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加拿大降息 温哥华楼市现「疯抢潮」

加拿大央行昨日调降利率，加元匯率应声向下。本地地产界认为近期本来已经缓慢回稳的楼市，将会在受到刺激后再度掀起「恐慌性疯抢潮」。除了中国富豪将部分股市资金分出投资海外资產外；美国华裔富豪也趁匯率优势北上扫货，楼价飆升将难以避免。地產经纪也担忧低利率可能会让屋主「惜售」，如何开发房源将会是大温楼市的最大挑战。

地產经纪黎恆表示，今年大温的楼市从去年底开始便一直红火，直到近一两个月进入暑假后，较理智的投资者持币观望，整个楼市才逐渐趋于稳定。不过他称昨日央行降息，很可能会引起一波新的「恐慌」，原本已经稳定进入「新价格平台」的楼市，将会转為新一轮的疯抢。

「大家都怕买在高位，现在连审慎的(投资人)也坐不住了。」黎恆透露，目前较為审慎的族群，大多為购房预算买屋价在80至150万元的群体。他称本月初曾有一间高贵林的独立屋，房屋在周日开放参观4小时，便有156组人前来观看，最后开价69万的房屋以91万成交，可见大温有多少潜在买家正在等入市。

黎恆指出，中国股市虽然已经走回正轨，但许多人经歷之前的股灾，皆认為将钱放在股市「太过刺激」，会有意愿将钱转移至海外投资「永久产权」。而昨日央行降息造成加元兑人民币汇率一度跌破4.8，会刺激更多中国热钱流入。他称自己和所有同事已经将休假取消，准备即将来临的「抢房战」。

不过黎恆强调，目前大温楼市面临一个很大的挑战，便是「货源」极度稀缺。他担心银行调降按揭利率造成屋主持有房屋的成本下降，引发屋主「惜售潮」，届时楼价将会在供不应求的状况下进一步被推高。

地產经纪苏嫻雅也认為加元走低造成人民币换钱可以换更多，将会有更多中国富豪前来抢楼。她称近期温哥华西区600万元以上的豪宅，每一宗交易都能比开价至少高出50万元，显示本地楼市并不缺买家，只是缺楼盘。

苏嫻雅指出，在加元走低的影响下，美国华裔富豪也看到温哥华的投资潜力，纷纷拿钱北上寻找机会。她称近期已有两宗交易是由美国华裔企业主购买，全都是纯投资，自己无意居住。不过她认為美国华裔富豪虽然也是一掷千金，但相对来说会比中国富豪理智。

在柏文方面，本地一间开发商的经理郑先生透露，利率下调同样会刺激柏文市场。他称温哥华西区的一房单位，平均已经达到36万元，比起今年初已经增加约3万元。他称一间位于西区甘比走廊(Cambie Corridor)一楼的一房单位，开价高达43万元，未来新盘可能还会继续走高。

加拿大降息房市现“疯抢潮” 楼市火热风险仍低

本地楼市红火 爆破风险仍低

有学者认为目前大温楼市最不需要的就是利好消息刺激，因为整个楼市已经过热。有银行业人士则称就算是中国来的新移民，取得按揭购楼未必如外界想像般高难度，认为大温楼市红火已不可避免。

卑诗大学商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，目前温哥华的楼市已经过热，现在这个时间非常不需要追加减息这种利好消息。他称以温哥华楼市目前的红火情况加上低利率，更加难以估算一间房产的真正价值，因此会造成屋主的焦虑及不安。

今年一月央行降息后，随即将大温楼市带入卖方市场，特定社区皆可见到多人下标抢房。大温更在5月录得9.4%的楼价涨幅，高居全国之冠，更远超于全国平均的3.1%。

本地一间银行的按揭经理陈先生透露，虽然目前取得按揭的难度比2008年高，但主要是政府将门槛提高。他称银行之间则会「发挥创意」，在政府所设定的框架下，推出类似「新移民优惠按揭计划」等对策，取得按揭未必如外界想像的难，降息后必会引来更多人申请按揭购楼。

陈先生透露，就算一名中国富豪在本地没有任何工作及收入，但只要在银行存入35%的基金投资，加上有足够资产做为抵押，便可以轻易取得30年期的100万元按揭来投资房产。他更笑称虽然全国景气一片低迷，但身为大温地区的金融业人士，根本感觉不到任何经济萧条的气氛。

满地可银行金融理财师阎梅称，「银行方面已开始将抵押贷款的水喉收紧，以控制风险。举例来说，一两年前，如果把房子抵押给银行，还能申请到80%的贷款，但现在最多只有75%，如果是共管柏文单位的话，更是最多只有70%。」

