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達拉斯地區的房價再有大幅上升，根據最新公佈的標準普爾/凱斯席勒房價指數報告，達拉斯地區在去年12月份的房價同比上升了9.6%。

達拉斯2015年房價升幅全德州最高

達拉斯是全美房價升幅最大的五個城市之一，升幅幾乎相當於全美平均升幅的兩倍。全美房價的平均升幅為5.4%。達拉斯地區12月份的升幅也是自2014年初以來達拉斯在該報告中最大的同比升幅。

然而美國其它一些城市房價的上升步伐已經開始放緩。標準普爾的大衛·布利策(David Blitzer)在報告中說：「房價仍然繼續上漲，但步伐放緩了一點，有七個城市的房價同比漲幅縮窄了。」

不過即使房價上升速度放緩了，但仍然比通貨膨脹率高很多，CPI核心通貨膨脹率僅為2.2%。

十二月份全美房價同比升幅最大的城市是波特蘭，升幅為11.4%，其次是舊金山，升幅為10.3%。

全美範圍的平均房價現在已經回覆到2007年房市泡沫破裂之前的最高峰水平。而達拉斯地區的房價則已經達到有史以來的最高水平，這裡目前的房價比2007年夏季最高峰時期的房價還要高出接近24%。達拉斯地區房價的上升速度超過長期平均水平的兩倍。

基於房地產經紀出售的房屋中間價格來計算，達拉斯地區去年全年的房價和2014年相比上升了10%，是全德州去年房價升幅最大的地區。

房屋分析機構Metrostudy公司的大衛·布朗(David Brown)認為，由於房屋庫存仍然處於歷史最低水平，而需求卻依然非常強勁，所以達拉斯地區的房價將繼續出現強勁的上升勢頭。房屋銷售也會繼續增長，相反，房屋庫存卻會繼續下降。

Case-Shiller的房價指數的計算方法是以每月的房價和2000年一月份的房價相比，該指數跟蹤各大都市特定的二手單戶房屋連續三個月的移動平均價格，目前十二月份的數據是最新可用數據。該指數調查不包括公寓、聯排別墅或新建房屋。

標準普爾/凱斯-席勒房價指數十二月份同比變化百分比

波特蘭 11.4% 洛杉磯 6.2%

舊金山 10.3% 拉斯維加斯 5.8%

丹佛 10.2% 亞特蘭大 5.5%

西雅圖 9.9% 夏洛特 5.5%

達拉斯 9.6% 明尼亞波利斯 4.7%

聖地亞哥 7.2% 波士頓 4.5%

底特律 7.1% 紐約 3.3%

邁亞密 7.1% 克里夫蘭 2.8%

坦帕 6.9% 芝加哥 2.4%

鳳凰城 6.3% 華盛頓 1.7%

全美範圍 5.4%

2015年整年，麻州劍橋市居民可以感受房價和租賃價格呈兩位數百分比急劇上升，市議會官員展開討論如何抵禦房價大衝擊。Zumper.com是—個使用數據分析市場的租賃公司，其戰略營銷主管Devin O’Brien稱，哈佛廣場和劍橋河濱地區的單人臥室公寓的租金在2015年分別增加了16.8%和17%，這兩個地區是大波士頓地區房租增加最大百分比的地區。

2015年麻州劍橋房租價格飆升

他還說，「我看明年房租不太可能下降，有可能比過去一兩年的增速放緩。」

劍橋哈蒙德房地產的副總Charles Cherney也表示，房地產市場自2012年的飆升之後，去年也經歷了一個類似的高增速，「從2005年到2012年，劍橋的房地產銷售市場非常穩定，但是在此之後房價開始以每年10個百分點的速度飆升。」

Cherney和劍橋副市長McGovern將金融危機之後的房價和租金的雙重打擊稱作是讓新租戶和購房者壓力倍增的「極度風暴」。

Cherney說，「給許多購房者帶來的極度風暴包括低迷的經濟、低利率和房屋低供應。」McGovern認為，包括哈佛和麻省理工學院的本地大學應該在提供可負擔的住房方面承擔更多的責任。他說，「如果兩個、三個或四個研究生同租一套公寓並共同支付房租，普通家庭根本無法與他們比拚。」

