德意志银行:加拿大房价被高估63% 称冠全球

最近加拿大的银行股价纷纷跳水,这跟投资者看空加拿大楼市有密不可分的关系。

近日德意志银行(Deutsche Bank)发表环球楼市报告称,加拿大房价被高估了63%,是全球高估楼价国家中的冠军。并指由於加拿大国民的负债额高,令到加拿大「处於严重危机」。

上述是德意志银行的国际首席经济分析员斯路杰(Torsten Slok)发出的研究报告,他认为若加拿大楼价与国民收入作出比较,楼价被高估了35%;若与租金比较,更是高估了91%。

他指加拿大的另1项问题是国民的家庭负债额极高,若以占收入的比率计算,已升至较美国高出五成。德银曾於1年前指出加拿大於全球高估楼价国家中称冠,昨天的评估更是再进一步。

德意志银行称,加拿大房价被高估了63%,是全球高估楼价国家中的冠军。

加拿大中央银行也认为加拿大楼价被高估,但只认为高估了10至30%。

《经济学人》杂志(The Economist)於近年一直认为加拿大楼价被高估,认为若与国民收比较是高估了32%;若与租金比较则是高估了75%。

德银的报告,有解释加拿大「处於严重危机」的7大原因:

  1. 当美国国民的家庭债务自2008年经济大衰退後逐渐减少时,加拿大国民的家庭债务若以占收入的比率计算,是历来最高,并较美国国民负债率高出五成。
  2. 加拿大住宅按揭信贷市场已经放缓,对楼市是项坏消息。
  3. 加拿大国民的各种债务齐齐慍升,包括信用卡贷款?按揭贷款及个人借贷,但收入增长速度则极之缓慢。
  4. 加拿大的住宅房屋建筑量於近10年的增长不高,但柏文单位建筑量则急升。
  5. 加拿大的最大楼市市场多伦多,於近数年的新屋动工及竣工量都放缓。
  6. 温哥华市於近数年的新屋动工及竣工量保持平稳。
  7. 加拿大去年有7%劳工是於建筑业工作,倘若楼市大跌,对整体经济会有重大影响。相对而言,美国则只有4%劳工是於建筑业工作。

澳洲挪威房价被高估50%

此外,德银的上述报告称 ,澳洲及挪威的住宅楼价也被高估了50%,其中例如澳洲新南威尔斯省Wollongong市的楼价,若以楼价中位数与家庭收入中位数比较,较美国纽约市更贵。

不少国家的中央银行曾推出经济政策,希望减少楼市泡沫的危机,例如英国,中国香港及星加坡。

高盛的经济分析员Hui Shan去年曾估计,推出的政策能每年降低1%信贷及楼价增长。

德银的报告又指美国的楼价是较历史的平均数低5%。

英国房价被高估38%

由於英国政府鼓励买家付较低首期,上述报告指英国楼价被高估38%。

 

 

加拿大房屋买卖的十大禁忌

对于大多数人而言,买卖房屋算得上是人生要做的重大选择,抉择错误后果严重,除了金钱上蒙受损失,更能导致心情不好,甚至影响到后续的生活。如何能避免买房卖房少犯错呢?安大略省房地产协会指出了10大错误,只要大家能加以避免,就能增加成功的几率。

加拿大房屋买卖十大禁忌

禁忌1:让情感凌驾于理智之上

很多时候,人们会与那“一见倾心”的房屋不期而遇,就非常想倾其所有买下它,但这时千万要保持冷静,最重要的是别忘记你到底有多少预算,超负荷买房是大忌。而且也万不可为了与其他买家抢offer就忘了验屋这一购房必不可少的环节。

禁忌2:雇佣第一个遇见的经纪

房地产经纪在买卖房屋过程中起到关键作用,这一点大家都是十分清楚的,但如果你需要聘请一位经纪,不要操之过急,见到一位就马上定下来。多接触几位,从中选一个才是明智的,另外了解其他人与这位经纪打交道的经历也非常有用,会帮助你作出正确的选择。

