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移民賣房早安排稅務繁複要小心｜居外專欄

最近英國、澳洲、加拿大都不約而同為中國香港居民提供特殊移民途徑，令香港又刮起一陣移民風潮！作為地產代理，也發覺不少業主為了移民，而決定出售其在港的物業數目明顯比過往為多。彭博估計在2021年香港將有約13,100至16,300戶家庭，利用BNO Visa移民英國。如果全部業主都賣出其物業，數目可達1,500億港元！

由於英國有資產增值稅，一旦移民至英國，便極有可能被定義為英國的稅務公民，全球的資產升值都需要納稅，而且更要命的是資產升值幅度是根據當年最初購入價作基礎，例如物業早年購入只是100萬元，當今可能升值至800萬元，物業升值了700萬。稅金就是700萬乘以稅率，稅率就是18%至28%，數目非常可觀。所以不少英國的稅務專家都會建議業主移民前將物業沽出，避免繳納高昂的資產增值稅。

除了物業外，其他資產包括股票、債券、黃金、生意等等，都是同一道理。一句術語叫“All Clear”，移民前要將全部資產沽出才絕對安全！不過，不是每一個人都願意沽出中國香港的全部資產。而一些做生意的老板，結束或沽出其生意業務，也不是一件容易的事。

另一種方法去避免繳付資產增值稅，就是申請以彙款制（Remittance Basis）來“付稅”。簡單來說，資產出售後，只要不滙入英國境內，就不用付稅。看似吸引，但有不少附帶條件，例如失去英國的免稅額，而且要每年繳交一定的費用等等。而且該筆金錢永遠不能滙入英國，否則都要付稅。

當然，坊間有不同說法，如何避免成為稅務居民去避稅。由於稅例繁復，相信沒有專家有百分百信心可以肯定做到。大家不要隨便相信網上一些流傳或KOL的片面報導，便信以為真。以上只是英國的一些簡單例子，澳洲、加拿大的規例又有不同，甚至不同省份的規定也略有不同。大家移民前必須請教專業的稅務專家，為您自己設計一個仔細的安排才是上策。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國倫敦購房流程，看這篇就夠了（附上常用購房術語）

萊坊最新出爐的報告顯示，盡管新冠疫情導致全球房地產市場普遍低迷，2020年超級富豪在倫敦購買的房屋數量冠絕全球。其中，中國買家對倫敦市中心高檔住宅市場的投資仍然大幅增加，在倫敦市中心100萬英鎊以上的海外買家購房交易中，中國買家占了15%；在1000萬英鎊以上的交易中，中國買家更占了20%。

吸引買家出手的主要原因有兩個：英鎊疲軟以及英國脫歐鬧劇終於告一段落。與此同時，伴隨疫苗接種順利，在全球多地的疫情出現反撲情況下，英國疫情有所減緩，並已實施下一步解封政策。

今天這篇文章，居外IQI就給新手介紹一下英國購房流程，在倫敦輕松實現“以房養學”和“以租養房”的投資目標。

第１步：仔細做好預算，建立良好的信貸紀錄

檢視本身的財務狀況，然後設下買房的預算。記得要把房價以外的成本也計算進去，比如裝修費、家私費、管理費、水電費和房產稅。

買房前該做的功課包括建立一個良好的還貸紀錄、具備大筆儲蓄的證明，還有准時繳稅的紀錄，這樣一來，買家獲得銀行貸款的機率會較高。

第２步：尋找最適合你的房子，仔細檢查和篩選

搞定預算和列出本身買房的偏好後，你就可以開始看房子了。但在看房過程中，記得注意以下幾點：發展商的信譽地點內的交通、環境和便利設施價格產業類型產業管理和保養。

篩選了幾個喜歡的房子後，你可以開始花點時間逐個檢查和篩選。建議你到親自去實地勘察有關房產和當地環境的情況。如果你是一名自住戶，你應該留意當地社區、便利設施和附近的發展。而投資者就應該留意房子的價格和潛在的租金回酬。

第３步：簽署預訂表，支付押金

透過居外網找到中意的倫敦房源之後，買家和開發商就最終價格達成一致。買家和中介代表在預訂表上簽字，並向開發商支付約2,000-10,000英鎊不等，作為不可退還的預定押金（押金隨不同項目而有所變更）。

簽署後的預定表發至買方律師。物業單位將會保留直到合同簽訂及在一定期限內交換合同，一般為21個工作日。

第４步：准備合同，了解貸款

開發商律師將銷售合同發至買方律師，買方律師重新審核合同並將報告一並發送買家檢閱。

買方如果需要申請貸款，需聯系貸款銀行以明確貸款資質。買家需准備身份證原件和一份可郵寄賬單作為地址證明，賣家需提供首付款資金來源證明（三個月內銀行對賬單）。

買房律師驗證買家身份證原件和地址證明以及資金來源證明，買房律師安排買家簽名，同時必須確保所有的附錄都有簽名。買方律師將文件原本發還英國，並安排與開發商律師交換合同。