虽然有人担心，再次减息会令已经显得过热的楼市爆煲，但道明银行经济师德普拉托(Brian DePratto)则表示，「低息和减息已是加国长期的经济政策，是一个相当持续和稳定的机制，大家都有比较明确的预期和准备，不会因为此次的降息而有什么突然性或转折性的举动，体现为楼市还将是处于平稳状态，因此所谓的泡沫爆裂的风险较低。」

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卑诗上月屋售创历史次高纪录 卖出逾1.1万间 同比去年增25%

卑诗省6月份房屋销售创下6月史上次高纪录，总共销售房屋11,294间，较去年同期增加25.6%，房屋中央放盘系统(MLS)平均住宅楼价上涨至63.19万元，去年6月以来已上涨13.5%。

卑诗房地產协会(BCREA)经济学家奥格曼德森(Brendon Ogmundson)分析指出，本省楼市呈现供求失衡情况，对本省多个地区的楼价形成推升压力，独立屋楼价上涨尤其明显。

本省6月房屋销售金额达到71亿元，在销售数量增加、楼价上涨的影响下，6月份房屋销售金额比去年同期增加42.6%。

奥格曼德森指出，上月卑诗省房屋销售达到歷史次高的纪录，本省经济增长势头良好，以及利率位于歷史低位，带动房屋需求增加，尤其是在低陆平原地区。他说，虽然对房屋需求增加，但市场的房屋供应却赶不上需求，令楼市出现供需失衡现象，因而推升本省多个地区的楼价，尤其是在独立屋部分。

今年1至6月，卑诗省住宅销售金额较去年同期增加36.8%，达到326亿元；住宅销售数量较去年同增加23.1%，达到51,559间。

加拿大房市刹车已坏，根本停不下来

多伦多房市全加拿大最火爆 第二季涨幅超过10%

皇家李柏奇房地产公司(Royal LePage)14日公布的统计数据显示，在今年第二季期间，多伦多的房地产市场全加拿大最火热，所有类型的住宅价格都以两位数的幅度增长。

温哥华市场也不遑多让，独立的二层住宅及平房均录得两位数的涨幅，共管公寓涨幅也超过6%。

现在的加拿大房市可谓「两枝独秀」，在大都市中，多伦多和温哥华两地持续灸热，满地可、卡加利和温尼辟的一些类型住宅价格下跌，其它城市房价涨幅也很小，或者持平。

今年4月至6月，与去年同期相比，全加的独立平房平均价格上涨7.5%，达到43万8938元，独立二层楼房平均价格上涨6.8%，达到47万1002元，共管公寓平均价格上涨3.9%，为26万8583元。

但分析师指出，全加平均房价涨幅遭到庞大的多伦多市场和极其昂贵的温哥华市场扭曲，如果摒除多、温两地的因素，加拿大平均涨幅将微乎其微。

加拿大中央银行可能在15日的例行议息会议上决定将基本利率削减0.25%，以此刺激缺乏生气的加拿大经济。皇家李柏奇房地产公司的报告认为，此举有可能过度刺激已经太热的多伦多和温哥华房市。

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加拿大主要的房地产经销商之一的Royal LePage最新数据显示，今年第二季度多伦多房产市场全国最热，所有的房产类型都以2位数在增长；而另一热点城市温哥华除了两层独立屋和平房也在以2位数增长，公寓价格只增长了6%。在其他大城市如蒙特利尔、卡尔加里以及温尼伯一些类型的住宅屋价格甚至出现了下降。

加拿大房价高烧不退 政府即将宣布降息？

Royal LePage是加拿大全国性的房地产经销商，总部在多伦多，在全国有600个经销店和1万5,000个房地产经纪人。LePage表示，全国平房年均平均价格与去年的43万8,938元相比增长了7.5%；而两层的独立屋年均平均价格则增长了6.8%，增至47万1,002元；公寓房价格也从去年的26万8,583上升了3.9%。自今年6月全国房价增长了1.4%，这已经是连续第六个月的增长了。

LePage在周二发布此信息，距离加拿大央行周三即将公布的最新利率调整只有不到一天的时间。此前已经有不少机构和专家推测，央行将会在1月降息之后再次降低短期利率，以刺激受到低油价影响的经济。

但是Royal LePage在其报告中警告说，再次降息对于目前已经过热的房地产来说并不是一件好事。由于最近全国的房地产市场都在上涨，而且很多地方的涨幅很大，央行降息的决定可能会过度地刺激房地产市场，尤其是多伦多和温哥华。同时Royal LePage还指出一些地方部分房屋价格下降已经吸引了不少的投资者的关注。

