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南素里即将成为温哥华下一站的房地产热点

南素里2015年上半年盘点:供求不匹配房市火热

根据大温地产局的统计数字，今年1到6月，南素里卖出盘893个，同比增长19.51%；卖出盘平均价120万0312元，同比增长12.98%。

南素里即将成为温哥华下一站的房地产热点

从各个地区看，Crescent Beach Ocean Park卖出盘166个，同比增长30.71%；卖出盘平均价119万1702元，同比增长13.17%。Elgin Chantrell卖出盘138个，同比增长42.27%；卖出盘平均价169万6506元，同比增长1.77%；Grandview Surrey卖出盘93个，同比增长32.86%；卖出盘平均价128万6817元，同比降低4.73%。King George Corridor卖出盘154个，同比增长28.33%；卖出盘平均价61万8451元，同比增长10.28%。Morgan Creek卖出盘86个，同比增长36.51%；卖出盘平均价131万148元，同比增长7.80%。Pacific Douglas卖出盘55个，同比降低30.38%；卖出盘平均价92万3341元，同比降低2.82%。Sunnyside Park Surrey卖出盘104个，同比增长6.12%；卖出盘平均价95万6409元，同比增长7.71%。White Rock卖出盘181个，同比增长27.46%；卖出盘平均价115万6319元，同比增长9.04%。Hazelmere卖出盘9个，同比增长12.50%；卖出盘平均价166万1776元，同比降低0.46%。

海洋森林高尔夫成亮点

Ocean Park是名副其实的海洋公园，位于Semiahmoo半岛最西面，被Semiahmoo海湾和Boundary海湾所环绕，北接Crescent Beach，东邻白石镇，20世纪初，居住在北温、西温和新威斯敏的居民就来此建度假屋。现在该地区还保留着很多占地几英亩以上的，位于森林深处的古屋，也有不少乡村气息的小房子。Elgin Chantrell以其独特的历史遗产和自然风景而闻名。很多背靠森林，面向溪流的豪宅都坐落在这个地区。靠近东面有不少城市屋，安全幽静、舒适，很多退休老人居住在这里。Sunnyside是一个比较新的小区，因为区域内的Sunnyside Park得名。这是南素里的综合运动型公园，有网球场、足球场、室外游泳池等。区内有两个大型的购物中心South Pointe 和 Pennisula Village。有很多新建的城市屋、共管公寓和独立屋。区内还有大型城市森林公园Sunnyside Acres Urban Forest。白石镇拥有迷人海岸线，名字来源于海边白色大石头，据说是冰河时期的沉积物。既有很多适合普通人居住的公寓，也有很多依山面海的豪宅。开车15分钟可以到达15家高尔夫球场。

性价比高享受乡村气息

King George Corridor-King George Corridor位于南素里东面，通过99号公路很容易到达菲沙河谷地区和温哥华市中心。这是发展中的新区，新型公寓、城市屋和高密集的独立屋越来越多。该区房价便宜，20万左右就可以买到一个公寓，60万左右就可以买到独立屋。Morgan Creek/Rosemary Heights-Morgan Creek以高尔夫球场闻名，著名的私校Southridge就坐落于这里。西面的Rosemary Heights临近河湾地带。因为靠近素里南北重要的交通要道152街，深受上班族喜爱。据数字统计，Rosemary Heighst是大温地区最富有的社区，居民收入是其他社区的两倍；Grandview是最近10年才发展起来的新小区，现在是南素里市中心。拥有占地55万平方尺的大型零售购物中心。新建的豪华型独立屋、城市屋和公寓吸引了投资者和自住者；Pacific Douglass和美国边境相连，美加共同所有的和平门公园就位于Pacific Douglass的最南面。拥有广阔的农场、马场、高尔夫球场、森林，可以享受乡村生活的宁静和休闲。Hazelmere区内有著名的高尔夫乡村俱乐部Hazelmere Country Club，南面是美加边境，东面紧邻兰里。土地辽阔，有很多供休闲娱乐的农场，大部分土地都是农业保留地。东南面的Campbell Valley Regional Park一带有独立屋住宅区。

生活方便景色优美

南素里是素里市南部小区的总称，位于Boundary湾东南部的半岛上，毗邻白石镇。由于南素里与素里的其它部分被大片的农地所分隔，从而形成了一个独特的区域。具体可分为10个小小区，他们分别是Crescent Beach、Crescent Heights、Elgin、Chantrell Creek、Grandview Heights、Hazelmere、Johnson Heights、Morgan Creek、Ocean Park以及Sunnyside。

南素里有多个成熟的购物中心，Semiahmoo Center、 Morgan Crossing、South Exchange Mall、Windor Square Shopping Centre。还将新建Superstore和Costco。除此之外，南素里距离美国边界很近，去美国购物很方便。

