當委托人去世或完全失去行為能力時，信托將由委托人指定的後續執行人(Successor Trustee)來接管控制權。可撤消信托中設立人、管理人和受益人既可以設定為不同人，也可以是同壹個人。

可撤銷生前信托在辦理貸款期間有兩點註意事項：

（1）由於有些貸款機構不允許辦理貸款的房產是由信托持有的，故而在申請辦理貸款時要有壹段時間要把房子先從信托中“拿出來”（deed out），辦理好貸款手續後再”放回去”（deed in）。在拿出來的這段時間內，該房產是不受信托框架保護的，如果在此期間有任何意外發生，該房產是無法按照信托安排來處置；

（2）在把房子從信托中“拿出來”並辦理好貸款手續之後，壹定要再三落實是否有把該房產“放回”信托中，因為有很多產權公司不負責“放回去”，另外也有壹些貸款機構不允許辦理完貸款手續後立即把房子放回信托中，會要求推遲壹段時間才可以放回。這就可能導致壹些借款人自以為已經放回去了，結果時隔多年才發現原來房子壹直沒在信托之中，在這個環節上壹定大意不得！

 

來源：COSMO’S MINI HUB