第５步：首筆定金支付，交換合同

買家在同意的情況下，將英鎊轉入律師的信托賬戶，包括：

10%的物業總房款
50%的律師費
土地注冊通知費

開發商在原始合同上簽名，買方律師將合同復印件發還買家，買方律師將首付款發票寄給買家。

第６步：第二期付款，申請貸款

買方律師給買家發出公告提醒下一筆款項的支付，買家根據合同中列出日期轉第二筆款項至給買方律師賬戶。

如需貸款，買家需在物業交房前3-6個月向銀行提出申請。而中介也將幫助客戶，推
薦一些銀行或貸款經紀並提供聯系方式。

第７步：物業竣工和交接

開發商及買方律師通知買家物業竣工的時間，而買家也需安排剩余的付款方式（現金還是貸款結算）。買家可以委托讓租賃中介去完成交接程序。

倫敦金融中心金絲雀碼頭新盤Wardian，彙集了便捷的城市交通網絡，方便前往倫敦各個角落。今年即將落成交付，1臥1衛約售¥693萬。

英國常用購房術語

合同
在賣方和買房之間關於出售和購買物業的一份具法律效應的協議。

產權轉讓
將房地產的權益通過買賣雙方的律師，從賣方轉與買方的書面文件。

地租
每年交付一次給土地所有者的費用。實際上，是以租金的形式來回饋土地擁有者願意出租其土地給租戶的行為。

地契契約
將買賣雙方合法捆綁在一起的房地產法律合同，規定了雙發的法律權益以及義務。

違約
買賣雙方任何一方未盡地契契約中所約定的權利以及義務的行為。

押金
這筆款項是被要求在交換合同前支付，通常是房產購買總價的10%。

交換合同
這是合同成為具有法律效應的關鍵步驟；賣方和買房的律師同意交換合同意味著對合同以及最後的竣工日期的認可；也就是說賣方會根據合同的內容完成房屋的建造及時交付給買房。

土地登記
這是政府機構為了確保在英國和威爾士土地所有者的利益所做的一個記錄和登記。

產權質押
房產在買賣過程中例如貸款等借貸行為的質押情況。

貸款
買家向銀行借貸，通過合法的按揭的方式購買物業，並按約定一定時間內將借款及利息歸還給銀行。

土地租借權
根據法律合法提供給買家一定年限的土地居住使用權（非產權）。

永久產權
對房屋以及房屋占用範圍內的土地擁有永久性所有權，永久產權的房主需要負責房屋的維護與整修，在法律允許的情況下，房主可以自由使用房產。

注冊物業
已經在土地登記局注冊過的物業。物業管理費在租賃期間對租賃管理者和公共區域需要支付的一筆費用。

土地租借轉讓許可
土地租借者通過合法途徑轉讓其土地租借權給另一位買家的行為，通常需要獲得土地所有者的同意。

期限
土地租賃的年限。

地契文件
登記在土地管理局中所有有關土地買賣租賃等文件的總稱。

參考來源：萊坊
責編：Zoe Chan

有興趣投資英國房市嗎？希望以上指南對您有所幫助。

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為什麼選擇在加拿大“先留學再移民”？

與直接移民相比，不少人認為“留學移民”加拿大費時又費力。不可否認，先前往加拿大留學後再移民，需要一定的時間，而學習新知識的確也要付出一定的努力，但“費時、費力”的背後卻是不少的收獲！今天我們就來了解一下在加拿大“先留學再移民”有什麼優勢。

１／更低門檻移民

加拿大是移民的好地方，同時也是留學的好地方，因此為了方便在加拿大留學的人群，加拿大部分地區推出了“留學生申請移民”的綠色通道（SDS，全稱是Study Direct Stream），通過“先留學，後移民”的方式移民加拿大，相比較於技術移民與投資移民最初的語言及學歷等要求則更低，擁有高中或同等以上學歷即可，而且簽證申請也更容易！

持有包括中國在內國家護照的申請人，只要滿足以下條件，便可通過SDS項目申請加拿大留學：

申請加拿大大專、大學或碩士的課程；
雅思聽說讀寫均達到6分或以上；
在移民局指定銀行購買1萬加元的GIC產品；
交納一整年的學費；
完成前期體檢。

在移民局官網可以看到，除了申請材料簡化，無需再提供擔保金支持文件，處理時間也相當快，符合要求的SDS項目申請大部分可以在20天內處理完畢。

２／提前適應環境

選擇先留學加拿大，再申請移民的人士，可以在留學階段先提前適應加拿大的環境，觀察這樣的生活氛圍是否適合自己，自己能否負擔得起這樣的生活，評估自己的就業發展前景等等，以便及時調整自己的移民規劃。留學移民看起來費時、費力，但從整個規劃上來看，卻為我們減少了不少風險和損失。

３／增長知識技能

選擇先前往加拿大留學，學習一門新的知識或技能，再申請移民的做法，可以為我們提升能力、增加競爭力。而且加拿大留學移民通道所要求完成的專業課程種類很多，除了一般的大學教育外，諸如烹飪、烘焙等技術培訓類課程或職業認證課程也符合要求，最快可1年完成專業課程，專業選擇也十分多元化。

４／提升語言能力

加拿大留學移民對於最初的語言要求不是很嚴格，只要語言達到實際課程需要就可以。但在移民申請階段，語言成績越好可以獲得越多的加分，而留學不僅能夠增長知識技能，在純正的語言環境下，還能提升我們的語言能力，為今後的工作以及移民申請做准備。

５／“留學、工作、身份”兼收

不少人士選擇移民加拿大，是為了尋求更好的發展，但新移民前往加拿大求職的難度不小，所以有不少技術移民通道需要申請人先獲得雇主聘用。而選擇先留學加拿大，提前適應加拿大的生活，同時增長技能，也有利於今後的求職；而在滿足“工作”要求後，申請人就可以申請加拿大楓葉卡，同時實現“留學、工作、身份”三個願望。

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相關資訊：

來源：法拉盛新媒體
責編：Zoe Chan

這些優勢，還不能成爲你移居伯靈頓的理由嗎？

伯靈頓（Burlington），位於加拿大安大略省南部哈爾頓區的一座城市，也是美國佛蒙特州最大的城市。這座城市憑著極高的就業人數、在2019年以4.7%的低失業率，成為最適合經濟發展和生活的理想城市。

在2019年時，伯靈頓更憑著低犯罪率、高質量的教育系統、完善的基礎設備等優勢，曾被評選為《麥克林》雜志的“2019年加拿大最佳居住城市”。此外，它還被評為加拿大十大城市之一。

