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据日媒报道，由于英国脱离欧盟(EU)的危机可能成为现实，13日的东京股市更为波动。投资者避险情绪升温纷纷抛售欧洲相关股票等，并加速购入相对安全的日元。

已有预测指出，假如英国决定脱欧，会导致进一步的日元升值和股市下跌，并对日企业绩和整体经济造成打击。

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不安情绪的连锁反应

“市场原以为英国民众会逐渐走向现实路线、倾向于留在欧盟，但现在反而是支持脱欧的势力渐强，慌张的投资者开始将资产套现。”日本大和证券高级策略师石黑英之就近日东京股市大跌的背景作出上述说明。

围绕英国将于23日就是否脱离欧盟举行的公投，当地各种民调显示赞成和反对意见旗鼓相当，也有调查结果称支持脱欧者超过了主张留下者。受此影响，上周末反映美国股市投资者不安心理的“恐慌指标(VIX)”急剧上升。

投资者的不安情绪也影响了本周的东京股市。对欧出口比例较高的厂商和在英国设有业务据点的企业股价下跌并引领大盘下挫。

对于股价较上周末收盘价下跌了5.99%的马自达来说，欧元兑日元汇率每下跌1点就意味着营业利润减少19亿日元(约合人民币1.18亿元)。在英国开展铁路业务的日立制作所股价也显著下跌，跌幅达6.01%。

股指重挫3000点的可能性

瑞穗综合研究所参考2008年的雷曼危机和2011年的欧洲债务危机，估算了英国决定脱欧可能对市场产生的影响。

公投后的一个月内，美元兑日元汇率将下跌2至6点，日经指数可能下挫1000至3000点。对于企业业绩和个人消费也将出现不良影响，国内生产总值(GDP)将承受0.1%至0.8%的下行压力。

该研究所首席主任经济师吉田健一郎指出：“投资者避险情绪如果长期化，将进一步导致日元升值和股市下跌。”他还敲响警钟称，英国脱欧问题对日本来说“并非隔岸观火”。

随着日本参院选举的临近，日本政府也对这一打乱经济复苏的新因素绷紧了神经。官房长官菅义伟在13日的记者会上表示强烈担忧称，“此事关乎日本的国家利益，希望英国留在欧盟”。

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（据英中网）

英国退欧公投将于下周四（6月23日）举行，专家预测，如若英国退欧，国际房地产投资者或将“涌进”英国，准备抢购写字楼、土地和高级住宅。

据国际房地产集团，如若英国退欧，英镑将大幅贬值，海外买家用外币投资和消费都更为划算，这将在商业和住宅房地产领域引发“退欧反弹”现象。

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仲量联行（JLL）欧洲业务的负责人Guy Grainger称：“这对英国退欧来说是极大的反常现象，退欧本是为了抵抗外国对英国的影响。如若退欧，我们将看到英镑下跌和房价变动，这让国际投资者有了投机取巧的机会，这是涌进英国的大好时机。”

据英国皇家测量师协会（Royal Institute of Chartered Surveyors）最新的报告显示，80%的会员坚信退欧公投的不确定性引发了担忧，而这种担忧阻碍了投资的进展，再加上高房价，导致（房地产）需求下降，大家都在静观房价的变动。

普华永道会计师事务所（PwC）的房地产主管Craig Hughes称：“退欧公投的不确定性导致了（房地产需求和房价的）波动，这同时也是机会，大量的资本正翘首以待。”

然而，留欧阵营的忠实支持者Grainger警告，由于政府和英国公司重商贸易协定，在两年的不稳定期后，才会发生“退欧反弹”。他补充道：“英国通过本土文化的开放性和透明度吸引贸易和投资，如若英国退欧，事情将会发生根本性的转变。”

仲量联行的新研究显示，总部设在英国的国际和国内房地产公司或因退欧而导致工作岗位有所减少，甚至会引发总部的停业，尤其是那些设在伦敦的公司总部将首当其冲。

在84%的企业和房地产投资者中，有1/3担忧职员人数的缩减，并坚信公司将不得不减少办公区域面积。

Grainger称：“向欧洲公司供应商品和从欧洲进口商品的制造商将受到冲击。”他认为科技公司尤为脆弱，补充道：“一直和一群具有相同文化和背景的人待在同一个房间里根本无法得到创新，我们的科技领域正因全球多样性而得以蓬勃发展。”

调查显示，由于许多国际和国内公司重新考虑伦敦总部办公楼的面积和成本，伦敦的办公楼市场比其它房地产行业更易受到影响。

 Grainger称，最明显的影响是“通行证”权利的终止。退欧之前，英国公司可在欧盟成员国和伦敦之间自由贸易，其它国际公司担忧退欧或将导致贸易对象沦为单一的（英国）市场。

对那些在英国生活和工作的人，退欧也可能对他们的就业机会产生消极影响。Grainger称：“雇主想要给员工一个外派的机会，而这些机会将因退欧而减少。”