禁忌3:不以书面形式列出你的所需

有时候,你的所需如果仅以口头交流的方式让经纪知道是远远不够的,必须以书面的形式把所需全部列出来,如此经纪才好不遗漏什么重要事项,或也好以此做深入的沟通协调。

禁忌4:不认真阅读文件和合同

有时,买家或卖家为了图快(别耽误了买卖)就在没阅读过的文件上签字,这一做法会招致严重后果。如在卖方与经纪签订的合同中,常有“holdover clause”,意思是在某一特定时期,房屋在没有经纪的参与情况下若售出,还是要给经纪佣金。如果作为卖方,你根本没细看条文,那么依据此合同约定,你还是要支付经纪不菲的佣金,虽然房子是你自己卖出去的。

禁忌5:想当然以为买房就是买全部

有的买家看中一处房屋,会想当然地认为屋中的设施如冰箱、洗衣机等包含在房价中,其实不尽然,卖家搬走时常会将这些电器带走。连屋内外的保安系统也只是短期租给你,你要不买,卖家会拆除的。所以,要想“买的明白”就需以书面写明房屋的售价具体包括哪些细项。

禁忌6:时常忽略“墙内乾坤”

进到一处房屋,我们很容易被厨房的大理石台面和室内簇新的硬木地板所迷惑而忽略了对于墙内重要的设施的检查。其实,密封、电路走线、水管安全等是隐秘的“乾坤”,如果不了解清楚就作出购买决定,事后常常叫苦不迭。所以一定要咨询经纪,这些结构和对象更新的情况。里和面一致,才值得下手。

禁忌7:时常忽略“室外洞天”

人们常说,买房买的是社区,这句话道出了物业真正的价值。每个社区都有独特的氛围和气质,而一天当中气氛也不尽相同。所以不妨安排多个时段到房屋所在社区走走,找些住在那里的居民聊聊,逛逛附近的市场,亲身实地感受居住环境,如果满意再做购买决定不迟。

禁忌8:忽略房屋“背景调查”

人们还常说,每座房屋都是一个故事。但这个故事有好有坏,购屋前你不一定了解的很清楚。它是否是大麻屋、油罐有无拆除、发生过凶杀案没有,这些影响到房屋价值的因素请务必调查清楚,途径一是通过上网查询房屋的历史,二是委托经纪进行调查,三可以向房屋的邻居打听,确切地讲,房屋的“背景调查”这一环节不可遗漏。

禁忌9:认为“口头约定”也算数

通常,人们还是重视“口头约定”的,但前提是不出事。一旦有了争端,“口头约定”是不算数的。所以买卖双方最好将过程以笔头形式加以记录,以防后患。

禁忌10:对交易涉及费用严重低估

从物业过户费、物业保险费到验屋费乃至律师费或公证费,房屋交易牵扯的花费全加起来可不是一笔小数目,能否有能力支付,事前须做好心里准备和财务上的安排。

总之,买卖房屋,乃大事一桩,须谨慎从事,最重要是,一定要找到靠谱的专业人士帮助。

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3分钟带你看懂加拿大房屋买卖需要交接的费用

买房在办好贷款之后,除了首期付款,还有哪些费用呢?

加拿大房屋买卖所交费用

一般我们建议你最少还要准备出相当于房价1.5-2%的钱才能保证房屋买卖成交。这些费用包括:

  • 土地转让税(Land Transfer Tax)

加拿大各省的土地转让税不一,但都是根据房屋的买价来订的。在安省,土地转让税计划公式如下:$55,000以内按0.5%算,$250,000以内按1%-$275算,$400,000以内按1.5%-$1525算,$400,000以上按2%-$3525算。如$500,000的房子土地税:$500,000X2%-$3525=$6475。在安省首次置业者如果购买新房,大多免交此费。

  • 产权调查费或业主名称保险费(Land Survey Fee or Title Insolence Feel) 