伯靈頓到底有多優秀，才能成為加拿大第一呢？我們就來仔細看看這座風景如畫的城市吧！

低犯罪率安全獲得保障

安全感是人類的基本需求，犯罪率更是移民或退休人士關切的問題，而伯靈頓就是以安全城市著稱，所以移民到這裡，幾乎是不用擔心安全問題。

根據《麥克林》雜志發表的加拿大最適合居住城市的排行榜中，伯靈頓以“5年內犯罪指數平均值”只有25的優越成績，成為犯罪率極低的城市。加拿大統計局的數據也顯示，哈爾頓地區的犯罪嚴重指數是所有加拿大城市中，連續蟬聯最低的，而伯靈頓作為哈爾頓地區之一的城市也因此受益，犯罪率甚至逐年下降。在過去5年中，犯罪率下降了近25%，在中型城市中，伯靈頓的犯罪率在加拿大是第二低的。

對於這些指數和數據，哈爾頓地區警察局局長史蒂文·坦納感到欣慰又自豪，表示該區的警隊清案率是自2014年以來最高的。全球最大的城市生活資源數據網站Numbeo指出，因為有前線警員和相關工作人員為居民盡心服務，才能讓伯靈頓居民無論在白天或夜晚，都能放心和安全地獨自外出。

優質教育——適合孩子成長的城市

伯靈頓擁有許多具有高質量教育系統的優秀學校，這也是讓它被《麥克林》雜志評選為“2019年加拿大最佳社區”第一名的原因，同時也在《理財》雜志的“最適合養家的城市”排行中排名第三。

在伯靈頓的教育系統中，公立中小學主要根據教學語言和宗教背景，而被分類成4個教育局。其中，哈爾頓區公立教育局一直是安大略省最著名的教育局之一，所管轄的學校共有87所小學和18所中學。

伯靈頓的學校環境和教師素質，可說是無可挑剔的，所以這裡的學校能在菲莎研究院發布的“2020年學校排名”中能夠獲得高分。這座城市還設有一共9個圖書館，為學生、民眾提供閱讀的好地方，可見當地政府如此看重教育。

此外，政府也非常重視學前教育。伯靈頓設有學前教育中心，裡面設置了免費的休閑游樂場，並為幼兒提供各種創意活動和游戲，讓幼兒享受樂趣的同時，也促進幼兒的成長。很顯然，當地政府從孩子最早階段的成長便開始重視教育，並提供各種公共教育設施，難怪被評選為“加拿大最適合孩子成長的城市”！

交通便利設施完善

伯靈頓位於尼亞加拉大瀑布和多倫多之間，優越的地理位置讓居民享有便利的交通。市內設有3個GO火車站，居民能在30分鐘內到達多倫多市區。

此外，這座城市有3條高速公路，分別是伊利沙伯皇後道（QEW）、403號公路和407號公路，這3條公路連接著伯靈頓和多倫多、漢密爾頓的其他地區，居民只需35分鐘的車程便能抵達多倫多市中心，而開車大約1小時也能抵達尼亞加拉大瀑布和美國邊境。

便利完善的醫療服務

除了便利的交通，伯靈頓還提供頂級的醫療服務和設施，就好像該市著名的約瑟夫·布蘭特醫院，居民尤其是長者能在醫院裡獲得細心的治療和照料。

此外，多倫多也有頂尖的醫療技術和服務設備，如瑪格麗特公主癌症中心和彼得·蒙克心髒中心，如果伯靈頓的居民希望到多倫多接受治療，也能通過便捷的交通前往那裡接受醫療服務。

購物方便盡享休閑生活

伯靈頓市內建有3個大型商場和1個知名家具商場宜家，其中Mapleview Centre購物中心作為伯靈頓最大的商場之一，為伯靈頓、奧克維爾和漢密爾頓的居民提供便利的購物場所。值得一提的是，市內的每個社區還設有大型超市，居民不需要出遠門，也能購買到日常用品，非常方便。

當然，伯靈頓還有各種各樣的咖啡店、餐廳、特色食品店，休閑時與三五好友相約到咖啡店聊天喝咖啡，享受美好的休閑時光。

環境優美的戶外活動場所

伯靈頓的居民非常喜歡戶外活動，所以在這裡隨處可見各種戶外活動的好去處，如高爾夫球場、海灘和公園，而且這些地方的風景都非常優美。

說到公園，不得不提伯靈頓的5大漂亮公園，分別是伯靈頓斯賓塞公園、皇家植物園、尼莫山保護區、拉薩爾公園和洛維爾公園。當然除了這些大公園，這裡的每個社區也有屬於自己的公園，讓居住在該區的居民能隨時進行戶外活動，盡享生活。

除了戶外活動，這裡平日裡也有各個節日慶祝活動，所以移民或在這裡退休都能享受豐富愉快的生活。同時，伯靈頓可說是退休天堂，因為這裡的基礎設施和交通非常完善與便利，對退休人士而言方便又輕松。

友好包容的社區

為了建立包容性的社區，伯靈頓政府成立了伯靈頓樂齡友好委員會（BAFC），以倡導共享資源、才能和天賦，並促進所有公民的健康生理、心理、社交和精神。這目的是希望建立起伯靈頓人民的友好和熱情的印像，讓外人對伯靈頓人留下好的印像。

中國新聞網站《中國青年在線》此前曾在報道中表示：“未曾見到流浪漢伸手乞討，也未曾見到有行人向他們投去鄙夷的目光。每個人選擇了一種恣意地生活方式，以最大地善意來包容和尊重對方的選擇。伯靈頓是一個善意的城市。”

伯靈頓市長瑪麗安·米德·沃德在2000年搬到伯靈頓時，這裡社區魅力讓她徹底愛上了伯靈頓，居民也讓她感受到前所未有的溫暖和友好。她為此曾說了一句話：“伯靈頓有一種大都市環境中沒有的社區感，卻擁有一個家庭、單身人士、年輕人或老年人所想要的一切，我們這裡什麼都有。”

