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大家好！我是西德尼·肖伊（Sidney Shauy），受居外网邀请，故在网站开辟专栏。我会在专栏中与大家分享房产市场新闻、我的个人观点、对其他专家观点的评论、以及我对美国房市的技术性分析。我讲的最多的是纽约和迈阿密。当然我也会讲到美国和全球经济对包括房市投资在内的各种投资的影响。之所以不局限在房市投资，是因为当今世界万事都是互相关联的。希望大家希望我的专栏。

首先，我想要谈一谈越来越多的人都关心的一个问题。很多中国和其他海外买家都在美国购房，美国房市也越来越热。最近我和很多房产分析师经常会被问到：“美国，特别是纽约的曼哈顿房市已经出现泡沫了吗？”前几年，没人会想到这种问题，但是现在美国房市整体复苏，这样的疑问也渐渐有了几分道理。这个问题的答案十分重要，因为这关系到下一个问题的答案——“现在该不该投资？会不会为时已晚？”

从分析师的眼光看，是否存在泡沫是很难判断的，因为只有在发生不良状况以后泡沫才会显现。很多人可能开始觉得有泡沫，因为房价上升速度很快，供应不足。但是不能因此就说房市有泡沫。从实际情况来看，投资者希望能提前知晓这个问题的答案，在房市出现任何波动之前做出明智的抉择。所以答案是什么？我们以美国最热门的房市之一纽约曼哈顿为例。

我们从两个角度来分析曼哈顿：相对价格行为和经济背景分析。两个角度都很重要，要全面分析才能有全面的了解。在本文中，我首先根据美国股市下的相对价格行为。在后续的文章我会继续讨论该问题。

Streeteasy地产网站公寓市场指数(2000-2014)

2008年三月是一个高峰值，此后曼哈顿公寓价格指数下降了18.2%，到2009年11月降到了最低值。然后经过了4年，到2013年12月，才回到危机之前的水平。截止到2014年6月（至今能得到的最新数据），该指数相较于危机之前有所上升，比2009年的最低值高出30.5%。

现在来对比一下美国股市价格指数。见下图（数据2）

2014年7月6日的一周    标普500指数

将危机之后美国股市和曼哈顿公寓价格进行对比，我们可以看到两个图形状差不多，但是也有一些重要的差别。首先可以看到股市和房市之间有一个时间差。股市的反应很迅速，房市就有一些延迟，所以有一个时间差。这样一来，股市可以反应房市在几个月之后的动态（不是百分百正确，但是大体上符合）。股市自2007年10月开始就一路下跌，但是纽约房市直到2008年3月才开始下跌，相差5个月。还有一点就是股市和房市基本上都是通过4年才恢复到危机前的水平：股市到2013年4月才恢复，纽约房市到2013年12月才恢复，时间差是9个月。

如果把股市作为房市的风向标，那么我们可以推断曼哈顿的房市还有很大的上升机会，当然不是说因为泡沫而上升。事实上，曼哈顿房市是美国发展最好的房市之一。整个美国的房市和股市指数对比来看，房市并没有出现泡沫，投资美国房市还有很多上升空间。

我接下来的文章还会详细讨论这一问题，下一篇讲的是经济背景分析。敬请期待！

Sidney.Shauy专栏全集

Sidney剖析美国房产市场

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纽约是一个国际化的大都市，许多人对这座城市充满着向往，从而，纽约就成为了全球人的一个梦。留学生把这里作为进入世界顶级大学的驿站；投资者把这里视为“淘金地”。多年来，很多来纽约投资房产的中国投资者人数逐渐增多，不过我发现，国内投资者对于纽约公寓的类型并不了解。在这期专栏中，我想为投资者介绍一下纽约公寓。

纽约的公寓分为2种，一种叫co-op（股份合作公寓）,一种叫condo（就是平常的产权公寓）。

纽约公寓-股份合作公寓

Coop（股份合作公寓）是由一个股份公司拥有的公寓，一栋楼就是一个公寓。业主买的不是某个产权，他们实际上拥有的是这个公司的股份，并且拥有这个公司给予的长期“租赁使用权”。

购买co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税，物业费来维持持有成本。股东拥有的公寓大小和楼层由股份的数额来决定。公寓购买者需通过co-op董事会审批，背景，工作，学历，报税，财产等（一般情况下，外国人的购买申请被通过的机率不高）。大部分co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所，有些不允许出租，但是大部分也允许1~2年转租，但是承租人必须要通过董事会批准。大部分上东区的第五大道和公园达到的传统富人区都是co-op。

condo

Condo（产权公寓）购买的是特定公寓单位的独立产权，和一般商品房一样。业主需要承担公寓每年的房产税(real estate tax)以及物业管理税(common Charge)。购买者需要向管理委员会提交申请，并且提供财务状况。一般这个申请时间比co-op要短很多，并且允许外国人买。可以随便出租，非常方便。新建的公寓楼为了方便买卖都是condo。