很多银行都要求律师提供近期的产权调查报告,这个报告通常的费用是$600到$900之间。但目前不少银行也同意律师用业主名称保险来取代产权调查报告。业主名称保险费大约是$225.00。

  • PST 

如果你首期付款不到25%,你需要购买CMCH或G.E的贷款保险。保费是加在银行给你的贷款里的,但PST必须在你交接日一次付清。

  • GST 

旧房买卖没有GST,新房买卖需要付G.ST,有些新房的房价里已包括了GST(GST included),有些房价是没包括GST(Plus GST)。你一定要看清楚。同时律师费也要加GST。

  • 律师费 

通常的律师费是在三、五百到八、九百之间,商业楼宇更多。有的律师会给你一个全包的价格,大约$1000-$1300.

  • 政府注册费及杂费 

其中包括产权注册以及贷款注册等,杂费,包括税务,水、电等调查费,复印、快件等费用。

  • 交接费用调整(Closing Adjustments) 

这些通常包括地税,学校税,水、电费,Condo管理费等。在交接日之前的费用由卖家付。如卖家预先多付的买家要退还。

  • 利息调整(Interest Adjustments) 

再说,如果你贷款选择同供款银行定在交接日之后的一个月开始自动提款。假设你是在月中交接,银行通常的作法是要求你在下个月第一次正常付款前,先补齐中间这一段时间的利息。

  • 火险(Fire Insurance) 

在交接月之前,你必须买好火险。Condo管理费里已包括火险你可以不买。火险的费用高低取决于物业的大小、类别,每个保险公司计算出的费用也不尽相同。 

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号外号外:央行意外降息,安省年轻人蜂拥购房

上月21日,联邦央行意外宣布将基准隔夜利率从1%下调至0.75%,令加国各大银行展开新一轮的降低按揭率的大战。虽然降息至今仅短短的半个月,但是已经开始影响本国房市。特别是安省和大西洋省份的年轻一代,在降息的刺激下加快了买房的进程,这意味着这些地方的房市将在今年迎来新一轮的高潮。

央行意外降息,安省年轻人蜂拥买房

据满银(BMO)最近公布的一项调查显示,在央行宣布降息之后,有近一半的接受调查者表示,他们计划在5年内购买房屋;而15%的人表示,银行下调按揭贷率,有利于他们更早实现自己的购房梦。

在各年龄层的加拿大人中,对央行降息反应最热切的是千禧年一代(Millennials,指1980年至2000年出生的人士)。虽然他们已经背负着比父辈更沉重的债务,但是仍有75%的人表示打算在5年内置业,而超过20%的人则表示,降息缩短了他们购房的时间表。

从地区来看,安省和大西洋省份的潜在购房者的入市欲望最为强烈。除了降息之外,油价下跌也让这两个地区的居民受益颇多,从而降低了入市的门槛,有20%的人表示会抓住这次的机会置业。

阿省和魁省的居民购房意愿则最弱,只有12%和13%表示会抓住降息的机会入市。前者是因为油价暴跌影响了当地的就业和经济,令他们在今年对购房变得更加谨慎。对于魁省而言,当地的高空置率(vacancy rates)和新建公寓供过于求,都让许多潜在的首次购房者转向租房市场。

满银高级经济师加蒂埃利(Sal Guatieri)表示,鉴于原油价格下跌对加国经济产生重大的负面影响,央行可能会将低利率维持更长的时间,甚至进一步降息,这无疑将给本国的房市再添一把火。即便在温哥华、多伦多等房屋难以负担城市,其房市可能也会借着降息而迎来新的高潮。

另一方面,业内人士也提醒潜在购房者和准备趁着低息升级房屋的人士,不要因为税率低过度扩张债务。特别是在温哥华和多伦多这两个都会区,前者家庭的住房成本已超过家庭税前收入的83.6%,而后者也达56.3%之多。