伯靈頓被評為加拿大最適合居住的城市、最佳社區和加拿大十大城市，可說是當之無愧的。如果有機會生活在這樣一個技能提供各種生活便利，又能包容各種年齡階段人士的城市裡，會是一件多麼美好的事情。

撰文：Wen Wei
編輯：Serene Ku

美國房市再創歷史新高呈現“六大亮點”

從多項最新的數據指標可以看出，美國樓市的瘋狂勢頭還在繼續。

根據美國房地產商協會（National Association of Realtors，簡稱NAR）發布的報告，踏入春季房市旺季，美國房地產市場再度取得創紀錄的驕人成績。

今年3月，二手房價格中值為329,100美元，同比增幅高達17.2%，創下NAR自1999年開始公布這項報告以來最高水平。但由於住房供應短缺，房屋銷售已開始放緩。

房地產網站Redfin.com最新的月度報告也大致與以上脗合。數據顯示，4月份美國樓市的成交速度正創下歷史新高，近一半的房屋在一周內就能脫手。

我們一起聚焦了解近期美國房市的“六大亮點”。

1、價格同比大漲18%

Redfin數據顯示，4月房屋出售中位數同比增長18%至344,625美元，創下歷史新高；要價也大漲19%達到了356,175美元，也是歷史最高水平。

2、掛牌天數創下21天新低

在此期間，房屋的待售時間中位數為21天，為2012年以來最短，比2020年同期要縮短16天。

3、近半房屋高於要價出售

此外，45%的房屋以高於掛牌價出售，為歷史最高，比去年同期高出18個百分點。

4、平均房屋售價超出掛牌價

除了最直觀的房屋售價和待售時間之外，另外的各種數據也都顯示美國樓市日常火爆。

比如平均的售價-掛牌價比率（sale-to-list price ratio），這一數值較去年同期上升了2.3個百分點，至歷史新高的101%，這意味著平均房屋出售價格要比掛牌價高出1%。

5、46%的房源在一周內簽約

58%已簽合同的房屋（under contract）是在上市頭兩周內就得到了可接受的報價，這是Redfin從2012年開始統計該項數據以來的最高比例。

6、買家需求同比激增130%

供應處於歷史新低的同時，買家的需求卻在井噴。Redfin買家需求指數較2020年激增130%，較2019年上升了58%。

在目前的房地產市場上，多個買家競購一處房產的現像相當普遍，房源短缺持續將房價推升至歷史最高水平。經濟學家認為，由於全美木材供應鏈也出現問題，建築商正在努力建造新房。沒有更多的掛牌，買家就會爭搶市場上有限的房源，從而繼續推動房價上漲。

來源：Redfin、黃金頭條

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加拿大溫哥華房產怎麼樣，還值得買嗎？

加拿大的主要港口城市和重要經濟中心溫哥華，連續多年被評為全球最宜居城市的前五名。這裡氣候極好，冬暖夏涼，雪山、大海、森林、湖泊、都市完美的結合在一起，自然吸引了來自世界各地的富人扎堆，溫哥華因而成為了北美平均房價第二高的地方，僅次於舊金山的硅谷。

一、溫哥華房價高企的主要原因

大溫哥華的住宅均價一路向上，2月房價同比增長6.8%。來源：大溫哥華地產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）

溫哥華房價多年居高不下，其原因主要還是人口的淨流入，有大量來自國內以及美國、印度、伊朗、中東、歐洲等國家過來的家境殷實的新移民。他們來這裡往往就是已經退休的或者半退休的狀態的，所以報稅賬面上每年收入較低，但是資產卻頗豐，入手房地產當然也毫不手軟。

另一方面，由於溫哥華絕佳的氣候以及人文條件， 加拿大本國居民向這裡搬遷的也有很多，有從中部來的，也有不少從遙遠的東部搬來的。聰明的華人當然也不會落後，由於華人本身就喜歡聚集在海濱大城市，一是就業機會多，而是大城市文化相對多元化，華人聚居地區經濟也繁榮昌盛，這一點從美國的華人分布也可以看得一清二楚。不少通過中部（曼省、薩省）或者東部海洋四省、或魁省移民項目，剛剛拿到楓葉卡的華人移民，就立即舉家搬遷來到溫哥華。

二、溫哥華與國內房產的區別

加拿大的城市結構與中國不同，downtown是城市的中心，高樓大廈、高層公寓、高端商場只有再這裡才能看到。大溫地區下面還有不少衛星城，每個衛星城也有屬於自己的小downtown。這裡的房產以獨立屋，聯排為主，downtown或者城市次中心才能看到中國常見的高層公寓。

與中國人喜歡住在市中心的思想不同的是，這裡的人更願意住在郊外。由於高度城市化以及免費便捷的高速公路體系，這裡農村城市差異不大，農村城市化，城市農村化。所以只有未婚的年輕人普遍願意租住在公共交通發達，地鐵便利的市中心的高層，成家尤其有了孩子後，大部分都會搬到城市的郊區也就是衛星城購置有前後院的獨立屋（house）安居樂業。

這裡的house大小方面通常會有兩個指標，比如說某某房子地大10000尺，房子4000尺，1平方米=10.76平方尺，所以也就是說這個房子前後花園加房子總共1000平左右，建築面積400平左右。這裡的house、公寓都沒有所謂的公攤面積，拿在中國較為普遍的共管物業公寓或者聯排來對比，這裡的車庫、陽台、小花園、屋頂露台等都不能計入實際面積。