南素里白石镇紧邻大海，风景如画，宁静自然。市内有长达五公里的沙滩和海湾的温暖浅海，这里有两个可以亲水游泳的海滩。Crescent Beach 和 White Rock Beach、Crescent Beach是BC省重要的候鸟栖息地。White Rock Beach是加拿大久负盛名的海滩之一。

南素里的房子或许没有素里另外几个小区新，但这边却让人感觉更有底蕴、更有韵味。街区宁静、祥和，一派北美海边度假小镇的恬淡风情。当地居民以白人为主，即使是在非英语族裔中，德裔人士也是本区的第一大户。而华人、印度人、韩国人在南素里的人数差不多，所占的比例都不是很大。南素里居民年平均收入超过10万加币，号称素里的富人区。

夏季平均气温为摄氏23度，冬季平均气温为摄氏6度。如果大温菲沙谷是加拿大气候最好的地段，南素里白石就是他们的第一名。南素里大大小小的花园也数不胜数。著名公园有Crescent Park、Centennial Park、Elgin Heritage Park、和平门公园。

南素里拥有大约10535名长者居民，是素里市拥有年龄超过60岁的长者居民密度最高的小区。根据2001年的人口普查数据，南素里总人口是53980人。官方预计，南素里的人口将在2046年达到近15万。

名校多教育有优势

南素里的教育质量令华人满意。南素里地区中学、小学、公立私立一共十多所，有三所著名的公立中学：Semiahmoo Secondary School很受华人欢迎，主要是因为有IB班，附近居民多为中等收入者。特别值得一提的是这个学校的乐队，在北美较有名气，经常去国外参加比赛并获奖；另一所 Earl Marriott Secondary School，白人多、华人相对较少，现在由于周边房地产发展太快，已经人满为患了，这个学校有冰球特殊项目，篮、排球、垒球、女子足球水平很高，学校的话剧小组在全国获过奖，附近的居民蓝领较多，该校ESL比例在南素里和白石的三所中学中最低；第三所公立高中是Elgin Park Secondary School，2011-2012年在284所中学中，该校排名第44位。

南素里还有一所顶尖的私立中学Southridge School，号称是培养影响世界人物的学校。设有从学前班到12年级。其小学在全省850所学校中排名第一，中学全省274所学校连续10年排名前三名。由于附近家庭收入较高，所以入学门坎也比较高，家庭背景审查较严，学业上也比较突出。学费每年一万多，赞助也自然是需要的。

商业工业发展生机勃勃

南素里以独立屋为主，152街是它主要的商业街。素里市近年来还加大对南素里的开发力度，计划将该区打造成一个全新的“市中心”。以其“名校”、“豪宅”、“低价”三大亮点，吸引了愈来愈多华裔移民及投资人。业内人士更以“下一站，南素里”来形容该区的房产发展大势。

南素里还在进行Campbell Heights 工业园区的建设。该工业区位于南素里东部，属于轻工业和商业园区。占地面积1900英亩。目前一期工程已完工投入使用，有很多知名企业在那里入住。二期正在建设当中。未来这个工业园能带来2万多个就业机会。

南素里的交通越来越便利。99号省道跨越南素里，向南直达美加边境，并于和平门口岸连接5号州际公路交通方便；向北直通市区，贯穿Delta、列治文，并可连接91号公路。南北向的15号省道则连接1号省道以及另一个美加口岸。临近两个通往美国的海关关口，10分钟即可到达美国；在16街与99号省道新修建了高架桥。

由于地缘关系，过往华裔移民置业大多集中在邻近温哥华国际机场的列治文及温哥华西区，但随着温哥华西区屋价己大幅飙升；而列治文则因为华人过度密集，部分希望前来“避世”的中国富豪，已同时将眼光投向新开发的南素里地区。

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温哥华房价创历史新高房产局长否定高税额提议

许多人说温哥华的房市疯了，上月独立屋的价格又创造了历史新高。整个地区，包括如Burnaby和Richmond这样的郊区，独立屋均价从2014年6月的1,200,539跳升到上个月的1,442,296，年增长幅度达到了20%。

温哥华房价创历史新高房产局长否定高税额提议

大温哥华地区房产局长Darcy McLeod表示说，对温哥华地区的独立屋需求还在不断上升，在过去一个月独立屋成交量是过去10年同期最高的。独立屋成交量每年以31.3%的速度在增长，去年更是达到了1,920。

大温哥华地区公寓房的成交量也增长了35.6%，上个月达到了1,774；镇屋的成交量则上升了7.1%至上月的681。6月房屋总成交量是同期最高的，达到了4,375，比过去十年同期平均值高出了29.1%。

5月温哥华市内独立屋均价在223万。目前房产局还未公布6月的数据，已公布数据仅限于城市西部和东部。温哥华西部独立屋价格也在6月达到了峰值，为2,967,500；东部独立屋价格中值也创了新高，达到了1,238,048。