Royal LePage魁北克地区负责人Dominic St-Pierre在报告中表示，目前该地区的房地产市场是买家市场，房屋销售量由于具有竞争力的价格而出现显著提高。而LePage卡尔加里负责人则称，当地房市由于油价危机以及新省政府选举只是稍稍趋于温和。

卡尔加里的公寓平均价格比去年同期的29万1,022增长了1.6%，而两层独立屋价格则降低了3.1%至47万4,239元，平房价格下降了0.9%至49万6,689元。去年卡尔加里市的房市比较稳定，只出现了轻微的价格浮动。但是房屋交易量出现了下降，主要还是因为油价的下跌。

LePage的首席执行官Phil Soper补充说：“全国的房地产市场都不需要任何的降息刺激，再次降息可能会使房价进一步超过普通家庭能够承受的范围，恐将加拿大目前控制良好的房地产市场，带入异常艰难的调整之路。” 

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温哥华示威者高举“就（海报）这幺小的空间，在温哥华也要800元加币（约2万元台币）”的标语抗议。中国股市热过头，上周大崩盘，投资人为避股灾，抛售股票将钱转向海外，涌入加拿大、澳洲及英国等国房地产。

加拿大房价飙升引爆排华风气 诸多华人被迫撤单

伦敦房地产商透露，近期中国买家专看高价建物，出手动辄约数十亿元台币，来势汹汹。此现象滋长澳、加人民的排华情绪，怪罪中国买家炒高房价，人民上街抗议，排华破坏行为时有所闻。 路透昨报导，中国股市市值在5、6月间蒸发20%，尽管官方出手护盘，不少有钱人仍连忙抛售股票。据美银美林（Bank of America Merrill Lynch）统计，今年前5个月，投资人抛售3600亿人民币（约1.79兆元台币，下同）股票，是去年整年的1.9倍。

有钱人将股票变现后，一开始投资较流动性资产，像美国国债；或保值货币，如瑞士法郎，但诸多迹象显示，海外房产市场因此看涨。

“有意买整区公寓”

伦敦房产专家比尔说：“因股市波动，中国买家对全球房产市场的‘安全天堂’兴趣提高。”伦敦Douglas & Gordon房地商执行长米德称，最近有两位中国买家四处看屋，有意买下整区公寓，“不常看到中国买家要买整个区。这意谓不只是个人投资资金流动。”

澳洲雪梨房仲派勒也称，光上周就卖出两间新公寓，还有许多中国人看1栋约3.1亿元物件。

在美半年砸逾千亿

伦敦房市也是中国买家热门目标。豪宅房地产仲介纽瓦说，中国买家试图投入大额现金，总价介于12亿至72亿元之谱。

澳洲和加拿大房地产，也因澳币和加拿大币币值走软，成热门选项。雪梨房仲帝姆西张说：“以人民币来看，房价算便宜。

据统计，2000年至2014年间有9.1万中国富人移居海外，个人平均资产逾3100万元，主要移居地是美国、中国香港、新加坡和英国，带动购屋潮，且中国3月试点开放个人海外购屋，房市更热。美国商业房产公司Colliers International统计，今年1至6月，中国买家已砸约1551亿元在美国房市，比去年总额多。

也有人被套牢撤单

中国人炒房已有数年，引起伦敦、雪梨及温哥华等地民众反感。澳洲为此制定新交易费及刑责，严控海外投资。温哥华反华风气渐起，5月有民众上街抗议房价高涨，买不起。最新民调显示，约3分之2民众将此归咎于外资，要求政府改善。

中国股市崩盘，除刺激国际房市买气，也有负面影响。部分被股票套牢的中国投资者，恐将取消交易。伦敦房地产商London Central Portfolio执行长希顿透露，有些投资人因没钱，取消订屋。

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加拿大经济衰微 房市两极分化

加拿大广播公司报道说，加拿大目前的高端房产市场可谓“又冷又热”， 这要取决于你住在哪里。

报道说，苏富比国际物业(Sotheby’s International Realty)对加拿大四个大城市的“豪宅”市场 –100万加元以上的房产 — 进行了每半年一次的研究，发现了非常不同的结果。

 加拿大四大城市今年上半年价值至少100万元的高端“豪宅”市场发展相当不均匀，根据苏富比在星期四发布的报告，多伦多和温哥华的高档楼盘市场可以用“势如破竹”来形容，而

在遭受油价打击的卡尔加里，“百万大屋”的销售差不多可以用上“崩溃”这个词。

 报告说，今年1月-6月的豪宅销售量与去年同期相比;