在大溫地區，最多華人居住的是溫哥華市、西溫哥華市、北溫哥華市、列治文市、本拿比市、高貴林市、蘭利市和素裡市。在這些地區，當之無愧的房價冠軍就是溫哥華市。但在溫哥華，最貴的房子不是在市中心downtown，那裡只有高層公寓。房價最貴的區域是溫哥華西區，也就是我們常說的宇宙第一高房價的“溫西”。

南素裡區算是大溫地區性價比較高，平均來講，600平土地＋400平建築面積的house也只有150萬-180萬加幣左右，換算成人民幣大概是780-940萬左右，相比起北上廣深 5-10萬一平的均價，還是親民很多。如果再對比人居環境，生活品質的話，這裡性價比毫無疑問會完勝國內一線城市。

大溫哥華南薩裡的5臥4衛獨立屋，建築面積327平方米。開放式餐廳和起居室，大窗戶采光充足。售價約¥910萬，點圖查看詳情

三、2021年溫哥華房產市場會怎樣？

經過隔離、社交距離、疫苗等前所未有的熱搜詞的轟炸，加拿大主要房地產市場，溫哥華、多倫多、蒙特利爾等地並沒有出現很多自媒體所說的“房價滑鐵盧”，相信從北上廣移民來加拿大的小伙伴都不會輕信“房價會跌”這種判斷。事實上，像加拿大這種法制相對健全，社會、經濟穩如落基山，0.99%房貸利率，房子真的很香。但不排除市場復蘇的不確定因素。

整個非常時期，溫哥華的房市可謂是非常硬核，特別是獨立屋和豪宅。隨著連續幾棟千萬級獨立屋的交易記錄曝光，人們徹底認識到溫哥華房市的“龍頭”地位。雖然目前獨立屋整體價格仍然比2017年時低，但交易量已經非常醒目。

從公寓市場來看，各大建商入市很低調，似乎是協同商量好把供應控制在一個微妙比例，再加上獨立屋價格的升高，公寓仍然會是絕大多數人的選擇。不過由於旅游、留學的暫緩，以及人們對收入態度的改變，可能會導致租房市場趨冷，但若要說公寓貶值，或者“人們正在往遠離市中心的地方遷徙”那是不全面的。事實上，人們空間的占有的信念和對核心區域的需求不會因為一場病毒而動搖。短時間內，市中心昂貴的物業的交易可能會有停滯的現像，但是預計會在2021年的下半年或者更早就會有轉變。

央行預計，溫哥華2021年GDP增長6.5％。

溫哥華新盤Avenue One，安家在怡人的福溪灣畔。坐擁幽靜公園，信步即可抵達海邊步道，盡享都市便利。點圖查看詳情

綜上所述，經過疫情的考核，溫哥華資產的穩定性有目共睹，因此盡管卑詩省有針對海外地產投資客的重稅，但富豪們都懂得在稅收和“資產保衛”中取舍。

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【疫情一周年】紐約房市何去何從？請回答｜居外專欄

整整一年前，由於突發性的新冠疫情的衝擊，全美第一大都市紐約和其房地產市場遭受重創，人們開始對這個城市未來產生了許多不確定感，對紐約是否能夠重新站起來缺乏信心，這使得很多人離開紐約，曼哈頓呈現從未有過的蕭條，公寓空置率達到了歷史新高。前文參考：【視頻】紐約房地產會因新冠疫情大衰退嗎？｜居外專欄

現在一年過去，新冠疫情被有效控制，四分之一的紐約人接種了疫苗，我們開始看到正常生活浮出水面。我的很多客戶和觀眾希望了解現在房地產市場的真實狀況，目前是進場的時機嗎？房價是繼續下跌還是止跌回漲？未來房市的走向如何？我結合在市場的具體實踐，來回答觀眾最近給我提出的六個問題。

1. 為什麼現在是時候購買了？

就把握市場脈搏和趨勢而言，普通消費者可能比地產從業者滯後3到4個月。用簡單的話來總結現在紐約房地產的真實狀況，首先預約看房的買家不斷增加，願意出價（make offer）的數量也在增加，因此合同簽約數在第一季度創了8年來的新高。一些優質稀缺房源，出現了競價現像，這類房源不僅很快簽約，甚至被全價購買，其他房源的打折力度也在縮小。但目前，房價沒有上漲到疫情前的水平，仍然處於價格低點，只是看房活動像滾雪球一樣，每個星期都在增加，地產經紀普遍表示，很久沒有這麼忙碌了。

從數據來看2021年2月和3月的簽訂合同量比以往任何同一時期都多，交易量超過了疫情之前的水平，但房價仍沒有完全恢復。

有幾個因素促進了買家選擇在這個時候進場，首先疫情控制和疫苗施打讓人們對紐約經濟的恢復有了信心，加上歷史低利率，以及之前被壓制的需求，這段時間成為買家進入紐約房市的黃金時機。而經過前幾月的市場磨合，買家和賣家在價格上也容易達成一致。

2. 未來幾個月房地產市場將是什麼樣？

夏季通常不是購房最繁忙的季節，但之前幾乎一年被壓抑的需求可能意味著今年夏季將有所不同。另外，還有其他外部因素會促使房市繼續回溫，比如紐約的失業率正在減少，意味著更多人回到工作崗位。紐約政府已經相繼公布了各行各業恢復正常運行的時間表，基本上紐約將在秋季全面或部分開放，屆時將有80%的員工回到辦公室上班，各大學也通知秋季全面恢復實體上學，而且紐約的疫苗接種速度也快於全美平均水平，這些都會促使買家在未來一段時間采取行動，為上學和上班後的居住生活做准備。

我建議已經准備好的買家在預期的夏季高峰期之前進入市場。現在我們仍處於春季市場中，還有充沛的房源供應量，賣家也願意繼續進行價格談判，但市場正從買方市場向賣方市場的轉變。現在市場上需求量超過新房源上市量，當市場出現供應短缺，就會導致房價上漲。紐約房價出現真正上揚可能要到年底，現在買家最好在有利時機消失前，把握機會。