据称，温哥华地区独立屋需求主要来自于新移民。前加拿大驻中国大使David Mulroney在最近表示说，目前虽然缺乏有关买房者国籍的可靠数据，但在多伦多和温哥华两个城市，中国人对独立屋的需求仍在上升。Mulroney在其新书中写到“有一些国家已经对非居民的买房者征税了”。

上月B.C.省长Christy Clark否定了温哥华市长向炒房者征收投机税的提议，同时也不赞同其提出的向购买奢侈房屋的人征收更高的房产转让税。

对此，McLeod分析说，温哥华房价的居高不下是由很多因素共同促成的，绝不可归结为一个因素。他说：“也许归因为一个因素是比较容易的做法，但是事实是这种现象是很多因素共同促成的。这些因素就包括当前的低利率、独立屋供应的下降、人口的增长、省内经济的良好表现、过去一年不断增长的需求。更重要的是，温哥华这个地方适宜人居，需求自然就旺。”

与温哥华相呼应的是多伦多的高房价。根据本月初多伦多地产局主席艾瑟林顿（Paul Etherington）公布的数据，5月大多伦多地区的房产买卖成交量为11,706，与去年5月同期的11,013相比增加了6.3个百分点。大多伦多地区5月的平均房价也达到了$649,599，比去年同期提高了11个百分点。其中，增长最快的是416地区的独立屋，平均房价年同比增长达18.2%。

地产局高级分析行政总监门瑟（Jason Mercer）则表示，市场行情的收紧，尤其对大多伦多地区的独立屋、半独立屋以及镇屋的高需求，持续推升了房价。目前来看房屋供应量不会下降，预期2015年下半年房价将保持同比增长。

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空置即变废墟加拿大出租房投资须谨慎

夏季出行的人越来越多，房屋空置显然不是个省钱的好主意。于是，许多加拿大家庭都纷纷在出行期间准备要出租自家的房屋。在享受旅行的同时还能赚钱，何乐而不为呢?

但是就像赚钱本身就是有风险的一样，靠出租自家房屋来赚钱同样隐藏着巨大的风险。

空置即变废墟加拿大出租房投资须谨慎

今年居住在卡尔加里的一对夫妇Mark和Star King就遇到了让他们头痛不已的事情。他们在旅行期间出租了自家的独立屋给4个自称来小镇参加婚礼的人，等到回家时却发现，屋子整个像个爆炸现场，混乱不堪。

原来，在夫妇俩离开才几个小时，租住的人就在屋子里开起了一场极为疯狂的聚会。住在附近的邻居称，其间来了一辆聚会的公车，将近100人参加了此次聚会。有邻居甚至拨打了Mark的电话，告诉他们说警察已经来过他们家很多次了，因为附近的居民已经不堪噪音的滋扰了。

等到Mark和Star回到家，警察已经在他们家等着了。可是却无法进入自己家，因为根据居住房屋的相关租赁法规，此时租住他们房屋的人仍然是受法律保护的租户。Mark回忆说：“最终，在我们的多次请求下，他们才开了门让我们进去，并把参加聚会的客人给疏散了。”

空置即变废墟加拿大出租房投资须谨慎

Mark和Star刚进屋子就差点被屋里的浓烟给熏了出去，他俩和警察都震惊了。满地的狼藉，地上堆满了破碎的玻璃和陶瓷片，吃的包装袋也到处都是，白色的沙发垫被随意扔在过道上，还被染上了奇怪的颜色。甚至天花板上都沾上了烧烤酱，Mark鞋子里出现了一个鸡骨头，橱柜上还遗留着没有吃完的生日蛋糕。

警察当时对屋子的描述是药物催化下的“狂欢”现场，屋子里充满着大麻和酒精。这场“狂欢”对屋子造成的损失将近10万。而这场混乱的罪魁祸首，租赁Mark房屋的人仅仅被判损害罪，罚款5,000。

空置即变废墟加拿大出租房投资须谨慎

所幸的是，Mark的保险公司Airbnb向他们提供了免费的清洁服务和临时住宿，以帮助他们重新整修好房屋。Airbnb的发言人Jakob Kerr表示说，租住者已经上了Airbnb的黑名单，而且他们会在1百万主人保证金政策内向租房者提供帮助，以补偿其资产所有到的任何伤害，最高赔偿款为1百万。但并不是所有的保险公司都会对短期出租的房屋提供此类的保护，所以大家在出租房屋的时候最好能够仔细地查看自家的保险细则，以确保已有保险能够很好地保护房屋免受此类的意外事故伤害。