McGovern說﹕「我們是自身成功的受害者，因為我們所在的是一個安全的城市，市民有很好的工作，城市乾淨，學校優質。」劍橋市議會在法定范範圍之內不能夠控制租賃價格，但是議會官員們列出了一些有可能減輕昂貴房地產市場帶來的影響的措施，包括更多保障性住房基金等等，解決住房日益嚴重的問題的其中一個措施是，在新建的建築中按一定比例預留出保障性住房。

McGovern是保障性分區住房計劃的主要支持者之一，他建議為了減緩房價增速，使更多家庭找到合適的住房，可以建築更多公寓代替房屋。

儘管多方提出了多個解決房價問題的方案，而政府也急於扭轉這種局面，McGovern承認，保障性住房危機並非是他們所能控制的。他說，「這好比給有了裂縫的大壩用上創可貼，這兒的房價是全國最貴的。」

美國房價走勢2016最新消息，由於對全球經濟的持續擔憂，美國長期房貸利率本週下跌，這是此前連續6周下跌後，在上週短暫持穩後再度出現下跌。

美國30年房貸利率降至3.62%

聯邦房貸機構房地美（Freddie Mac）週四（2月25日）說，30年房貸固定利率從上週的3.65%降至本週的3.62%。這比一年前的3.80%低不少，也是自去年二月初以來最低的水平。15年的固定房貸利率也從上週的2.95%降至本週的2.93%。這也是美國房價走勢2016最新消息之一。

雖然美聯儲自2006年以來在去年12月首次提升了短期利率，但房貸利率卻持續下降。

由於對世界經濟的擔心和全球股市的動盪，投資者尋求安全的美國國債，因而推升了其價格，房貸利率便隨之下降。美國政府的10年債券利率已經降到了驚人的2%以下。該利率從本週早些時候的1.81%降到了週三的1.75%，而美聯儲升息前的2015年12月16日是2.27%。

美國政府的數據顯示，雖然今年房貸利率降低，但美國人一月份購買新房的數量反而減少了，特別是房價高企的西部幾個州更是大降。

美國商務部週三說，上個月新房銷售下降了9.2%，經季節性調整後的年率為494,000套。銷售下降主要是由於西部新房銷售出現32.1%的大跌，中西部的銷售也下跌了。但東北部和南部的銷售上升了。

房地美每週初在全美範圍內調查房貸機構的利率，以計算出平均利率。該平均利率不包括額外的費用，如點數。貸款時買點數可以降低貸款利率，一點相當於貸款額的1%。

30年貸款的平均費用從上週的0.5個點上升到了0.6個點。15年貸款的平均費用則保持在0.5個點不變。

5年的房貸浮動利率從上週的2.85%降至本週的2.79%，一年前是2.99%。5年浮動利率貸款的平均費用從上週的0.4個點上升到了0.5個點。

西雅圖市政府記錄顯示，開發商已經將西雅圖擬興建的摩天大樓樓層數由101層縮減至94層。

總部設在邁阿密的開發商Crescent Heights計劃在西雅圖第四大道以西建造一座橫跨Cherry St和Columbia St之間半個街區的摩天大樓，在去年秋季引發了一陣轟動。

摩天大樓效果圖

最初的計劃中，開發商嚮往的是建造一座高1111英呎的「垂直社區」，其中83層用作居民住房，另外14層用作辦公樓、酒店和零售店。一旦建成，它將成為西雅圖乃至美國西海岸最高的摩天大樓。

而在3月1日舉行聽證會之前提交的最新修改的計劃中，開發商已將摩天大樓的高度縮減至地面之上1029英呎，其中最多75層用作居民住房，另外最多10層用作商業空間。其他額外的地面之上的樓層用作停車場、便利設施和大樓的機械設施。

摩天大樓的高度是令聯邦航空管理局（FAA）很頭疼的一個問題。去年12月，聯邦航空管理局告知開發商，因為大樓在地面之上的高度超過了499英呎，故有著「潛在的危險」。聯邦航空管理局還說，如果將摩天大樓的高度降低至965英呎，並符合一定的條件，那麼當局將為開發商提供許可證。