高级住宅房地产专家也期望看到“退欧反弹”。由于印花税的上调、高房价和退欧公投的不确定性，与活跃时期的2014年第一季度相比，2016年第一季度伦敦高级住宅区梅菲尔区（Mayfair）和伦敦西区（West End）的房地产销售量下降了50%。

伦敦梅菲尔区房地产公司Wetherell的首席执行官Peter Wetherell表示：“然而，如若英镑大幅下跌，伦敦房地产将对一些海外投资者变得物超所值，我们可能会看到从南非、亚洲和非洲的买家大量涌进伦敦。”

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（据英中网）

戴德梁行报告称，英国的投资市场尤其是伦敦中心汇集了世界各地的跨境资本。伦敦是全球吸引外资最多的城市。但是伦敦的这种霸主地位、资本流动性以及安全港的地位是否会受到可能出现的“英国退欧”的威胁？

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为了解相关各方的反应，我们对全球企业不动产持股6500亿美元以上并且在英国乃至欧洲都非常活跃的欧洲境外投资者进行了调查。所有参与调查的投资方均密切关注即将到来的全民公投。

超过半数的调查对象表示，“英国退欧”使其暂停在英国的投资。另有20%的调查对象表示由于来自其它某些更大市场的影响，他们也暂停了在英国的投资活动。而好消息是，仍有超过四分之一的调查对象仍然准备购入资产。

该调查结果与我们迄今观察到的市场趋势是一致的。英国2016年第一季度交易量为107亿英镑，比2015年第一季度交易量下降28%。非欧洲资本投资同比下降36%。伦敦中心尤其是金融城的交易量也有所下降。由于出售方纷纷暂停出售，市场供应成为一个限制性因素。近期亚洲资本和北美资本均完成了价值超过3亿英镑的收购，这表明市场需求仍然坚挺。

如果英国退出欧盟，超出三分之二的投资者表示他们会减少其在英国的投资，而将近三分之一（31%）的投资者认为，他们会加大在英国的投资。仓促退出英国市场是不理智的。

仅有12%的投资者表示如果英国退出欧盟，他们将于今年或者明年抛售掉所有资产。另外四分之一的投资者表示可能会观察一段时间之后再抛售。超过三分之一的投资者表示他们目前并没有打算抛售资产，同时将近30%的投资者抛售资产的理由并不是“英国退欧”而是其他的原因。

“英国退欧”对整个欧洲的影响尚不明确。仅有刚刚过半数的投资者表示他们会继续投资，这表明投资者在某种程度上对欧洲市场持不确定性，或者担忧欧洲进一步的分裂。将近四分之三的绝大多数投资者表示他们将加大在欧洲之外的投资。虽然这对欧洲市场短期发展来看并不是好消息，不过房地产市场仍然是一大亮点。

因此投资者传递的信息是很明确的。调查结果显示，英国退欧将会导致投资市场低迷，但是市场低迷的背后仍有许多支撑因素。一些投资者寻求增持资产，同时英镑可能进一步贬值，这些都可能会增加市场上以美元计价的投机资本的流动。然而，重要的是，这并不会造成市场崩盘。投资量将会减少，但绝对不会撤离。

尽管如此，情况也可能有转机。最近的民意调查显示，“留欧”阵营目前占据上风，博彩公司认为英国有70%的可能性会继续留在欧盟。因此市场有可能会出现恢复性反弹，从而带来今年下半年的投资热潮。

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（据英国伦敦华人网）

英国高级养老社区奥德利（Audley）推出新型养老院公寓，售价高达80万英镑。公寓位于利明顿温泉镇（Leamington Spa），目前由房地产商Peter Clarke在房地产网站OnTheMarket.com上出售，其中最便宜的两居室公寓售价39万英镑。

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这座拥有近90套公寓的古堡Binswood Hall被列为国家二级保护建筑，养老院公寓只对55岁以上老年人开放。养老院拥有豪华健身俱乐部，配有游泳池、健身房、图书馆、餐厅和酒吧，并配有现场普拉提私人教练。

Binswood Hall于1847年首次开业，建成初期是学校。当地建筑师Daniel Squirhill采用牛津学院的风格设计了这座哥特式建筑，据称其复杂的砖砌工艺灵感来源于汉普顿宫（Hampton Court）。

养老社区网站鼓励老年人“在我们的养老院善待自己”，网站还声称：“配备专业的美容师和治疗师，随时为您提供修指甲、修脚、按摩和面部护理等服务，让您身心放松。去泡个澡或做一些水上健身操，让您保持良好身材。哪怕只是在游泳池简单地放松一下，也是一种享受。并可邀请亲朋好友一起加入。”