对此，专家建议出租之前最好通知你房屋的保险公司，并与保险专家确认是否对房屋的保险包含足够的房屋保险保障;如果不提前通知，有可能保险公司会拒绝支付保额。值得注意的是，大多数的房屋保险只为意外破坏提供保险，而上文里这种有意的破坏则不在保险的范围内。另外，想要转租房屋的人也需要仔细思考一下。因为通常的租客保险政策只能保障出租人的权益，不包括转租人的权益。因此，大家在出租或者转租房屋时需要格外小心。

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根本停不下来温哥华房价依旧疯涨年涨幅高达20%

温哥华房价发飙疯涨年度涨幅20% 根本停不下来

大温哥华地区房产局主席Darcy McLeod表示说，对温哥华地区的独立屋需求还在不断上升，在过去一个月独立屋成交量是过去10年同期最高的。独立屋成交量每年以31.3%的速度在增长，去年更是达到了1,920。

大温哥华地区公寓房的成交量也增长了35.6%，上个月达到了1,774;镇屋的成交量则上升了7.1%至上月的681。6月房屋总成交量是同期最高的，达到了4,375，比过去十年同期平均值高出了29.1%。

5月温哥华市内独立屋均价在223万。目前房产局还未公布6月的数据，已公布数据仅限于城市西部和东部。温哥华西部独立屋价格也在6月达到了峰值，为2,967,500;东部独立屋价格中值也创了新高，达到了1,238,048。

上月B.C.省长Christy Clark否定了温哥华市长向炒房者征收投机税的提议，同时也不赞同其提出的向购买奢侈房屋的人征收更高的房产转让税。

与温哥华相呼应的是多伦多的高房价。根据本月初多伦多地产局主席艾瑟林顿(Paul Etherington)公布的数据，5月大多伦多地区的房产买卖成交量为11,706，与去年5月同期的11,013相比增加了6.3个百分点。大多伦多地区5月的平均房价也达到了$649,599，比去年同期提高了11个百分点。其中，增长最快的是416地区的独立屋，平均房价年同比增长达18.2%。

地产局高级分析行政总监门瑟(Jason Mercer)则表示，市场行情的收紧，尤其对大多伦多地区的独立屋、半独立屋以及镇屋的高需求，持续推升了房价。目前来看房屋供应量不会下降，预期2015年下半年房价将保持同比增长。

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2015年3月温哥华房市分析

据温哥华地产局（REBGV）消息称，2015年3月，大温哥华区MLS®中住宅物业销售量达到了4,060。这与2014年3月2,641的销售量相比上升了53.7%，并且比2015年2月3,061的销售量上升了32.6%。

上个月的销售量比过去十年中平均每月销售量高出26.8%。

2015年3月温哥华房市分析

大温哥华地产局局长达西·麦克劳德表示：“今天，房屋购买者之间形成了强烈的竞争。这产生了较多的多重竞价，并且给房屋价格带来一些上行压力。对卖方来讲，这意味着如果在现行市场中正确定价，那么销售房屋所花费的平均时间就会减少。”

3月份，大温哥华市区新挂牌独立式住宅、连排住宅以及公寓住宅共计5,968。这与2014年3月的新增量5,281相比上升了13%。

上个月的新挂牌总数比该区过去十年中平均每月新增数高4.7%。

目前大温地区MLS®上的待售房屋总数为12,376，这比2014年3月下降了14.5%，但比2015年2月上升了4%。

麦克劳德称：“今天，待售房屋数量较往年同期较少。如果你准备将房屋投入市场，这些市场条件显示，现在是绝好的时机。”

目前，大温哥华市区所有住宅物业的MLS®房价指数复合基准价格为660,700加元，这比2014年3月高出7.2%。

3月份，销售量与现行房屋总量之比为32.8%。这是自2007年7月以来大温哥华市区的最高比率。

2015年3月，独立式房屋的销售量达到了1,711，这比2014年3月的独立式房屋销售量1,116高出53.3%，并且比2013年3月的独立式房屋销售量933高出83.4%。大温哥华市区独立式房屋的基准价格比2014年3月上升了11.2%，达到了1,052,800加元。

2015年3月公寓住宅的销售量为1,627，这比2014年3月1,106的销售量高出47.1%，并且比2013年3月的销售量982高出65.7%。公寓住宅的基准价格比2014年3月高出3.3%，达到了390,200加元。

2015年3月，附属住宅的销售量为722，这比2014年3月的销售量419高出72.3%，并且比2013年3月销售的附属房屋量432高出67.1%。附属住宅的基准价格在2014年3月至2015年之间上升4.9%，达到484,900美元。

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2015年4月温哥华房市分析

买家的强烈需求和低于平均水平的房产上市情况已经在大温地区创造了卖家主导市场的局面。

大温哥华房地产局(REBGV)报道说2015年4月多重挂牌服务® (MLS®)的住宅产业销售量达到了4,179套。与2014年4月的销售量3,050相比增加了37%，与2015年3月的销售量4,060相比增加了2.9%。