3. 豪宅市場是什麼情況？

在我之前的節目中，我特別提到，疫情對剛需低端市場的衝擊不大，事實證明，疫情最嚴重的2020年夏季，大多數交易都發生在200萬美元以下的房產交易中。而受疫情衝擊最嚴重的則是400萬以上的高端市場，原因是許多豪宅買家是那些有能力在疫情高峰時離開城市的一群人，以及海外投資人的缺席。

現在高端市場開始迎頭趕上。與1月相比，2月簽訂的500萬到1000萬美元的房屋合同增加了66％，比2020年2月增加了33％。

根據曼哈頓第一季度新樓盤市場報告，超過500萬美元的房屋庫存份額為24.9％，交易份額為10.9％。價格在300萬到500萬美元之間的房屋平均折價率為16％，這意味著豪宅市場正迎來更多的潛在買家。

我剛剛收到紐約豪華公寓中央公園一號（Central Park Tower）的銷售總監來信，他們非常興奮的宣布，中央公園一號在第一季度的銷售額達到2.6億美元，簽訂了15個合約，這個公寓的最低售價是600萬美元。

4. 買家可以關注哪個社區？

曼哈頓永遠是紐約的房產焦點，如果之前搬出城市的人們最終返回工作崗位，他們會決定購買或租用位於中心位置的較小地方居住，而不是在其他社區租用更大的家庭住宅。因此曼哈頓中城將是一個值得關注的社區，它也是之前房價下跌最多的地方。

皇後區的長島市，在疫情期間公寓銷售在全市範圍內仍算表現良好，作為一個上升的新興社區，有更多的新房源選擇。其中由華人開發商新帝國集團開發的Neighborly可謂異軍突起，以優良價格、15年地稅減免，上佳品質，成為疫情期間簽約最好的樓盤之一。

另外布魯克林的一些新興社區也非常值得關注，像大家比較熟悉的威廉斯堡和綠點，其第一季度的交易量是前一年同期的兩倍，也被選入Streeteasy2021年最值得關注的社區。另外一些新興社區像Prospect Park South，Ditmas Park也非常值得關注，最近我帶客戶考察這些區域的新公寓，一些品質好維持費低的新公寓值得入手。

5. 曾經離開的人還會回來嗎？

我之前有期視頻提到，疫情期間有超過20萬紐約人搬離紐約，這其中有很多人永久離開了紐約市，而一些公司也轉向永久性的遠程工作，這也是為何紐約房市不像全美其他城市在疫情期間逆勢上漲的原因之一，因為有很多賣家或投資人離開了城市，將自己的房屋掛牌上市，導致紐約在售房源數激增。

不過這裡面有些人或家庭是臨時離開的，他們只是在疫情期間到父母家或郊外度假屋暫避疫情，我最近便接待了一些買家是之前離開紐約，現在又准備回來，並從租客轉為買家的例子。

一旦大部分公司恢復在辦公室全職工作的能力，並且學生們全部返校上學，個人和家庭將需要在紐約重新尋找住所。屆時，無論買房和租房都會進一步活躍。

還需要注意的是，搬離城市並不是紐約獨有的現像，全美不少一線大城市都有人流向農村遷移、向人口稀少的地區遷移的趨勢。但紐約作為全球經濟文化商業娛樂的中心地位，不會改變。

6. 紐約未來有哪些不確定政策會影響房市？

疫情使得紐約財政遭到重創，其中房地產稅收就損失了13億美元。紐約又是高度依賴富人的城市。根據紐約市獨立預算辦公室的數據， 2018年，收入最高的1%的人占紐約市征收的總所得稅的42.5％，將近50億美元收入。

紐約州州長庫莫今年1月提議提高富人的稅收，並削減州一級的醫療補助和學校支出。如果這項政策實施的話，向富人征收更高的稅會導致富有的納稅人離開紐約，而公共服務經費的減少也會對紐約市產生長期影響。

紐約市是否能繼續保持活力和吸引力，這對未來房地產市場的走向也是至關重要。

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

移民2021年“全球最佳國家”，根本沒有那麼難！

近日，《美國新聞與世界報道》（U.S. News & World Report）發布了《2021年最佳國家排名》。加拿大以總分100分的成績問鼎全球最佳國家，首次名列第一！超過了瑞士。

《美國新聞與世界報道》是一本與《時代》和《新聞周刊》齊名的世界性新聞雜志，以各類調查排名而廣為人知，六年來每年都公布全球最佳國家排名，該排名是聯合BAV集團和美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院（Wharton School）共同進行的。

這項研究對全球78個國家進行評分與排名，其調查的樣本極大，全球有36個國家的17,000人參與，所采用的的指標有76個，包括經濟、軍事力量、教育和生活質量等。在這些參與調查的人士中，超過萬人被稱為所謂“精英階層”，近5,000人屬於商業決策人士，其余的則統稱為普通公眾。由於國際形勢及世事變化，今年又增加了一系列新的指標，包括種族平等、對社會正義的承諾、適應性以及對氣候目標的承諾等。

在最佳國家排名中，加拿大一直名列前茅。2020年加拿大排名第二，2019年排名第三，今年加拿大更是以滿分問鼎全球最佳國家，首次名列第一！

此外，加拿大不僅整體高居榜首，在生活質量以及社會宗旨兩個單項評分中，加拿大也以滿分拿下了世界第一；在招商引資、靈活性方面，排名第三；在創業精神方面，排名第六。此外，良好就業市場、關懷人權和決心捍衛社會公義也有很好的成績。亦因被公認為不貪污和尊重產權為人所推崇。