在最新提交給市政府的計劃中還提到一份「備用計劃」，即將大樓的高度縮減至959英呎。開發商尚未對此發表評論。

如果這幢摩天大樓的最終確定的高度為1029英呎的話，那麼它將超過933英呎的哥倫比亞中心，成為太平洋西北地區第一高樓。

目前美國西海岸的第一高樓是洛杉磯的全美銀行大廈，高度為1018英呎。此外，洛杉磯高度為1099英呎的Wilshire Grand Center正在施工當中。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

根據標準普爾/凱斯-席勒20城指數本週二發佈的最新數據，西雅圖地區的房價在去年12月份出現了上漲，年度漲幅排名20個大都會地區的第四位。

西雅圖地區的房價在去年12月份出現了上漲，年度漲幅排名20個大都會地區的第四位

同時美國房價走勢2016最新消息稱，金縣、斯諾霍米什縣和皮爾斯縣去年12月份售出的現有獨戶住房平均價格上漲了9.9%，是2015年最快的漲幅。在二十城指數中，西雅圖的年度房價漲幅僅次於波特蘭（11.4%）、舊金山（10.3%）和丹佛（10.2%）。

經季節性因素調整後，西雅圖地區12月份的房價比一個月前上漲了1.5%。12月份的房價漲幅也比11月份的房價漲幅（1.3%）要高，伴隨的是待售的房屋庫存創下了1993年以來的新低。

在全美國範圍內，去年12月份的二十城指數比前一個月上漲了0.8%，略低於11月份的1%。該指數的年度漲幅為5.7%。

標準普爾指數委員會主席大衛·布利策（David Blitzer）說，幾乎所有城市的房價漲幅都比通脹率漲幅要快。有人或將其視為麻煩來臨的信號，尤其是鑑於今年股市的動盪和本次經濟擴張的當前時期。

布利策在一份聲明中說：「經濟復甦已經過去6年了，但是通常情況下，復甦不會因進入老年期而死去。」

但他同時表示，更高的房價將鼓勵建造者：「像大部分經濟一樣，房屋建造業在2009至2010年開始出現較為慢熱的狀況，而現在開始出現了強勁的增長勢頭。」

根據凱斯-席勒的數據，西雅圖大都會區的平均房價比2007年夏天的峰值低了3%，二十城指數也比2006年的峰值低約12%。

西雅圖房地產網站Zillow的首席經濟師斯文亞·古戴爾（Svenja Gudell）表示，美國的房屋市場今春面臨著少量挑戰，其中包括：幾乎每個市場都出現了低庫存；在南北達科他州、阿拉斯加州和得克薩斯州，低油價對就業 增長形成阻力；美元的強勢將影響到海外買家的需求，使房貸利率保持在低位。

 

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（據僑報網）

根據美國全國保險專員協會週三公佈的統計報告，佛羅里達州的居民支付全美最昂貴的住房保險費用，平均為2115美元，幾乎雙倍於全美平均費用。

全國保險專員協會（National Association of Insurance Commissioners）週三的報告是基於2013年非商業居民住宅的標準保險數據。全美普通住宅保險費用平均為1096美元，而佛羅里達州的平均費 用最高達2115美元，其次是德克薩斯州在1837美元，路易斯安那位居第三是1822美元。

of Florida）的一名律師稱，保險費用的增長「沒有理由」。他指出，佛州居民除了付出更多，投保人得到的保險範圍比鄰州以及沿海的州還少。

即使佛州10年沒有颶風災害了，但是，保險公司和他們的盟友表示，導致保險率上升的重要原因來自律師、承包商和一些其他方誇大索賠，例如水管漏水的索賠被一 些律師和承包商利用，這在週三的立法辯論中是一個熱門話題，州政府經營的公民財產保險股份有限公司的官員也以此類索賠上升為由調高了保險率。

保險業資助的保險信息研究所的佛州代表指出，儘管佛州10年沒有風暴，佛州的財產保險費率最高是因為它的巨災損失投保全美最高。扣除通貨膨脹因素，從1985年到2014年，佛羅里達州有680億巨災損失。

保險業組織表示，佛州的主要問題是獲得了保險受益的第三方濫用非商業居民住宅保險規則。例如情急的房主找來管道承包商處理破裂的水管，可能就會在匆忙中籤署協議，授權承包商保險「受益分配」（assignment of benefits）。