本地银行贷款专家表示,根据以往的经验,房主最好将每月住房成本控制在家庭税前收入的32%以内,这包括房贷、水电煤气、管理费及物业税等。鉴于居高不下的房价已让加国许多家庭的住房负担远超过这个水平,尤其是一些都会区,因此皇家银行的建议是一般家庭的住房成本不要超过家庭税前收入的42.6%。

一个好消息则是:满银调查还发现,由于现在商业银行并没有很大幅地降低按揭率,所以大约有一半的受访者表示打算利用低利率尽快偿还现有债务,而不是背负更多新债,因此这次降息对本国家庭债务的影响可能并不会太大。

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道明银行:加拿大石油大省房市将受重创

加拿大道明银行(TD Bank)认为,随着油价下跌,能源生产地区的住房市场受重挫,除了两个最热的房地产市场,加拿大房价今年开始全面下行。

该行预测,只有安大略省和不列颠哥伦比亚省 ——分别受多伦多市和温哥华市常年火爆的房地产市场推动,在2015年能躲过房屋价格和销量下跌。该行认为,安大略省和不列颠哥伦比亚省的房价今年将分别上涨3.1%和2.9%。

不过,该行指出:“2014年的房价进一步上涨某程度上削弱了支付能力,将有可能成为安大略省和不列颠哥伦比亚省的市场阻力。”

多伦多和温哥华的强势将小幅推高全年平均房价约1.6%,但加拿大整体房屋销售预期下滑1.7%。

多伦多和温哥华的强势将小幅推高全年平均房价约1.6%,但加拿大整体房屋销售预期下滑1.7%。

道明银行预测,在2015年,阿尔伯塔省的房屋销售将暴跌逾20%,价格下跌3.5%;萨斯喀彻温省销售将降低6.7%,价格下挫3%。该行报告称,萨斯喀彻温省的“住房市场出现极度疲软的迹象”,尽管相比阿尔伯塔省,它的经济更加多样化。

该行还称,这三个原油生产大省和加拿大其他地区之间的“经济表现将出现巨大的差距。”

这对安大略省反倒是好消息。在该行看来,安大略省将引领加拿大经济增长,预计该省GDP在2015年将增长2.8%,2016年将增长2.5%。制造商的能源成本有所降低,加元走弱令出口更具竞争力,“安大略省特别能从中受益”,该行在报告中写道。

阿尔伯塔、萨斯喀彻温和纽芬兰将成为加拿大经济增长最慢的省份,其中纽芬兰省的经济在今明两年将彻底萎缩1.1%。

另外,报告还指出,政府支出也将拖累阿尔伯塔省的经济发展,由于石油收入减少,该省面临数十亿加元的预算缺口。阿尔伯塔省今年的经济发展“预期将几乎停滞不前”,GDP增长仅为0.5%,2016年将反弹至1.8%,但仍大幅落后于该省于近年的经济增速。

想在温哥华买房?年薪得有14万加元才行

加拿大职业网站Workopolis发表一项分析,指出在多伦多置业,每年的收入需113,009加元才能负担得来。

资料来源:加拿大职业网站Workopolis

这次的分析包括了全国10个主要城市,多伦多所需要的入为第二高。高踞榜首的是温哥华,当地的人需要147,023加元的年收入,才有足够的负担能力。其余大部分城市需要的入息介于7万多加元至8万多加元,但温尼辟及哈利法克斯的人以稍低于6万加元的收入,也有能力供楼。

根据统计资料,2010年加拿大家庭的中位收入是76,000加元。由于可见,对于本国大城市的家庭来说,居者有其屋其实不是太难达到的目标,但多伦多及温哥华则例外。

这次的分析以多伦多房贷经纪威廉斯(Adrian Williams)的意见为依据,设定首期10%,亦即是房贷相等于屋价的90%,而还本期及房贷利息分别定为25年及2.99%。他指出,在计算所需的收入方面,除了首期比率及利率等方面的资料外,还要包括公用服务的开支及有关的税款,以及最重要的屋价。

房价经常波动,不过,该网站指出,这次研究引用加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)的各地平均屋价数据,适用于去年12月底。此外,有关的计算也包括至少100加元的公用服务费用,和由威廉斯提供的各地物业税。