多伦多: +56%

温哥华: +48%。

蒙特利尔: +20%

卡尔加里: -36%。

可是，因国际原油价格暴跌约一半而一蹶不振的亚省卡尔加里房市，原来很抢手的价值至少100万元豪宅变得乏人问津，销售量在上半年显著下跌36%。

 加拿大主要城市高端住宅市场泠热两重天，苏富比说，这现象并不令人吃惊，因为该公司分析师今年初便预测，如果自去年6月下旬以来已下跌55%的原油价格，6个月后依然维持低水平，将对卡尔加里的高端住宅市场产生重大负面影响，销售量可能减少。

股市暴跌 中国富豪将占多伦多豪宅市场

为何在经济缺乏景气的情形下，多伦多和温哥华两大房市的高端住宅依然这么灸手可热呢? 

在多伦多和温哥华，“豪宅”的门槛也越来越高，业内专家说，独立住宅能被归入“豪华”类的起点目前在多伦多为200万，在温哥华则为350万加元。

苏富比的报告分析，这是极低利率及来自海外投资者形成的需求，再加上两地的独立屋供应偏紧。统计数据表明，因一屋难求，时常形成潜在买家之间相互竞价争购。

 苏富比的报告还显示，在多伦多和温哥华，人们为购买高端房产激烈竞争，以温哥华为例，今年上半年售出的100万到200万的房子中，有55%的成交价高于房主的要价。

 那么，这些豪宅到底被谁买走了？

 在中国遭受股灾的6月，温哥华和多伦多的豪宅市场并没有放缓。苏富比国际物业(Sotheby’s International Realty)今日(7月9日)发布的最新报告显示，今年上半年温哥华和多伦多两地的豪宅市场热得烫手，销量分别暴涨了48%和56%。

 据大中报转述加拿大环球邮报(The Globe and Mail)的报道称，目前温哥华40%的豪宅目前已落入亚洲买家手中，而这个海滨城市渐渐成为全球别墅圣地，大批中国大陆移民在温哥华寻求避风港。

 一位中国富豪的豪宅位于西温哥华，里面不仅有时尚的热水浴缸，还有大型游泳池，站在露台上极目眺望，海洋、山区和城市的醉人美景都可以尽收眼底。这位女富豪说：“我们置身于避风港中，没有任何一栋房屋能和我的房子媲美。”

 在中国大陆富裕移民的推动下，温哥华成为加拿大价格最高昂的房地产市场。目前温哥华独立屋的平均价格已经达到126万元，高于其他所有加国城市。随着来自太平洋彼岸移民的外资源源不断地涌入，温哥华也变成名副其实的全球性房地产市场。据一家大型地产公司估计，去年经该公司售出的温市独立屋中大约有三分之一落入大陆买家手中。温哥华的开发商和房地产公司都赚得盆满钵满，有些公司因此在上海和北京设立了办事处。在一些人看来，温哥华已经成为全球的睡房社区。

 温哥华的Macdonald Realty Ltd公司是卑诗省最大的房地产公司之一，该公司副总裁斯卡罗(Dan Scarrow)最近刚刚在上海设立办事处，以便在中国寻找潜在的高端物业买家。斯卡罗表示，在该公司去年售出的531套温市独立屋中，有178套(或33.5%)的买家与中国大陆有关联。

 如今，移民已经成为大温哥华深感骄傲的多元文化历史和现在的国际化身份的一部分，例如现在在列治文郊区的人口中有近半是华裔，其也因此成为加拿大最大的“中国城”。

 在过去十年，至少已有3万中国大陆富豪通过联邦政府的投资移民项目移民卑诗省，在他们当中有近半数定居温哥华。不过虽然中国富豪移民的需求持续旺盛，但由于土地有限，温哥华的物业，尤其是独立屋的供应仍然受到限制。苏富比2013年公布的一份报告称，温市40%的豪宅被外国买家买走，其中大部分买家都是来自中国大陆、伊朗和美国。

另一位温哥华移民律师罗森伯格(Ryan Rosenberg)称，中国富豪将温哥华视为避风港，但是一些移民仍然会将大部分时间花在海外，尤其是那些将妻儿留在温哥华的商人。罗森伯格称，如果中国是他们赚钱的地方，那加拿大就是存钱的地方，加拿大移民身份是全世界最有保障的保单之一，而温哥华也变成了国际化的睡房社区。

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有分析人士认为，除非中国整体经济出现下滑，否则仅股市动盪对加国经济影响不大。而加拿大房地产业者则表示，中国股市暴跌反而可能令更多投资者将目光投向海外楼市。