佛州保險改革試圖限制這類協議，在過去的幾年在法庭或立法都難以通行。目前一個新的提案已經通過佛州參議院小組委員會，試圖再次推動保險改革。

美國財產意外保險商協會（Property Casualty Insurers Association of America）也對保險客戶提出警告，律師和偽劣承包商可以剝奪房主自己的保險控制權，有時會導致不必要的訴訟。保險改革是該協會的重點目標。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

美國商務部24日公佈美國房價走勢2016最新消息，2016年1月份經季節性因素調整後的獨戶新屋銷售年率較12月的54.4萬戶下滑9.2%至49.4萬戶、創2015年10月以來新低，與2015年同期的52.1萬戶相比下滑5.2%、創2014年6月以來最大年減幅。市場原先預估1月份獨戶新屋銷售年率為53.5萬戶。今日美國報報導，美國獨戶新屋銷售年率52年平均值為655,200戶。

1月新屋中間價年減4.5%(月減5.8%)至278,800美元、創2014年9月以來新低；2015年9月的307,600美元為歷史最高價位。美國新屋中間價連續第2個月呈現年減、創2011年11月至2012年1月以來最長連續下跌紀錄，1月年減幅創2012年1月以來新高。

截至1月底待售新屋周轉天期自12月底的5.1個月升至5.8個月、創2015年9月(5.9個月)以來新高。截至1月底待售新屋為23.8萬棟、創2009年10月以來新高。

商務部數據顯示，2016年1月份美國西部獨戶新屋銷售年率分別年減24.1%、月減32.1%，表現最為疲軟；當地獨戶新屋銷售年率(11萬戶)創2014年7月以來新低、月減幅創2010年5月以來新高。美國南部、中部分別年減2.0%、1.5%，但東北部則是年增100.0%。

美國1月新屋開工年率下滑3.8%至109.9萬戶、創2015年10月(107.1萬戶)以來新低。2016年1月美國獨棟新屋開工年率自12月的76.1萬戶下滑3.9%至73.1萬戶、創2015年10月以來新低，較史上最高紀錄(2006年1月的182.3萬戶)縮減60%。其中，美國東北部受寒冬氣候影響、新屋開工年率跌幅達14.1%，表現最差。

美國國家建築開發業協會(NAHB)16日公佈的統計數據顯示，2016年2月份NAHB/Wells Fargo房屋市場指數(HMI)下跌3點至58。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

一直以來，人們都將繁華喧囂的曼哈頓視為紐約的「代名詞」，然而目光越過曼哈頓，東河對岸的布魯克林區正在悄然崛起！這個與曼哈頓僅一橋之隔的街區，似乎已立下追趕曼哈頓的決心，並隨著一系列市區復興改造和名企高校的遷入，成為紐約的理想新城。那麼如何在美國紐約置業也困擾了一部分人。

布魯克林區與曼哈頓僅一橋之隔，隨著一系列市區復興改造和名企高校的遷入，成為紐約的理想新城

舊城復興：政府4億多重金打造新商業旺地

曾經躲在繁華曼哈頓背後暗自寂寥，而隨著越來越多投資者從曼哈頓轉道進軍其周邊，擁有著紐約最多人口的整個布魯克林舊城正在復興，一連串從中央商業區改造到高端住宅群建設項目的開發正在火熱開展。就像《慾望都市》裡米蘭達說的那樣，「布魯克林即將成為新的曼哈頓」。

而作為「第二個曼哈頓」的心臟，布魯克林中心也在被打造成全新的商業旺地。經過近幾年的文化和商業復興，布魯克林中心已成為紐約第三大商業區：擁有 11所學院和大學，超過50個文化組織、巴克萊中心的世界級娛樂場所，以及美麗的公園、休憩用地等齊全的公共生活設施。此外，周邊地區也從 2004 年再分區計劃中獲益良多，僅在道路、公園、文化場所和公共場所等基礎設施上，政府就投入了高達4 億多美元的公共投資。

在文化和商業顯著增長的同時，布魯克林中心也正在成為新公司和知名公司的關注焦點。隨著曼哈頓中城南部次級市場的 A 級辦公空間日益緊張、平均租金昂貴以及空置率較低，布魯克林相較於曼哈頓更為優惠的辦公租金，正在吸引著越來越多公司租戶。如今，布魯克林的辦公室出租率 已達到96.6% (2015 年7月統計數據)，並且從2005 年以來租金已上漲50%。鑑於辦公空間在全紐約市的普遍需求，預估到2019 年，布魯克林的辦公空間租金將會上漲22%。