Audley在全国各地拥有14个养老社区，并承诺建设一批新的现代化场馆，为富裕的退休人员提供豪华设施，每月对家庭护理、休闲俱乐部和餐饮等服务收取额外费用。

养老社区的管理人Robert Diaper称：“Audley Binswood为55以上的老年人提供奢华的环境和独立的退休生活方式。养老型公寓有着巨大的市场需求，这栋有着88套公寓的养老院，有两居室和三居室可供选择，其中70%已经售出，这表明新型高品质的退休生活方式有着长远而巨大的市场需求。像Audley Binswood这样的养老社区，酒吧等设施的设置为退休生活创造了更多的可能性。”

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（据英中网）

近日一家名为Fathom Consulting的城市咨询公司警告称，英国房价与平均收入比例，已接近金融危机以前的历史最高纪录。报告指出，目前英国平均房价是平均收入的6.1倍，已接近金融危机前6.4的峰值。如果升息，这一数值将需要修正，但依旧会居高不下。而房价上涨的推动力之一是较为廉价的住宅贷款。

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在金融危机期间，银行和房贷机构收缩房贷，特别是对于抵押额较小的借贷者。但是从那之后，政府为借贷计划注资，使得贷款更为廉价。而放款者也降低利率并放宽借贷标准，由此看来，廉价的房贷确实是住宅需求的最大驱动力。

至于目前大家最为关心的退欧问题，报告指出，无论退欧结果为何，对房市不稳定的担忧意味着英国央行不太可能在2018年以前提升其目前为0.5%的基础利率。如果银行利率紧缩，将引发英国房市的快速修正，追随放缓的经济。

“在如此低的实际房贷利率下，预计宏观审慎措施只能小幅度冷却市场，慢慢使其回归正常利率环境并延缓房市泡沫。”

面对购买者需求下降的情景，卖家或许会作出降价。数据表明近1个月内英国房屋登记数量下跌了46%，房价和交易记录数量的上涨都有所减缓。

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（据英中网）

对于正在高速发展的剑桥城，为了维持其世界领先地位，它将面临着几个重大的抉择。剑桥市可谓一个国际成功范例，然而，一旦它无法实现进一步发展，则将影响其竞争力，且最终影响它对整个英国经济的贡献。

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剑桥市是全英发展最为迅速的经济体之一，这个中古风格的城市饶有分量。尽管剑桥和南剑桥郡仅有284715的人口，其作为国际领先研究及发展中心的影响力超越了城市的界限，吸引了AstraZeneca等大牌跨国企业进驻，并且容纳了超过4300家知识密集型企业。

从2005年到2015年，十年间，这样的活动将剑桥城和南剑桥郡的就业增长巩固了31.3%，远远超越了12.1%的英国均值。人才遵循就业机会而来，同一期间，该地区的人口增长达11.8%，高于7.8%的全国均值。

然而，这样的增长也需要对应的代价。剑桥城在住房供应、办公楼和基础设施方面正在承受着巨大压力，若该市想要保持国际竞争力，则必须解决上述问题。

一旦剑桥城无法排解上述方面的压力，则其中存在的风险就可能限制其现有企业的发展，影响该城市未来对新企业入驻的吸引力，就业机会和人才的另觅他处也将导致技术缺口产生。

剑桥面临激烈的全球竞争

鉴于剑桥城作为知识牵引型经济体的国际性本质，与剑桥城实力相当的竞争者更可能是美国波士顿之类的城市，而不是其它英国城市，因此，一旦剑桥城失去相对于别国同类城市的优势，那么整个英国经济也会遭遇这一部分的损失。

剑桥城及其腹地迎来了商务办公空间持续且强劲的需求，然而，剑桥的供应并未跟上需求的步伐。据第一太平戴维斯分析，办公空间、研究和发展空间的市场存量将在2012至2017这5年的时间里锐减90%。

尽管剑桥建造的住房量有了大幅增加，住房短缺仍旧是剑桥城面临的一大问题。第一太平戴维斯预计，假设现行的经济适用房政策水平在Local Plans可行，那么剑桥市和南剑桥郡每年应建造2415套新住宅。

这一目标比目前预测的住房需求量多出748套。参考过去4年的住房平均建造率，那么剑桥城一年的住房缺口将达到1008套。

为促增长的可试行选择

若想满足办公空间和住宅的需求量，就必须要有大胆的决策，剑桥和区域性的地方政府之间也需要有联动合作。第一太平戴维斯不仅列出了一个高速发展的城市面临的多种挑战，同时也探索了为促进进一步增长和改善基础设施建设可试行的选择，就业需要与住房供应挂钩，剑桥城也需要解决拥堵问题。

这些措施包括，进一步提高城市界线内的密集程度，重新审查绿化带（Green Belt ）以适当允许扩张，扩大卫星城镇并且在更广阔的区域开发新的居民点。

当然，其中无任何单一措施能够一劳永逸地解决问题，都能剑桥若想保持领先地位，则不能依靠单一经营。

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（据英中网）