2015年4月温哥华房市分析

上个月销售量比该月在过去10年平均销售量高出29.3%。

大温地产局主席达西·麦克劳德说，“该区域如今的房产供应无法满足我们所看到的买家对房产的需求。这增加了价格上涨的压力，尤其是独立住宅市场。”

大温地区4月的独立住宅、复合住宅和公寓新上市共计5,897套。与2014年4月新上市的5,950相比减少了0.9%。

目前大温在MLS®上市销售的房产总量为12,436套，与2014年4月相比减少了19.8%，与2015年3月相比增加了0.5%。

麦克劳德说，“今天的市场竞争强烈，发展迅速，对卖家较为有利。为提高竞争力，与本地的REALTOR®联系非常重要，可以帮你制定策略来满足房产买卖需求。”

目前大温地区所有房产的MLS®房价指数综合基价为673,000加币。与2014年4月相比增长了8.5%。

4月的挂牌成交率为33.6%。这是大温地区自2007年6月以来该比率的最高值。

2015年4月独立住宅的销售量达到1,815，与2014年4月1,336套的独立住宅销售量相比增加了35.9%，与2013年4月售出的1,064相比增加了70.6%。大温地区独立住宅的基价自2014年4月增长12.5%至1,078,900加元。

2015年4月公寓式住宅的销售量达到1,579套，与2014年4月的销售量1,172相比增长了34.7%，与2013年4月的销售量1,052相比增长了50.1%。公寓式住宅的基价自2014年4月增长4.4%至394,200加元。

2015年4月复合式住宅的销售量共计785，与2014年4月的销售量542相比增长44.8%，与2013年4月复合式住宅的销售量511相比增长53.6%。复合式单元的基价在2014年4月和2015年之间增加5.7%至493,300加元。

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海外买家是否真的再不能染指温哥华高烧的楼市？

大温哥华房屋价格飙升不止，商界、投资者虽喜开颜，但叫苦不迭的民众却越来越多，尤其是正被迫离开大温的年轻一代愤而发声后，一直视若无睹的各级政府，也正在被迫正视这个烫手的山芋。

海外买家是否真的再不能染指温哥华高烧的楼市？

前阵子温哥华市长罗品信，徒然仿若化身年轻世代代言人，频频建言抑房价，哪怕征税提议一再遭省府否决，且本身动机也曾遭人诟病、被指推卸责任。然而，《温哥华太阳报》专栏作家麦克马丁（Pete McMartin），却由此巧妙的，向省府发问：你不屑罗品信的提议，那么省府又有何良策？
　　
麦克马丁调侃式的，给省府列出了3个选项：

A.以缺乏数据为由，无视罗品信的建议；

B.承认数据不足，但引用卑诗地产协会的报告、称海外投资对大温房价影响微乎其微。不过，地产协会由于利益关系，中立性就不必提了；

C.洗洗睡吧。

鉴于民众呼声日益见涨，同时学术界也越来越质疑政府的不作为、尤其是连购房数据都不愿收集，太阳报特意就此向省府提问，并将所提问题与省府回覆公布于众：

1）问：世界其他地方都可以追踪海外购房数据到一个非常精确的程度，为什么卑诗省府拒绝这么做？凭什么省府感觉这些海外投资资讯不需要追踪和收集？

答：省府清楚知道卑诗尤其是温哥华的住房可负担性问题；财政厅正在研究该问题，并考虑一些可能减轻这种负担的措施；省府会谨慎行事，以免降低房产价值，妨碍卖房者获得公平的房价；省府会继续研究推高房价的因素，包括是否需要收集任何额外信息。低陆平原历史上房价就高，土地有限，移民带来的人口激增，加上经济增长因素，促使房价攀升。

2）问：省府有没有海外投资房地产方面的纪录？

答：加拿大统计局收集了外国投资者方面的有限信息，不过没有按省分细分。财政厅谘询的行业专家称，非居民购买房屋不足占大温房市的5%，不会推动房价暴涨；而国内投资者比海外投资者活跃3到4倍，增加了出租房供给。

3）问：省府历史上曾经要求卑诗省每次房产交易的新房主，提交一份身分证明，包括买家或经办人的身分证明。这些纪录后来被忽视，甚至销毁。那么省府是否考虑重新这么做？如果不，又是为何？

答：1978年生效的新《Land Title Act》148条曾经要求这么做；1998年预算案精简流程中，废除了这条规定。而《Property Law Act》早有法规，非加国公民，同样有权在卑诗省购买、处置土地，因此须知，卑诗省并无法规禁止外国人购房。

