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美国 | 2017美国房市：房贷利率看升和房价看跌

加州帕萨迪纳（Pasadena）房屋出售, 美国房价的涨幅远高于低、中等工作收入者的薪水涨幅

自特朗普胜选后，美国10年债利率两周内由1.83%上升到2.38%，引导美国主要房贷机构房地美（Freddie Mac）11月23日公布的30年房贷利率攀抵至4.03% ，为2015年7月以来最高水位，15年房贷利率也上扬至3.25%，为今年1月以来高峰。

与此同时，美国房地产经纪人协会（NAR）却公布10月成屋销售增长2%，换算成年率为560万户，创下2007年2月以来最强增幅，而平均房价则同比上涨6%至232,200美元。

专家担心，房贷利率和房价的同步攀高，短期或可刺激部分买家提早购买成屋好锁住低房贷利率，但却会使高单价房屋买气递延，最终引发美国房市需求的降温。部分专家估计，30年房贷利率若升到5%，将对房市产生明显的冲击。

在过去七年房贷利率不断下滑的过程中，原本锁定高利率的房贷户透过重新低利贷款以偿还高利贷款的方式，变相套出现金（cash out）。但这个透过融资重贷（Cash Out Refinance Mortgage）套出现金的理财管道在近两周的利率飙升后失效，根据贷款银行协会（MBA）资料，2017年美国房贷融资重贷金额恐将剧降46%至4,840亿美元。。

FTN Financial抵押贷款公司策略师施密特（Walter Schmidt）估计，可透过融资重贷的方式套出0.5%以上房贷利差的30年房贷户比例，已由选前的70%降到目前的35%。

此外，MBA协会也估计在房贷利率攀高的威胁下，2017年的房贷申请金额也将同比下滑16%至1.58万亿美元。据此，部分分析师已估计2017年美国房价将会下滑。

另一个衡量房价负担指标的“房价所得比”也显示，美国平均房价4年来相对所得上涨了45%，让一般民众越来越负担不起。近期的房贷利率攀升若能顺利引导房价下滑，对许多等待购屋的美国民众未尝不是件好事。

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美国 |夏威夷蔚蓝海岸海滨住宅的典范

“面朝大海，春暖花开”是大多数人对于未来生活的终极梦想。在位于美国檀香山的Ward Village，你不仅能实现每天欣赏到绝美的岛屿和海洋美景的愿望，更重要的是，在这个总体规划型海滨社区开发项目内，可持续的有机生活方式塑造出关于海滨住宅生活的绝佳典范。

位于美国檀香山的Ward Village，让你实现“面朝大海，春暖花开”生活梦想

夏威夷唯一获LEED-ND Platinum认证的最大社区

火奴鲁鲁是美国夏威夷州首府和港口城市，华人称之为檀香山。早期为波利尼西亚人小村，19世纪初因檀香木贸易和作为捕鲸基地而兴起，在1959年成为州首府。虽位于热带地区，但夏威夷群岛位在海洋中央，又有加利福尼亚洋流经过能调节温度，因此气候温和宜人。

Ward Village所在地是檀香山市新的中心，位于檀香山市区与威基基之间。未来这里将会是一个充满活力且适宜步行的街区，带有各种零售商店、一个繁荣兴旺的港口以及一个面向整个檀香山居民开放的新广场。Ward Village项目的设计根植于可持续发展理念，是全美获得LEED-ND Platinum认证的最大社区，也是夏威夷唯一获此认证的社区。

Ae’o项目正是Ward Village的项目之一，包含466套公寓套房和超过60,000平方英尺的零售区。住宅位于女王街（Queen Street）与Kamakee Street街的交叉口，毗邻夏威夷州沃德娱乐中心（Ward Entertainment Center）的顶级影剧院，周边将入驻备受期待的、即将开业的全食超市（Whole Foods Market）旗舰店，而重新设想的Halekauwila Street街旁还将入驻其他独特的零售店铺以及在规划建造中的4英亩公园。