零售＋辦公樓　成就布魯克林中心新地標

走到布魯克林中心最為中央的位置，正是著名的福頓商業街的所在。這裡距曼哈頓中心僅10分鐘車程，是紐約交通最為繁忙、人流量最為密集的地段之一；超過200家知名零售商店在這裡彙集，而著名的梅西百貨大樓，正位於福頓街422號。

如今，這座位於商業旺地中心地段的梅西百貨大樓，正在醞釀著一次全新蛻變！繼2011年投資4億美元大規模改造曼哈頓哈克羅廣場旗艦店後，這裡將成為 梅西百貨的第二個重點門店改造目標，並因所在區域辦公租賃前景廣泛而吸引全球頂尖開發運營商鐵獅門傾情加盟，合力打造經典商業和現代商務辦公結合的梅西A 級辦公大樓。

梅西A 級辦公大樓將被改造成零售和辦公樓兩大主體：保留一到四層樓的梅西百貨營業空間，並開展約1億美元的店內翻新；開發商鐵獅門將開發建造十層、約62萬平方 英呎的A級辦公大樓。翻新改建後的梅西大樓，不僅將為客戶創造更具活力和趣味性的零售體驗，其全新辦公空間也將吸引廣泛的傳統和新經濟企業進駐，更是會成 為布魯克林新地標。談及與鐵獅門的合作，Terry J. Lundgren表示看中了鐵獅門「開發經驗享譽全球並十分有遠景」，並對能夠合作「如此重量級的項目」而感到榮幸。

作為猴年開春EB-5力作，梅西A 級辦公大樓改造項目不僅是僑外移民的第81個EB-5項目，也是僑外與紐約老牌區域中心CanAm基金合力推出的第25個EB-5項目，並將延續移民局傳 統認可成功EB-5模式。項目總投資4.91億美金，EB-5資金僅佔項目總成本12%；就業盈餘率88.58%，充分保障綠卡安全；項目完成後總價值可 達7億美金，相當於11.6倍EB-5資金，足以償還高級貸款和EB-5資金，極大保障了資金安全。

 

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（據每日電信）

萊坊（Knight Frank）公佈的國際《2015財富報告》，其中，在「態度調查」部分顯示，超級富豪（UHNWIs）重視物業投資的特徵越來越突出。就亞洲的超級富豪 而言，物業在他們的投資組合中平均佔38%。其中，住宅物業是最受歡迎的投資類別，其次是寫字樓類別。

邁阿密和紐約是美國僅有的二個擁有世界級設施和房產的城市，並可以滿足資產淨值超過3,000萬美元的富翁生活

在投資海外門戶城市及標誌性建築之後，中國超級富豪們憑藉對西方市場的經驗積累，預計下一步他們仍會尋求其它商業收益較高的房地產行業。這時他們的目光可能會移開倫敦、紐約和悉尼，轉向其它主要城市，如：邁阿密、法蘭克福、布里斯班和曼徹斯特。

邁阿密在全球超級富豪最喜歡的城市排名中，位佔第六，像比爾·蓋茨在邁阿密都擁有房產。根據《2015年財富報告》，邁阿密和紐約是美國僅有的二個擁有世界級設施和房產的城市，並可以滿足資產淨值超過3,000萬美元的富翁生活。而洛杉磯、西雅圖、休斯頓，以及其它美國主要城市的房產，很難像財富 報告前十名的城市那樣，受到世界級精英的青睞。

據邁阿密房地產商協會報告，目前在邁阿密買房的中國人約佔國際買主的3%，但隨著中國投資政策的變化，他們更看好中國買主。另一方面，人民幣貶值和外匯管制加強，更是讓中國人抓緊時間出來轉移資產和財富保值。

事實上，邁阿密對中國投資者絕對有足夠的吸引力，因為那裡的房價比很多國際大城市便宜，而且城市的多元化趨勢，以及高品質生活的保障，都符合中國投資者的需求。

根據佳士得（Christie’s)的統計，2013年，邁阿密的豪宅平均每平方英呎的售價為559美元，同比倫敦的單價是4,683美元、舊金山的單價是829美元。邁阿密的價格優勢不言而喻。