4）问：省府在自己的研究报告中，就海外投资房地产，下了断言，尽管省府报告也承认相关数据不准确。那么，省府是如何在这些数据的基础上得出其结论？尤其是这数据不仅是非正式的，而且来自于明显受益于高房价的房地产行业。
　　
答：省府未就此下最终结论。而且省府在继续研究中。财政厅的分析数据来自地产协会、Central 1 Credit Union、the 2011 Census、 CMHC、 Urban Futures,、和Landcor。

5）问：财政厅能否区分海外投资者和海外资金？因为许多本地居民有海外收入、却不申报。然而他们却可以把钱带入加拿大。财政厅是否试图估测有多少海外资金流入本省，或者说，海外资金可能带来何种影响？

答：……这些是联邦政府和税务局的问题。泛泛而谈，海外投资与移民为卑诗带来繁荣与财富。
　　
在公布了这些问答后，麦克马丁调侃着得出一个结论，即那些寄希望于省府提供海外购房数据的人们，现在应该已经得到了回答，虽然不尽人意。

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以美国房市解读加拿大房产“泡沫”纯属无稽之谈？

加拿大帝国商业银行副首席经济师泰尔（Benjamin Tal）认为，以美国房市与加国房市相比，是错误且不负责任的。

以美国房市解读加拿大房产“泡沫”纯属无稽之谈？

目前虽有部分曾因美国房市崩盘，而获利数十亿的对冲基金（Hedge Found）投资人，以美国历史经验为范本，认为加国房市短期内将泡沫化，不过加拿大帝国商业银行（CIBC）的分析师指出，将目前加国房市与2006年时的美国房市相比，是错误且不负责任的。

泰尔在25日所公布的最新报告中表示，加国房市整体来说十分复杂，每个地区的地理、人口结构、及可供出租的房屋数量等各个因素都有所不同，若仅依照整体平均数据来看，根本无法看出各地不同的趋势。

泰尔在报告中进一步将多伦多、卡尔加里与温哥华的房市数据抽离，以加国其他整体数据分析，表示目前其他地区的平均值仅比去年同期高出2%，且似乎并未受到上述三个主要城市房价波动之大幅影响。

不过泰尔也在报告中指出，在多伦多与大温地区，目前不断有公寓建案在大兴土木，未来可能出现总量过高导致价格修正的状况，不过后续效应与银行利率有关，往后若出现利率调涨，是否会造成影响仍有待观察。

泰尔进一步提到，他认为房市确实会出现修正状况，但因影响市场的面相众多，此一修正应不会同时出现在各地，影响大小也会因市场种类不同而异。

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市民发飙加拿大外资投资时代或将告别辉煌

在外国人投资加拿大房地产方面，现在只有零零碎碎的数据。一些专家认为，如果政策制订者想要维持加国房地产市场的稳定，便必须查明其中的外国投资者状况。

房地产市场中的外国投资者最近成为温哥华的热门话题，很多温哥华市民抱怨，那些寻求资金避风港的外国人大量涌入温哥华投资住宅，推动房价飞涨，以致当地人再也买不起房子。

市民发飙加拿大外资投资时代或将告别辉煌

一些批评者担心，一旦房地产市场出现下跌的征兆，外国投资者便会立即卖掉手中的房产逃离加国房地产市场，从而加剧房市崩裂的程度。

温哥华罗品信最近为此致函卑诗省长简蕙芝，提议省府采取开征投机税等行动，以此压制那些导致房价节节升高的炒楼者。但简蕙芝本月初回函说，根据专家的分析，以开征新税方式压抑房价，可能适得其反，甚至可能令一些以房贷购屋者出现负资产。

卑诗省房地产协会也说，温哥华房价上升很快主要原因，是地理位置导致建地资源不足，而非外国投机者炒高。

然而，卑诗省房地产协会首席经济师摩尔承认，手中缺乏具体的统计数据，“目前政府未蒐集这些数据。”

迄今只有加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)试图蒐集共管公寓市场中的的外国投资者数据。去年秋季CMHC以调查共管公寓大楼经理等方式，调查持有共管公寓的外国投资者的数量，结果发现从总体看，持有共管公寓的外国投资者比例很低，虽然在温哥华、多伦多和蒙特利尔的一些热门住宅区中外国投资者比例较高。

在一些大都会的特定地区，外国人投资共管公寓的比例相当高，例如在蒙特利尔市一个住宅区，有6.9%用于租赁的公寓的东主是外国投资者。在温哥华的部份地区的租赁公寓拥有者中外国人占5.8%，在多伦多市中心这一比例约为4.3%。但是，CMHC告诫，对大城市特定地区进行的调查所取的样本很小，据此得出的统计数据可靠性较低。

而且那是最热门地区的情形，从整个城市看，外国投资者的比例更低得多，他们在多伦多的共管公寓市场只占大约2.4%，在温哥华占2.3%，蒙特利尔占1.5%，维多利亚占1.1%。CMHC据此认为，尽管很多人担忧一旦外国人决定套现和退出加拿大房市时，有可能导致共管公寓市场一落千丈，实际上外资根本不具备这样的影响力。