精致空间内的富足生活之道

这座住宅小巧精致，五脏俱全。客厅的多面大落地窗将蔚蓝的海岸线尽收眼底。客厅的空间开敞，设计自由。客厅墙面以白色涂料为主，追求一种光洁的质感，给人一种明快的感觉。此外，现代简约风格客厅也会很注重简洁的线条，光洁的质地，素净的表面，目的是给人营造出一种不拖泥带水的干脆感。

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美国 | 纽约华人区房市旺资深地产经纪指南

移民纽约的华人，打拼一段时间，有了积蓄，总想有个家，下面带您了解纽约三大华人小区的房市情况，以及如何能顺利买到好房子。

不动产顾问公司负责人张惠纹表示，华人房地产买卖在纽约非常活跃，主要集中在皇后区、布鲁克林和曼哈顿。

曼哈顿房地产成交值最多，占了纽约房地产买卖的50%

不动产顾问公司负责人张惠纹：“今年比去年还继续往上成长，目前虽然减缓一点，但还是在历史的新高点。”

很多建筑商瞄准布鲁克林和皇后区。今年在布鲁克林建房居多，但从成交值来讲，还是曼哈顿居首。

不动产顾问公司负责人张惠纹：“成交值最多的是曼哈顿，占了50%多，布鲁克林站20%，然后皇后区20%。”

布鲁克林八大地道区的房产市场趋于饱和，但仍然很受关注。华人逐渐南迁，近年来班森贺、贝瑞吉和戴克高地的房产市场发展很快。

不动产顾问公司负责人张惠纹：“当地的房地产也在慢慢的增值很多，速度挺快的。也带动了附近商业地产。”

皇后区房地产最火热的地区包括法拉盛（Flushing）、艾姆赫斯特（Elmhurst）、森林小丘（Forest Hills）和秋园（Kew Gardens）。

张惠纹还表示，买房时一个地产经纪还不够，还要有律师、会计师和保险经纪，这样专业团队的服务。

不动产顾问公司负责人张惠纹：“我们对于每一区的现状，还有未来的发展趋势，应该是比一般的买家都了解，帮你做分析。整个过程有什么注意到的，我们都会为买家做一个万全的准备。”

张惠纹在2002年进入纽约房地产，曾在纽约房地产行业杂志曼恩报告中，被称为“可以托付梦想的经纪人”。

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美国 | 专家分析美国达拉斯房市潜在特朗普效应

美国总统大选结果出人意表，购房者可能会对美国未来经济有更大疑虑，从而削弱他们对大宗投资的兴趣。图为达拉斯地区。

今年势头强劲的房地产市场快要进入年底的最后一个月了，然而特朗普出人意料地赢得美国总统大选，会对达拉斯地区投资者和房屋买家造成什么影响呢？看看专家怎么说。

Realtor.com的首席经济学家乔纳森·斯莫克（Jonathan Smoke）说：“谢天谢地，我们十一月份的选举是处于一年之中房屋买卖最淡的季节，所以我估计我们不会看到（大选）对正常季节模式造成什么影响。不过可能有一个短期的风险就是，如果选举结果对金融市场产生较大冲击，且冲击不止持续几天的话，就会对房市正常季节模式产生一些影响。”

“可惜的是，我们在历史上没有一个拥有有用资料的时期可以和目前情况比较，从而难以下一个明确的结论。考虑到其实有大约一半的选民得到他们想要的结果，假如选举结果确实会对房屋买卖有影响的话，那也应该只在蓝色（民主党）州，而不是在红色的（共和党）的中心地带。”

德州农工大学房地产中心的首席经济学家詹姆斯·盖恩斯（James Gaines）表示，由于选举带来的不确定性，他预计在德州短期内选举结果不会对房市带来什么变化。他倒是更担心美联储可能会大幅调升贷款利率的行动，因为他认为十二月份调高利率的机会更大了。

他说：“大选结果带来的是对未来的不确定性，因此人们要么是静观其变，要么是预期有更艰难时期，例如利率上升，这样他们反而会赶紧入市购买。”