美國新聞與世界報道指出，根據各項評分結果，加拿大被視為擁有穩定、安全、開放、公平、公正的社會，人們可以在這裡獲得繁榮的發展。

2021年全球最佳國家前十名如下：

加拿大
日本
德國
瑞士
澳大利亞
美國
新西蘭
英國
瑞典
荷蘭

排名前十的國家中，當下最受歡迎，並處於紅利風口期的就是加拿大和日本、英國三個國家。澳大利亞、美國、新西蘭尚不處於紅利期，尤其是澳大利亞，當下更是處在歷史上最難的移民時期。美國現在如果是企業家可以選擇EB-1C移民，傑出人才選擇EB-1A移民，畢竟沒有排期的限制還是值得選擇的。而德國、瑞士、瑞典和荷蘭四個國家並非傳統移民國家，移民難度極大。

那麼移民加拿大有哪些最新途徑？居外IQI為大家真正理清方向。

2021如何加拿大移民？

1. 加拿大SUV聯邦創投移民

該項目是一步到位拿楓葉卡，無論創業成功與否，都不影響永居身份。對投資地點也基本沒有限制，可以投資除魁省以外的加拿大任何地方，像很多華人移民加拿大的首選目的地——溫哥華、渥太華、多倫多等，都不是問題。

申請條件：

創建符合要求的公司（具體公司要求請咨詢居外IQI）
語言能力達到CLB5（雅思聽說讀寫5545）
擁有足夠的安家資金（一家四口大約2.5萬加幣）
獲得PR時，申請人中的創始人必須持續直接管理加拿大生意

2. 加拿大自雇移民

加拿大自雇移民項目（Canada Self-employed Person Program）屬於加拿大聯邦項目，且目前不需要省提名，同時屬於經濟類移民裡面的商業移民類別。也是為有文藝及體育方面相關專長的專業人士的企業主所設計的移民項目，目的是為了吸引文體方面的優秀人才為加拿大促進文藝及體育方面的發展。

自雇有特定的職業類別，且非常廣泛。基本上只要你是在媒體、藝術館、圖書館、視覺、美術、雕塑、動畫、音樂、舞蹈、手工藝及體育領域工作，幾乎都能找到自己相對應的職業。

3. 加拿大雇主擔保移民

加拿大雇主擔保移民是省提名計劃中的一種。加拿大省提名計劃Provincial Nominee Program, 簡稱(PNP)，該計劃是由加拿大九個省和兩個地區政府協議產生的，為的是賦予省政府和地區政府自由選擇移民和移民優先權。也就是我們常說的每個省的移民政策不同，省政府可以通過PNP來選擇本地需要的人才，並給予提名信向聯邦政府擔保這些人拿到移民。

就目前而言的移民環境來看，加拿大雇主擔保是一條可行的移民路線，但並不是說單純的找到雇主就能確保移民成功，申請人還是需要根據自身的條件選擇合適的移民項目，雖然現在雇主擔保移民可行，但加拿大還是很多其他移民項目的，我們在了解移民的過程中，一定要多方了解不要急於否定一個移民項目，選擇合適的移民項目才能提高移民成功率。

目前最值得推薦的雇主擔保移民項目有：

BC省雇主擔保移民
安省雇主擔保移民
薩省雇主擔保移民
大西洋海洋四省移民

4月8日，加拿大安省移民局正式公布了安省省提名計劃（OINP）- EOI評分細則。安省雇主擔保移民項目將率先開放EOI系統，語言不計入打分系統，也就意味著安省雇主擔保移民仍舊延續無語言要求政策。

主要影響分數的項目有：

申請職位的技能級別（NOC Level，以及是否屬於0類管理類別）
工作經驗長度（例如1-2年，2-3年，3-4年，5年或以上）
加拿大雇主提供的薪水高低
工作地點是否屬於大多倫多地區（GTA）或試點區域

OINP安省省提名移民申請流程：

入池：申請人根據個人意願在OINP-EOI系統中建立賬號，填寫個人信息
評分：EOI系統根據標准對申請人的資質情況進行評分
排名：EOI對池中所有申請人的評分按照申請項目從高到低進行排名
邀請：根據名額劃定分數線，分數線以上的申請人會收到安省省提名的邀請（ITA）
提交：申請人在2周內提交完整材料

安省的EOI系統比過去搶名額方式更公平，幫助企業引進人才更高效，審理速度更穩定，了解項目要求也更直觀。

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重磅！泰國終於要向外國人開放別墅產權了

眾所周知，泰國政府規定非泰籍人士只能購買公寓，不能購買土地和別墅。因此，不少想在泰國購買別墅的外國人，只能忘房興嘆。

然而，新一輪的疫情來襲，泰國作為旅游大國受到的打擊是首當其衝的。據泰國銀行的數據，可能直至2022年第三季度，國內GDP才會恢復到疫情前的水平，經濟復蘇任重而道遠。為此，泰國政府再次把目光投向另一支柱產業“房地產”，除了早前提及泰國今年繼續減免房產稅90%，過戶費降至0.01%，日前亦准備多個提案提交討論，重要內容包括以下方面：

一、外國人允許購買別墅

首先，根據泰國土地和購房政策，外籍投資者如欲購買泰國別墅，需要通過獲得泰國國籍（例：配偶是泰國人）或者在泰國注冊公司，以公司的名義投資4000萬泰銖購買不超過1萊（1600平方米）的住宅用地，流程復雜，而且需要相關政府部門的批准。

這次將提議修訂《土地法案》，方便外籍人士有條件購置帶土地所有權的物業：

金額在1000-1500萬泰銖（約合208萬-311萬元人民幣）及以上的別墅；
限制一棟別墅；
只用於居住；
只限在開發商的項目中購買；
比例不超過項目銷售面積的49%。