必须指出，CMHC这些不甚精确的统计数据只涉及共管公寓市场，难以反映外资在加拿大整个房地产市场的面貌。CMHC的首席经济师杜甘表示，该机构正在设法扩大这项调查研究的范围。

加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济师陶尔说，进行这类统计的挑战之一，是如何界定外国投资者。他指出，与加拿大毫无关联的外国买家在加国房地产市场中只占很小比例，更多见的是买家自己在外国工作和居住，但他的其妻子儿女住在他买的住宅里，他的家人参与加拿大社会活动，孩子在加国学校就读。

陶尔继续说：“这是内资呢还是外资？外资的概念比人们认为的复杂得多。”

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度假季节加元汇率下跌加拿大度假屋成投资潜力股

据地产市场报告指出，由于加元汇率低企，吸引海外买家投资加拿大度假屋。

超过40%国民认为，如果能够负担购买度假屋，便会打消夏季出外旅游的念头，在加拿大优美的环境中享受假期的乐趣。近年随着来自中国大陆的投资移民的大量增加，购买豪华度假屋的华人也不在少数，与亚洲地区比较，上百万加元就可以享受到国内数千万甚至上亿元都难以享受到的私家湖光山色，对于早就厌烦了烦嚣的大城市生活的富裕阶层人士来说，有很大的吸引力。

度假季节加元汇率下跌加拿大度假屋成投资潜力股

加拿大度假屋是土豪的奢侈品

夏季来临，又到了考虑购买度假屋的季节，拥有一座度假屋，一方面夏天休假的时候，全家可以一起去享受悠闲的度假时光。另一方面，Cottage空闲的时候，可以用于出租。还有，从长远来看，今后如果Cottage升值，还可以作为固定资产出售。一举多得，这应该是一个投资的好主意。

由ReMax发表的加拿大优閒物业市场的年度报告指出，海外买家看准加元汇率低，在本国投资购入度假屋，特别是安省的墨斯谷加（Muskoka）、卑诗省威士拿（Whistler）、温哥华岛西岸旅游胜地吐芬奴（Tofino）、海洋省份的希迪亚克（Shediac）及爱德华皇子岛。

当中有不少交易并非海外买家，而是加拿大人撤走国外所得，把资金投入本国市场。ReMax副总裁撒贺表示，2008年美国房地产市道低迷，当地的度假屋抛售，加拿大人士趁机购入，过去几年已增值不少。如今加元汇价低，他们乘势在本国买下梦想的度假屋。各省的度假屋市场非同样畅旺，例如亚省及纽省等销售及价格仍然呆滞。

墨斯谷加、威士拿、卡瓦萨斯（Kawarthas）、哈里伯顿（Haliburton）及华沙加（Wasaga）等地的度假屋市场中位价格及销售每年均有增长，当中彼德堡和卡瓦萨斯的中位价格上升27.9%。

据资深地产经纪Steve Curry介绍：“度假屋主的变迁，从一个侧面代表了时代富贵阶层的变迁。从20世纪90年代末互联网暴发户，到互联网泡沫结束后的银行家和对冲基金经理，再到金融危机之后的能源公司老板。度假屋主始终属加拿大留学计划书于一个时代的富裕阶层。

据地产经纪杨洪介绍：“无人管理的度假屋维护费用高昂，其水、电不方便所以开销巨大。只有众人瞩目的一类景区度假屋有保值的特性。但这些豪宅早已被社会名流归为己有，普通市民根本望尘莫及。度假屋带给业主的快乐是以巨额消费为基础。购买度假屋既不能以租养房，也很难增值，因此，它完全属于权贵阶层的奢侈品。”

加拿大度假屋受欢迎前景值得期待

安省以多湖泊着称，湖岸大多是陡立的岩石，岸边绵延的群山上覆盖着郁郁葱葱的森林。若是秋日，层林尽染，湖波荡漾，水影山色，流光溢彩，定让人倘徉其中，留连忘返。沿途还可见到许多珍贵植物，稀罕禽鸟。拥有度假屋是加拿大人崇尚的生活方式，既可以把Cottage看作是一个家庭的度假聚会地点，同时也把它当做一个今后退休生活的理想居所。

皇家地产公司(Royal LePage)近日进行了网络问卷调查，结果显示尽管按揭利率在升，但是仍有近半数的加拿大受访者表示将会考虑购买度假房屋来改善自己的生活方式。

对于此结果，皇家地产公司的主席兼首席执行官菲尔-索珀(Phil Soper)先生说：“在加拿大，人们比较喜欢购买自己的私人度假房产，因为他们认为度假屋能够提高自己的生活质量，很划算。尽管利息上涨和越发严格的贷款条件对大家的购买能力产生了一定的抑制作用，但是人们对于度假房产的需求还是十分强劲的。而且加拿大人愿意为自己的生活休闲作出长期投资。”