據統計，中國買主在海外買房投資的平均投資是每套230萬美元。同樣的資產總額，在邁阿密可以購置更好更優的，自然吸引精明的買家。例如：同樣的 海邊豪宅，邁阿密是每平方英呎1,500美元，而紐約要5,000～6,000美元/平方英呎，邁阿密的房價比紐約低1/3以上。那麼長遠來看，房產單價 從1,500美元翻一倍，自然比5,000美元翻一倍更容易，也更現實。

除了一些超級富豪，邁阿密的合作公寓（Co-op）以及康斗（Condo）也一樣具有競爭力，當地的公寓價格比上海還便宜25%以上，所以對中國 大陸的中產階層同樣有吸引力。比如：上海某投資公司的35歲女主管徐某就表示，想在美國買套一居室的共有公寓，原來沒考慮到邁阿密買，但去年5月，獲悉邁 阿密的房產信息後改變主意，因為邁阿密一套共有公寓的售價是50萬到75萬美元。據當地經紀人表示，某些不錯的二手公寓更是20～30萬就可以入手。

邁阿密是美國房租價格排名第九的城市，當地一居室和二居室的租金分別是1,890和2,550美元。我們仍拿它跟紐約比較，做一個簡單計算。紐約的一居室和二居室的租金分別是3,240和3,830美元，所以紐約一居室、二居室的月租金分別比邁阿密高1.7和1.5倍。

現在紐約的平均房價比邁阿密貴3倍，換句話說，比如你用在紐約買一套二居室的錢，放到邁阿密，你能買3套。那麼你的租金收入會是紐約的2倍（邁阿密的二居室房租2,550×3/紐約的二居室房租3,830=2.00）。

加上邁阿密一年四季有大量遊客訪問，房屋空置率約4%，所以你要有房產在那，基本不用擔心出租。

再從房租的上漲趨勢看，根據Zumper2015年12月的最新租金報告，去年一年間，紐約的房租增長了8%、舊金山增長了4.5%，而邁阿密的 房租增加了11.2%。長期來看，舊金山作為全美房租最高的城市，租金繼續上漲的速度肯定減緩；而紐約也是同樣的道理，因為租金已夠高，上漲空間十分有 限。相比之下，邁阿密租金上漲速度還可以持續。

作為連續二次被佳士得國際房產報告列為世界十大高端房產銷售市場之一的邁阿密，在全美房產搜索排名中，一直被世界各國精英所喜愛。

這裡稅收優惠、同時教育、衛生資源豐富，加上極富競爭力的創業成本，對於想來美國創業、做生意的中國人，邁阿密絕對是一個有吸引力、適合落地紮根的城市。

中國、巴西和瑞士是邁阿密最大的貿易夥伴，邁阿密每年的總貿易額超過1,200億美元。邁阿密國際機場是美國國際貨運量最大的機場，直飛航班可以到達134個目的地，每天都有超過200架次直飛航班抵達世界各主要城市。

此外，邁阿密地處佛羅里達州，根據Tax Foundation的數據，佛州是美國排名第五的最適合商業發展的州，沒有州個人收入所得稅。當地人說這裡什麼都不缺，就缺一個中國城（Chinatown）。

作為《福布斯》雜誌評選的「美國最乾淨的城市」，邁阿密擁有頂級私人學校教育資源和購物中心，並且氣候宜人，這裡沒有冬季，常年攝氏20度以上，乾爽舒適，同樣適宜生活在寒冷地區的人士來此安家居住。

海灘、陽光還有棕櫚樹，每年吸引大批遊客觀光旅遊。這個城市有讓大部分中國男人痴迷的熱火（Miami Heat）球隊，這個城市有讓歐洲男人神往的South Beach，這個城市還有文藝青年喜愛的海明威，這個城市是美國的最南部，這個城市有很多明星、很多島。

話說邁阿密的生活成本較低，比華人集中的紐約、舊金山都低，也比倫敦以及中國香港低。根據財富報告的統計，在吃、穿、住、行四方面，邁阿密分別比紐約低10%、42%、5%、15%。

 

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（據看紐約）