如此可使外國人更容易購買別墅，有助於刺激別墅項目的購買力，無論是赴泰養老度假還是投資的欲望都會上升。

泰國華欣頂級高爾夫球度假村內的華麗別墅，建築面積達650平方米，房型為6臥6衛4車庫。點擊了解詳情

二、外國人購買公寓比例上調

根據2008年修訂後的”建築物條例”第4號，外國人可以購買並持有泰國的套房或公寓所有權，最高可達該項目的銷售面積的49%，51%是泰國人擁有的權利。

但此次法律修正案將進一步擴大外國持有所有權的比例，可能達到70-80%（具體數字目前還在討論中）。但超出49%及其以上部分產權的外國所有者不具有投票表決權，以保障泰國本地人權利。

此舉放寬了外國人購買公寓的比例，將會增強外國人投資置業的信心。

相關資訊：泰國房產均價回落到100萬以下一套，抄底撿漏趁現在！

三、延長租賃房產合同期限

根據法律，外國人有可能獲得土地、房屋和其他類型房產的租賃權，但房屋租賃期限不得超過30年，可續簽兩次。盡管租期可以延長，但是期限延長往往手續繁瑣，且還得看土地擁有者的態度。

為此，泰國政府為鞏固外國投資人士的信心。根據《刑法》和《商業法》，修訂了原來的房地產租賃條例，將外籍人士簽訂租賃合同延長至50年+40年。也就是說，將租賃產權30年+30年+30年改為50年+40年。

四、優化赴泰工作、養老、投資等政策

除了對房產相關法規進行修正之外，為方便外國人來泰國居住或做生意，也將修訂相關公共部門服務方案。例如修改工作簽和養老簽的每年續簽、90天報到、24小時報到，外籍人士在泰國購買醫療保險、辦理簽證申請等，都將更方便外國人居留。

由此可見，泰國計劃把自身打造為一個可投資、可居住的國家，希望成為世界各國退休老人的第二家園。泰國政府針對外國人赴泰工作、度假、養老或在泰投資者（開設公司）提供相關的政策支持，實現“不僅歡迎你來，還歡迎你留”的人才、資金引入策略。

泰國作為權威排名網站U.S. News & World Report評選出的全球第二最佳投資國，現通過放松相關的房地產政策和制定更加便利的投資政策，進一步吸引和激勵外國人來置業安居，加速泰國經濟恢復的進程。

有關消息稱，以上對於外籍人員的土地所有權法的法規修正暫時開放約3~5年，大家務必好好把握。如果上述提議能通過並實施，外國人可以直接購買泰國別墅，並且在泰置業投資或生活工作有更好的利好條件，那麼別墅勢將成為泰國房地產市場的新增長點。

歡迎私信居外IQI置業顧問，了解關於泰國房產項目更多信息。

2021全球護照含金量排行：日本免簽暢行193個國家蟬聯第一

一個國家的護照含金量如何體現？

日前，英國全球公民和住所咨詢公司亨氏顧問（Henley & Partners）公布了2021年度最新世界各國護照含金量排行榜。

據了解，亨氏護照指數擁有16年的統計歷史，是根據國際航空運輸管理局（IATA）的獨家數據得出的全球唯一同類指數，評測範圍包括199種不同的護照和227個不同的旅行目的地。亨利護照指數每季度更新一次，在評估護照在全球含金量方面，極具參考價值。

不過，今年有些不同，該指數在開篇就表示，由於不少國家為應對新冠疫情限制出境，“目前任何海外旅行都只停留在理論上”。因此，這份護照含金量榜單並未考慮各國因新冠疫情實施的旅行限制措施。

無需簽證即可前往的國家和地區數量的護照排行榜顯示，亞洲國家日本護照以193個蟬聯榜首，新加坡以192個國家和地區排名第二，德國和韓國以191個並列第三。2014年曾位居榜首的美國與脫歐的英國為187個，與比利時及瑞士一同並列第七。

這已經是日本護照連續第四年蟬聯榜單第一，成為2021年免簽、落地簽國家數量最多的護照。可惜的是，日本已經做出“艱難決斷”，今夏延期舉辦的東京奧運會和殘奧會將不接納海外觀眾。

護照含金量有什麼實際意義嗎？

以連續多年排名第一的日本護照來說，這對日本意味著他們一本護照一張機票，就可以來一次說走就走的旅行，即便游遍全球也不用被簽證羈絆，免去了提前去當地大使館排隊簽證的麻煩。資料顯示，日本護照可以在免簽國逗留最短一周，最長三個月，基本上可以滿足大部分日本國民出國觀光探親和商務活動的需求。

日本護照之所以能夠榮列全球護照含金量榜單第一名位置，這與日本的發達程度和文明程度息息相關，日本成為發達國家也已經有近半個世紀的歷史，日本作為世界第三大經濟體，人均GDP約4萬美元，是妥妥的高收入發達國家，再加上日本人的高素質也是聞名於世界，因此世界很多國家和地區都非常喜歡日本人過來觀光旅游消費。

就像亨氏指數的董事長所說，日本護照的含金量是當之無愧的世界第一。亞洲國家在該指數中的主導地位，是 “開放政策和引入互惠貿易協定” 好處的一個明確論據。接受這一現實的國家正在蓬勃發展，其公民享受著越來越多的護照權利和隨之而來的一系列好處。

值得一提的是，在這份榜單中，我們的護照與白俄羅斯、索萊托並列全球第68位，無需簽證即可前往的國家和地區數量為77個。

榜單後十位的國家是利比亞（40個）、朝鮮（39個）、尼泊爾（38個）、巴勒斯坦（37個）、索馬裡（34個）、也門（33個）、巴基斯坦（32個）、敘利亞（29個）、伊拉克（28個）、阿富汗（26個）。

另外，榜單聲明還指出，包括英美在內的部分國家疫苗接種大幅推進，這些國家的民眾恢復海外旅行“可能會在近期實現”，但對於接種進展緩慢的發展中國家民眾而言，海外旅行的“未來並不樂觀”。

來源：聞舞視界