调查结果显示有43%的人认为购买度假房产是一项非常好的投资，这比去年同一调查结果显示的64%有所下降。索珀先生说“今年购买度假房产做为投资项目的消费者有所减少，因为今年度假屋(Cottage)的价格涨了。2008年至2009年经济衰退期以低价购入度假屋的人们今年都会很欣喜地发现自己的投资见效了。”

2008年秋季金融危机爆发之后，Cottage的交易市场一度变缓，但是目前由于证券市场的股票回升以及央行贷款利率正处于历史低位，Cottage的交易价格仍然是一路上扬。加拿大度假屋前几年的涨幅一度创下两位数，而金融危机之后，度假屋强劲的涨幅突然中止，因为买方不愿意支付天价用于购买这种奢侈品。全国79%的休闲区物业虽然比经济危机有所上升，但价格并没有回复到金融危机前的水准。正因为此，现在投资度假屋应该是比较好的时机。如科灵伍德(Collingwood)的湖滨3卧室度假屋金融危机前要卖650,000元，今年则介于390,000-550,000元。

安省的豪华度假屋主要集中在三大湖区域，包括罗索湖(Rosseau)、约瑟(Joseph)及莫斯克加(Muskoka)一带，其中莫斯克加更是在整个北美洲甚至全球都有一定名气的度假屋胜地，被称为“度假屋县”(Cottage County)，隐藏在湖滨树林中的豪华度假屋，深受多伦多金融区基金经理，冰棍球明星及好莱坞娱乐圈人士的欢迎。

根据莫斯克加及哈利伯顿地产商协会的资料，金融危机之后，该地区度假区的销售下降了40%以上，无论是销量还是价格都比前几年的炽热大幅减少，但是这种情况在2010年开始好转，虽然叫价超过100万元以上的高档度假屋交投还不是很热烈，但是中低档的度假屋市场已经开始复苏，尤其是低档的度假屋，因利率低及存货有限，吸引了很多年轻的买家，令该区度假屋业主大受振奋。

度假屋的价值关键点在于地理位置

Cottage价值的体现主要还是取决于它的地理位置。

据了解，安省穆苏科卡度假屋的Bala/Port Carling区是安大略及大西洋地区最昂贵的休闲物业市场，其定价仅排在全国第八名，前七名都位于加西地区。加拿大最便宜的休闲度假屋在大西洋省份，纽芬兰省只要$105,000起。安省最便宜的度假屋在Prince Edward County，20万起，Elliot Lake 21.5万起。热门地区Muskoka，一个3卧冬季度假屋要55万左右。度假屋售价排名全国第一的是卑诗省冬季度假胜地的惠士勒(WHISTLER)，每栋度假屋起价达110万元;其次是卑诗省SALT SPRING ISLAND，起价100万元。相对来说，加拿大东海岸的临海物业价格相对便宜。

显而易见，一座位于湖边，风景优美，距离大城市只有几个小时车程的Cottage比较具有升值潜力，将来也易于售出。另外，那些设施便利，靠近娱乐活动场所的休闲度假屋同样具有一定的吸引力。正如购入其他类型的物业一样，如果方法得宜，度假屋也可以是有吸引力的投资项目。关键在于选择度假屋的时候，要留意有关物业是否齐备应有的主要特质，这样才能带来长线的升值潜力。

设施齐全升值力增

1.要选好地点，确定该度假屋拥有“独特”的价值，例如是物业邻近海滩或水滨。耸立在半岛蓝筹地段的度假屋，由于罕有的关系，投资价值自然会高人一等。

2.买地，反而不要过份在意物业的外表。诚然，新净时尚的房子肯定住得更舒适，但从投资的角度而论，纵使屋内厨房较残旧，起居室油漆剥落，但稍作装修便可焕然一新。谨记一点，位于在优质地段的土地，地价会升得更快，升得更高。

3.最后，作为一间度假屋，周围应该有良好的度假配套设施，例如是靠近水边或海岸，附近又有高尔夫球场、酒吧、咖啡店和售买日用品的商铺群。

放租物业扣减税项

拥有一间度假屋，除了可用来享受人生，亦能够作为减税的工具。比方说，在不入住的时期，业主可以刊登广告把度假屋放租，未必一定要找到租客，也可以用来扣税。

虽然投资度假屋可扣税(只要收入少于开支)，但业主可能会一段长时期没有租金收入，这将会对现金流构成压力。所以，在拥有一间度假物业的头几年，设法把物业租出去，一年下来最好在其中的11个月有租客，例如是在每年2月至12月都出租，只在1月的冬季假期才自用。假如现金充裕，但又想达到扣税效果，在不入住的日子，刊登广告放租就是了。

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