Trulia.com的首席经济学家拉尔夫·麦劳伦（Ralph McLaughlin）则认为，房屋市场的特朗普效应在全美不同地区可能会不同。他在一份声明中说：“特朗普的胜选对美国购房者信心的影响是正负参半，对于经济的蓝色州来说，购房者可能会对美国未来经济有更大疑虑，从而削弱他们对大宗投资的兴趣。”

“但另一方面，在那些经济缓慢的红色州，购房者可能会信心倍增，从而加大需求。”

此外，外国资本涌入美国和达拉斯地区，也刺激了更多的房产买卖。

达拉斯商业地产投资商兼开发商Champion Partners公司的主管杰夫·斯沃普（Jeff Swope）说：“我会预期有一个短暂的，非常短暂的停滞，然后业务就会回复正常。好消息是，我们将会有一位商人做总统，这意味着有机会减少一些目前强加在企业身上的不合理的规管条例。”

大部分投资商没有看到房产市场的短期变化。

房地产公司Invesco Real Estate的葛列格·克劳斯（Greg Kraus）表示：“我个人认为，房地产交易活动的短期影响相对较小，然后要根据特朗普的制订的政策来推测长期的影响，但相信在特朗普上任后的头100天内就会见分晓，届时可确定特朗普当总统对房地产业有什么广泛影响。”

他表示他将关注几个方面：移民政策及其如何影响建筑劳工、利率变化和关于物流和工业部门的贸易政策。

商业房地产公司JLL的达拉斯办事处的杰克·克鲁斯（Jack Crews）也透露，他和一些投资者谈论过特朗普当选意味着什么，他们都不能确定。

克鲁斯说：“但同时他们认为房地产总体上是一种良好的资产类别，不像目前世界上的股票市场那么不稳定。硬资产表现良好，如果你看看支援房地产的消费者或企业，会发现他们绝大多数都处于良好状态，资产负债表上的廉价债务很低，业务表现稳健。”

他表示，达拉斯的房地产状态很好，提供良好的收益率，且风险非常低。这可能也是特朗普总统上任第一年希望达到的状态。

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美国 | 夏威夷首府海景公寓奢享度假式生活

马克·吐温说过：夏威夷是大洋中最美的岛屿，是停泊在海洋中最可爱的岛屿舰队。夏威夷吸引旅游者的，并非名胜古迹，而是得天独厚的美丽环境，还有夏威夷人的热情、友善与诚挚。世界上很难找到像夏威夷这样一个令人身心完全放松的热带环境。虽然是海岛，但是由于属于美国领土，这一点也让夏威夷地产成为独特的产品类型。

位于夏威夷首府火奴鲁鲁，尽享绝佳城市资源

檀香山市（The city of Honolulu）又称火奴鲁鲁（Honolulu），是美国夏威夷州首府和港口城市。在夏威夷语中，火奴鲁鲁意指“屏蔽之湾”或“屏蔽之地”。

檀香山市位于夏威夷经济、商业与政治中心，其海岸地区有过去多年来皆为夏威夷最高建筑物的阿啰哈塔（Aloha Tower）。而现在夏威夷最高的建筑物是137米的第一夏威夷中心（First Hawaiian Center），位于主教街和国王街（King and Bishop Streets）上。市议会位于主城区的东侧，则是夏威夷现在和历史上的州政府中心，有夏威夷州政府、伊奥拉尼皇宫(`Iolani Palace)、檀香山市政府、州立图书馆，以及卡美哈梅哈一世（King Kamehameha I）国王的雕像，还有许多的政府机构建筑在此。

这里还享有夏威夷最举吸引力的海滩旅游资源。威基基（Waikiki）是位于阿拉威运河（Ala Wai Canal）和太平洋之间的知名旅游景点。有许多的饭店、商店，以及在卡拉卡乌阿（Kalākaua）和库希欧（Kuhio）大道上作为你丰富的夜生活选择。世界知名的威基基海滩每年吸引超过百万名游客前来。威基基的西侧则是世界最大的开放式购物中心——阿拉莫纳中心（Ala Moana Center）。无论你有多少购物欲望，都能在这里一一满足。