按以上设定,多伦多平均房价是587,505加元,以首期10%计算,每月房贷还款是2,560加元,再加上354加元的物业税及公用服务开支,所需要的年薪达到113,009加元,乃是各大城市中的次高。

最高的则是温哥华,根据该网站的分析,温哥华房价是819,336加元,每月的房贷还款额高达3,570加元,比多伦多整整多了1,000加元有多,而需要的收入也相应增加至147,023加元。

值得留意的是,按照威廉斯所提供的物业税资料,温哥华的平均屋价虽比多伦多高出近40%,但物业税反而较低,只是251加元,少约100加元。

排第三位是正受低油价打击的卡尔加里。这个地产市场去年表现不俗,屋价录得显著的升幅,至年底时的平均屋价是465,047加元,每月的房贷还款额为2,026加元,需要的收入为88,578加元。

根据这次分析的结果,在渥太华、沙斯卡通、爱蒙顿及里贾纳这4个城市居住的人,只要家庭收入达到全国的中位数,便有能力置业,因为需要年收入只是介于稍逾72,000加元,至略为低于75,000加元之间。温尼辟及哈利法克斯的平均屋价不足多伦多的一半,所以要求的收入也相对低许多,分别是58,235加元及56,929加元。

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加拿大房贷利率下调 房产投资者受益

根据地产销售业者与分析师指出,近期油价下跌,已对加拿大多单位住宅(multi-family home)的投资者带来好处。主要的原因来自低油价迫使加拿大央行(Bank of Canada)调降隔夜拆帐利率至0.75%,各银行房贷利随之调降率,商用不动产抵押贷款因此也变得更为便宜。

分析师指出,低油价所带来的低利率将会对投资多单位住宅的置产人士有利

位于亚省卡加利,主攻公寓出租市场的Mainstreet Equities公司总裁狄安(Bob Dhillon)表示,目前购买多单位住宅的房东或投资者,已可拿低到2.3%的十年房屋抵押贷款利率。这个月狄安才在素里以3300万元买下一栋有331个单位的公寓大楼,而且还在寻找其他投资目标。他指出,大温地区公寓出租的回收率约为4%,加上这洋的低利,几乎是稳赚不赔。

基隆那的地产开发商沃斯利克(Renee Wasylyk)也表示,低油价对消费者十分有利,民众可将加油时所省下的钱转做其他用途,等同于促进民间商业活动。她强调加元与油价双双下跌的结果,将为出口商与制造商带来利多,卑省房地产也将因而受益。

但另一方面,商业办公大楼出租则可能遭受冲击,以大温为例,目前办公楼空置率已直叩10%大关,升至十年来最高,不过在温市中心仍有200万平方英尺的办公空间正在大兴土木。

分析师指出,低油价极可能造成卑省液化天然气(LNG)产业急速冷却,连带影响办公大楼的出租率。

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全球房价最难负担排名 温哥华高踞第二

2015年温哥华房地产购买力在国际调查中成为11年来排名最差,而且也是入榜全球购买力最差前十名中加拿大唯一一个城市

2015年温哥华房地产购买力在国际调查中成为11年来排名最差,而且也是入榜全球购买力最差前十名中加拿大唯一一个城市。

根据一份主要房地产市场报告指出,仅次于中国香港,温哥华成为世界城市房价排名最难负担排名第二的城市。

经济学家表示,如果抵押贷款的利率上升,温哥华业主将有麻烦。加拿大资本经济学家David Madani说道,鉴于温哥华房价和家庭收入对比较高,如果抵押贷款的利率小幅上升,那对人们住房购买力将是一次巨大的冲击。

美国市场研究公司Demogrphia年度发布的《全球住房可负担性调查报告》中纳入了加拿大,美国,澳大利亚,中国,爱尔兰,日本,新西兰,新加坡和英国等国家作为调查对象。该调查报告以房价中位数与家庭收入中位数做比较,房价和家庭年收入对比越高,住房价格越令人无法负担。