Sponsor unit是指新房（一手房交易），开发商卖的一手房。除了sponsor unit, 其他都是resale二手房交易。因为sponsor unit是从开发商手里购买，所以转让费和双方的律师费都会由买房者承担。买新楼盘者，往往会要求多支付Working Capital Contribution, 大楼会让新住户多交付2~3个月的物业费作为集体开支和支付大楼管理员的房间。

由于co-op 和condo的产权性质不同，co-op的产权属于它的公司，condo的产权属于个人，那么，属于个人产权的房子condo，为了不动产产权保险需自己购买产权保险（title insurance）。

Co-op的地税和物业税都是个人交给co-op，并由coop代缴。codon物业费交给物业公司，税需有买家交给政府，税可以3月一交，6月一交，或者1年一交。如果中国投资者不居住在美国，可以直接通过美国政府网站付地税。

Lucy.luo 专栏全集：
纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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编辑一直要求我向大家介绍夏威夷的生活和受到中国人喜爱的社区。对我来说，夏威夷就是我的第二个家，我喜欢那里的所有事物。不过在夏威夷确实有那么的一个社区广受中国投资者的喜爱，它就是位于夏威夷Honolulu檀香山的Kakaako(英译：New era)  / Ala Moana（英译：the path to the sea in Hawaiian）。

我一直认为，投资房地产其实就是投资一种生活方式。Kakaako是一个以新建公寓为主的社区，它受到来自中国乃至世界各地许多国际买家们喜爱，就我本人不少来自中国的朋友都在此安家。记得一位来自北京的朋友第一次与他太太走进一幢位于第42层的公寓时，立刻被它270度环抱式的海景和山景迷住，久久都不愿离去，很快就拍板买下。

在Kakaako社区中，已驻入了许多受中国人欢迎并适合中国人口味的餐厅、酒吧和购物中心。例如，紧邻Kakaako 社区的阿拉莫阿那中心(Ala Moana Center) 是世界最大的露天开放式的购物中心，夏威夷最大的购物和餐饮和娱乐场所, 290多个店铺满足您的购物之旅：从海滨泳装到世界名牌高档时装，休闲小吃到精致的餐饮。居民会找到所有想要的东西，在这所美丽的开放式的购物空间里，点缀着郁郁葱葱的热带植被和金色的鲤鱼池塘。

而在Ala  Moana 购物中心的正对面是Honolulu 最受欢迎的海滨公园。 这所海滨公园主持许多每年一度的事件包括一连一度的老兵纪念日海上漂浮灯笼仪式。还有美丽的沿海的慢跑小路，许多的开放空间供家庭烧烤，草地聚餐。 平缓而温暖的海水为游泳和玩划水板的爱好者提供了天堂。热衷于冲浪的人们充分享受这里著名的冲浪地点。 Ala Moana 海滨公园是早上快走，慢跑和冲浪，下午游泳，或者在繁忙的一天结束之前欣赏迷人的落日的绝佳场所。

欣欣向荣的Kakaako社区，随着愈来愈多的公寓在这里拔地而起，正成为Honolulu最激动人心和充满生机活力的社区，它将生活，工作和娱乐的功能融为一体，相信在不久的将来，这里一定会赢得来自世界各地投资者以及游客的理想居住地。

Maggie专栏全集请浏览：

Maggie黄畅谈夏威夷房产投资

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很多中国客户向我咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，看来他们都被这些类似的问题所困扰，或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的 形态和模式存在很大的不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此笔者专门针对这些问题写一篇短文，为大家澄清一些问题以及一些美国买房注意事项。

一、购买新房还是二手房？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生 活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的 房龄。例如，在圣马利诺市，住宅主要是在1920年至1940年间建造的；而在奇诺岗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不够完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲， 比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。

当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

二、房子是不是越老越不值钱？

答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。

一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。

这里要提一下，美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观；如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的；当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏, 经济衰退，房子的价值也有可能下降。

三、买学校附近的房子（学区房）好不好？

是否购买美国学区房，这是要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5% 的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。

如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高 些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵，基本上两相抵消。

另外，学校附近的租客大多是学生，他们大多对房子不够爱护，间接造成保养成本上升；所以综合考虑，学校附近的房子並没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。 

四、选择城市屋还是独立屋？

城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较 差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。

如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。

如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋（作为投资的情况）。

以下是对城市屋和独立屋的不同之处的总结：

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