华人股市暴跌或将转移资产催热加拿大房产

大温全加华人联会执行主席蔡宏安表示，中国股市的动荡对加拿大股市影响不大。不过中加是贸易合作伙伴，如果中国股市影响到整个中国经济出现下滑，则会对加拿大经济有较大影响。但蔡宏安认为中国整体经济是健康的，政府也在採取措施积极救市，现在的情况应该只是一个过渡阶段。他分析称，如果中国政府下调利息，投资市场将会出现更多流动资金。

由于中国政府控制本国地产投资，所以的确会有部分资金会流向海外市场。而华人的投资习惯普遍认为房产投资比较稳健，好像温哥华和多伦多等一些国际化大城市将会受到投资者的青睐。

不过他亦指出，加拿大非商业地产中，外国人投资总共只佔3%，其中华人可能只佔0.7%-0.8%左右。人们平时所称的「中国钱」，很多是属于加拿大的华裔居民或公民，大家不应该以肤色来区分投资者的身分。

加拿大证券学院院士尤伟指出，中国的经济和股市是两件事。中国经济增长放缓肯定会导致其对外投资力度减少，对加拿大经济的确是有影响的。而中国政府希望通过股市，增强实体经济的流动资金，增强实体经济的活力，本意是对的，但投资人本身是追逐利益的，结果造成了股灾。而对本地房地产市场的影响方面，尤伟表示，在股市中耗尽资金的人，已经无力在海外投资；如果还有剩馀资金的人，则可能会考虑海外房地产市场。

在本地从事房地产开发的郑先生亦表示，中国股市暴跌，那些要「跳楼」的人本来也是没能力在海外置产的，有能力的人并不会「跳楼」，反而可能由于中国内地股市不景气而将资金转移到海外房地产市场。郑先生还表示，今年6月份大温柏文销量同比去年增长了28%，每10间柏文中就有七、八间是华人购买。

不过他亦坦言，现在本地柏文价格亦达到高峰，虽然短期还会看涨，但盈利空间已不大。

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多伦多地产局主席Mark McLean今日宣布GTA地区在6月通过TREB’s MLS系统的房屋交易量创造了一个新纪录，为11,992，年同比增长了18.4%；平均交易价格为63万9,184，相比去年同期增长了12.3%。

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今年高层房屋交易量比去年有所增加，这也是今年平均房价年增长速度更快的重要原因。6月所有房屋价格都出现了明显增长，但增长最快的仍然是独立屋，415地区的独立屋与去年同期相比增长了14.2%；905地区独立屋年同比增长了15.0%，增长速度最快。

6月多伦多独立屋均价超105万 年增长15% 6月多伦多独立屋均价超105万 年增长15%

416地区独立屋今年6月平均房价达到105万1,912，与去年同期比增长了14.2%；905地区平均房价也达到了73万8,016，年同比升15.0%。

416地区的半独立屋平均房价为76万1,819，比去年同期升13.2%； 905地区平均房价为49万6,740，年同比升10.7%。

416地区的镇屋均价为53万9,259，年同比增长10.8%；905地区均价为45万9,004，与去年同期升14.0%。

416地区公寓均价为41万8,599，年同比增长7.0%；905地区均价为32万4,388，与同期增长4.6%。

McLean表示说：“在我的新任期刚刚开始时，我觉得我有必要指出GTA地区的房屋市场之所以一直如此繁荣，主要是因为该地区在经济、文化和种族上的多样性，也是因为GTA地区作为一个适宜人类居住的地区得到了来自世界各地的购房者的一致认可。随着家庭数量的上升，我希望他们能够从多伦多及其周边地区可负担的房价中获利。”

与多伦多一样的，温哥华的6月房市也同样火爆。对此，BMO的高级经济师Nesbitt Burns表示说，毫无疑问，多伦多和温哥华这两个房价高居不下的城市直接刺激了大众的需求。但问题来了，目前以及未来可能出现的低利率的副作用可能使得价格调整机制无法起作用。如果下周央行再次降息，两个城市的房价可能又会面临一轮上涨。

根据央行的经济数据，加拿大房屋价格的通货膨胀率在10%到30%之间。很明显，多伦多的独立屋价格已经让许多家庭难以负担，特别是第一次买房的人。对此，地产局市场分析总监门瑟（Jason Mercer）表示说：“今年房屋供应量上升是鼓舞人心的。这说明越来越多的屋主对日益增长的房价做出了回应，以从中获利。但是我们要看到目前市场上的房屋供应量年增长速度仍然低于需求量，这意味着还是有很多人的购房需求没有办法得到满足。”

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