在温哥华,平均房价比收入中位数高出10.6倍,使2014年成为调查进行11年来温哥华的房价可负担能力排名最糟糕的一年。2013年时房产价格比收入高约为10.3倍。而在多伦多,去年的平均房价比收入中位数高出约6.5倍。

加拿大央行宣布减息 房贷利率仍未下降

想要享受更低廉房贷利率的消费者,暂时可能会有点失望,幸福没有预期的来得那么快。

尽管加拿大央行宣布减息,但各大商行仍未下调房贷利率

虽然加拿大中央银行21日突然决定将基本利率由1%削减至0.75%,专家们也认为对消费者将可因此看到更低的房贷利率,但加国各商业银行却按兵不动。

一些金融行家22日说,消费不应预期加拿大数家大银行会雷厉风行地追随央行步伐削减各自的优惠利率(prime rate),而且即使将来削减,也将不太可能像央行那样削减0.25%。

CMC市场公司的首席市场策略师西辛斯基说:“各大银行将採用任何市场能接受的利率,除非需求改变。如果人们仍旧接受银行现在提供的利率,那么赢家就是银行。”

当央行宣布减息0.25%时,广泛的预期是各商业银行也将把各自可变或者浮动利率的房贷利率相应下降0.25%。然而这样的希望迅速破灭,多伦多道明银行(TD Bank)迅速表明,该行无意调降优惠利率(prime rate),因为优惠利率不只受到央行基本利率的影响。随后皇家银行(RBC)和丰业银行(Scotiabank)也说,需要从长计议,不会立即作成决定。满地可银行(BMO)和加拿大帝国商业银行(CIBC)则保持沉默。

央行的基本利率(隔夜拆款利率)是各商业银行的优惠利率依据的重要指标,但商业银行没有跟随基本利率的法律义务,如果他们觉得可以利用更低的基本利率赚取更多利润,便倾向于听任优惠利率停留在较高水平上。

只有等到某家大银行觉得降低利率可以吸引更多客户和赚到更多利润而削减贷款利率时,才会引发各家银行跟进减息的连锁反应。

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2015加拿大房市预测:大多伦多地区房价涨幅最高

在原油价格暴跌导致盛产原油的加西房地产市场全部熄火的情形下,2015年加拿大房市预期只能见到温和的成长,平均房价涨幅冠军的桂冠可能将落入大多伦多地区之手,这是房地产经纪公司Royal LePage本周公布的今年房市展望报告作出的预测。

油价暴跌令火热多年的卡加利房市失去光芒,图为卡加利一个住宅区鸟瞰

该展望报告预测,全加平均房价涨幅仅2.9%,略微超过通货膨胀率。2015年成屋平均房价将达到41万9318元,而2014年平均房价是40万7500元。

多伦多的房价涨幅将全加最大,可望达到4.5%,但远低于2014年度涨幅8%。预期大多伦多今年平均房价可上涨至59万2000元。多伦多的2013及2014年的平均房价分别是52万4089元、56万6500元。

2015年房价涨幅亚军将是被视为住宅可承担性全球第二糟糕的温哥华,预期将上涨2.8%,接下来是卡加利的2.4%。

Royal LePage的总裁索普认为,央行减息将导致各金融机构调降利率,而更低的利率将导致包括大多伦多在内的加拿大中部地区房地产销售量和价格上升,这个广大地区今年平均房价有望再上涨4.5~5%。

索普说卡加利的房市则一落千丈,在油价狂跌之前,卡加利的房市被看好,但现在预测只有与通膨率相当的2.4%涨幅,还不到原来预期涨幅的一半。

稍早前加拿大最大的房地产经纪公司Re/Max的展望报告也说,曾被形容为浮在油田上的城市卡加利,房价涨幅长期与工商业重镇大多伦多并驾齐驱,并一度居于领先地位,可是随著油价大跌,卡加利房市被预测风光不再,卡加利房价涨幅缩小至3%。

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