位于檀香山市西南方的火奴鲁鲁国际机场（HNL）是夏威夷主要的空中交通门户。此外，也有许多飞往亚洲的日本、韩国、中国台湾岛，南太平洋的塞班岛，美国本土和夏威夷州内各城市的航班。让你身处海岛，却能与世界无界。

檀香山市虽然是岛屿，但教育事业发达，拥有众多名校，其中夏威夷大学最新US NEWS排名156位，是一所具备国际水平的研究性大学，学术声誉很高，尤其是热带科学、海洋研究、英语教学、旅游管理、基础科学及亚太地区大众健康等研究更是蜚声全球。一流的教育资源，让这座海岛充满了不一样的文化气息，也以更深厚的内涵吸引世界精英人士的到来。

背靠沃德·御海城顶尖社区，一流建筑设计

311套优质住宅位于整个瓦胡岛上最考究、设计最前卫的大厦之一“Anaha”，沃德·御海城一期工程。

沃德·御海城是坐落于火奴鲁鲁中心的一处全新沿海综合社区，占地60英亩，位于市区与威基基海滩之间，是世界上正在兴建的最重要城区重建项目之一。Ward Village将把火奴鲁鲁及周边地区变成一座适合漫步的活力四射社区，提供将美丽海岛与海洋景观尽收眼底的绝佳住宅，打造丰富多样的零售体验，再现一座焕发生机的港口，为全体火奴鲁鲁人创造一处崭新的聚会场所。Ward Village社区立足于可持续发展理念，为美国最大的Leed-ND白金认证社区，也是夏威夷唯一获得这一认证的社区。

建筑是一场感官上的体验，是对实体、空间、光线和结构的探索，更是一篇结构严谨的文章，具有深层次的美感。设计师唯有用独一无二的视觉与空间语言进行创作时，才能达到这一境界，实现对建筑的升华。Anaha的波浪形外墙灵感源自蜿蜒曲折的海岸线。包括朝向Kamakee 街的零售商铺和位于Kamakee街与Auahi街拐角的一座广场。由芝加哥的Solomon Cordwell Buenz设计工作室与Ben Woo Architects建筑师事务所合作设计而成。

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美国 | 10月二手房销量创近10年新高

美国不动产交易商协会（NAR）7月22日报告，美国10月二手房销售量达到近10年来的最高峰，再次佐证了持续遇到阻力的美国房地产市场需求仍然旺盛。

NAR称，经过季节性因素调整後的10月二手房销售年化数字达560万幢，较9月份提高2%，比去年同期增加5.9%。这一数据击败了市场预期的542万幢，标志着二手房销售达到2007年2月以来的最快速度。

10月份美国的二手房销量大涨可能是由於“被压抑需求”释放所致

美国二手房销售增长是全面的，四大地区均有所提高。9月份的二手房销售年化数字从原先公布的547万幢上调为549万幢。

购房需求强劲，有效克服了库存紧张导致的房价上涨状况。今年10月份，美国的二手房库存同比减少了4.3%，为二手房库存连续第17个月下降。今年10月份的二手房售价中值为232,200美元，较2015年10月份提高了6%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，二手房库存如此紧张，以至於10月份的二手房销量大涨可能是由於所谓的“被压抑需求”释放所致，因为一些购房者在夏季没能找到房源或者竞价失败出局。

首次购房者占到10月所有购房交易的33%，稍低於9月34%的比重，但仍然处在数年来最高水平。

但Yun担心抵押贷款利率迅速上涨可能影响到购房活动。在过去一个月内，由於投资者押注特朗普政府将会推高通胀率，美国的房贷抵押贷款利率已经上涨了半个百分点。

NAR预计2016年的二手房销售量将达到536万幢，预计2017年销量为546万幢。

（据新浪美股）

美国 | 特朗普时代如何投资？美国资产管理话你知

太平洋资产管理（Pimco）企业债组合管理全球主管Mark Kiesel接受外媒访问时表示，随着特朗普明年初正式上任美国总统，相信通胀率及市场的通胀预期均将提升，投资者必须做好合适的资产配置。

Kiesel预期，美国增长及通胀率将会温和复苏，支持联储局加息，故美元将维持强势。有见及此，投资者宜买入美元类别资产；减低债券等固定资产的存续期，并持有更多通货膨胀保值债券（TIPS），因其受惠通胀升温。

Kiesel预期美国增长温和复苏，支持联储局加息。

他预期，美股有望继续上升，因为债券资产重新配置，资金或流入股市，主要由於股票普遍能对冲通胀。

他又指，美国房地产市场继续做好，故看好抵押贷款证券。

另外，他认为，特朗普将为新兴市场带来波动，从而造就了买入时机，当中特别看好巴西市场。

（据东网）

美国 | 豪宅助攻旧金山十月份房价回升

传统上美国房市在秋季是一年中的第二次高峰，今年也不例外。而且令人讶异的是，旧金山房市面临今年以来走软、下滑的态势，这波秋季销售竟然很给力，据Paragon地产公司调查，平均销售价比一年前上涨6%，但是与2015、2016年的春季高峰中位数房价持平，约落在127万美元附近。

旧金山中位数房价每月变化表

旧金山豪宅与公寓的两样情

从九月中旬到万圣节，这六个星期的时间是秋季的旺季；从感恩节到隔年的一月中旬，就会进入先眠期。但是这休眠期仍会有销售活动，而且一般愿意在这时候进行买房的人，价格往往会有较大的商谈余地，竞争也会比较少。

今年十月份，旧金山房市整体上的销售数量仍是有下降，主要体现在接受买家报价的数量不多，上市房的数量也下降，然而上市期却往后拉长。最受影响的是公寓房型，一方面是建商不断在兴建住宅大楼，但需求却持续软化，造成价格难有上涨的主动权。

在图表1中能看到，房屋行物业的上市数量这三年来一直下跌，但是公寓型物业却一直攀升，销售数量却没有跟上步伐，说明需求陷入疲态。

旧金山近三年房屋、公寓上市与销售比较

反观，旧金山市内的房屋型物业仍是很有竞争力，但市面上的库存一直在下降，在部分实惠的社区还很抢手，连高价的豪宅行房产在10月都出现销售价格上涨的情况，走出今年以来豪宅房市的低迷氛围。

豪宅领军拉抬平均房价

在豪宅房市的带动下，旧金山10月份平均房屋销售价来到140万。相较之下，公寓房型仅有115万。在图表2中我们能看到，300万以上的豪宅销售数量突然暴涨，公寓豪宅也有极大升幅，不过尚未超过春季的销售量。要留意这个统计数据并没有把新建的公寓豪宅计入，因为MLS不计入新屋销售。

旧金山近年豪宅房型的销售变化曲线

在另一张图表3中显示，旧金山的高端房产仍旧集中在几个区域，例如太平洋高地（Pacific Heights）、码头区（Marina）、牛谷区（Cow Hollow）、诺布山（Nob Hills）等地。尤其从码头区到太平洋高地，还有Presidio Heights一带，这里是全市最高房价与最多豪宅销售的地区。

旧金山今年豪宅市场分区销售数量图

来看另一组数据：销售价超过开价的百分比。在图表4中公寓房型（绿线）在这个指标显著下降，从2015年的76%直落到今年的54%，说明买家需求和竞争的显著下降；豪华型公寓（黄线）也面临同样窘境；房屋型（蓝线）位在顶端，保持非常高的百分比，只是今年稍有回落；豪宅房屋（红线）的百分比虽然一直都不高，但是今年比去年10月份更为强势。

旧金山房市销售价超过要价的百分比变化图

湾区房市仍稳定

附带一提，湾区其他城市的高端房产在10月份也开出不错的成绩，例如Cupertino最高售价为339.8万、Palo Alto卖出575万、Menlo Park甚至卖出775万、Foster City也卖出多间两、三百万的房子。

过去的14个月里，世界局势能说是一片混屯，看到中国股市暴跌、油价不振、美国金融市场高度波动、欧洲动乱频发、湾区高科技热潮的放缓，以及美国大选的波动⋯⋯等等。这些因素加总，很难准确地告诉投资人这些事件如何影响房地产市场。

然而很幸运地说，但到目前为止，我们还没有看到任何迹象表明旧金山以致整个湾区的房市有即将崩盘的危机。这里的房市库存量仍然不足，人们仍然热衷在此投资，即便会有稍回的回落迹象，但仍然没有足够的冲击来打倒现在的高房价。

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美国 | 房屋净值五年翻番愁煞首次美国购房人

在2008年金融危机后，美国房价于2012年达到低谷，其后快速升值，并在2014年中开始持平。但近一年来美国房市再次走热，有房人资产升值，但却愁坏了第一次准备买房的人。

最新数据显示，今年9月份的房价年上涨率为6.3%，高于8月份的数字。这清楚地表明，经过春夏的冷却后，房价再次上扬。

美国房价五年内翻了一番，对首次购房人无异于雪上加霜。图为维吉尼亚州亚历山大的一处等待出售的房屋。

CoreLogic公司首席经济师诺萨夫特（Frank Nothaft）说：“美国房主的房屋净值在过去五年里翻了一番，达到13万亿（兆）亿美元，主要是因为房价的回升。去年全美每栋房平均增值1.1万美元，但各地差异很大。”

康乃狄克和阿拉斯加是仅有的房价比去年低的州。康乃狄克州是因为大公司搬走，工作机会减少。例如，通用电气公司决定将总部迁到波士顿，对房价影响不小。

其他州，如阿肯色州、新泽西州、北达科他州、俄克拉何马州、怀俄明州、缅因州和马里兰州的房价增长不多。而另一方面，由于高科技公司迁离加州，邻近的华盛顿州和俄勒冈州的房价则呈两位数增长，科罗拉多州和犹他州的房价也紧随其后。

现在房屋纸面上的价值更高了，但房主并不像上次房市高涨时那样提出现金。许多人趁现在接近历史最低点的房贷利率重新贷款以降低每月的按揭，但他们很少有人再贷款时提出现金。

在房主变得更富有的同时，那些想买房的人却更难过，特别是第一次买房者。他们面对的不仅是高房价，还有待售房严重短缺的问题。

根据Campbell/Inside Mortgage Finance公司的数据，初次买房者在所有买房人中的比例一直在下降，从今年5月份的40%降至9月份的34.8%，这是自2014年4月以来的最低。初次买房比例的减少很可能是由于高房价所致，他们对房价的敏感度高于其他买房人。他们的信用贷款限制也更多。

根据John Burns房地产咨询公司的数据，在美国20个最大的都市中，有超过一半都市的住房负担能力低于全美平均水平，包括丹佛，休斯顿，奥斯汀，和纳什维尔，田纳西州。该公司研究人员说：“这意味着当下次经济衰退到来时，这些城市房价大跌的风险很大。”

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美国 | 中国人海外买房热未减转向美国较便宜城市

中国投资者在住宅房地产中投入了前所未有的巨大金额，当前他们把目光投向物业价格较便宜的城市。

彭博社报导，在2016年上半年，投资者购买了估计价值150亿美元的海外房地产，这一数字与2015年全年所支出的数额相符。（美国房屋产权）

中国投资者越来越多地转向价格便宜的美国城市，如奥兰多

美国The Real Deal网站报导，这波购买狂潮来自中国买家。面对人民币贬值，中共政府试图通过每年只能购买5万美元外汇来限制人民币外流。然而，投资者已经找到逃避这一限制的方法，比如，通过离岸贸易公司将钱流到海外。

投资者越来越多地转向价格便宜的城市，如泰国的芭堤雅海滩和美国的奥兰多、西雅图和休斯顿。这种转变是由一些热门城市投资代价高而引起的。例如，中国香港曾经是一个热门目的地，本月对外国地产买主征收30%的税。CBRE集团的伦敦经济学家理查德‧巴克姆（Richard Barkham）表示，类似的措施在美国当选总统唐纳德·特朗普上台执政后可能会在美国城市实施。

根据亚洲协会和罗森咨询集团今年早些时候的一份报告，中国买家在2010年至2015年在美国花费了约930亿美元。与此同时，根据Real Capital Analytics的数据，在大纽约地区，中国公司在过去一年的商业房地产收购中花费了64.4亿美元。

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